Daugiabučio Pastato Žemės Sklypas: Kas Svarbu Žinoti?

Perkant butą daugiabučiame name, dažnai nesusimąstome, kam nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, esantis po daugiabučiu ir šalia jo. Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su žemės sklypais, esančiais aplink jų namus. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia suformuotas žemės sklypas prie daugiabučio, kokias teises ir pareigas įgyja gyventojai, ir kokios galimybės atsiveria tvarkant bei prižiūrint šią teritoriją.

Daugiabučio namo kiemas

Žemės Sklypo Nuosavybės Formos

Žemės sklypas, esantis po senesnės statybos daugiabučiu namu, paprastai nuosavybės teise priklauso valstybei. Naudojantis valstybei priklausančiu žemės sklypu, tarp buto savininko ir valstybės susiklosto nuomos teisiniai santykiai, ko rezultatas - buto savininkui atsirandanti pareiga mokėti žemės nuomos mokestį.

Perkant butą naujos statybos name, reikia atkreipti dėmesį į pirkimo-pardavimo sutarties tekstą, kadangi pardavėjas gali būti ne tik pastato, bet ir žemės sklypo, esančio po juo, savininku. Šiuo atveju, pardavėjas, parduodamas butą, gali parduoti ir žemės sklypo, esančio po ar šalia daugiabučio, dalį. Tačiau, jei parduodamas tik butas, mokesčių mokėtoju laikomas ne buto, o žemės savininkas, kuris turi mokėti žemės mokestį įstatymų nustatyta tvarka, jei buto pirkimo-pardavimo sutartyje nenumatyta kitaip.

Kadangi nekilnojamojo daikto savininko teisės turi būti registruojamos, apie asmens nuosavybės teisę galima sužinoti Nekilnojamojo turto registre.

Žemės Sklypo Dydžio Nustatymas

Kadangi nustatant žemės nuomos mokesčio dydį atsižvelgtina į žemės sklypo vertę, svarbu žinoti, kaip nustatomas apmokestinamo žemės sklypo dydis. Tais atvejais, kai tarp privačių asmenų ir valstybės yra sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis ir yra parengtas detalusis daugiabučiam namui priklausančio žemės sklypo planas, apmokestinamas yra visas žemės plotas, laikytinas daugiabučio namo teritorija. Tačiau, jei detaliojo sklypo plano nėra, apmokestinama tik ta žemės dalis, ant kurios stovi daugiabutis namas.

Savininko Teisės ir Pareigos

Atkreiptinas dėmesys, kad būdamas daugiabučio namo teritorijos savininku, asmuo turimu žemės sklypu gali disponuoti, valdyti bei naudoti savo nuožiūra, nepažeisdamas teisės aktų reikalavimų. Tai reiškia, kad jis gali teritoriją aptverti ar kitaip tvarkyti, parduoti bei nuomoti tretiesiems asmenims. Tačiau, pažymėtina tai, kad tretiesiems asmenims perleidžiant žemės sklypą, laikomą daugiabučio namo teritorija, neturi būti pažeidžiamos butų savininkų teisės.

Pagal civilinio kodekso 6.394 straipsnį, buto savininkas, nebūdamas žemės sklypo, ant kurio pastatytas daugiabutis namas, savininku, turi teisę naudotis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima daugiabutis namas ir kuri yra būtina daugiabutyje esantį butą naudoti pagal paskirtį (pavyzdžiui, patekti į butą).

Žemės sklypų savininkų ir kitų naudotojų pareigos yra įtvirtintos Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 21 straipsnyje, o žemės sklypo savininko teisių turinys - Civilinio kodekso 4.40 straipsnyje.

Civilinio kodekso 4.40 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai, jeigu įstatymo ar sutarties nenustatyta kitaip.

Žemės Nuomos ir Žemės Mokestis

Atkreiptinas dėmesys, kad išnagrinėtais atvejais, nors ir skiriasi valstybinio mokesčio rūšis, t. y. turi būti mokamas arba žemės nuomos, arba žemės mokestis, metinio mokesčio dydis apskaičiuojamas ta pačia tvarka ir yra labai panašus (apie 1,5 - 5 EUR), mokamas į savivaldybės biudžetą.

Žemės nuomos mokestis sumokamas iki kalendorinių metų lapkričio 15 dienos į savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, biudžetą.

Nuomojant valstybinę žemę be aukciono, nuomos mokesčio tarifas metams negali būti mažesnis kaip 0,1 procento ir didesnis kaip 4 procentai žemės vertės, apskaičiuotos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ nustatyta tvarka.

Daugiabučio Namo Bendrija ir Jos Teisės

Namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta.

Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais.

Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti pažymėta, kad tuo objektu naudojasi ir kitų pastatų savininkai ir pan. Į šį aprašą atsižvelgiama organizuojant bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir renkant įnašus jiems prižiūrėti.

Bendrojo naudojimo žemės sklypas (bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas) pagal Bendrijų įstatymą.

Žemės Sklypo Suformavimo Svarba

Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas.

Suformavus žemės sklypą aplink daugiabutį, galima ne tik užkirsti kelią ateities statyboms, bet ir turėti teisę spręsti jūsų namui būtinus dalykus: parkavimas, vaikų žaidimo aikštelės, takai. Suformavus sklypą, bendrija turėtų sudaryti su nacionaline žemės tarnyba: panaudos sutartį, nuomos sutartį arba išpirkti sklypą. Kai sklypas turi nuomininkus, turi panaudos sutartį arba yra išpirktas, tai tikrai nebus jokių statybų šiame sklype be bendrijos/gyventojų pritarimo.

Turėsite galimybę rengti teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius planus), su galimybe numatyti/spręsti parkavimo problemas, takus, želdinius ir t.t. Sklypą apie daugiabutį namą suformuoti ir apmatuoti Jums padės matininkai.

Daugiabučių namų kiemas Rokiškyje

Teritorijos Priežiūra ir Ribos

Turėti aiškiai apibrėžtas teritorijos ribas, už kurios priežiūrą ir tvarkymą atsako daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija ar administratorius).

Rokiškio Pavyzdys

Maždaug prieš mėnesį Rokiškio rajono savivaldybė pasidžiaugė atlikusi didžiulį darbą: užbaigti formuoti žemės sklypai prie miesto daugiabučių. Anot savivaldybės atstovų, dabar turėtų atsirasti daugiau aiškumo - kam priklauso teritorija, kas turi ją prižiūrėti. Lygiai taip pat - „atrišamos“ rankos daugiabučių gyventojams, jiems priklausančioje teritorijoje, daryti beveik viską, ką sugalvos ir susitars...

Panašu, kad rokiškėnai nori gražintis daugiabučių prieigas, nes gyventojus atstovaujančių bendrijų pirmininkai ir namų administratoriai dėl žemės nuomos į savivaldybę jau kreipiasi.

Ką galima ir ko negalima daryti?

Taip, galės formuoti ir poilsio zonas, ir žaliąsias erdves, statytis pavėsines ar šašlykines, malkines, kuriems yra poreikis, įsirengti automobilių stovėjimo aikšteles. Žinoma, yra ir ko negalima, pavyzdžiui, statyti gamybinės veiklos pastatų, sandėlių ir pan.

Visos gairės nustatytos detaliaisiais planais, nustatyti servitutai, sklypo užstatymo ribos ir reglamentai. Sklypai nevienodi, namai stovi skirtingose vietose, todėl kiekvienu atveju dėl užsitvėrimo reikės derinti pagal planą - jeigu yra servitutiniai keliai, bendrieji praėjimai, tokios vietos negalės būti užtvertos, galės būti aptvertos tik tos teritorijos, kuriose nėra bendrų praėjimų.

Situacija Vilniuje

Savivaldybė šiemet prioritetą skiria sostinės senųjų daugiabučių kvartalams, kuriems būtinas modernizavimas, tačiau ne taip efektyviai vykdoma Žirmūnų kvartalinė renovacija ir kuriamos kaimynijos.

Žirmūnų Tuskulėnų bendruomenės pirmininkas Remigijus Samuilevičius aiškiai įvardija priežastį, dėl kurios vangiai vyksta kvartalinė renovacija: neformuojami sklypai prie daugiabučių, prie daugiabučių nėra suprojektuotų ir įrengtų automobilių stovėjimo aikštelių, nekuriamos kaimynijos.

Pasak Tuskulėnų bendrijos pirmininkės Alinos Kanaporienės, skypai prie daugiabučių Žirmūnuose formuojami nenoriai, nes yra mažai bendrijų. O jeigu namą valdo administratorius, tai nėra kam jį priversti suformuoti sklypą bei prisiimti atsakomybę jį tvarkyti. Be to, pirmininkė pabrėžia, kad gyventojai nesupranta, kodėl jiems to reikia.

„Dauguma gyventojų turėtų priimti sprendimą, kad jie nori padaryti sklypą, tada turi pasamdyti matininkus (žemės matavimo specialistus). Už pinigus matininkai atlieka darbus ir registruoja juos registrų centre“, - pasakoja pirmininkė.

Ką siūlo savivaldybė?

Savivaldybė skatina Žirmūnų gyventojus patiems imtis iniciatyvos ir tvirtina, kad sklypai formuojami vangiai, nes gyventojai rodo per mažai iniciatyvos. „Teisės aktai reglamentuoja, kad dėl žemės sklypo formavimo turi kreiptis nekilnojamojo turto savininkai (butų savininkai, DNS bendrijos), o projektas yra rengiamas gyventojų lėšomis“, - sako R. Rudukienė.

Savivaldybė kviečia pasinaudoti Kaimynijų programa - atnaujinti savo kiemą, kvartalą, paversti jį vieta, kur jauku, patogu ir norisi leisti laiką. Kaimynija - tai erdviškai susijusių daugiabučių namų, pastatytų anksčiau kaip prieš 15 metų, gyventojų bendruomenė.

Pasak Žirmūnų seniūnės Onos Soncuvienės, gyventojai gali pateikti paraišką ir tikėtis finansavimo. Savivaldybė skiria net 100 mln. eurų tam, kad paverstų kiemus patogiomis kaimyniškomis erdvėmis. Pavyzdžiui, jeigu jeigu žmogaus kaimynijos plotas 10 000 kv. m., jis gali gauti 0,1 mln. eurų jo atnaujinimui.

Būdai Tapti Namo Šeimininkais

Yra du būdai tapti namo šeimininkais - arba kurti namų bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Pasak R. Samuilevičiaus, bendrijos įkūrimas - sunkus uždavinys, nes gyventojai yra pasyvūs.

Toliau namo gyventojai patys savarankiškai sprendžia ir įgyvendina sklypo formavimą, dalyvavimo kvartalinėje renovacijoje ar kaimynijos su gretimais namais kūrimo klausimus.

tags: #daugiabuciui #pastatui #priskirtas #zemes #sklypas