Daugiabučio Namo Priskirtas Žemės Sklypas: Teisės, Priežiūra ir Valdymas

Kiekvienas, gyvenantis daugiabutyje, žino, kad erdvė aplink namą yra gyvybiškai svarbi - čia statomi automobiliai, žaidžia vaikai. Daugiabučio namo žemės sklypo valdymas yra svarbus aspektas užtikrinant tinkamą namo priežiūrą, aplinkos kokybę ir gyventojų interesus. Šiame straipsnyje aptarsime teisinį reglamentavimą, bendrijų vaidmenį, nuomos galimybes ir kitus svarbius klausimus, susijusius su daugiabučio namo žemės sklypo valdymu Lietuvoje.

Daugiabučio kiemas. Šaltinis: vilnius.lt

Žemės Sklypo Formavimas ir Informacijos Gavimas

Vis dėlto esminė taisyklė yra tokia: norint bendrosios dalinės nuosavybės teise įgyti namų valdų žemės sklypo dalį, visais atvejais būtina suformuoti namų valdų žemės sklypą (parengti Detaliojo planavimo dokumentą). Pirmiausia reikia nustatyti, ar žemės sklypas, kuriame yra pastatytas daugiabutis, yra suformuotas. Tuo atveju, jeigu žemės sklypas yra suformuotas, galima kreiptis į Nekilnojamojo turto registrą dėl informacijos apie žemės sklypą ir su juo susijusius juridinius faktus pateikimo.

Šiaulių miesto savivaldybės administracija kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos. Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus. Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).

Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.

Turėti aiškiai apibrėžtas teritorijos ribas, už kurios priežiūrą ir tvarkymą atsako daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija ar administratorius) yra labai svarbu. Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas.

Daugiabučių Namų Bendrijos

Daugiabučių namų savininkų bendrija - yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, bendrijos valdyba ir bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.

Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises. Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.

DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.

Kitos valdymo formos:

• Daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis.
• Administruojanti įmonė (administratorius), skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties.

Žemės Nuoma: Teisės ir Pareigos

Šiuo metu daugiabučių namų savininkų bendrijos turi teisę nuspręsti: nuomotis žemės sklypus ar to nedaryti. Pažymėtina, kad galimybės visiškai atsisakyti bet kokių teisių į žemę, ant kurios stovi daugiabutis gyvenamasis namas, nėra, kadangi daugiabutis namas negali būti eksploatuojamas be jos. Daugiabutis namas stovi ant žemės ir tai yra laikoma jos naudojimu. Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį ar ne, turėtų būti priimtas įvertinus daugiabučio namo savininkų ir gyventojų interesus.

Nusprendus tokios sutarties nesudaryti, tokio žemės sklypo atžvilgiu nei teisių, nei pareigų įgyjama nebūtų. Vis dėlto pareiga mokėti žemės nuomos mokestį išliktų, nebent savivaldybės taryba priimtų sprendimą nuo jo atleisti. Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį iš esmės reikštų žemės sklypo šeimininko vaidmens prisiėmimą. Žemės sklypo nuomos sutartimi nuomininkui perduodama išnuomojamo turto laikino valdymo ir naudojimo teisė, o konkrečios šalių teisės ir pareigos būtų numatomos žemės sklypo nuomos sutartyje.

Pažymėtina, kad galiojantys teisės aktai nedraudžia būsimam nuomininkui derėtis dėl nuomos sąlygų, tačiau kartu ir nenumato valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdančiai institucijai pareigos atsižvelgti į būsimo nuomininko siūlymus ar pageidavimus. Sudarius žemės nuomos sutartį kyla ne tik pareiga visapusiškai rūpintis bei prižiūrėti išsinuomotą žemės sklypą (pjauti žolę, prižiūrėti jame esančius želdinius ir augalus, valyti sniegą ir pan.), tačiau įgyjamos ir teisės, kurių žemės sklypo nuomos sutarties nesudariusios daugiabučių namų savininkų bendrijos neturi: sodinti augalus, įsirengti suoliukus, kitą poilsiui reikalingą infrastruktūrą, vaikų žaidimo ir/ar sporto aikšteles, technines eismo reguliavimo priemones, numatytas Lietuvos Respublikos kelių įstatyme, transporto priemonių stovėjimo aikšteles ir kt.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.

Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.

Prievolė mokėti žemės sklypo nuomos mokestį neturėtų būti lemiamas kriterijus priimant tokį sprendimą, kadangi jį mokėti gali tekti bet kuriuo atveju. Vis dėlto sudarius žemės sklypo nuomos sutartį įgyjama daugiau teisių į žemės sklypą, todėl toms daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, kurios nori ne tik naudoti, bet ir valdyti žemės sklypą bei turėti galimybę jame sodinti augalus, įsirengti žaidimų, poilsio aikšteles ir kitus įrenginius, neabejotinai naudinga sudaryti žemės sklypų nuomos sutartis.

Teisinis Reglamentavimas

Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (Žin., 2000, Nr. 74-2262), Statybos įstatymas (Žin., 1996, Nr. 32-788; 2001, Nr. 101-3597), Statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ ir kitais Lietuvos Respublikos įstatymais bei teisės aktais. Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka.

Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr.

Vadovaujantis 2023 m. gruodžio 7 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-439 „Dėl Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2016 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo Nr.

Žemės sklypų savininkų ir kitų naudotojų pareigos yra įtvirtintos Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 21 straipsnyje, o žemės sklypo savininko teisių turinys - Civilinio kodekso 4.40 straipsnyje. Civilinio kodekso 4.40 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai, jeigu įstatymo ar sutarties nenustatyta kitaip.

Pagrindiniai Aspektai

Apibendrinant, daugiabučio namo žemės sklypo valdymas yra kompleksinis procesas, reikalaujantis aktyvaus gyventojų dalyvavimo, bendrijos veiklos ir teisinių žinių. Tinkamas valdymas užtikrina ne tik namo priežiūrą, bet ir aplinkos kokybę bei gyventojų gerovę.

Svarbiausi aspektai:

• Žemės sklypo formavimas ir registravimas.
• Bendrijos steigimas ir aktyvus dalyvavimas jos veikloje.
• Žemės nuomos sutarties sudarymas ir teisių bei pareigų įgyvendinimas.
• Teisinių reikalavimų laikymasis ir savivaldybės pagalba.

Atsižvelgiant į tai, kad dauguma savivaldybių nėra finansiškai pajėgios įrengti minėtą infrastruktūrą bei sukurti daugiabučių namų savininkų ir gyventojų pageidaujamą aplinką, siekdamos gyventi gražioje ir patogioje aplinkoje tokios iniciatyvos turėtų imtis pačios daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos. Žemės sklypo priskyrimas daugiabučiam namui yra svarbus žingsnis, užtikrinantis gyventojų teises ir galimybes tinkamai naudotis bei prižiūrėti aplinką. Šiame straipsnyje aptarsime teisinį pagrindą, kuriuo remiantis Lietuvoje yra priskiriami žemės sklypai daugiabučiams namams.

Lietuvos Respublikos įstatymai numato, kad daugiabučio namo savininkams turi būti užtikrinta teisė naudotis žemės sklypu, kuris yra būtinas pastato eksploatacijai. Tai reiškia, kad žemės sklypas turi būti priskirtas daugiabučiam namui, siekiant užtikrinti tinkamą jo priežiūrą ir naudojimą.

Svarbu paminėti, kad žemės sklypo priskyrimo procesas gali būti sudėtingas ir reikalauja atsižvelgti į įvairius teisinius aspektus. Todėl rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės tinkamai įgyvendinti šį procesą.

Žemės sklypo formavimo ir priskyrimo daugiabučiam namui tvarką reglamentuoja šie teisės aktai:

• Civilinis kodeksas
• Žemės įstatymas
• Teritorijų planavimo įstatymas
• Kiti teisės aktai, susiję su žemės valdymu ir naudojimu

Šie teisės aktai nustato pagrindinius principus ir reikalavimus, kuriuos reikia įgyvendinti, siekiant tinkamai priskirti žemės sklypą daugiabučiam namui. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad kiekvienas atvejis yra individualus ir gali reikalauti papildomų dokumentų ar procedūrų.

Žemės sklypo priskyrimas daugiabučiam namui yra svarbus žingsnis, užtikrinantis gyventojų teises ir galimybes tinkamai naudotis bei prižiūrėti aplinką.

Norint sėkmingai įgyvendinti žemės sklypo priskyrimo procesą, svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:

• Žemės sklypo ribų nustatymas
• Žemės sklypo naudojimo paskirties nustatymas
• Dokumentų, reikalingų žemės sklypo priskyrimui, parengimas
• Kreipimasis į atitinkamas institucijas dėl žemės sklypo priskyrimo

Šie aspektai yra svarbūs, siekiant užtikrinti, kad žemės sklypas būtų tinkamai priskirtas daugiabučiam namui ir atitiktų visus teisinius reikalavimus. Todėl rekomenduojama atidžiai išnagrinėti šiuos aspektus ir kreiptis į specialistus, jei kyla klausimų ar neaiškumų.

Žemės sklypo priskyrimas daugiabučiam namui yra svarbus procesas, kuris reikalauja atidumo ir žinių. Tinkamai įgyvendintas šis procesas užtikrins gyventojų teises ir galimybes naudotis bei prižiūrėti aplinką.

Žemės sklypo formavimo schema. Šaltinis: regia.lt

Žemės sklypo priskyrimo etapai

Žemės sklypo priskyrimo procesą galima suskirstyti į kelis etapus:

• Parengiamasis etapas: Renkami reikalingi dokumentai, atliekami kadastriniai matavimai.
• Projekto rengimas: Rengiamas žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas.
• Derinimas: Projektas derinamas su atitinkamomis institucijomis.
• Sprendimo priėmimas: Priimamas sprendimas dėl žemės sklypo priskyrimo daugiabučiam namui.
• Registracija: Žemės sklypas įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre.

Kiekvienas etapas reikalauja kruopštumo ir atidumo, todėl rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės sėkmingai įgyvendinti šį procesą.

Teisiniai ginčai

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl žemės sklypo priskyrimo kyla ginčų tarp daugiabučio namo gyventojų ir savivaldybės ar kitų asmenų. Tokiais atvejais ginčai sprendžiami teismine tvarka.

Svarbu! Jei kyla ginčų dėl žemės sklypo priskyrimo, rekomenduojama kreiptis į teisininkus, kurie specializuojasi nekilnojamojo turto teisėje.

Žemės sklypo priskyrimas daugiabučiam namui yra svarbus procesas, užtikrinantis gyventojų teises ir galimybes tinkamai naudotis bei prižiūrėti aplinką.

Mokesčių Paskirstymas Bendrijoje

Civilinio kodekso 4.76 str. nurodo: "Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms."

Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas...

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Visi mokestiniai įnašai bendrijai priskaitomi proporcingai pagal užimamą plotą, nesvarbu, ar jie yra jau surinkti (juk irgi buvo priskaityti proporcingai), ar dar tik priskaitomi ir bus susirinkti.

Kas yra naudingas plotas?

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Mokesčių paskirstymo pavyzdžiai

• Automobilių stovėjimo aikštelės įrengimas: Jeigu bendrojo naudojimo apraše nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams (visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų, tai užims tas, kuris pirmas, galės pastatyti ir...
• Bendro naudojimo patalpų savavališkas užėmimas: Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų.
• Palėpės apmokestinimas: Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
• Vamzdynų keitimas: Jeigu keičiami bendrojo naudojimo objektai (bendrojo naudojimo objektų apraše jie priskirti visiems savininkams), tai ir mokėti už tai turėtų visi bendrai (neaišku, kodėl keičiami ne visi stovai ar tie nekeičiami yra tinkamos būklės?).
• Lifto remontas: Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
• Telefonspynės įrengimas: Telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi.

Svarbu atsižvelgti į bendrojo naudojimo objektų aprašą, kurį turite turėti ir pasikeitus aplinkybėms pasitvirtinti atnaujintą. Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objetas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.

Nėra svarbu, kokios paskirties plotą užima savininkas pastate - ar tai butas, ar sandėliukas, ar garažas, nesvarbu, ar dažnai naudojama, ar retai...

Teritorijos Priežiūra

Jeigu daugiabučio namo teritorija priskirta butų ir kitų patalpų savininkams, joje esančių pravažiavimų bei pėsčiųjų takų tvarkymo darbus organizuoja ir savo lėšomis atlieka savininkai. Tas pats galioja ir namo kieme esančios vaikų žaidimo aikštelės inventoriui ir kitai namo infrastruktūrai.

Suoliukai prie daugiabučio įėjimo laiptinių yra priskirti namui, todėl už jų, kaip ir kitų bendro naudojimo objektų, reguliarią priežiūrą atsako gyventojai.

Norint pasinaudoti programa pirmiausia reikia įsitikinti, kad daugiabutis namas turi suformuotą žemės sklypą. Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.

DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Žemės Sklypo Įsigijimas

Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas.

Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.

Žemės sklypų savininkų ir kitų naudotojų pareigos yra įtvirtintos Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 21 straipsnyje, o žemės sklypo savininko teisių turinys - Civilinio kodekso 4.40 straipsnyje.

tags: #daugiabuciui #priskirtas #zemes #sklypas