Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties nutraukimo sąlygas ir pasekmes, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos įstatymus ir teismų praktiką. Straipsnyje rasite informaciją apie nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, depozito grąžinimo sąlygas ir galimus ginčų sprendimo būdus.
Nuomos Sutarties Sudarymas ir Sąlygos
Nuomos sutartis yra susitarimas, kuriuo viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Pagrindinės Nuomos Sutarties Nuostatos
- Nuomos terminas: Paprastai nurodomas sutartyje ir galioja iki sutarties pabaigos.
- Patalpų perdavimas: Fiksuojamas perdavimo-priėmimo aktu, kuriame įvertinama išnuomotų patalpų būklė.
- Sutarties trukmė: Dažniausiai sudaroma vieneriems kalendoriniams metams.
Nuomos sutarties 48 punkte nustatyta, kad sutartis gali būti nutraukta bet kurios iš šalių valia, apie tai prieš 30 kalendorinių dienų iki sutarties nutraukimo informuojant kitą šios sutarties šalį, jeigu kita šalis padarė esminį šios sutarties pažeidimą.
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Nuomininkas turi teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį tik Civiliniame kodekse (CK) 6.498 str. numatytais atvejais. Tačiau, nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK. Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti.
Nuomininko Pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį sutartyje nustatyta tvarka ir terminais.
- Naudoti patalpas pagal paskirtį.
- Palaikyti patalpų tvarką ir gerą būklę.
- Atsilyginti už padarytą žalą.
Jei nuomininkas be sutartyje numatyto pagrindo nutraukia sutartį nepasibaigus nuomos terminui, nuomotojui lieka sumokėtas garantas, kaip bauda už neišpildytas sutarties sąlygas.
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų. Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo.
Nuo miego kokybės iki sutrikimų
Nuomotojo Teisės ir Pareigos
Už patalpų ir jų priklausinių tinkamumą naudoti visą nuomos laikotarpį atsako Nuomotojas, t.y. susidėvinčių daiktų/dalių atstatymas yra Nuomotojo pareiga. Taip pat Nuomotojas atsako ir už kapitalinio remonto darbus (įskaitant inžinierinių ir kitų Patalpų įrangos sistemų) atžvilgiu.
Nuomotojo Pareigos:
- Užtikrinti tinkamą patalpų būklę.
- Atlikti būtinus remonto darbus.
- Netrukdyti nuomininkui naudotis patalpomis, jei tai atitinka sutarties sąlygas.
Depozito Grąžinimas
Jei Nuomininkas be šioje Sutartyje numatyto pagrindo nutraukia šią Sutartį nepasibaigus nuomos terminui, Nuomotojui lieka sumokėtas garantas, kaip bauda už neišpildytas sutarties sąlygas. Būtent tokia ir yra depozito paskirtis.
Taigi, Nuomotojas turi pagrįstą teisę pasilikti depozitą, kaip garantą (baudą) už Nuomininko neįvykdytą sutartinę prievolę.
Ginčų Sprendimas
Bet koks ginčas, kylantis iš nuomos sutarties, sprendžiamas derybų keliu. Jei nepavyksta išspręsti ginčų derybų būdu, tai vienos iš Šalių reikalavimu tokie ginčai, sprendžiami LR teisme.
Teismų Praktika: Pavyzdys
Kauno apygardos teismas 2021 m. rugpjūčio 17 d. sprendimu nagrinėjo bylą, kurioje ieškovė (UAB „Iksados“) prašė pripažinti nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu ir priteisti nuostolių atlyginimą iš atsakovo (Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento). Teismas konstatavo, kad atsakovas nutraukė sutartį neteisėtai ir priteisė ieškovei tiesioginių ir netiesioginių nuostolių atlyginimą.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2022 m. liepos 4 d. sprendimu panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priėmė naują sprendimą, patenkindama priešieškinį ir pripažindama papildomą susitarimą niekiniu. Teismas priteisė ieškovei tik dalį tiesioginių nuostolių atlyginimo.
Civilinė Atsakomybė
Civilinė atsakomybė yra turtinė prievolė atlyginti padarytą žalą. Civilinei atsakomybei atsirasti būtinos šios sąlygos:
- Neteisėti veiksmai (veikimas ar neveikimas).
- Žala ir nuostoliai (turtinis netekimas, patirtos išlaidos, negautos pajamos, taip pat neturtinė žala).
- Priežastinis ryšys tarp neteisėtų veiksmų ir žalos.
- Kaltė (išskyrus įstatymuose numatytus atvejus).
Šalių susitarimas dėl civilinės atsakomybės už nuostolius (žalą), padarytus dėl skolininko tyčios ar didelio neatsargumo, netaikymo ar jos dydžio apribojimo negalioja.
Žemės Nuomos Sutarties Nutraukimas
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.564 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams - prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo.
Nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba šalys gali susitarti dėl naujos nuomos sutarties sudarymo.
Išvados
Nutraukiant nuomos sutartį, svarbu atidžiai išnagrinėti sutarties sąlygas ir įstatymų nuostatas. Jei kyla ginčų, rekomenduojama kreiptis į teisininkus, kad būtų užtikrintos jūsų teisės ir interesai.
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Nuomos terminas | Sutartyje nurodytas laikotarpis, kuriam sudaryta nuomos sutartis. |
| Depozitas | Garantas, kurį nuomininkas sumoka nuomotojui, kad būtų užtikrintas sutarties vykdymas. |
| Civilinė atsakomybė | Turtinė prievolė atlyginti padarytą žalą. |
| Ginčų sprendimas | Derybos arba kreipimasis į teismą. |