Būstai dvibučiuose namuose yra itin patrauklūs jaunoms didmiesčių šeimoms, norinčioms už prieinamą kainą pernelyg nenutolti nuo centro bei turėti bent dalį individualaus namo suteikiamo komforto. Tačiau, kaip teigia ekspertai, šis kompromisas reiškia bendrus reikalus su antrojo buto gyventojais ir iššūkius, jei pastarųjų dar nėra. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reikia žinoti perkant ar statant būstą dvibučiame name Lietuvoje.
Dvibutis Namas ar Blokuotas Pastatas?
Net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Faktinis dvibutis namas gali atrodyti kaip vientisas pastatas, o sublokuoti atskiri namai - kaip dvibučiai. Tai - kaskart unikali architekto išmonė. Bet kuriuo atveju, pirkdami būstą dvibučiame pastate, žmonės tokį objektą mintyse vertina kaip atskirą namą, sujungtą su kaimyno namu bendra siena, ar, dar geriau, per garažą. Jei žmogus perka būstą vienbučiame, tik blokuotame name, bendrų reikalų ir teisinių rūpesčių su kaimynais beveik visada bus mažiau.
Bet kadangi pirkėjai ne visuomet geba atskirti pastatų tipus ar yra tinkamai informuojami pardavėjo, prieš perkant būtina vystytojo prašyti techninio namo projekto ir pasitikrinti Registrų centro išrašus. Pastaruosiuose dvibutis pastatas turės vieną unikalų namo numerį ir du unikalius buto numerius, o blokuotas vienbutis namas teturės vienintelį savo unikalų numerį.
Statybos Baigtumo Registravimo Ypatumai
Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti pilną objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami su 85 proc. baigtumu: tai jau tinka bankams ir notarams, tačiau palieka erdvės pačiam gyventojui nuspręsti dėl galutinės apdailos. Praktikoje pilną namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.
Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kuomet neįmanoma registruoti 100 proc. objekto baigtumo antrajam iš butų dar neturint galutinio savininko, kuris įsirenginėtų būstą. Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. baigtumą viename iš dviejų butų, pats namas išlieka vertinamas kaip nebaigta statyba tol, kol šimtaprocentinio baigtumo nepasieks antrasis būstas.
Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola, bankai reikalauja pilno viso namo pridavimo per 6-12 mėnesių. Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. didesnės paskolos palūkanos.
Praktika taip pat rodo, kad gyventojui norint parduoti butą dvibučiame name, kuriame nėra antro gyventojo, toks objektas potencialių pirkėjų vertinamas blogiau ir jį sunkiau realizuoti. Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia.
Atsiradęs antro buto gyventojas reiškia, kad priduoti viso namo baigtumą galiausiai pavyks, tačiau praktikoje pirmasis pirkėjas neretai jau būna savarankiškai atlikęs savo turto matavimus, akustikos, sandarumo ir kitus tyrimus bei už juos sumokėjęs pinigus. Visgi daugybė žmonių nežino, kad norint priduoti ne tik savo butą, bet ir visą namą, įsikėlus kaimynui dalį matavimų - pvz., viso namo ir butų kadastrinius matavimus, akustikos tyrimus ir žemės sklypo kadastrinių duomenų atnaujinimą - reikės atlikti pakartotinai. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją. Tokiu atveju bus išvengta dvigubų išlaidų už dalį matavimų.
Išsamus vadovas, kaip įsigyti pirmąjį dvibutį
Kaip Elgtis Pirkėjui?
Praktikoje tai anaiptol ne visuomet įmanoma, todėl pirkėjai turėtų siekti sutartyje su vystytoju įrašyti sąlygą, kad turto pardavėjas įsipareigoja aktyviai pardavinėti ir antrąjį butą. Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka.
Neretai statytojai pirkėjams pateikia tik kadastrinius namo matavimus bei žemės sklypo planą ir skubina pasirašyti notarinę pirkimo-pardavimo sutartį. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana. Iš vystytojo būtina reikalauti pilnos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties. Visi šie dokumentai leis ne tik geriau suprasti perkamo turto niuansus ir savybes, bet ir žymiai supaprastins savininkui vėliau liksiančią namo pridavimo užduotį.
Pats dvibučio namo pridavimas turint abu savininkus ir tvarkingus dokumentus yra kruopštumo reikalaujanti, bet jau standartinė procedūra. Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t.y. finale objektas turės tris kadastro bylas: po vieną kiekvienam iš butų ir dar vieną visam namui. Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais. Taip pat pridavimo proceso metu matuojamas garso prasiskverbimas tarp pastato išorinių sienų, atliekami sandarumo tyrimai, pastato geodezinė nuotrauka, inžinerinių tinklų geodeziniai matavimai, žemės sklypo plano kadastrinių duomenų atnaujinimas.
Galiausiai, visa tai perduodama privačiam ekspertui per „Infostatybos“ sistemą ir registruojama Registrų centre.
Dvibučio namo pridavimo išlaidos
Viso dvibučio namo bei atskirų butų pridavimas kainuos apie 2500 EUR ir PVM - žinoma, su sąlyga, kad abu kaimynai jau bus ir bendradarbiaus siekiant išvengti dvigubų išlaidų.
Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio. Savaime būstas dvibučiame name nėra kuo nors blogas pirkinys, bet gyventojams svarbu neįsigyti katės maiše ir ieškoti būdų nelikti be kaimyno.
Svarbūs Aspektai Statant Dvibutį Namą
Statant dvibutį gyvenamąjį namą Lietuvoje, svarbu žinoti galiojančius statybos techninius reglamentus ir reikalavimus. Visi vienbučiai ar dvibučiai gyvenamieji namai, kurių bendras plotas viršija 200 kvadratinių metrų, yra priskiriami visuomenei svarbių pastatų rūšiai. Tokia klasifikacija taikoma ne tik naujai statomiems, bet ir rekonstruojamiems namams, jei po rekonstrukcijos jų bendras plotas viršija tuos pačius 200 kvadratinių metrų.
Projektiniai pasiūlymai ir derinimas
Jei vienbutis ar dvibutis namas pagal aukščiau pateiktą aprašymą priskiriamas visuomenei svarbiems pastatams, prieš rengiant techninį projektą teks parengti projektinius pasiūlymus, patvirtinti jų rengimo užduotį, derinti Miesto plėtros departamente ir kitose institucijose. Taip pat turės būti rengiamas viešas susirinkimas, apie kurį prieš tai reikės paskelbti sklype įrengtame informaciniame stende arba kaimynams siunčiant registruotus laiškus.
Galiausiai parengus viešinimo procedūrų įvertinimą ir jį įkėlus į informacinę sistemą „Infostatyba“, teks vėl kreiptis į Miesto plėtros departamentą, kad šis pritartų projektiniams pasiūlymams. Taip pat labai svarbu nepamiršti, kad į viešą susirinkimą teks kviestis ir Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamento Detaliojo planavimo ir architektūros skyriaus specialistą pagal jo kuruojamą miesto teritoriją. Šio specialisto dalyvavimas susirinkime yra privalomas.
Finansiniai aspektai
Visi aukščiau aprašyti darbai ilgai trunka, bet ir gerokai išpučia pastato projektavimo kainą. Susidaro kebli situacija - už nuosavo namo projektą niekas didelių pinigų nėra pasirengęs mokėti. Tuo tarpu architektui tenka daug didesnė atliekamų darbų našta. Sunku suprasti, kodėl tokia tvarka iš viso buvo priimta.
Alternatyvos ir sprendimai
Visą šią situaciją galima būtų išspręsti ne bandant skaidrinti projektavimo procesą įvedant daugybę biurokratinių procedūrų, o efektyvinant statybas prižiūrinčių institucijų darbą. Tuo tarpu, kol galioja dabartinė tvarka, teks apsišarvuoti kantrybe ir išleisti gerokai daugiau pinigų, arba projektuoti 199 kvadratinių metrų ploto namą.
Reikalavimai Priklausomai Nuo Baigtumo
Kas privalo būti registruojant 80% baigtumą? Ar turi būti įvestas vandentiekis, kanalizacija, šildymo įrenginys?
Situacijos, kai kaimynas neturi užbaigtumo
Dvibutis namas, vienas butas pilnai irengtas, antras butas priklausantis kaimynui niekas nepadaryta, noriu priduoti statybu baigtumui, bet del kaimynu neuzbaigtumo nezinau ka daryt. Mano matininkas jau 8 menesius bando kazka daryt, bet nezino kaip pilnai ismatuot, nes viduj pas kaimyna dar senasis namas stovi. Ar yra kokia iseitis?
Dokumentai, Reikalingi Namo Pridavimui
Ruošiamės namo pridavimui, kokie dokumentai yra reikalingi ir kur pirmiausia reikia juos pateikti? Taip pat kyla klausimas ar bus problemų dėl nuotekų įrengimo vietos pakeitimo. Situacija: pagal projektą jos buvo suprojektuotos vienoje vietoje, bet eigoje jų įrengimo vieta buvo pakoreguota (paklaida nuo projekto apie 5 m), perkeltos arčiau sklypo ribos. Sklypas ribojasi su valstybine žeme, ir prieš įsirengiant nuotekas buvo gautas savivaldybės sutikimas dės jų įrengimo mūsų pakoreguotoje vietoje (architektai parengė patikslintą...
Statinių Sąrašas, Kuriems Nereikia Statybą Leidžiančio Dokumento
Gyventojai dažnai kreipiasi į Aplinkos ministeriją, norėdami pasitikslinti, kokiems statiniams nuosavame sklype nėra būtini statybą leidžiantys dokumentai, kokiais atvejais turi būti parengtas statybos projektas. Norint sužinoti, ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Statinių sąrašo, kuriems nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, nėra. Naujų vieno ir dviejų butų gyvenamųjų namų statybai visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, nepriklausomai nuo to, kokių parametrų būtų planuojamas statinys.
Tačiau jei vienbutis arba dvibutis gyvenamasis namas yra iki 80 kv. m ploto, jo aukštis iki 8,5 m, atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose, toks namas priskiriamas II grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai. Jam rengiamas supaprastintas statybos projektas.
Pagalbinio ūkio paskirties pastatas būtų priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, jei jo didžiausias plotas siektų iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m. Kai pagalbinio ūkio paskirties pastato plotas iki 80 kv. m, o aukštis iki 8,5 m, jis priskiriamas II grupės nesudėtingiesiems statiniams.
Atkreipiame dėmesį, kad visuose nesudėtinguosiuose statiniuose atstumas tarp atraminių konstrukcijų turi neviršyti 6,0 m, rūsys turi būti ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose.
Kada reikalingas leidimas?
Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas I grupės nesudėtingasis statinys statomas kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose.
Leidimas statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas II grupės nesudėtingasis statinys statomas mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje. Leidimo reikės ir tuo atveju, kai II grupės nesudėtingasis statinys yra gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje, kai pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima.
Taigi, statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas.
Statyba be galiojančio statybą leidžiančio dokumento, kai jis privalomas, draudžiama. Priklausomai nuo teritorijos naujo nesudėtingojo statinio savavališka statyba fiziniams asmenims užtraukia baudą nuo 150 iki 560 eurų. Susimokėjus baudą tenka pastatą nugriauti ir sutvarkyti statybvietę.
Valstybinė statybos ir teritorijų planavimo inspekcija atlieka statybos teisėtumo patikrinimus pagal metinius veiklos planus, savo iniciatyva tikrindama statybas.
Namo Pridavimas: Pagrindiniai Etapai
Kokie darbai name turi būti atlikti norint priduoti jo 100 proc. baigtumą? Ar turi būti sudėtos visos vidaus durys, išklotas laminatas, išdažytos sienos ir panašiai? Jei garažas yra prijungtas prie namo, ar reikia garaže ir katilinėje (stovi dujinis Junkers katilas) priešgaisrinių durų?
Kokie reikalavimai priduodant namą? Ar reikalinga vidaus apdaila: dažytos sienos, įrengtos grindys (dabar tik betonas) ir t.t.? Jeigu suprojektuota stoginė automobiliams ar galima nestatyti nekeinčiant projekto, ar tai trukdytų priduodant?
Ar galima įregistruoti namą Registrų centre, jei nesutvarkyti gręžinio ir vandens nuotekų sistemos dokumentai?
Sodo Namo Įregistravimas
Kokių dokumentų reikia įregistruojant Registru centre sodo namą sodų bendrijoje iki 80 kv.m? Pamatai baigti, sienos į pabaigą.
Pagal 1985 m. gautą statybos leidimą pastatytas sodo namelis iki 80 m2. Yra senas nepriduotas projektas. Kaip dabar reikėtų namą įteisinti, kokie reikalingi dokumentai ir kur kreiptis? Prie namo pristatytas priestatas (be leidimo ir projekto), ar įteisinant senąjį statinį važiuotų tikrinti į vietą?
Koks namo užbaigtumas turėtų būti norint priduoti namą? Ir koks, užbaigtumas, norint priduoti, kaip sodo namą? Esam pasistatę namą sodų bendrijoje, namas turėjo būti pagal projektą iki 80kvadratų, bet statymo eigoje nukrypome nuo jo. Koks namo aukštis įeina į bendrą kvadratūrą?
Kiti Svarbūs Aspektai
Noriu pirkti namą, kurio baigtumas 65 %. Bet namas pastatytas nesilaikant projekto. Pagal projektą prie namo nurodyta stoginė automobiliui, o statytojas pastatė toje vietoje garažą. Ar reikėjo naujo projekto ir leidimo? Ar yra baudos, jei tai savavališkai pastatytas priestatas, kuris nenumatytas projekte? Kaip elgtis nusipirkus tokį namą?
Namą su projektu planuoju pirkti Rusijoj. Ar bus sudėtingas namo pririšimas prie sklypo, kai projektas pirktas ne Lietuvoje?
Planuojame įsigyti kotedžą su 85% baigtumu (butą dvibučiame name), kuris pagal projektą turi atitikti A+ klasę su numatytu šildymu oras-vanduo. Šalia sklypo yra dujos, tad tiek mums, tiek būsimiems kaimynams pastarasis šildymo variantas kur kas priimtinesnis. Pardavėjai sutinka įvesti dujas, tačiau iškyla klausimas: ar galėsime pilnai priduoti namą (100%) jei pakeisime šildymo sistemą, o pardavėjas projekte pakeitimų neatliks? Gal galėtumėte pakomentuoti kokie nesklandumai gali kilti mums pirkėjams įsivedant dujas?
Domina dalinis namo pridavimas, t.y. dalinis namo baigtumo įvertinimas, dalinis namo baigtumo pridavimas registrų centre. Kokios kainos, terminai?
Kiek kainuotų nusipirkus priduoti 160-200 m² namą 2005 m. statybos? 100% baigtas ir gyvenamas. Būtų gerai sužinoti nuo minimalios kainos iki maksimalios
Ar būtina A++ klasės namui įrengti saulės baterijas, jeigu šildymas bus "oras-vanduo"?
Ant vieno sklypo pastatyti 4 kotedžai sujungti sienomis, namus statė UAB ir žadėjo priduoti iki 80 proc., bet vis nepriduoda, nes tipo laukia kol kitus 3 nupirks ir tada visi forminsimės notariškai. Nors pagal popierius sklypas vientisas, bet namo dalys atskiros. Tai ar tikrai mes privalome laukti kol statytojas sukomplektuos visą namą ir registruos?
Rekonstravome sodo namelį į gyvenamąjį namą su priestato statyba. Viso gyvenamo ploto 93m2. Statybos leidimas buvo gautas 2005 m. Bet dėl vyro ligos, statybos buvo nebaigtos. Tik 2019 m. statybos užbaigtos (pakeistas stogas). Kaip dabar reikėtų priduoti namą? Kur reikėtų kreiptis?
Mūsų namas baigtas statyti 2000 m., bet iki šios nepriduotas. Dokumentuose yra 80 proc. baigtumas. Kokie dokumentai reikalingi norint priduoti namą? Ir nuo ko reikia pradėti?
Pirmas aukštas viduje 44m². Antras aukštas siena 1.25m, plotis - 5.76m. Stogo kampas 30 laipsnių. Ar bus plotis sodo namo daugiau 80m². Noriu priduoti namą kaip sodo namą. Ką man daryti jeigu sodo namas virš 80m²?
Mums siūlo išsikasti mikro gręžinį iki 25 m, bet be dokumentų ir be paso. Tačiau gręžinio vieta bus numatyta namo projekte. Ar tai turės įtakos namo pridavimui Vilniaus rajone? Ar turėdami gręžinį be dokumentų, bet jis bus numatytas projekte, priduosime namą?
Noriu paklausti kokių dokumentų reikia ir nuo ko pradėti įregistravimą. Gyvenamas namas su garažu 100 proc. priduotas. Vietoje garažo buvo įrengtas kambarys. Vietoje garažo vartų įdėtas langas.
Ar galima dvibučiame name priduoti tik vieną butą? Ar būtinas pridavimas abiejų būtų vienu metu?
Valstybinės Statybos Inspekcijos Naujienos
- 2026-02-11 11:18: 2025 metais Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) atliko 1853 žemės naudojimo patikrinimus. Pažeidimai nustatyti net 1171 atveju, o net 95 proc. jų sudarė savavališkas valstybinės žemės, miško ar vandens telkinių užėmimas ir naudojimas.
- 2026-01-30 15:29: Statybos darbų pabaiga ne visada sutampa su palankiomis oro sąlygomis. Žiemos laikotarpiu statytojai dažnai susiduria su objektyviomis kliūtimis užbaigti sklypo sutvarkymo darbus - reljefo formavimą, dangų įrengimą ar želdinimą. Tačiau nepalankios sezono sąlygos savaime neužkerta kelio statybos užba...
- 2026-01-21 14:41: VTPSI atkreipia dėmesį, kad ant pastatų susikaupęs storas sniego sluoksnis gali sukelti konstrukcijų pažeidimus - atsirasti įtrūkimų ar deformacijų. Reguliarus sniego šalinimas ir pastato būklės stebėjimas yra būtini prevenciniai veiksmai.
Taip pat svarbu žinoti ir tai, kad dvibučio laikančiosios sienos vieta gali būti pakeista tik dvibučio bendrasavininkų bendru sutarimu. Dvibučio bendrasavininkų sutikimo nereikia, kai keičiama nelaikančiosios sienos vieta.