Daugiabučių namų teritorijos priežiūros reikalavimai Lietuvoje

Daugiabučių namų gyventojai patys prižiūri teritoriją aplink namą arba sumoka už jos priežiūrą. Tokia, atrodytų, logiška tvarka nusistovėjusi daugiau nei du dešimtmečius.

Tačiau egzistuoja juridinis neatitikimas - suformuotų žemės sklypų neturinčių namų gyventojai moka už Savivaldybės turto tvarkymą. Pagal Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą, tai turi būti įstatymu priskirta teritorija, o tai reiškia, kad turi būti suformuotas žemės sklypas ir įregistruotas Registrų centre.

Tai padarę yra tik maždaug pusė Šiaulių daugiabučių, visi kiti suformuotų sklypų neturi. Pati problema, kam priklauso daugiabučių teritorijos ir kas turėtų mokėti už jų tvarkymą, užkoduota seniau nei prieš du dešimtmečius - kai 2003 m. Šiaulių m. savivaldybė priėmė Miesto tvarkymo ir švaros taisykles. Jos numato, kad gyventojų tvarkoma teritorija - tai įstatymu apibrėžta ir įregistruota teritorija, kitaip tariant, suformuotas žemės sklypas.

Aptarkime pagrindinius aspektus, susijusius su daugiabučių namų teritorijų priežiūra, remiantis teisės aktais ir praktine patirtimi.

Teisiniai pagrindai

Daugiabučių namų teritorijų priežiūrą reglamentuoja įvairūs teisės aktai:

• Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas.
• Lietuvos Respublikos statybos įstatymas.
• Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymas.
• Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
• Statybos techniniai reglamentai (STR).
• Respublikinės statybos normos (RSN).

Šie teisės aktai nustato bendruosius reikalavimus daugiabučių namų priežiūrai, įskaitant teritorijų tvarkymą, saugumą ir aplinkosaugą.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsniu (Žin., 2000, Nr. 74-2262) ir Aplinkos ministerijos nuostatais (Žin., 1998, Nr. 84-2353; 2002, Nr. 1. 2002 m. liepos 1 d. įsakymu Nr.

Svarbu paminėti, kad 2002 m. liepos 1 d. buvo priimtas įsakymas Nr. I. 1. 2. 3. 3.1. 3.2. 3.3. II. 4. 4.1. Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (Žin., 2000, Nr. 4.2. Lietuvos Respublikos statybos įstatymą (Žin., 1996, Nr. 32-788; 2000, Nr. 78-2360; 2001, Nr. 4.3. Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymas (Žin., 1994, Nr. 55-1049; 2000, Nr. 91-2832; 2001, Nr. 64-2323, Nr. 71-2515, Nr. 85-2969, Nr. 99-3519, Nr. 110-3984; 2002, Nr. 33-1256, Nr. 4.4. Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą (Žin., 1995, Nr. 20-449; 2000, Nr. 56-1639; 2001, Nr. 4.5. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. gegužės 28 d. nutarimą Nr. 752 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimo Nr. 603 „Dėl daugiabučių namų patalpų savininkų (bendrasavininkių) bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“ pakeitimo“ (2002, Nr. 4.6. statybos techninį reglamentą STR 1.02.06:2002 „Teritorijų planavimo ir statybos techninės veiklos pagrindinių sričių vadovų kvalifikaciniai reikalavimai ir atestavimas“ (Žin., 2002, Nr. 4.7. statybos techninį reglamentą STR 1.08.02:2002 „Statybos darbai“ (Žin., 2002, Nr. 4.8. statybos techninį reglamentą STR 1.12. 01:1996 „Statinių avarinės būklės pripažinimo tvarka“ (Žin., 1996, Nr. 114-2645; 1997, Nr. 116-2983; 2000, Nr. 4.9. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(1):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Mechaninis patvarumas ir pastovumas“ (Žin., 1999, Nr. 4.10. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(2):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Gaisrinė sauga“ (Žin., 2000, Nr. 4.11. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(3):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Higiena, sveikata, aplinkos apsauga“ (Žin., 2000, Nr. 4.12. statybos techninį reglamentą STR 2.01. 01 (4):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Naudojimo sauga“(Žin., 2000, Nr. 4.13. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01 (5):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Apsauga nuo triukšmo“ (Žin., 2000, Nr. 4.14. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01 (6):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas (Žin., 1999, Nr. 4.15. statybos techninį reglamentą STR 2.05.01:1999 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“ (Žin., 1999, Nr. 4.16. statybos techninį reglamentą STR 2.09.02:1998 „Šildymas, vėdinimas ir oro kondicionavimas“ (Žin., 1999, Nr. 13-333; 2002, Nr. 4.17. statybos techninį reglamentą STR 2.09.04:2000 „Pastato šildymo sistemos galia. Šilumos suvartojimas“ (Žin., 2000, Nr. 4.18. Respublikines statybos normas RSN 133-91 „Priešgaisrinė apsauga. Bendrieji reikalavimai“, patvirtintas statybos ir urbanistikos ministro 1992 m. vasario 17 d. įsakymu Nr. 25 (aplinkos ministro 2002 m. vasario 22 d. įsakymas Nr. 71 „Dėl Respublikinių statybos normų RSN 133-91 „Priešgaisrinė sauga. Pagrindiniai reikalavimai“ dalinio pakeitimo“ Žin., 2002, Nr.

Šis reglamentas apibrėžia gyvenamąjį namą kaip gyventi pritaikytą pastatą ir daugiabutį namą - kaip trijų ir daugiau butų gyvenamąjį namą.

Teritorijos priklausomybė ir atsakomybė

Pirmas žingsnis - išsiaiškinti, kas yra teritorijos savininkas. Neretai gyventojai vis dar nežino, į ką tiksliai kreiptis, turint klausimų ar skundų dėl teritorijos tvarkymo.

Svarbu įsitikinti, ar teritorija priklauso daugiabutyje name gyventiems gyventojams, ar savivaldybei. Jeigu teritorija privati, tai yra priklausanti daugiabučio gyventojams, jos priežiūra rūpinasi jų pasirinktas ir pagal pasirašytą sutartį numatytas paslaugų teikėjas.

Paprastai tokiais atvejais gyventojai yra sudarę sutartis su daugiabučio administratoriais. Prieš sudarydami tokią sutartį, daugiabučio administratoriai su teritorijos savininkais suderina, kokių teritorijos priežiūros darbų jie pageidauja, kokia apimtimi, išsigrynina darbų įsipareigojimus, jų mastus, terminus ir kitus reikiamus niuansus. Tuomet pagal teritorijos savininkų pageidaujamas darbų apimtis, skelbiamas konkursas teritorijos priežiūros darbams atlikti, randami rangovai ir atsakoma, kad sutartus teritorijos priežiūros darbus jie atliktų laiku ir kokybiškai.

Tokiu atveju dėl visų klausimų bei pageidavimų, nesvarbu, ar juos turi prižiūrimos teritorijos savininkai, ar bet kuris kitas daugiabučio gyventojas, galima kreiptis į daugiabučio administratorius.

Jeigu daugiabučio teritorija priklauso miesto savivaldybei, jos priežiūra rūpinasi savivaldybės paskirti darbuotojai ar samdomi rangovai. Tokiu atveju, kilus bet kokiems klausimas dėl teritorijos priežiūros reikia kreiptis į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto tvarkymo ir aplinkos apsaugos skyrių.

Bet kuriuo atveju, jei tik gyventojams kyla klausimų, kam iš tiesų priklauso daugiabučio lauko teritorija, į ką kreiptis, kokie darbai įeina į teritorijos tvarkymą, jie visada gali kreiptis į daugiabučių administratorius.

Pastebima, kad tų daugiabučių, kurių lauko teritorijomis rūpinasi savivaldybė, neretai ir patys, nieko nelaukdami, organizuoja talkas. Tai puikios iniciatyvos, kurios ne tik pagražina aplinką, bet dar ir suteikia bendruomenei smagių emocijų.

Teritorijos priklausomybė:

• Privati teritorija: Priežiūra rūpinasi gyventojų pasirinktas paslaugų teikėjas (dažniausiai administratorius).
• Savivaldybės teritorija: Priežiūra rūpinasi savivaldybės paskirti darbuotojai ar rangovai.

Kur kreiptis?

• Privati teritorija: Daugiabučio administratorius.
• Savivaldybės teritorija: Miesto tvarkymo ir aplinkos apsaugos skyrius.

Gyventojų teisės ir pareigos

Visi daugiabučių gyvenamųjų namų butų savininkai ar nuomininkai privalo vykdyti daugiabučių namų bendrijų ar administratorių bei organizacijų, eksploatuojančių šiuos namus, priimtus įstatus ir namo vidaus ir aplinkos tvarkos taisykles.

Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.

Gyventojai privalo:

• Laikytis vidaus tvarkos taisyklių.
• Palaikyti švarą ir tvarką bendro naudojimo patalpose.
• Saugoti bendrą turtą.
• Gerbti kitų gyventojų teises.

Gyventojams draudžiama:

• Triukšmauti tyliuoju paros metu (nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis).
• Savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
• Valyti buto balkonus taip, kad būtų teršiami kiti balkonai ar žalojami asmenys.
• Mesti maisto likučius ar kitas šiukšles pro buto langus ir balkonus.
• Plauti automobilius namo teritorijoje.
• Palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.

Administratoriaus vaidmuo

Namo priežiūros administratorius turi paskirti už nuolatinę namo priežiūrą atsakingą asmenį - namo priežiūros vadybininką, kurio uždavinys būtų vykdyti nuolatinį namo būklės stebėjimą, organizuoti pastebėtų defektų šalinimą, kontroliuoti kitų specialistų atliekamus nuolatinės priežiūros ar remonto darbus, palaikyti ryšius su namo butų ir kitų patalpų savininkais ir naudotojais, arba šias pareigas pavesti kitam darbuotojui.

Keičiantis namo priežiūros administratoriui, buvęs administratorius ar kitas už namo priežiūrą atsakingas asmuo turi per mėnesį nuo sprendimo paskirti kitą administratorių priėmimo dienos paskirtajam administratoriui arba įsisteigusiai daugiabučio namo savininkų bendrijai ar jungtinės veiklos sutartimi įgaliotam asmeniui perduoti namo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir prižiūrėti, taip pat - nepanaudotas lėšas šiems objektams remontuoti, rekonstruoti ar kitaip tvarkyti, turimus namo statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, sutartis dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir kitokio tvarkymo, trumpalaikius ir ilgalaikius įsipareigojimus.

Perdavimas įforminamas perdavimo ir priėmimo aktu, kurį pasirašo perduodančioji šalis (jos valdymo organo) įgaliotas atstovas ir paskirtasis administratorius ar bendrijos arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas atstovas.

Administratoriaus funkcijos:

• Nuolatinis namo būklės stebėjimas.
• Defektų šalinimo organizavimas.
• Nuolatinės priežiūros ar remonto darbų kontrolė.
• Ryšių su gyventojais palaikymas.

Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių namo naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančią daugiabučio namo savininkų bendrijos valdybą (bendrijos pirmininką), arba daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartimi įgaliotą atstovą, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorių.

Asmuo, kuriam pranešta apie namo, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir pastatą nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas.

Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai pastato ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai.

Gyvenamojo namo energetinio audito tikslas yra nustatyti namo šiluminės energijos nuostolius bei šildymo įrangos našumą, palyginti juos su normatyviniais ar etaloniniais, pagrįsti priemones, kurios padėtų sumažinti energijos nuostolius ir padidinti namo energetinį efektyvumą.

Miestų tvarkymo ir švaros taisyklės

Miestų tvarkymo ir švaros taisyklėse paaiškinama, kas yra tie teritorijų naudotojai. Teritorijų naudotojai - juridiniai ir fiziniai asmenys, kurie nuosavybės teise ar kitu teisiniu pagrindu naudojasi teritorija.

Kas ką privalo valyti? Kas ką privalo tvarkyti ir prižiūrėti, parašyta tose pačiose miesto tvarkymo ir švaros taisyklėse. Jas kiekvieno miesto gyventojai turėtų susirasti savo savivaldybės tinklalapyje, nes šios taisyklės kiek skiriasi priklausomai nuo rajono specifikos.

Taigi bendrojo naudojimo teritorijų, miškelių, parkų, skverų, aikščių, paplūdimių, upių ir vandens telkinių (nepriskirtų fiziniams ar juridiniams asmenims) priežiūros, tvarkymo ir valymo darbus organizuoja seniūnai.

Kapinių priežiūrą organizuoja ir koordinuoja taip pat seniūnai, vadovaudamiesi Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtintomis Kapinių tvarkymo taisyklėmis.

Valstybinių miškų teritorijas prižiūri urėdijos, o už privačių miškų priežiūrą atsako jų savininkai.

Seniūnai taip pat kontroliuoja daugiabučių namų bendrijų ir administruojamų daugiabučių namų, sodų ir garažų bendrijų, įmonių, įstaigų, organizacijų, ūkininkų žemių ir privačių valdų teritorijų būklę ir imasi administracinių priemonių aplinkos tvarkai užtikrinti.

Apibendrinant, daugiabučių namų teritorijų priežiūra yra kompleksinis procesas, reikalaujantis bendradarbiavimo tarp gyventojų, administratorių ir savivaldybių. Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, laikytis vidaus tvarkos taisyklių ir aktyviai dalyvauti sprendžiant teritorijos priežiūros klausimus.

tags: #daugiabuciu #namu #teritorijos #prieziura