Dokumentai įmonei perkant nekilnojamąjį turtą

Perkant nekilnojamąjį turtą (NT), svarbu atidžiai įvertinti ne tik faktinę būsto būklę, bet ir jo teisinę registraciją. Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.

Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius žingsnius ir dokumentus, reikalingus įmonei perkant nekilnojamąjį turtą, kad procesas būtų sklandus ir be netikėtumų.

Pirmieji žingsniai prieš perkant NT

Prieš pradedant NT paieškas, svarbu atsakyti į keletą klausimų, kurie padės apsibrėžti poreikius ir galimybes:

• Kokios priežastys skatina ieškoti būsto?
• Kokie esminiai reikalavimai keliami būstui (vieta, dydis, kambarių skaičius)?
• Kokios yra finansinės galimybės (santaupos, paskolos)?

„Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą. Tai - pirmieji žingsniai, padėsiantys atsistoti į vėžias šioje kelionėje su išties sėkminga pabaiga“, - vardija ji.

Radus naują būstą, pataria I. Pukelienė, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku. Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią.

„Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi“, - sako ekspertė.

Pagrindiniai 9 žingsniai įsigyjant būstą su kreditu

Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu:

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra

Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Dažniausiai, žmonės žino, kokio ploto, kelių kambarių būstas turėtų būti, kuriame aukšte norėtų gyventi, tačiau nepakankamai išanalizuoja technologinius ir socialinius sprendinius: energinio efektyvumo klasę, šildymo technologijas, gyvenimo ir laisvalaikio komforto sprendinius. Susirasti būstą sau galite tik patys.

2. Finansinės galimybės

Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Ar turite reikiamą sumą, jei ne - kada ją sukaupsite? Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą. Tai padės išsiaiškinti tikslesnę turto kainą ir vertą, o būstą įsigyjant skolintomis lėšomis, ataskaitą būtina pateikti kredito įstaigoms. Ataskaita parengiama per 1 d. d. nuo visų dokumentų pateikimo, jos kaina priklauso nuo objekto.

3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai

Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą (aktualu, jei turtas priklauso keliems savininkams ir / ar sutuoktiniams, nes šiais atvejais reikalingi papildomi dokumentai), patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.

4. Sandorio šalys

Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo, o jei ir pateikė - įsitikinkite, kad įgaliotas asmuo turi teisę gauti pinigus, nes įgaliojimas gali suteikti tik dalį teisių; pvz., gauti su turto pardavimu susijusius dokumentus, bet ne pinigus.

Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo. Pasirūpinkite juo iš anksto arba išsiaiškinkite reikalavimus ir sąlygas sandorius sudaryti nuotoliniu būdu: turėkite mobilųjį ar elektroninį parašą ir / arba išmanų tapatybės patvirtinimo įrankį (pvz., „Smart-ID“ programėlę). Tuo tarpu pasirašyti elektroninius notarinio veiksmo dokumentus galima tik su kvalifikuotu mobiliuoju elektroniniu parašu, kvalifikuotu elektroniniu parašu, esančiu lustinėje kortelėje ar USB laikmenoje arba kvalifikuotu „Smart-ID“ sertifikatu.

5. Preliminarioji sutartis

Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Dažniausiai, tai padaryti pasiūlys pats pardavėjas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.

Preliminariąją sutartį sudaryti rekomenduojama:

• įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju;
• išsiaiškinus atsiskaitymo sąlygas: galutinę turto kainą, jos apskaičiavimo tvarką, jei kaina nėra fiksuota, avanso dydį, sumokėjimo būdą, terminus, kitas atsiskaitymui įtakos turėti galinčias aplinkybes;
• turint bent 15 proc. būsto kainos sudarantį pradinį įnašą;
• gavus konkrečius bankų ar kredito įstaigų pasiūlymus paskolos ar kredito suteikimui;
• atlikus perkamo turto vertinimą, jei pardavėjas sutinka;
• išanalizavus, kokius darbus atliks nekilnojamojo turto plėtotojas ir užfiksavus juos sutarties projekte (jei perkamas naujas būstas);
• įvertinus terminus: naujo statinio statybos užbaigimo, notarinio sandorio sudarymo, turto suvaržymų išregistravimo, vidaus apdailos darbų atlikimo, pardavėjo (arba nuomininko, naudotojo) išsikraustymo, pirkėjo įsikėlimo datas;
• įvertinus kitus svarbius aspektus ir išankstines sąlygas: sutarties nutraukimo sąlygas, galimus pakeitimus ir jų sąlygas bei netesybas, leistiną būsto ploto pokytį (perkant naujos statybos būstą), notarų biurą, kuriame bus sudaromas pagrindinis sandoris ir jo išlaidų apmokėjimo sąlygas;
• susipažinus su turto dokumentais bei įsitikinus, kas yra turto savininkas (gavus pardavėjo asmens dokumentą).

Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Iki pasirašymo reikės: sumokėti avansą, atlikti turto vertinimą, jei tai nebuvo padaryta anksčiau (vertinimo reikalaus kredito įstaiga), gauti kredito įstaigos raštą dėl paskolos suteikimo.

6. Pagrindinė sutartis

Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.

Notarui reikia pateikti:

• visų pirkėjų asmens dokumentus;
• kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo;
• vedybų sutartį (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta);
• įgaliojimą, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo;
• mokėjimo nurodymą, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas;
• kitus dokumentus pagal individualią situaciją.

Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip. Civilinis kodeksas numato, kad pirkėjas privalo padengti ir kitas sutarties sudarymo išlaidas, apie kurias dažnai nepagalvojama.

Galimos papildomos išlaidos:

• preliminarios sutarties pasirašymas nekainuos, nebent ją tvirtinsite notarine tvarka - tai kainuotų 100-150 Eur;
• turto vertinimas - 100-300 Eur;
• kredito sutarties mokestis - apie 0,5 proc. kredito sumos;
• notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau nei 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur;
• hipotekos sutarties patvirtinimas - nuo 54 iki 360 eurų.

Atkreipiamas dėmesys, kad notaro įkainis nurodytas be pridėtinės vertės mokesčio ir kiekvienu konkrečiu atveju apskaičiuojamas ne tik už atliktą notarinį veiksmą, bet ir parengtą sandorio projektą, suteiktą konsultaciją ir (ar) techninę paslaugą;nuosavybės įregistravimas Registrų centre kainuos nuo keliasdešimt iki kelių šimtų eurų, priklausomai nuo nekilnojamojo turto objekto;teisininkų arba sandorio koordinatorių konsultacijos (dokumentų patikra, reikiamų dokumentų parengimas, viso proceso sklandus užtikrinimas bei pagalba bet kuriame turto įsigijimo etape) priklauso nuo sandorio sudėtingumo ir apimties;nekilnojamojo turto brokerių pagalba surandant naują būstą gali sudaryti dar apie 2-5 proc. nuo sandorio vertės;paskolų brokerių konsultacijos.

Jei perkate įkeistą turtą, pasitikslinkite, kokios yra hipotekos išregistravimo sąlygos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje. Būtinai paprašykite kreditoriaus sutikimo kopijos - jos jums gali prireikti įkeičiant turtą savo kreditoriui.

Nuosavybės teisės į naujai įsigytą būstą vieno langelio principu registruojamos elektroniniu būdu - iš karto po sandorio sudarymo. Prašymas pateikiamas notarui, o notaras perduoda jį Registrų centrui. Todėl nenustebkite, kai sąskaitoje už notaro paslaugas rasite ir papildomų išlaidų, kurios nėra skirtos notarui.

7. Hipotekos sutartis

Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.

Notarui, be išvardytų 6 punkte, reikės pateikti šiuos dokumentus:

• įkeičiamo turto įsigijimo dokumentus;
• pirminio kreditoriaus sutikimą (jei įsigijote įkeistą turtą);
• jei turite nepilnamečių vaikų, papildomus dokumentus, leidžiančius naujai įgytą turtą įkeisti kreditoriui;
• nekilnojamojo turto (išskyrus žemės sklypo) draudimą;
• kitų asmenų sutikimus ar leidimus, jei įkeičiamam turtui yra registruotų kitų apribojimų arba suvaržymų.

Pvz., bendrąja hipoteka įkeisto daikto savininkas, norėdamas šį daiktą įkeisti dar kartą, turi gauti rašytinį visų kitų bendrąja hipoteka įkeistų daikto savininkų sutikimus.

Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.

8. Galutinis atsiskaitymas

Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį. Liudijimas yra pagrindas išregistruoti visus apribojimus, susijusius su turtu - pvz., įsiskolinimą, apribojimą disponuoti, įsipareigojimą įkeisti ir pan. Jei liudijimas nėra išduodamas ir žymos / apribojimai turtui nėra išregistruojami, gyventi jame galima, bet prireikus būstą parduoti, teks šį žingsnį žengti. Tik tuomet gali būti žymiai sunkiai rasti pardavėją ir pareikalauti patvirtinti faktą, įvykusį prieš daug metų.

9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas

Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Jo sudarymo esmė - šalių susitarimas ir patvirtinimas, nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti už komunalines paslaugas, gali laisvai disponuoti daiktais ar, tarkim, pasikeisti spynas. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.

„Jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus. Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko. Jei savo dėmesį norite skirti tik maloniems prisiminimas apie būsto pirkimą, visą atsakomybę galite palikti specialistams, kurie yra įgudę nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje“, - sako teisininkė I. Pukelienė.

Kokių klaidų, perkant būstą, nedaryti?

Šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Dabar pirkėjas turi galimybę apžiūrėti būstą, įvertinti savo galimybes ir galų gale apsispręsti.

Pasak jo, ypač svarbu turėti galimybę rinktis iš kelių variantų ir ją prilygino drabužio pasimatavimui, nes niekad nežinosime, ar jis mums tiks, jeigu jis tik kabės ant pakabos ar stovės parduotuvės lentynoje. „Jeigu norite įsitikinti, kad rūbas mums tiks, mums reikia jį pasimatuoti“, - pridūrė NT ekspertas.

Žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą. Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. Pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. „Jeigu žmonės nenori klaidžioti, kaip akli kačiukai, jie pirmiausia turėtų atlikti namų darbus. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name. Tai labai palengvina procesą“, - kalbėjo A. Kišūnas.

Kodėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis būtina tvirtinti pas notarą?

Tokį reikalavimą numato Civilinis kodeksas. Nekilnojamojo turto sandoriai yra laikomi vieni rimčiausių, juose operuojama didelėmis pinigų sumomis. Notaro patvirtintoje sutartyje nekilnojamojo turto pirkėjas ir pardavėjas nurodo savo įsipareigojimus dėl turto perdavimo, pinigų sumokėjimo sąlygas ir laiką, todėl sutartis tampa įrodymu ginčo atveju.

Notarai valstybės registrų centriniuose duomenų bankuose prieš sandorio sudarymą patikrina, ar parduodamas turtas priklauso pardavėjui, ar turtas nėra įkeistas ir areštuotas. Prieš parengdami dokumentus notarai išsiaiškina pirkėjo ir pardavėjo valią, išaiškina jiems atliekamo notarinio veiksmo prasmę ir teisines pasekmes, patikrina ir, jei trūksta, pareikalauja visų būtinų, originalių oficialių dokumentų. Patvirtinę sutartį notarai ne vėliau kaip per 24 valandas apie tai praneša nekilnojamojo turto registrui. Tokia tvarka padeda išvengti galimų sukčiavimo ir manipuliavimo nekilnojamuoju turtu atvejų.

Tvirtindami sutartis notarai atlieka jiems valstybės deleguotas funkcijas ir atstovauja tiek pirkėjo, tiek pardavėjo interesams. Visai nesvarbu, kuris iš sandorio dalyvių pasirenka notarą, todėl galima kreiptis į bet kurį notarų biurą.

Kas turi būti nurodoma nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje?

Sutartyje turi būti nurodyti tikslūs duomenys apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą, taip pat tiksli pardavimo kaina, nuosavybės teisių į nekilnojamąjį daiktą perėjimo pirkėjui terminas. Į sutartį įtraukiami visi pardavėjo ir pirkėjo įsipareigojimai - pinigų sumokėjimo sąlygos ir etapai, susitarimas dėl paliekamų baldų, dėl išsikėlimo laiko, komunalinių paslaugų ir kitų mokesčių apmokėjimo. Parduodant žemės sklypą, kuriame yra statinių ar kitokių objektų, sutartyje turi būti aptartas nuosavybės teisės į juos perėjimo klausimas, t.y., ar žemės sklypas, kuriame yra statinių ar kitų nekilnojamųjų daiktų, parduodamas perduodant pirkėjui nuosavybės teises į tuos nekilnojamuosius daiktus, ar ne.

Daikto perdavimas gali būti iš karto numatytas pirkimo - pardavimo sutartyje arba užfiksuotas pardavėjo ir pirkėjo vėliau pasirašytu atskiru priėmimo-perdavimo aktu. Sandorio pabaiga taip pat gali būti užfiksuota išduotu liudijimu apie visišką ir tinkamą pirkėjo atsiskaitymą su pardavėju.

Ką reikia daryti, jei būstas ar žemė perkama už paskolą?

Tuomet notaras sutartį tvirtins tik įsitikinęs, kad jūs gausite banko paskolą ar pinigus pasiskolinsite iš kitų asmenų. To įrodymu gali būti kredito sutartis, taip pat kredito įstaigos garantinis raštas dėl kredito suteikimo. Perkant nekilnojamąjį turtą už paskolą, jis bus įkeičiamas kreditoriui notarui patvirtinus hipotekos lakštą.

Kokius pagrindinius dalykus būtina žinoti prieš sudarant sandorį?

Kadangi notaras pats patikrina, ar turtas priklauso jį norinčiam parduoti asmeniui, ar jis nėra įkeistas ar areštuotas, pirkėjui reikėtų tik įsitikinti, ar parduodamo turto savininkas neturi skolų už elektrą, vandenį ir kitas pasaugas teikiančioms įmonėms, savininkų bendrijai, ar turto savininkas yra sumokėjęs visus su turtu susijusius mokesčius. Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodykite tikrąją turto kainą, kurią turi sumokėti pirkėjas.

Slėpdami realią turto kainą, rizikuojate iš pirkėjo negauti sutartyje nenumatytos pinigų dalies, jei ją žadama sumokėti po sutarties patvirtinimo. Tuo atveju, jei sutartis bus netikėtai nutraukta, atgausite tik sutartyje užfiksuotą pinigų sumą. Parduodant turtą nepraėjus trejiems metams nuo jo įgijimo, įstatymų nustatytais atvejais valstybei reikės sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Kokie pagrindiniai dokumentai reikalingi kreipiantis į notarą?

Sudarant sandorį pirkėjui ir pardavėjui reikia turėti asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, pardavėjas turi notarui pateikti parduodamo turto nuosavybę patvirtinantį dokumentą. Parduodant arba už paskolą įkeičiant gyvenamąją patalpą tais atvejais, kai auginate nepilnamečių vaikų, įstatymų nustatytais atvejais būtinas teismo leidimas. Parduodant nekilnojamojo turto dalį, būtinas bendraturčių sutikimas. Jei turtas perkamas už paskolą, notarui reikės pateikti kredito sutartį arba garantinį raštą, kad jūs gausite paskolą.

Kadangi reikalingų dokumentų sąrašas dėl įvairių aplinkybių neretai skiriasi, jums jį prieš sudarant sandorį nurodys notaras.

Svarbiausi patarimai perkant NT

• Skaityti, skaityti ir dar kartą skaityti - atidžiai perskaitykite visas sutartis ir dokumentus, prieš pasirašydami.
• Rinktis ne iš vieno, o bent iš kelių variantų - palyginkite skirtingus pasiūlymus ir pasitarkite su profesionalais.
• Nepasiduoti pirminei emocijai ir pardavėjo skubinimui - neskubėkite pasirašyti preliminariosios sutarties, jei nesutinkate su jos sąlygomis.
• Patikrinti Registrų centro duomenis - įsitikinkite, kad turtas nėra areštuotas ar įkeistas.

Laikantis šių patarimų ir atidžiai išanalizavus visus dokumentus, įmonė gali sėkmingai įsigyti nekilnojamąjį turtą, išvengiant galimų rizikų ir problemų ateityje.

tags: #dokumentai #reikalinga #imonei #isigyjant #nt #turta