Nusprendus parduoti nekilnojamąjį turtą, labai svarbu tinkamai pasiruošti pardavimo procesui. Vienas iš esminių žingsnių - surinkti visus reikalingus dokumentus. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie dokumentai reikalingi atliekant kadastrinius matavimus ir parduodant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.
Pagrindiniai dokumentai, reikalingi pardavimo sandoriui
Tai yra pagrindinių dokumentų sąrašas, reikalingas pardavimo sandoriui vykdyti. Sąrašas yra tikslinamas pagal individualias situacijas, pvz.: parduodama turto dalis, turtas parduodamas santuokoje ar išsiskyrus.
Asmens dokumentai
Pirmas dokumentas, be kurio pardavimo procesas negali prasidėti - pirkėjų ir pardavėjų galiojantys asmens dokumentai.
Turto įsigijimo dokumentai
Būtina pasirūpinti turto įsigijimo dokumentais. Jeigu turtas buvo įsigytas, būtina turėti pirkimo - pardavimo sutartį, nurodančią, kaip įsigijote turtą. Jeigu turtas buvo paveldėtas ar dovanotas, pasirūpinkite paveldėjimo dokumentais ar dovanojimo aktu, kurie yra patvirtinti notaro.
Energetinio naudingumo sertifikatas
Nuo 2013 m. Lietuvoje parduodant tiek butą tiek namą, būtina turėti ir energetinio naudingumo sertifikatą. Naujos statybos butams, šis sertifikatas dažniausiai jau yra paruoštas, tačiau jeigu jo neturite, jis gali būti užsakomas pas notarą.
Kadastrinių matavimų byla
Pasirūpinkite ir kadastrinių matavimų byla. Išimtiniais atvejais šių dokumentų gali ir neprireikti kuomet to neprašo pirkėjas ir notaras patvirtina pirkimo - pardavimo sutartį be kadastrinių matavimų bylos. Tačiau rekomenduojama pasirūpinti šiais dokumentais, užtikrinant sklandų pirkimo - pardavimo sutarties vykdymą.
Kur šiuos dokumentus rasti? Dažniausiai jie jau būna pridėti įsigyjant nekilnojamąjį turtą, todėl turėtumėte rasti juos prie nekilnojamojo turto įsigijimo dokumentų. O jeigu ir nepavyko rasti, šių dokumentų kopiją galite užsisakyti ir registrų centre.
Bendrijos pažyma
Kitas svarbus dokumentas - bendrijos pažyma. Ją galite gauti iš namo administratoriaus. Pažyma reikalinga tik butams, kuomet namą administruoja gyventojų įkurta bendrija arba samdyta kompanija.
Banko leidimas
Banko leidimas yra svarbus tiems, kurių turtas yra įkeistas bankui ir registrų centro išraše yra matomas įrašas “hipoteka”. Tokiu atveju, turto pardavėjas privalo kreiptis į banką, dėl leidimo parduoti turtą.
Teismo leidimas
Jeigu auginate nepilnamečius vaikus ir jie gyvena parduodamame turte, reikalingas teismo leidimas, kuris patvirtina, kad parduodant turtą nenukentės Jūsų vaikų gyvenimo kokybė.
Sutuoktinio sutikimas
Jeigu esate santuokoje, turite pasirūpinti ir sutuoktinio sutikimu parduoti būstą. Net jeigu turtas buvo įsigytas prieš santuoką, šis sutikimas yra būtinas. Išsiskyrusiems ir parduodantiems turtą įgytą santuokos metu, reikalinga pasirūpinti įregistruotu teismo sprendimu dėl turto padalijimo.
Kadastriniai matavimai: esmė ir svarba
Žemės sklypo kadastriniai matavimai liaudyje ne visai korektiškai dažnai vadinami „geodeziniais matavimais”. Atliekant žemės sklypo kadastrinius matavimus yra parengiamas tikslus žemės sklypo planas (žmonių dažnai minimas kaip geodezinis planas), kuriame yra informacija apie sklypo naudmenas, apribojimus, statinius ir kita.
Pagrindinis skirtumas tarp šių matavimų yra tikslumas. Kadastrinių matavimų metu nustatytos sklypo ribos vietovėje ir planinėje medžiagoje skiriasi nežymiai ir tikslumas gali būti pasiektas iki 1 cm. Preliminariai matuoto sklypo plotas kinta tam tikrose paklaidos ribose ir tai priklauso nuo daugelio veiksnių, kuriuos smulkiau aptarėme aukščiau esančiame video.
Pradėjus atlikti kadastrinius matavimus anksčiau nei kaimyniniai sklypai yra didesnė tikimybė atkurti juridinį disponuojamo sklypo plotą.
Koordinatės ir tikslinimas
Taip pat derėtų paminėti, kad kadastriniai matavimai atlikti ne LKS 94 koordinačių sistemoje (vietinėse ir sąlyginėse sistemose) dažnu atveju turėtų būti tikslinami. Nors plotas gali pakisti nedideliu dydžiu iki 1/1000 nuo sklypo ploto, tačiau galimi sklypų „persislinkimai“ ir sklypo naudojimas vietovėje gali skirtis nuo planinės medžiagos ir nuo sklypo ribos esančios RC žemėlapyje ar vietovėje.
Šie netikslumai atsiranda dėl konvertavimo klaidų, bei dėl tuometinių kadastrinių matavimų specifikos nuo tvirtų punktų, bei kitų vietovės objektų. Jei kadastriniai matavimai atlikti vietinėje ar sąlyginėje sistemoje reikalingas matininko planinės ir faktinės žemės sklypo ribų įvertinimas vietovėje ir kai kurias atvejais nauji kadastriniai matavimai LKS 94 sistemoje.
Kada būtina keisti kadastro duomenis?
Formuojant valstybinės žemės sklypus (išskyrus žemės sklypus, formuojamus iki 2011 m.) Jeigu žemės sklype buvo pastatyti, rekonstruoti, kapitališkai suremontuoti pastatai ar iškasti tvenkiniai, nutiesti keliai ar įrengti kiti inžineriniai statiniai (išskyrus tuos atvejus, kai dėl rekonstruotų ar kapitališkai suremontuotų pastatų arba inžinerinių statinių žemės sklypo užstatymo plotas ir statinių forma (konfigūracija) nepasikeičia).
Šiuo atveju žemės sklypo kadastro duomenys privalo būti pakeičiami ne vėliau kaip iki statinio, kurio statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) darbai užbaigti, įregistravimo arba statinio kadastro duomenų pakeitimo Nekilnojamojo turto registre, išskyrus tuos atvejus, kai statinio statytojui nuosavybės teise nepriklausančiuose žemės sklypuose esantys statiniai rekonstruoti, kapitališkai remontuoti ar pastatyti nauji tenkinant viešąjį interesą - Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 45 straipsnio 1 dalyje nurodytoms reikmėms.
Kadastriniai matavimai atspindi daikto dydį, fizinę būklę, turto vertę, buvimo vietą (adresą) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamojo turto pakitimus.
Ypatumai atliekant kadastrinius matavimus skirtingiems objektams
Naujos statybos daugiabučiuose namuose butų (patalpų) kadastriniai matavimai atliekami kai namo baigtumas neatitinka buto (patalpos) baigtumo (pvz. Dvibučiuose namuose pirmą kartą matuojant pastatą pirmiausiai atliekami viso pastato kadastriniai matavimai ir po to formuojamos atskirų butų bylos.
Naujos statybos gyvenamieji namai
Naujos statybos gyvenamųjų namų kadastrinius matavimus galima atlikit kai būna pastatyti namo pamatai. Pirmas etapas - „pamatų kadastriniai matavimai“ atliekami tik tuo atvejų kai galima apskaičiuoti pamatų tūrį - yra įrengtas rostverkas virš gręžtinių pamatų arba sudėti pamatiniai blokai, kaip pamatai yra juostiniai (turi būti suformuotas uždaras kontūras ir pamatai turi būti iškilę iš žemės paviršiaus).
Antras etapas - nebaigtos statybos registravimas atliekamas kai būna pastatyta didžioji dalis namo, tačiau namas dar nėra pilnai baigtas. Kuo namas būna daugiau pastatytas, tuo didesnis namo baigtumas. Atlikus nebaigto statinio kadastrinius (kadastro) matavimus užsakovas gauną kadastrinių matavimų bylą, su kuria turi kreiptis į Statybų inspekcija, kartu pateikdamas ir pastato projektą bei, kontrolinę geodezinę nuotrauką. Statybų inspekcija patikrina pateiktus dokumentus ir išduodą pažymą apie nebaigtos statybos atitikimą projektui (pažymą galioja vieną mėnesį).
Inspekcija patikrina ar visi dokumentai atitinka projekto sprendinius ir išduoda statybos darbų užbaigimo aktą. Dvibučių gyvenamųjų namų kadastriniai (kadastro) matavimai atliekami tokiu pat principu kaip ir vienbučių, tačiau atlikus viso pastato kadastrinius matavimus ir gavus pažymą apie statybos darbų atitikimą projektui ar statybos darbų užbaigimo aktą ir užregistravus pastatą VĮ „Registrų centre“ dar sudaromos ir atskirų butų kadastrinių matavimų bylos, kurios taip pat turi būti užregistruotos VĮ“Registrų centre“.
Jei butų baigtumai yra tokie patys kaip namo tai statybos inspekcijos dokumentai butų registravimui nėra reikalingi, užtenka tik buto kadastrinių matavimų bylos.
Sodo namai
Sodo namų kadastriniai (kadastro) matavimai atliekami tokiu pat principu kaip ir gyvenamųjų namų, tačiau sodo namams iki 50 kvadratinių metrų bendro vidaus ploto (neskaitant rūsio ir ūkinių pastatų). Reigistravimui nereikalinga statybos inspekcijos pažyma apie nebaigtą statybą ar statybos darbų užbaigimo aktas.
Vietoj šių dokumentų savininkas teikia VĮ “Registrų centrui” pastato kadastrinių matavimų bylą ir deklaraciją apie statybos darbų užbaigimą, kuria pasirašo pats savininkas.
Nekilnojamo turto nuosavybės dokumentai
Nekilnojamo turto nuosavybės dokumentai yra esminis įrodymas, kad asmuo teisėtai valdo savo būstą, žemės sklypą ar kitą objektą. Nuo jų priklauso galimybė turtą parduoti, dovanoti, paveldėti ar įkeisti kreditui. Vis dėlto daugelis savininkų tik dalinai žino, kokie dokumentai yra būtini, kurie privalomi tik tam tikrais atvejais, o kurie - padeda išspręsti ginčus ar išvengti teisinės rizikos.
Nekilnojamo turto savininkas privalo turėti aiškiai patvirtinančius dokumentus, kurie įrodo jo teisę valdyti ir disponuoti turtu. Tai pagrindas bet kokiam sandoriui, teisinių ginčų sprendimui ir savininko apsaugai. Svarbiausias iš jų yra nuosavybės teisės dokumentas, t. y. oficialus teisės aktas ar sandoris, kuriuo savininkas įgyja teises į nekilnojamą turtą. Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas arba mainų sutartis.
Išrašas iš Nekilnojamojo turto registro
Ne mažiau svarbus yra išrašas iš Nekilnojamojo turto registro. Tai dokumentas, patvirtinantis, kad turtas yra oficialiai įregistruotas ir susietas su konkrečiu asmeniu. Išraše matomi pagrindiniai duomenys: objekto unikalus numeris, plotas, paskirtis, savininkai, servitutai, apribojimai ir hipoteka, jei ji yra.
Kadastrinių matavimų byla
Trečiasis dokumentas - kadastrinių matavimų byla. Ji reikalinga tais atvejais, kai objektas registruojamas pirmą kartą, buvo rekonstruotas, išplėstas ar pasikeitė jo struktūra.
Dokumentai, reikalingi atliekant nekilnojamojo turto sandorius
Atliekant bet kokį nekilnojamo turto sandorį - pardavimą, dovanojimą, mainus ar įkeitimą - savininkui reikia pateikti aiškius, galiojančius ir teisiškai tvarkingus dokumentus. Pirmasis ir svarbiausias dokumentas, kurio reikalauja kiekvienas sandoris, yra išrašas iš Nekilnojamojo turto registro. Jis turi būti aktualus, nes būtent jame matomi visi svarbiausi duomenys apie objektą: savininkai, daiktinės teisės, apribojimai, įsiskolinimai ar hipoteka.
Antras dokumentas - nuosavybės įgijimo dokumentas, kuris įrodo, kaip savininkas tapo teisėtu turto valdytoju. Tai gali būti pirkimo-pardavimo ar dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas arba kitas teisinis pagrindas.
Daugelio sandorių metu būtina pateikti ir kadastrinių matavimų bylą, jei ji privaloma konkrečiam objektui. Pavyzdžiui, žemės sklypo ar naujai pastatyto pastato sandoriams šis dokumentas dažnai yra būtinas.
Jei objektas buvo rekonstruotas, išplėstas ar pakeista jo paskirtis, reikalingi ir statybos užbaigimo dokumentai. Tai apima statybos užbaigimo deklaracijas, projektinę dokumentaciją ir susijusius leidimus.
Kai turto savininkas negali dalyvauti sandoryje, būtinas notarinis įgaliojimas asmeniui, kuris jį atstovaus.
Dokumentai, reikalingi po statybos, rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto
Statyba, rekonstrukcija ar kapitalinis remontas yra tie procesai, kurie neišvengiamai sukelia pokyčius nekilnojamo turto dokumentuose. Kad šie pokyčiai būtų teisėti ir pripažinti, savininkui būtina turėti aiškius ir teisiškai galiojančius dokumentus, patvirtinančius atliktus darbus.
Pirmasis dokumentas, būtinas daugumai statybos darbų, yra statybos leidimas. Jis reikalingas, kai planuojama nauja statyba, rekonstrukcija, pastato ploto ar tūrio keitimas, kapitalinis remontas ar paskirties keitimas.
Atlikus darbus, būtinas kitas svarbus dokumentas - statybos užbaigimo deklaracija. Ji patvirtina, kad statinys pastatytas ar rekonstruotas pagal projektą, atitinka saugumo ir teisės aktų reikalavimus.
Svarbus elementas yra ir energijos naudingumo sertifikatas, kuris rodo pastato energinę klasę. Jis privalomas tiek registruojant naujus pastatus, tiek parduodant ar išnuomojant jau esamus.
Jeigu atlikta rekonstrukcija, kuri keitė objekto dydį, formą ar dalis, privaloma ir atnaujinta kadastrinių matavimų byla. Matavimai turi tiksliai atspindėti esamą būklę, todėl po rekonstrukcijos sena byla dažniausiai nebetinka.
Žemės sklypo dokumentai
Žemės sklypas, kaip atskiras nekilnojamo turto objektas, turi savo specifinius dokumentus, reikalingus tiek registracijai, tiek sandoriams, tiek naudojimui. Svarbiausias žemės sklypo dokumentas yra nuosavybės teisės įgijimo dokumentas - tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas arba kitas teisinis pagrindas.
Ne mažiau svarbūs yra kadastriniai (geodeziniai) matavimai, kuriuose tiksliai nustatomos sklypo ribos, plotas, kadastro numeris, gretimybės bei servitutai. Ši byla yra būtina tiek registruojant sklypą pirmą kartą, tiek atliekant bet kokius pokyčius: dalijimą, sujungimą, ribų tikslinimą ar paskirties keitimą.
Trečias svarbus dokumentas - žemės sklypo planas. Dažnai prireikia ir paskirties bei naudojimo būdo dokumentų, ypač jei sklypas buvo performuotas ar numatoma jį panaudoti kitaip, nei iki šiol. Žemės paskirtis (pvz., namų valdos, žemės ūkio, komercinė) lemia, kokie statybų ar naudojimo apribojimai taikomi.
Tam tikrais atvejais savininkui gali prireikti ir servitutų nustatymo dokumentų, jei per jo sklypą eina inžineriniai tinklai, keliai ar reikalingas privažiavimas kitam naudotojui.
Kada ir kodėl reikia atnaujinti nekilnojamojo turto dokumentus?
Nors nekilnojamo turto dokumentai dažnai laikomi „vieną kartą sutvarkytu“ dalyku, iš tikrųjų juos būtina periodiškai peržiūrėti ir atnaujinti. Keičiantis objekto būklei, teisiniam statusui ar netgi rinkos reikalavimams, dokumentai gali prarasti aktualumą arba nebeatspindėti faktinės savininko situacijos.
Pagrindinė priežastis atnaujinti dokumentus - užtikrinti, kad jie tiksliai atspindi objekto būklę. Jei pastatas buvo išplėstas, rekonstruotas, perplanuotas ar pakeista jo paskirtis, kadastriniai matavimai ir statybos dokumentai turi būti atnaujinti.
Kita svarbi priežastis yra teisinis saugumas. Dokumentuose netiksliai nurodyta nuosavybės dalis, savininkų sąrašas ar apribojimai (pvz., hipoteka, servitutai) gali sukelti ginčų. Tai ypač aktualu, kai savininkai keičiasi - pavyzdžiui, po paveldėjimo, dovanojimo ar turto pasidalijimo tarp šeimos narių.
Dokumentų atnaujinimas taip pat svarbus dėl praktinės pusės - NT sandorių sklandumo. Tikslūs dokumentai leidžia greičiau parduoti, įkeisti ar išnuomoti turtą, nes visi reikalingi duomenys yra aiškūs ir aktualūs.
Galiausiai, nuosavybės dokumentų peržiūra svarbi ir dėl reguliacinių pokyčių. Statybų, žemėtvarkos ir NT registravimo taisyklės keičiasi, todėl kai kurie dokumentai, anksčiau buvę neprivalomi, vėliau tampa būtini.
DUK
Kokie dokumentai patvirtina nekilnojamo turto nuosavybę?
Pagrindiniai dokumentai yra pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas arba kitas teisės aktas, kuriuo įgytas turtas. Taip pat reikalingas aktualus išrašas iš Nekilnojamojo turto registro.
Ar reikalingi kadastriniai matavimai?
Taip, jei turtas registruojamas pirmą kartą, buvo rekonstruotas, išplėstas ar pakeista jo struktūra. Kadastriniai matavimai būtini ir žemės sklypams.
Kokius dokumentus reikia pateikti notarui prieš parduodant turtą?
Notarui privaloma pateikti nuosavybės įgijimo dokumentą, išrašą iš NT registro, kadastrinių matavimų bylą (jei ji privaloma), statybos užbaigimo dokumentus ir kitus su objektu susijusius teisės aktus.
Ar energinio naudingumo sertifikatas yra privalomas?
Taip, jis privalomas naujai pastatytiems pastatams, o taip pat parduodant ar išnuomojant būstą. Sertifikatas parodo pastato energinę klasę ir yra reikalingas sandoriams.
Ką daryti, jei dokumentai neatitinka faktinės turto būklės?
Reikia atlikti naujus kadastrinius matavimus, atnaujinti statybos dokumentus ir patikslinti duomenis Registrų centre. Tik tuomet jie bus laikomi galiojančiais ir tiksliais.
Ar galiu parduoti turtą, jei neturiu kadastrinių matavimų?
Dažniausiai ne. Be matavimų notaras negali patvirtinti sandorio, nes nėra aiškių objekto duomenų. Matavimus būtina atlikti prieš sandorį.
Ar servitutai turi būti registruoti?
Taip, servitutai turi būti oficialiai įregistruoti, nes jie daro įtaką sklypo naudojimui, vertei ir galimoms statyboms. Jie privalo būti matomi NT registro duomenyse.
Ar dokumentus reikia periodiškai atnaujinti?
Taip. Dokumentus būtina atnaujinti, jei keičiama objekto struktūra, savininkai, paskirtis ar ribos. Neatnaujinti dokumentai gali sukelti kliūčių sandoriams ar teisiniams procesams.
tags: #dokumentai #atliekant #kadastrinius #matavimus