Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu.
Bendraudamas su savo klientais dažnai susiduriu su gana elementaria situacija - paveldėjau namą arba sklypą iš senelių ir noriu jį pelningai parduoti. Kadangi laikau nekilnojamąjį turtą vis dar viena iš efektyviausių investicijų formų, patariu savo klientams to turto iš karto neskubėti parduoti - galbūt ten galima vystyti NT projektą, kuris kainuotų kelis kart didesnę sumą, nei norima dabar gauti. Paprastai paveldėtu turtu skubama atsikratyti gana greitai, bet ar tikrai tai naudinga.
Kada nereikia mokėti mokesčių?
VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2014, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 10 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų.
Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Reikia atkreipti dėmesį, kad jei esate ne pirmos eilės giminaitis tam žmogui, iš kurio paveldėjote turtą, teks sumokėti 15 proc. GPM. Pirmos eilės giminaičiai yra sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai seserys, vaikaičiai ir įvaikiai.
Jei pastaruosius 2 metus buvote registruoti ir deklaravote savo gyvenamąją vietą, tokį būstą parduodami mokesčių taip pat nemokėsite. Beje, jei nuosavybė priklauso dviem asmenims, registruotis reikia abiems.
Mokesčių nereikia mokėti, jei už paveldėto NT pardavimą gautus pinigus panaudojate kito būsto įsigijimui per 1 metus. Tai reiškia, kad paveldėtą būstą galite parduoti ir per metus įsigyti kitą būstą ir tą įsigijimą atitinkamai deklaruoti. Tada mokėti mokesčių nuo pelno nereikia.
Kaip skaičiuojamas mokestis?
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.
Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.
O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Mokesčius mokėti parduodant paveldėtą NT reikia ne nuo visos sumos, o nuo pelno. Pelnas yra jūsų gauta suma minus reali NT rinkos vertė. Jei pardavėte paveldėtą butą Vilniuje už 100 000 eurų, o jo rinkos vertė yra 80 000, gyventojų pajamų mokestį turėsite susimokėti nuo skirtumo - 100 000-80 000=20 000eur. Pavyzdžiui, pelnas yra 0 eurų, jei rinkos vertė yra 80 000ir pardavėte už 80 000 ar dar mažiau, mokesčių mokėti nereikia.
Rinkos vertė būna nurodyta "Registrų centre" pagal vidutine tos vietovėsobjekto kainą. Realią rinkos kainą nustato atestuoti turto vertintojai, kurie įvertiną objekto kainą pagal toje vietoje vykdomus sandorius per 1 kalendorinius metus (kartais "Registrų centro" nurodyta vertė būna dvigubai mažesnė, tad galimos įvairios spekuliacijos.).
Turto vertintojai gali atlikti preliminarų ir išsamų turto vertinimą. Preliminarūs turto vertinimai kainuoja ne taip jau ir daug - 30-50 eurų, tačiau parduodant reikės išsamaus turto vertinimo. Išrašo iš VĮ "Registrų centras" nepakaks.
Nepamirškite, kad mokesčiai skaičiuojami tik nuo nekilnojamo turto kainų. Jei parduodate paveldėtą butą su baldais ir buitine technika, kilnojamas turtas ir daiktai turėtų būti parduodami atskirai. Taip išvengsite sumaišties dėl mokesčių.
Atminkite, kad jei po paveldėjimo NT turtą renovavote ir tvarkėte patys ir turite tai patvirtinančius dokumentus, tos sumos skaičiuojamos kaip jūsų išlaidos ir minusuojamos iš galutinės pardavimo kainos. Pavyzdžiui, paveldėjote kaime sodybą ir už 5000 eurų pakeitėte stogą. Rinkos vertė - 30 000 bet norite parduoti už 50 000. Paprastai mokesčiai būtų skaičiuojami nuo skirtumo 50 000 - 30 000 = 20 000, bet jūs išleidote 5000 eurų remontui, todėl mokesčius reikės skaičiuoti nuo sumos be išlaidų - 20 000 - 5000 = 15 000 eur. Aišku, remonto darbų gali būti ir daugiau, juos galite atlikti ir patys su šeima, reiktų tik išsaugoti visų statybinių medžiagų pirkimo kvitus, o dar geriau - sąskaitas. Jas pateikę mokesčių inspekcijai (jeigu reikia) galėtumėte ženkliai sumažinti mokesčiais apmokestinamą sumą.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM): kaip apskaičiuojamas?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2023 m. 120 VDU 202188 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Privalomi mokėjimai deklaruojant turtą
Su turto pardavimu susijusius privalomus mokėjimus (pvz. notarines išlaidas) turite įrašyti deklaracijos GPM311 D dalies laukelyje Su perleidimu susijusių privalomų mokėjimų suma, o su įsigijimu patirtas išlaidas turite įrašyti bendroje sumoje su parduoto turto įsigijimo kaina laukelyje Išlaidų suma.
Dovanoto ir paveldėto turto pardavimas
Parduodant nekilnojamąjį turtą, taip pat ir paveldėtą ar dovanotą, reikia nepamiršti, kad pajamos, gautos už nekilnojamojo turto pardavimą įprastai yra gyventojų pajamų mokesčio objektas. Tai reiškia, kad pajamos gali būti apmokestintos 15 proc.
Kalbant apie išimtis, kada GPM pardavus nekilnojamąjį turtą mokėti nereikia, Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas nedaro skirtumo tarp dovanoto, paveldėto ar nusipirkto nekilnojamojo turto pardavimo, tad galioja tos pačios išimtys. Kitaip tariant, nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, kai:
- bet kokį nekilnojamąjį turtą nuosavybėje išlaikėte bent 10 metų (nuo dovanojimo sandorio ar paveldėjimo praėjo 10 metų).
- dovanoto ar paveldėto nekilnojamojo turto pardavimas.
Kuomet parduodamas pirktas nekilnojamasis turtas, GPM apskaičiuojamas nuo šio turto įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo (pelno).
Kiek kitaip GPM mokesčio bazė apskaičiuojama parduodant dovanotą ar paveldėtą nekilnojamąjį turtą. Nors už tokį nekilnojamąjį turtą tarsi nieko nemokėjote, visgi gyventojų pajamų mokestis už parduotą dovanotą ar paveldėtą nekilnojamąjį turtą mokamas ne nuo visų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, o nuo nekilnojamojo turto vertės prieaugio, lyginant turto kainą jo įgijimo metu (dovanojimo ar paveldėjimo metu) su ta kaina, už kurią jis buvo parduotas.
Dovanojimo būdu gauto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina, nustatyta tos dovanos gavimo dieną.
Tikroji rinkos kaina gali būti nustatoma atsižvelgiant į Valstybės įmonės Registrų centro nustatytą nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę, buvusią dovanojimo sandorio sudarymo dieną, bet kadangi neretai reali nekilnojamojo turto vertė būna didesnė, negu apskaičiuota masiniu būdu, tikslinga atlikti individualų turto rinkos vertės nustatymą, kadangi tai gali padėti sumažinti apmokestinamąsias pajamas (jeigu NT įsigijimo vertė didesnė, mažėja skirtumas tarp pardavimo kainos ir įsigijimo vertės).
Pavyzdžiui, dovanotas nekilnojamasis turtas parduotas už 100 000 Eur, o šio turto masiniu būdu Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta vertė dovanojimo metu buvo 60 000 Eur. GPM bus skaičiuojamas taip: 100 000 - 60 000 = 40 000. Nuo šios sumos 15 proc. sudarys 6 000 Eur. Tai ir bus nuo nekilnojamojo turto pardavimo pajamų mokėtinas GPM.
Jeigu individualiu turto vertės nustatymu nekilnojamasis turtas jo įsigijimo metu (dovanojimo metu) būtų buvęs įvertintas 80 000 Eur suma, apmokestinamąsias pajamas sudarytų jau ne 40 000 Eur, o 20 000 Eur, tad GPM siektų jau tik 3 000 Eur.
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė VMI prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti.
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina gali būti nustatoma remiantis Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta jo vidutine rinkos verte arba atlikus individualų nekilnojamojo turto vertinimą, laikotarpiu nuo palikimo atsiradimo dienos iki paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo dienos.
Gyventojų pajamų mokestį galima sumažinti nepamiršus į mokesčio skaičiavimus įtraukti su nekilnojamojo turto įsigijimu ar pardavimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą notarui, mokesčius už nuosavybės registravimą Registrų centre, išlaidas geodeziniams matavimams ir kt.).
Jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo kapitaliai remontuotas ar rekonstruotas (turint visus leidimus ir išlaidas pagrindžiančius dokumentus), tokias išlaidas galima pridėti prie turto įsigijimo vertės ir tokiu būdu sumažinti apmokestinamasias pajamas.
Tačiau tais atvejais, kai įsigyjami neįrengti butai daugiabučiuose namuose, neužbaigti namai ar kitos patalpos ir tokių įsigytų patalpų užbaigimui, t. y.
Paveldėto turto pardavimas
Paveldėto turto pardavimas - nerimą keliantis procesas, kai itin svarbu nesuklysti. Tokio turto pardavimas - logiškas sprendimas, jeigu paveldėjote nekilnojamąjį turtą ir apsisprendėte, jog jis Jums nereikalingas.
Dažnas atvejis, kai žmonės paveldėtą turtą parduoda patys ir vėliau kreipiasi pagalbos, kai atsiranda prievolė mokėti paveldimo turto mokestį ar gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo gauto pelno po turto pardavimo.
Tam tikrais atvejais taikomos išimtys ir galima nemokėti GPM po turto pardavimo. Tam reikalingos žinios, kurių dažnu atveju pritrūksta. Apie mokestines išimtis neieškoma informacijos laiku, o padarytos klaidos kainuoja brangiai - kartais ir keletą tūkstančių eurų.
Kaip nustatoma paveldėto turto vertė paveldėjimo metu?
Prieš priimant paveldimą turtą pagal paveldėjimo teisės liudijimą visais atvejais rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Tokiu atveju į paveldėjimo liudijimą notaras įrašys paveldėto turto kainą ne pagal VĮ Registrų centro duomenis, kur kaina veikiausiai neatitinka tikrovės (paprastai būna žymiai mažesnė už realią pardavimo kainą), o iš Jūsų pateiktos turto vertinimo ataskaitos.
Taip Jūs užbėgsite už akių ateityje galimam gyventojų pajamų mokesčiui (GPM) turtą pardavus. Jei paveldėto nekilnojamojo turto priėmimo metu pamiršote pasidaryti turto vertinimą ir po kažkurio laiko norite jį parduoti, tai atlikti galite ir pardavimo metu. Tokiu atveju retrospektyvinis turto vertinimas bus atliekamas atgaline data, t. y. paveldėjimo datai.
Ši išimtis yra taikoma tais atvejais, kai turtas paveldimas iš pirmos eilės giminaičių: tėvo, mamos, senelės, senelio, brolio, sesers, vaiko, įvaikio, vaikaičio. Jei turtą paveldėjote iš sutuoktinio ir ilgiau nei 2 metus esate jame deklaravę gyvenamąją vietą - tuomet nėra skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis ir turto vertinimas paveldėjimo metu nėra būtinas. Šiuo atveju svarbu iki pardavimo momento neišsideklaruoti iš paveldėto nekilnojamojo turto.
Paveldimo turto mokestis: kada jis taikomas?
Paveldimo turto mokestis - tai mokestinė prievolė atsirandanti tuomet, kai paveldite turtą iš antros eilės ir tolimesnių giminaičių ar iš visai svetimų asmenų. Šis mokestis mokamas paveldimo turto priėmimo metu.
Mokesčio apskaičiavimas ir tarifai:
- kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė mažesnė kaip 150 tūkst. eurų - 5 proc. taikomas tarifas;
- kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė didesnė kaip 150 tūkst. eurų - 10 proc. tarifas.
Mokesčiu neapmokestinama:
- Iš pirmos eilės giminaičių paveldimas turtas;
- Paveldimo turto apmokestinamoji vertė, neviršijanti 3 000 eurų.
Kada galima parduoti paveldėtą turtą?
Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimui nėra jokių specialių terminų ar laiko limitų. Parduoti galima tiek iš karto, tiek po metų, dešimties ar daugiau. Tik svarbu prisiminti, kad pardavimas galimas ne anksčiau, nei gausite NT paveldėjimo teisės liudijimą ir įregistruosite turtą kaip savo nuosavybę.
Jeigu Jūsų paveldėtas turtas yra strategiškai geroje vietoje (miesto centre, kurortiniame miestelyje ar pan.), jis ilgą laiką gali generuoti jums pajamas. Jeigu nesate pirmos eilės giminaitis velioniui, prisiminkite, kad turėsite susimokėti paveldimo turto mokestį bei GMP (Gyventojų pajamų mokestį nuo gauto pelno), jei tai nėra turtas, kuris priklauso jums ne trumpiau nei 10 metų. Galbūt verta palaukti ir po tų 10 metų gauti ženkliai didesnes pajamas?
Paveldėto turto pardavimas ir mokesčiai
Parduodamas paveldėtas nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas du kartus: pirmą kartą mokamas paveldimo turto mokestis (kai nekilnojamasis turtas tampa paveldėtojo nuosavybe); antrą kartą mokamas gyventojų pajamų mokestis (GPM), parduodant NT, kai šis nėra išlaikytas 10 metų ir nėra taikomos mokestinės išimtys turtą paveldėjus iš pirmos eilės giminaičių.
Lengvatos ir išimtys GPM mokesčiui
- kai paveldėtas turtas parduodamas už tokią pat kainą, kaip ir įgytas paveldėjimo metu.
- kai paveldėtas turtas yra jūsų nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Nuo 2026 m. sausio mėn. 1 d. šis terminas trumpinamas iki 5 metų.
- kai ne trumpiau kaip 2 pastaruosius metus tai yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta ir iš jos nesate išsideklaravęs iki pardavimo momento;
- kai paveldėtas turtas yra jūsų deklaruota gyvenamoji vieta trumpiau nei 2 metai, bet per vienerius metus nuo pardavimo įsigyjate ir deklaruojate kitą gyvenamąją vietą;
- kai nekilnojamas turtas parduodamas už mažesnę sumą, nei nustatyta vertė paveldėjimo metu.
Verta atkreipti dėmesį, kad jei nekilnojamąjį turtą paveldėjo ne vienas žmogus, o, pavyzdžiui, du sutuoktiniai, deklaruoti gyvenamąją vietą reikia abiem. Antraip pardavimo atveju gali susiklostyti situacija, kai vienas jų GPM nemokės, o kitam teks tai daryti.
Kaip vyksta paveldėto turto pardavimas?
Iš esmės tai procesas, analogiškas bet kokio kitokio NT pardavimui. Skirtumas tik tas, kad jūs šį NT gavote paveldėjimo būdu. Potencialiam pirkėjui dėl to didelio skirtumo nėra. Svarbiau, ar parduodamas turtas atitinka lūkesčius.
Jei jau nusprendėte parduoti paveldėtą turtą, tai, suprantama, nenorėsite tuo užsiimti kelerius metus. Remdamasi savo ir kolegų patirtimi, galiu drąsiai patvirtinti, jog nuosekliai sudėliotas pardavimų planas visą procesą labai pagreitina. Jei pasiseks, pardavimas gali įvykti ir per mėnesį.
Tačiau norint sėkmę privilioti, būtina paruošti jai tinkamą „jauką“: įsitikinti, kad turite visus reikalingus dokumentus bei leidimus; išmanyti mokesčius, kurie atsiras po paveldėto turto pardavimo; pasirūpinti tinkama reklama. Į tai įeina ir kokybiškai atliktos nuotraukos, ir patrauklus, parduodamo turto privalumus atskleidžiantis skelbimo tekstas bei pakankama skelbimų sklaida internete; teisinga, rinkos situaciją atitinkanti kaina; sugebėti teisingai komunikuoti su potencialiais pirkėjais; puikiai išmanyti derybų psichologiją; išmanyti atsiskaitymo tvarką už Jūsų parduodamą turtą.
Būtent todėl žmonės paprastai nesiima pardavinėti nekilnojamojo turto patys, o kreipiasi į NT brokerius.
Kodėl verta paveldėtą nekilnojamą turtą parduoti su NT brokeriu?
Paveldėto turto pardavimo proceso metu Jus lydės savo srities profesionalas, sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį bei gebantis išvengti brangiai kainuojančių klaidų.
Patikėdami savo turto pardavimą NT brokeriui, Jūs patikite pardavimo projektą visai profesionalų komandai. Tai: pats NT brokeris; fotografai; objekto reklamos kūrėjai; nekilnojamojo turto ir verslo vertintojai; bankų atstovai išskirtinai greitai aptarnaujantys mūsų klientus ir geresnėmis sąlygomis finansuojantys mūsų objektų pirkimą; matininkai; notarų biurai; apdailininkai bei iškraustymo / perkraustymo paslaugas teikiančios įmonės.
Esant reikalui galimas Jūsų atstovavimas pagal įgaliojimą. Viso Jūsų turto pardavimo proceso metu jausitės saugūs ir ramūs. Žinosite, kad Jumis rūpinasi nekilnojamo turto srities profesionalas, kuris visus rūpesčius nuims nuo Jūsų pečių.