Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu.
Akivaizdu, jog žemės sklypo, kurį nuomininkas naudos ūkininkavimui, nuomos terminas nėra ir negali būti apibrėžiamas mėnesiais - tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o standartiškai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis.
Pavyzdžiui, valstybinė žemės ūkio paskirties žemė gali būti išnuomojama 25 metams (tai maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas). Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų.
Šios dvi nuomos galimybės skiriasi iš esmės, t. y. valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos santykiai (sutarties sudarymas, pirmumo eilė, subjektai, terminas, nuomos mokestis, ženklinimas ir kt.) griežtai reglamentuoti teisės aktų tvarka.
Vadinasi, sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą).
Nepaisant to, jog valstybė iš esmės nesikiša į privačių asmenų sudaromus sandorius ir jų sąlygas (su tam tikromis išimtimis - jeigu sandoriai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, gerai moralei ir visuomenės interesams, ar kitais būdais susitariama dėl sandorių, kurie Civilinio kodekso tvarka laikomi negaliojančiais), tačiau Civiliniame kodekse įtvirtintos tam tikros nuostatos, skirtos nuomininko apsaugai.
Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.
Teismų praktikoje išaiškinta, kad analizuojant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievolės praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas.
Be kita ko, teismas vertino, ar yra aplinkybių, kurios leistų pagrįstai manyti, kad nuomininkas ateityje tinkamai nevykdys nuomos sutarties. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje.
Naujojo savininko nurodyta aplinkybė, kad nuomininkas galimai neatsiskaitė su juo už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko jis buvo priverstas kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad nuomininkas pažeis ir šią nuomos sutartį. Aplinkybė, kad nuomininkas nepriėmė naujojo savininko pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti nuomos sutarties sąlygas taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio sutarties pažeidimo požymio.
Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį.
Valstybinės Žemės Nuomos Sąlygos
Bendra valstybinės žemės nuomos taisyklė - nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį, tačiau teisės aktai nustato išimtis ir sąlygas valstybinės žemės nuomai be aukciono. Valstybinės žemės sklypų, nuomojamų statiniams statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio naudojimo trukmę, tačiau bet kuriuo atveju nuomos terminas negali būti ilgesnis nei 99 metai. Nuomininkai turi teisę naudoti išnuomotą valstybinės žemės sklypą savo veiklai vykdyti nepažeisdami nustatytos pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdo, laikydamiesi kitų veiklos apribojimų bei sąlygų.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2023 m. balandžio 6 d. LAT pažymėjo, kad tais atvejais, kai remiantis valstybinės žemės nuomos sutartyje numatyta galimybe keisti nuomojamo valstybinės žemės sklypo paskirtį, būdą šis pakeičiamas ir, turint galiojantį statybą leidžiantį dokumentą, rekonstruojamas žemės sklype esantis statinys bei pakeičiama jo paskirtis, nuomos sutartis keistina, kad ji atitiktų asmens nuosavybės teise turimo valstybinės žemės sklype esančio statinio paskirtį, o ne nutrauktina. Nuomos sutartyje nesant įtvirtintos galimybės keisti nuomojamo valstybinės žemės sklypo paskirtį ir (ar) būdą, gali būti sprendžiama dėl nuomos sutarties nutraukimo ir naujos sutarties sudarymo teisės aktų nustatyta tvarka.
LAT nutartyje vadovavosi kilusio ginčo metu galiojusiomis teisės aktų nuostatomis ir nors 2022 m. Teisės aktų nustatyta tvarka nuomojamame valstybiniame žemės sklype gali būti statomi nauji, rekonstruojami esami statiniai, jeigu tokia teisė nuomininkui numatyta nuomos sutartyje ir nauja statyba ar rekonstravimas galimas pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą bei galiojančius teritorijų planavimo dokumentus.
Valstybinės žemės nuomininkams neretai kyla praktinių klausimų dėl galimybių keisti nuomojamo valstybinio žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Taigi visų pirma reikėtų įvertinti, ar galiojanti nuomos sutartis numato atitinkamas teises. Atsižvelgiant į pasikeitusį reglamentavimą, svarbu įsitikinti, kad nuomos sutartyje numatyta galimybė pakeisti žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą į pageidaujamą.
Nors aptariami pakeitimai įsigaliojo daugiau nei prieš metus, pastebima, kad praktikoje nebuvo spėta laiku pasirengti pakeitimų įgyvendinimui, ne visos po pakeitimų įsigaliojimo sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys numato visus įstatymo reikalaujamus aspektus, pasigendama nuorodų, į kokią pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą gali būti keičiama individualiu atveju.
Taigi prieš inicijuojant žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo keitimo procedūras, reikėtų įvertinti, ar valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro sąlygas pageidaujamiems pakeitimams, jeigu ne - visų pirma reikėtų inicijuoti atitinkamus sutarties pakeitimus.
Pagrindiniai Valstybinės Žemės Nuomos Aspektai
Šioje lentelėje apibendrinami pagrindiniai valstybinės žemės nuomos aspektai, susiję su sutarties sąlygomis ir galimais pakeitimais:
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Nuomos Terminas | Nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 99 metams (žemės ūkio paskirties žemei - iki 25 metų). |
| Nuomos Mokestis | Nustatomas aukciono būdu, tačiau yra išimčių, kai nuomojama be aukciono. Gali būti perskaičiuojamas kas 3 metus. |
| Paskirties Keitimas | Galimas, jei numatyta nuomos sutartyje ir atitinka teritorijų planavimo dokumentus. |
| Sutarties Nutraukimas | Galimas, jei nuomininkas naudoja žemę ne pagal paskirtį arba keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis be sutarties leidimo. |
| Sutarties Pakeitimas | Būtinas, jei norima keisti žemės naudojimo paskirtį, kai tokia galimybė neįtvirtinta sutartyje. |
tags: #del #valstybines #zemes #nuomos #sutarties #pakeitimo