Daugiabučio Namo Žemės Nuoma: Teisės, Pareigos ir Galimybės

Daugiabučių namų bendrijų pirmininkus dažnai domina klausimas, ar verta nuomotis žemę iš savivaldybių po to, kai bus parengtas detalusis teritorijų planas. Kokios teisės ir pareigos atsiranda išsinuomojus žemę, ir kokios - jos nesinuomojant?

Šiame straipsnyje panagrinėsime žemės nuomos klausimus, susijusius su daugiabučiais namais, įskaitant teises, pareigas ir mokesčius, bei galimybes valdyti žemės sklypą.

Daugiabutis namas

Žemės Sklypo Prie Daugiabučio Namo Formavimas

Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas.

Daugiabučio Namo Gyventojų Teisės ir Pareigos

Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) įgis Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse numatytas teises ir pareigas, kai jų nuosavybės teisė į priskirtą žemės sklypą bus įregistruota Nekilnojamojo turto registre.

Civilinio kodekso 4.40 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai, jeigu įstatymo ar sutarties nenustatyta kitaip.

Žemės sklypų savininkų ir kitų naudotojų pareigos yra įtvirtintos Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 21 straipsnyje, o žemės sklypo savininko teisių turinys - Civilinio kodekso 4.40 straipsnyje.

Žemės Nuomos Būtinybė Daugiabučiams Namams

Neabejotinai kiekvieno daugiabučio namo gyventojams reikalinga atitinkama žemės dalis tam, kad būtų galima namą eksploatuoti. Šiuo metu dauguma naujesnės statybos daugiabučių gyvenamųjų namų stovi privačios nuosavybės teise priklausančiuose ar kitu teisėtu pagrindu valdomuose žemės sklypuose, tačiau senesnės statybos daugiabučiai namai paprastai stovi valstybinėje žemėje. Kai kuriais atvejais yra sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartys, tačiau taip yra ne visuomet.

Šiuo metu daugiabučių namų savininkų bendrijos turi teisę nuspręsti: nuomotis žemės sklypus ar to nedaryti. Pažymėtina, kad galimybės visiškai atsisakyti bet kokių teisių į žemę, ant kurios stovi daugiabutis gyvenamasis namas, nėra, kadangi daugiabutis namas negali būti eksploatuojamas be jos. Daugiabutis namas stovi ant žemės ir tai yra laikoma jos naudojimu.

Žemės nuoma

Žemės Nuomos Mokesčio Mokėjimas

Vadovaujantis galiojančiu teisiniu reglamentavimu, asmenys, kurie naudojasi valstybinės žemės sklypais, bet nėra sudarę žemės nuomos sutarčių, įprastai privalo mokėti žemės nuomos mokestį, nebent savivaldybės tarybos sprendimu yra atleidžiami nuo jo.

Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį ar ne, turėtų būti priimtas įvertinus daugiabučio namo savininkų ir gyventojų interesus. Nusprendus tokios sutarties nesudaryti, tokio žemės sklypo atžvilgiu nei teisių, nei pareigų įgyjama nebūtų. Vis dėlto pareiga mokėti žemės nuomos mokestį išliktų, nebent, kaip buvo paminėta, savivaldybės taryba priimtų sprendimą nuo jo atleisti.

Žemės Sklypo Nuomos Sutarties Sudarymas

Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį iš esmės reikštų žemės sklypo šeimininko vaidmens prisiėmimą. Žemės sklypo nuomos sutartimi nuomininkui perduodama išnuomojamo turto laikino valdymo ir naudojimo teisė, o konkrečios šalių teisės ir pareigos būtų numatomos žemės sklypo nuomos sutartyje. Nors tokias sutartis rengia valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdanti institucija, tačiau jų sąlygos nėra kuo nors ypatingai griežtesnės, lyginant su kitomis nuomos sutartimis. Būsimas nuomininkas gali sutikti su pateiktomis sąlygomis arba atsisakyti tokią sutartį pasirašyti.

Pažymėtina, kad galiojantys teisės aktai nedraudžia būsimam nuomininkui derėtis dėl nuomos sąlygų, tačiau kartu ir nenumato valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdančiai institucijai pareigos atsižvelgti į būsimo nuomininko siūlymus ar pageidavimus.

Teisės ir Pareigos Sudarius Žemės Nuomos Sutartį

Sudarius žemės nuomos sutartį kyla ne tik pareiga visapusiškai rūpintis bei prižiūrėti išsinuomotą žemės sklypą (pjauti žolę, prižiūrėti jame esančius želdinius ir augalus, valyti sniegą ir pan.), tačiau įgyjamos ir teisės, kurių žemės sklypo nuomos sutarties nesudariusios daugiabučių namų savininkų bendrijos neturi: sodinti augalus, įsirengti suoliukus, kitą poilsiui reikalingą infrastruktūrą, vaikų žaidimo ir/ar sporto aikšteles, technines eismo reguliavimo priemones, numatytas Lietuvos Respublikos kelių įstatyme, transporto priemonių stovėjimo aikšteles ir kt.

Tiek sodinant augalus ar želdinius, tiek atliekant kitų objektų įrengimo darbus išnuomotame žemės sklype, gali reikėti atskiro nuomotojo sutikimo. Tai priklauso nuo žemės sklypo nuomos sutartyje įtvirtinto susitarimo. Tačiau kai kuriais atvejais, siekiant įrengti jame kokį nors įrenginį, privalu paisyti ir teisės aktuose keliamų reikalavimų.

Jeigu ketinama įrengti inžinerinius statinius, tokius, kaip transporto priemonių stovėjimo aikštelė ar kelio užtvaras, vien daugiabučio namų gyventojų ir savininkų priimto sprendimo nepakaks, tam būtina parengti projektą ir gauti statybą leidžiantį dokumentą.

Dėl kelio užtvaro atskirai pažymėtina ir tai, kad jeigu jis yra įrengiamas taip, kad gali būti kilnojamas iš vienos vietą į kitą, nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės arba jo matmenų įvertinimo koeficientas K < 10 (apskaičiuojamas pagal Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 3 lentelės „Inžineriniai statiniai“ 22 punkte numatytą formulę), nei projektas, nei statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas.

Daugiabučių namų kiemai

Savivaldybės Iniciatyvos ir Daugiabučių Namų Bendrijų Veikla

Atsižvelgiant į tai, kad dauguma savivaldybių nėra finansiškai pajėgios įrengti minėtą infrastruktūrą bei sukurti daugiabučių namų savininkų ir gyventojų pageidaujamą aplinką, siekdamos gyventi gražioje ir patogioje aplinkoje tokios iniciatyvos turėtų imtis pačios daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos. To įgyvendinti nepavyks be sudarytos žemės sklypo nuomos sutarties.

Prievolė mokėti žemės sklypo nuomos mokestį neturėtų būti lemiamas kriterijus priimant tokį sprendimą, kadangi jį mokėti gali tekti bet kuriuo atveju. Vis dėlto sudarius žemės sklypo nuomos sutartį įgyjama daugiau teisių į žemės sklypą, todėl toms daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, kurios nori ne tik naudoti, bet ir valdyti žemės sklypą bei turėti galimybę jame sodinti augalus, įsirengti žaidimų, poilsio aikšteles ir kitus įrenginius, neabejotinai naudinga sudaryti žemės sklypų nuomos sutartis.

Šiaulių miesto savivaldybės administracija kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.

Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus. Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).

Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.

Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.

Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.

Prašymas išnuomoti valstybinės žemės sklypą, susirinkimo protokolas, žemės sklypo plano kopija (žemės sklypo dalių planas*) ir kiti dokumentai teikiami Administracijai vadovaujantis 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr.

DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.

Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.

*Žemės sklypo dalių nustatymo planas yra būtinas tik tuo atveju, kai viename žemės sklype yra daugiau nei vienas savarankiškai funkcionuojantis statinys.

Valstybinės Žemės Nuomos Sąlygos Ir Tvarka

Valstybinės žemės nuomos sąlygos ir tvarka yra apibrėžtos įstatymuose ir kituose teisės aktuose. Svarbu žinoti pagrindinius aspektus:

1. Nuomotojas gali būti:
   • Savivaldybių tarybos - valstybinės žemės sklypus (jų dalis), perduotus patikėjimo teise savivaldybėms.
   • Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinės žemės sklypas (jo dalis) yra priskirtas centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybės nekilnojamajam turtui.
   • Nacionalinė žemės tarnyba - visais kitais atvejais.
2. Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
3. Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.
4. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
5. Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.
6. Valstybinės žemės sklypas (jo dalis) išnuomojamas be aukciono, jeigu:
   • ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus nustatytus atvejus.
   • ji yra reikalinga pelno nesiekiančiam juridiniam asmeniui, vadovaujantis Atsinaujinančių išteklių energetikos įstatymo 202 straipsnio arba Lietuvos Respublikos elektros energetikos įstatymo 222 straipsnio nuostatomis įgijusiam atsinaujinančių išteklių energijos bendrijos ar piliečių energetikos bendrijos, kai dalyvių susirinkime savivaldybėms ir (ar) savivaldybių įstaigoms priklauso daugiau kaip 51 procento balsų dauguma, o šios bendrijos pagrindinė paskirtis - plėtoti energijos iš atsinaujinančių energijos išteklių gamybos įrenginius, mažinant energijos nepriteklių ir (ar) teikti naudą pažeidžiamiems vartotojams, statusą (toliau - energetikos bendrija) arba siekiančiam jį įgyti.
7. Įsiterpęs žemės plotas, esantis teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus numatoma formuoti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų bei daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdo valstybinės žemės sklypus, neviršijantis 0,04 ha, kitose kitos paskirties žemės teritorijose - 0,5 ha, gali būti išnuomojamas be aukciono besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.

Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka.

Savivaldybėms išnuomojus joms patikėjimo teise perduotus valstybinės žemės sklypus, valstybinės žemės nuomos sutarčių sąlygų vykdymą prižiūri savivaldybės.

Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams eksploatuoti ar atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.

Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.

Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama.

Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutartyje numatoma valstybinės žemės nuomotojo pareiga savo lėšomis perskaičiuoti aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokesčio dydį, kai šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertė, nustatyta nuomos sutarties sudarymo metu, tampa mažesnė už šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertę, apskaičiuotą atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, kalendoriniais metais.

Išlaidos, susijusios su nuomos mokesčio perskaičiavimu, padengiamos nuomininko, išskyrus atvejus, kai valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkas nuomos mokesčiui perskaičiuoti pateikia individualų turto vertinimą Turto ir verslo vertinimo pagrin...

Žemės Nuomos Mokestis Klaipėdoje

Klaipėdos miesto savivaldybės Žemėtvarkos skyriaus vedėja Raimonda Gružienė paaiškino, kad žemės nuomos mokestis skaičiuojamas ir teikiamas visiems pastatų/patalpų savininkams arba daugiabutį pastatą administruojančiai įmonei, kuri mokestį paskirsto daugiabučio namo butų savininkams. Žemės vertė apskaičiuojama pagal einamųjų metų sausio 1 d. taikytus žemės verčių žemėlapius.

„Žemės vertė yra dauginama iš tarifo, kurį patvirtina savivaldybės taryba. Atsižvelgiant į žemės naudojimo būdą yra nustatyti skirtingi žemės nuomos ir žemės mokesčio tarifai“, - paaiškino pašnekovė.

Apmokestinamo sklypo dydis priklauso nuo daugelį faktorių, pavyzdžiui, daugiabučių namų, prie kurių nėra suformuoti ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti žemės, patalpų savininkai apmokestinami už žemę, esančią po pastatais, t.y. šie moka už pastatu užstatytą plotą.

„Namų valdų savininkai ar kiti naudotojai - už naudojamą visą sklypą, kurio plotas nurodytas pastato techninės apskaitos byloje esančiame inventoriniame žemės sklypo plane. Išnuomotos valstybinės žemės nuomininkai moka žemės nuomos mokestį pagal valstybinės žemės nuomos sutartis“, - pridėjo R.Gružienė.

Žemės nuomos mokestis mokamas kartą metuose ir turi būti sumokėtas iki einamųjų metų lapkričio 15 d. pagal savivaldybės apskaičiuotas ir pateiktas žemės nuomos mokesčio deklaracijas.

Žemės Mokestis

Jums gali tekti sumokėti ir kitą - Žemės mokestį - tuo atveju, jei esate žemės sklypo, ant kurio stovi jūsų būstas, savininkas. Šį mokestį skaičiuoja ir teikia sklypų savininkams jau ne savivaldybė, o Valstybinė mokesčių inspekcija, atsižvelgdama į VĮ Registrų centro duomenis.

Sprendimų Priėmimas Dėl Žemės Nuomos

Apibendrinant, sprendimas dėl žemės nuomos turėtų būti priimtas įvertinus visus aspektus: finansinius, teisinius ir praktinius. Daugiabučių namų savininkų bendrijos turėtų atsižvelgti į savo narių poreikius ir galimybes, taip pat į savivaldybės politiką ir planus dėl teritorijų tvarkymo.

Ši informacija padės jums priimti pagrįstą sprendimą dėl žemės nuomos daugiabučiame name.

tags: #del #zemes #sklypo #po #daugiabuciunuomos #po