Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Todėl, nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį. Tačiau, nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos, ir kokie teisiniai aspektai svarbūs šioje situacijoje?
Nuomos Sutarties Ypatumai ir Reikalavimai
Nuomos sutartis turi būti rašytinė tuo atveju, kai ji yra sudaroma ilgiau nei vieneriems metams. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Kai yra sudaroma nekilnojamojo turto nuomos sutartis, ilgesniam nei vienerių metų terminui, rekomenduojama ją įregistruoti atitinkamoje registro įstaigoje, kad galėtų būti panaudota prieš trečiuosius asmenis.
Nuomos sutartis gali būti terminuota ir neterminuota, bet nuomos sutartis negali būti ilgesnė nei vienas šimtas metų. Jei sutarties terminas sutartyje nenustatytas, vadinasi nuomos sutartis yra neterminuota. Jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
Kalbant apie nuomos sutartie dalyką, būtina pažymėti, kad nuomos sutartyje turi būti nurodyta koks yra daiktas ar jo požymiai, kurį nuomotojas perleidžia nuomininkui. Nuomojamas objektas gali būti bet kuris nesunaudojamas dalykas, jei įstatyme nenumatyta kitaip. Taip pat įstatyme gali būti nustatyta daiktų rūšis, kurių nuoma negalima, ar ribojama. Išsinuomoto daikto duodamos pajamos, vaisiai, gyvulių prieauglis priklauso nuomininkui, jeigu ko kita nenustato sutartis.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį, daiktu naudotis taip, kad netrukdytų juo naudotis kitiems teisėtiems to daikto naudotojams. Sudarius nuomos sutartį, kyla klausimas, ar nuomininkas gali išnuomotą daiktą perduoti valdyti ir naudotis kitam asmeniui (t.y., subnomuoti). Nuomininkas turi teisę subnuomoti išnuomotą daiktą tiktai gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato sutartis. Subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Nuomotojo atsisakymas duoti sutikimą nuomininkui subnuomoti turtą turi būti protingai pagrįstas.
Taip pat, nuomininkas privalo tinkamai laikyti, eksploatuoti išsinuomotą turtą bei padengti išlaikymo išlaidas. Taip pat nuomininkas turi savo sąskaita laiku atlikti einamąjį remontą, jei ko kita nenustato įstatymas ar sutartis. Jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita.
Nuomos Sutarties Nutraukimas ir Iškeldinimas
Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Dažniausios problemos ir pasekmės
Viena dažniausių problemų - nuomininkų vėluojami arba visai nemokami nuomos mokesčiai. Tai sukelia nuomotojui finansinį spaudimą, ypač jei iš nuomos gaunamos pajamos yra svarbios paskolų ar kitų įsipareigojimų dengimui. Taip pat dažnai pasitaiko turto gadinimo atvejai, kai būstas grąžinamas sugadintas arba neprižiūrėtas.
Būsto savininkai gali patirti rimtų nuostolių - nuo didelių remonto išlaidų iki teisinių ginčų, kurie gali tęstis mėnesiais. Be to, tokios situacijos sukelia emocinį stresą ir užima daug laiko. Pavyzdžiui, jei nuomininkas neketina bendradarbiauti, galite būti priversti kreiptis į teismą.
Kaip išvengti problemų: prevencinės priemonės
Kad tokios problemos neužkluptų, svarbu tinkamai pasiruošti:
- Nuomos sutartis: Ji turėtų būti aiški, konkreti ir apimti visus svarbiausius aspektus: mokėjimų terminus, atsakomybę už sugadinimus, būsto naudojimo taisykles ir iškeldinimo sąlygas.
- Nuomininko atranka: Investuokite laiką į nuomininko atranką: patikrinkite jo kredito istoriją, darbo vietą ir pasikalbėkite su buvusiais nuomotojais.
- Depozitas: Nepamirškite ir depozito - jis gali būti jūsų apsauga nuo nuostolių.
- Periodiniai patikrinimai: Be to, rekomenduojama periodiškai aplankyti nuomojamą būstą, kad galėtumėte įsitikinti, ar viskas tvarkoje.
- Bendravimas: Draugiškas ir atviras bendravimas su nuomininkais taip pat padeda spręsti problemas dar joms neišaugus į konfliktą.
"Ellex Valiunas" advokatas Dominykas Užkurnys rekomenduoja nepamiršti šių dalykų: Pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų numatyti atitinkami saugikliai, suteikiantys saugumo nuomotojui ir aiškumo nuomininkui, o kilus ginčui padės situaciją išspręsti operatyviau ir pigiau. Prieš sudarant sutartį, reikalauti protingo dydžio užstato (bent dviejų ar trijų mėnesių nuomos mokesčio dydžio), kuris bus grąžintas sutarties pabaigoje, jei visi įsipareigojimai yra įvykdyti. Vengti ilgalaikių ar neterminuotų nuomos sutarčių. Geriau sudaryti vienerių metų nuomos sutartį, kuri gali būti atnaujinama. Įregistruoti sutartį VĮ „Registrų centro“ nekilnojamojo turto registre - tai gali būti svarbu, pavyzdžiui įvykus nuomininko sąlygotam draudiminiam įvykiui. Nuomininkui pradelsus mokėjimus, pirmiausia ieškoti su juo kompromiso ir teikti raginimus padengti įsiskolinimus, vengiant kraštutinių priemonių, tokių kaip komunalinių paslaugų apribojimas ar priverstinis iškraustymas. Jei konflikto visgi nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui vis tik vienintelis teisėtas kelias - kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo, skolos priteisimo ir nuomininkų iškraustymo.
Nuomininko Patikros Žingsniai
- Paprašykite kontaktų iš buvusių nuomotojų.
- Jei nuomininkas jaunas, reikalaukite tėvų garantijos.
- Įsitikinkite, kad nuomininkas dirba ir turi stabilias pajamas.
- Patikrinkite nuomininko kreditingumo istoriją.
5 minutės telefone – ne poilsis, o papildomas krūvis? Psichologė apie nervinės sistemos resursus
Ką daryti, jei problemos jau kilo?
Jei nuomininkas nesilaiko sutarties, svarbiausia - neprarasti savitvardos ir veikti kryptingai.
- Taikus problemos sprendimas: Pirmiausia pabandykite išspręsti problemą taikiai. Pasikalbėkite su nuomininku ir išsiaiškinkite, kodėl pažeidžiamos sutarties sąlygos. Galbūt atsirado nenumatytų aplinkybių, kurias galima išspręsti kompromisu.
- Raštiškas įspėjimas: Jei tai nepadeda, sekantis žingsnis - raštiškas įspėjimas. Įspėjime aiškiai nurodykite pažeidimus ir pateikite terminą jiems ištaisyti.
- Teisinė pagalba: Jei po įspėjimo situacija nesikeičia, gali tekti pasitelkti teisininką. Profesionalus teisininkas padės jums ne tik suprasti savo teises, bet ir paruoš tinkamus dokumentus galimai teismo procedūrai. Svarbu užtikrinti, kad visi jūsų veiksmai atitiktų teisės aktus, kad vėliau nekiltų dar daugiau problemų.
- Iškeldinimo procesas: Jeigu situacija tampa nekontroliuojama, galite pradėti oficialų iškeldinimo procesą. Tai gali būti sudėtingas ir emocingas žingsnis, tačiau kartais jis yra neišvengiamas. Kreipiantis į teismą, būkite pasiruošę pateikti visus įrodymus: sutartį, raštiškus įspėjimus, mokėjimų išrašus ir kitus dokumentus, patvirtinančius nuomininko pažeidimus.
Teisiniai Aspektai
Jeigu vis dėl to susidursite su piktybiškais nuomininkais, kurie nenorės mokėti Jums nuomos mokesčio, deja, Jums liks tik viena išeitis - teisinis kelias. Fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų galėsite iškeldinti tik teismo nustatyta tvarka. Kreipdamiesi į teismą turėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus.
Teisminis procesas užtrunka apie dvi savaites nuo visų reikiamų dokumentų gavimo. Nesugalvokite savarankiškai iškeldinti nuomininko, kuris nemoka nuomos mokesčio, nes galite patys susilaukti administracinės arba baudžiamosios atsakomybės.
Nuomos Sutarties Nutraukimo Bendrieji Principai
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje. Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose.
Esminiai Sutarties Pažeidimai
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.
Sutarties Nutraukimas Dėl Neįvykdymo Per Papildomą Terminą
Sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą.
Nenugalimos Jėgos Aplinkybės (Force Majeure)
Nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės - tai įvykiai, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo bei nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį.
Gyvenamųjų Patalpų Nuomos Sutarties Specifika
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką.
Nuomininko Teisės Nutraukiant Sutartį
Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
Nuomotojo Teisės ir Apribojimai
Neretai nuomotojai mano, kad gali bet kada nutraukti nuomos sutartį, tačiau tai nėra visai tiesa. Nors būstas priklauso nuomotojui, jis negali savavališkai nutraukti sutarties. Vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tik tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai nutraukinėti sutarties.
Sutarties Nutraukimo Tvarka
Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.
Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti. Sutarties nutraukimas sukelia teisines pasekmes.
Neterminuotos Sutarties Nutraukimas
Jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto. O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
Depozitas Nutraukiant Sutartį
Nuomotojai dažnai prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrinti sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui.
Iškeldinimo Procesas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Pirmiausia, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas dėl kelių priežasčių:
- Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo.
- Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.
- Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn.
Ką daryti, jei nepavyksta susitarti?
Jeigu ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia - ieškoti kompromiso.
Taigi, nutraukiant buto nuomos sutartį anksčiau laiko, svarbu žinoti savo teises ir pareigas, numatytas įstatymuose ir sutartyje.
Pagrindiniai punktai, kuriuos verta įsiminti:
- Rašytinė sutartis: Visada sudarykite rašytinę nuomos sutartį, kad apsaugotumėte savo teises.
- Nuomininko patikra: Atidžiai tikrinkite potencialius nuomininkus, kad išvengtumėte problemų ateityje.
- Komunikacija: Palaikykite gerus santykius su nuomininkais ir stenkitės spręsti problemas taikiai.
- Teisinė pagalba: Jei konfliktas neišvengiamas, kreipkitės į teisininką, kad užtikrintumėte savo teises.