Daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpos yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas. Vadovaujantis Civilinio Kodekso 4.82 ir 4.75 straipsnių nuostatomis butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendro naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Šiame straipsnyje aptarsime, kokia tvarka taikoma privatizuojant bendrojo naudojimo patalpas, kokios yra butų savininkų teisės ir pareigos, bei kitus svarbius aspektus.
Bendrosios Dalinės Nuosavybės Teisės Įgyvendinimas
Norint įgyvendinti nuosavybės teisę į bendro naudojimo patalpą, pavyzdžiui, "kambariuką (prausyklą)", reikia atlikti kadastrinius matavimus, jeigu ji nebuvo oficialiai išmatuota (inventorizuota) ir nenustatyta kiekvieno daugiabučio namo buto ar patalpų savininko dalis. Atlikus šiuos matavimus, patalpa įregistruojama Nekilnojamojo turto registre (NTR) kaip atskira bendrosios dalinės nuosavybės patalpa.
Kadastriniai matavimai - būtinas žingsnis privatizuojant bendro naudojimo patalpas.
Butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai turi tam tikras teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais:
- Naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdami kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
- Valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus.
- Proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.
- Butų ir kitų patalpų savininkai neturi teisės parduoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimos savo dalies (atlikti kitų veiksmų, susijusių su turimos dalies perdavimu) atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo.
- Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę pirmenybės teise įsigyti kitų butų savininkų parduodamą bendrąja daline nuosavybės teise turimą dalį.
- Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai taip pat reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
- Butų ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo.
- Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) privalo leisti įgaliotiems asmenims remontuoti ar kitaip tvarkyti jo bute ir kitose patalpose esančią bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, techninę ir kitokią įrangą.
- Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas.
- Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė.
Bendrijos Steigimas ir Valdymas
Bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Bendrijos dalyviai yra daugiabučio namo butų savininkai, išreiškę valią tokiais tapti. Nepriklausomai nuo narystės bendrijoje gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name savininkas yra teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas ir jam turi būti garantuojama teisė dalyvauti, sprendžiant dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ar disponavimo jais.
Bendrija padeda įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, tačiau ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys to turto bendraturčiai (pvz. disponuoti bendrosios nuosavybės objektu).
Bendro naudojimo objektai gali būti valdomi taip pat sudarant jungtinės veiklos sutartį. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Daugiabučio namo renovacija - bendras savininkų rūpestis.
Išlaidos Namui Išlaikyti ir Atnaujinti
Butų savininkai už šilumą ir karštą vandenį moka tiek, kiek energijos ir vandens sunaudojo, tuo tarpu už išlaidas, skirtas bendram turtui išlaikyti (pvz. bendrų patalpų šildymą) turi būti apmokama proporcingai kiekvieno savininko turimai daliai.
Pažymėtina tai, kad prisidėjimo prie bendro turto išlaikymo apimtis priklauso tik nuo bendraturčio dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje, tačiau ne bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių daromos nurodytos išlaidos, funkcinės paskirties ar bendraturčio, kuriam ji taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo objektu aplinkybių (pvz. naudojimosi dažnumu), t.y. net tuo atveju, jei buto savininkas teigia nesinaudojantis bendro naudojimo objektu, jis vis tiek privalo proporcingai savo daliai sumokėti už jo išlaikymą.
Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
Bendrosios Dalinės Nuosavybės Pardavimas
Atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo, bendrosios dalinės nuosavybės teise turimas objektas gali būti parduodamas tuo atveju, jei parduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis.
Pažymėtina tai, kad tik butų ir kitų patalpų savininkai kaip daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų bendraturčiai, tačiau ne įgyvendinanti butų savininkų teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų valdymu ir naudojimu, bendrija, turi disponavimo šiais objektais teisę.
Butų savininkai tokią teisę gali įgyvendinti tik bendru sutarimu, jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenumatyta kitaip. Dėl kitų teisių (valdymo, naudojimo) įgyvendinimo sprendimai gali būti priimami ir nepasiekus vieningo bendraturčių sutarimo, esant balsų daugumai.
| Teisė/Pareiga | Aprašymas |
|---|---|
| Naudojimasis bendru turtu | Pagal funkcinę paskirtį, nepažeidžiant kitų savininkų teisių. |
| Turto valdymas ir priežiūra | Tinkamas bendro naudojimo objektų valdymas, priežiūra ir remontas. |
| Išlaidų apmokėjimas | Proporcingai turimai daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir atnaujinti. |
| Bendros dalinės nuosavybės pardavimas | Negalima parduoti atskirai nuo buto, išskyrus atvejus, kai turtas gali būti naudojamas kaip atskiras objektas. |
| Pirmenybės teisė | Teisė pirmenybės teise įsigyti kitų savininkų parduodamą bendrą dalinę nuosavybę. |
tags: #del #bendrojo #naudojimo #patalpu #privatizavimo