Kiekvienais metais Registrų centras atlieka visos Lietuvos nekilnojamojo turto masinį vertinimą valstybės reikmėms. Šio vertinimo metu perskaičiuojamos žemės sklypų ir statinių vidutinės rinkos vertės.
3 nekilnojamojo turto vertinimo būdai | Nekilnojamojo turto vertinimo metodai
Nekilnojamojo turto masinis vertinimas yra vertinimo būdas, kai naudojant Nekilnojamojo turto registro, kitų valstybės registrų ir valstybės informacinių sistemų bei rinkos duomenis, per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją, statistines duomenų analizės ir vertinimo technologijas, sudaromi nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės nustatymo modeliai, pagal kuriuos įvertinami nekilnojamojo turto objektai ir parengiama bendra tam tikros teritorijos nekilnojamojo turto masinio vertinimo ataskaita. Masinio vertinimo būdu šiemet Registrų centras iš viso įvertino beveik 6,2 mln. NT objektų: 2,5 mln. žemės sklypų ir 3,65 mln. statinių.
Registrų centras, atlikęs tradicinį nekilnojamojo turto masinį vertinimą valstybės reikmėms, šiuo metu visoje Lietuvoje organizuoja viešus masinio vertinimo dokumentų svarstymus su visuomene. Su projektinėmis, t.y. nuo 2023 m. sausio įsigaliosiančiomis vidutinėmis rinkos vertėmis galima susipažinti Registrų centro interneto svetainėje.
Kaip keitėsi žemės ir statinių vertės?
Bendra visų šalyje esančių žemės sklypų vidutinė rinkos vertė per metus ūgtelėjo 12 proc., statinių - 27 procentais. Registrų centro Turto vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vadovė Lina Kanišauskienė komentuoja:
„Butų vidutinės rinkos vertės, priklausomai nuo segmento, didėjo visoje šalyje. Butai labiausiai brango Vilniuje ir Kaune - apie 30 procentų. Tokį augimą lėmė didelė infliacija, statybinių medžiagų kainų augimas, leidimų statyboms ribojimas, išaugęs imigrantų iš Ukrainos ir Baltarusijos skaičius, paskatinęs būsto paklausos augimą. Butai taip pat brango Palangoje, Panevėžyje, Vilniaus rajone, Druskininkuose, Anykščiuose ir Alytuje. Gyvenamųjų namų vidutinės rinkos vertės šalyje per metus vidutiniškai augo apie 20 proc., didžiausias teigiamas pokytis fiksuotas Vilniaus ir Kauno apskrityse, taip pat pajūrio regione“.
Anot jos, tarp žemės paskirčių labiausiai per metus padidėjo gyvenamųjų teritorijų žemės ir komercinės paskirties bei pramonės ir sandėliavimo paskirties žemės sklypų vertės. „Gyvenamųjų teritorijų žemės vertė daugiausiai per metus išaugo didmiesčiuose ir pajūryje, kur yra ribota tokios žemės sklypų pasiūla. Komercinės ir sandėliavimo paskirties žemės vertė didėjo ten, kur aktyviai plėtojami verslo, pramonės ir logistikos sektoriai, pavyzdžiui, Panevėžio rajone, Klaipėdoje ar Utenoje, taip pat didmiesčių priemiesčiuose“, - kalba L. Kanišauskienė.
Žemės penkerių metų (2023 m. mokestinė projektinė vertė, palyginti su nuo 2018 m. sausio galiojančia mokestine verte) vidutinių rinkos verčių bendras pokytis - 43 procentai. Didžiausias pokytis per penkerius metus - net 78 proc. - žemės ūkio paskirties žemės, taip pat komercinės žemės (34 proc.), pramonės ir sandėliavimo (29 proc.) ir gyvenamųjų teritorijų (26 proc.) žemės. Didžiausias gyvenamųjų teritorijų žemės verčių pokytis per pastaruosius 5 metus fiksuotas Molėtų, Širvintų, Ignalinos ir Anykščių rajonų savivaldybėse. Komercinės bei pramonės ir sandėliavimo žemės verčių pokyčiai didžiausi Vilniaus mieste, taip pat šalia sostinės esančiose Šalčininkų, Širvintų rajonų savivaldybėse, taip pat Panevėžio, Kauno miestuose ir jų rajonų savivaldybėse.
Tuo metu žemės ūkio paskirties verčių padidėjimas (apie 100 proc.) nustatytas Pasvalio, Ukmergės, Kauno rajonuose.
Šiuo metu žemės savininkų mokamas žemės mokestis skaičiuojamas pagal nuo 2018 metų įsigaliojusias mokestines vertes, tačiau jau nuo 2023 metų sausio perskaičiuotos žemės vidutinės rinkos vertės bus prilygintos mokestinėms vertėms, nuo kurių bus skaičiuojami žemės mokesčiai. Statinių (butų, gyvenamųjų namų ir kt.) mokestinės vertės galioja nuo 2021 metų sausio 1 dienos.
Visas Lietuvoje esantis registruotas ir įvertintas nekilnojamasis turtas (statiniai ir žemės sklypai) vertas apie 166 mlrd. eurų. Palyginti su praėjusių metų duomenimis, visos šalies nekilnojamojo turto vidutinių rinkos verčių suma padidėjo 23 procentais.
Šių metų pradžioje įregistruotų ir įvertintų Lietuvos statinių vertė yra apie 130 mlrd. eurų. Palyginti su 2022 metų duomenimis, statinių vidutinės rinkos vertės dėl rinkos pokyčių padidėjo 26 procentais. Didžiausias verčių augimas buvo butų rinkoje, o vidutinis pokytis siekia 30 proc. Gyvenamųjų namų vidutinė rinkos vertė per metus pakilo apie 25 proc., komercinio turto - 15-20 procentų.
Registrų centro Turto vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vadovė Lina Kanišauskienė kalba: "Nors gyvename sudėtingame geopolitiniame ir ekonominiame fone, pastaruoju metu stebime NT rinkos sulėtėjimą, praeitų metų NT masinio vertinimo rezultatai pasižymėjo NT kainų augimu. Butų vidutinės rinkos vertės, priklausomai nuo segmento, didėjo visoje šalyje. Butai labiausiai brango Vilniuje ir Kaune - apie 30 proc. Tokį butų brangimą lėmė didelė infliacija, statybinių medžiagų kainų augimas, leidimų statyboms ribojimas, išaugęs imigrantų iš Ukrainos ir Baltarusijos skaičius ir kt., paskatinęs būsto paklausos augimą".
Butai taip pat brango Palangoje, Panevėžyje, Vilniaus rajone, Druskininkuose, Anykščiuose ir Alytuje - apie 25 proc. Mažiausias verčių padidėjimas - 15 proc. Kalvarijos, Zarasų ir Biržų savivaldybėse, apie 10 proc. - Pagėgių, Tauragės, Skuodo rajonuose. Gyvenamųjų namų vidutinės rinkos vertės savivaldybėse vidutiniškai per metus augo apie 20 proc., didžiausias teigiamas pokytis fiksuotas Vilniaus ir Kauno apskrityse - 25 proc., taip pat pajūrio regione. Kitų paskirčių statinių vertės šalyje vidutiniškai per metus, priklausomai nuo regiono, didėjo apie 20 procentų.
Augo ir Lietuvos žemės sklypų vertė - šiuo metu ji yra apie 36 mlrd. Anot L. Kanišauskienės, šalies žemės sklypų vidutinių rinkos verčių metinis pokytis pagal žemės paskirtis buvo panašus: žemės ūkio paskirties pokytis 11 proc., kitų paskirčių apie 12 proc.
"Gyvenamųjų teritorijų žemės vertė, dėl ribotos pasiūlos, daugiausiai per metus išaugo didmiesčiuose ir pajūryje - iki 20 procentų. Komercinės ir sandėliavimo paskirties žemės vertė didėjo - iki 15-20 proc. ten, kur aktyviai plėtojami verslo, pramonės ir logistikos sektoriai, pavyzdžiui, Panevėžio rajone, Klaipėdoje ar Utenoje, taip pat didmiesčių priemiesčiuose", - kalba L. Kanišauskienė.
Iš viso Registrų centras įvertino daugiau kaip 6,8 mln. statinių ir žemės sklypų.
Kaip atliekamas masinis vertinimas?
Nekilnojamojo turto masinis vertinimas yra toks vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, pasinaudojant Registrų centro duomenų bazėse sukauptais duomenimis, įvertinama panašių NT objektų grupė ir nustatoma jų vidutinė rinkos vertė, pagrįsta realiai įvykusių NT sandorių duomenimis. Konkretaus objekto vidutinė rinkos vertė gali skirtis nuo to konkretaus objekto pirkimo-pardavimo kainos, kuriai įtaką daro ne tik objektyvūs (kaip pvz. būsto apdaila), bet ir subjektyvūs kriterijai.
Nustatant vidutines rinkos vertes įtakos turi statinio ir žemės buvimo vieta, naudojimo paskirtis, įregistruoti kadastro duomenys ir kiti veiksniai. Tačiau neatsižvelgiama į NT vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl laikino aplinkos pagerinimo ar pabloginimo, NT valdymo formos, naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų, suplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių savybių.
Masinio vertinimo būdas leidžia per santykinai trumpą laiką, vienodais principais ir nedideliais kaštais įvertinti didelį turto objektų kiekį. Vidutinės rinkos vertės yra aktualios ne tik NT mokesčių apskaičiavimui, bet ir gyventojams, pavyzdžiui, įgijus NT paveldėjimo ar dovanojimo atveju privalomi mokėti mokesčiai apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis. Vidutinės rinkos vertės taip pat gali būti naudojamos valstybės valdomo turto pardavimo ir nuomos kainoms nustatyti. Šios vertės taip pat naudojamos sprendžiant socialinės paramos suteikimo klausimus, jų pagrindu nustatomi regionai, kuriuose teikiama finansinė paskata jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą. Notarams tvirtinant turto perleidimo sandorius, jų paslaugų įkainiai taip pat dažnai apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis.
Šalies nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės stabiliai auga nuo 2011 metų, o didžiausi metiniai vidutinės rinkos vertės pokyčiai pastebimi nuo 2018 metų pradžios, kai vidutinės rinkos vertė siekė 93 mlrd. eurų, 2019-ųjų sausį ji siekė 100 mlrd. eurų, 2020-ųjų sausį - 110 mlrd. eurų, 2021-ųjų sausį - 118 mlrd. eurų, o praeitais metais - 135 mlrd. eurų.
| Metai | Vidutinė rinkos vertė (mlrd. eurų) |
|---|---|
| 2018 | 93 |
| 2019 | 100 |
| 2020 | 110 |
| 2021 | 118 |
| 2022 | 135 |
tags: #druskininku #masinis #vertinimas