Dvibučių namų įstatymas Lietuvoje: ką būtina žinoti?

Individualių namų ir dvibučių namų Lietuvoje statoma nemažai, o pastaruoju metu jų savininkai vis dažniau buriasi į bendrijas. Aptarsime, kokie reikalavimai taikomi ir ką būtina žinoti prieš pradedant statybas.

Gyvenamųjų namų savininkų bendrijos steigimas

Individualių namų (taip pat ir dvibučių) savininkų bendrijas steigiame vadovaudamiesi Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu. Šiame įstatyme nurodyta, kad vienbučiai ir dviejų butų gyvenamieji namai, susieti bendrojo naudojimo žemės sklypu ir (ar) vietiniais inžineriniais tinklais, priskiriami kitos paskirties pastatams.

Kodėl steigiamos individualių namų savininkų bendrijos?

• Kai individualių namų kvartalo statytojas (investuotojas) pasiūlo namų savininkams perimti valdyti tam tikrus inžinerinius tinklus.
• Kai namus įsigiję savininkai pamato, kad jie turi ne tik savo asmeninių, bet ir bendrų su kitais kaimynais interesų, o kartu - ir bendrų pareigų, kyla natūralus noras turėti bendrą valdymo organą.

Bendrija gali atstovauti savininkams, gindama jų interesus santykiuose su kitomis organizacijomis (valstybinėmis ir privačiomis), gali savininkų vardu derėtis, pasirašyti sutartis ir panašiai.

Gyvenamųjų namų savininkų bendrija (toliau - GNSB), bendrinėje kalboje geriau žinoma kaip individualių namų bendrija - tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra įgyvendinti pastatų (tam tikrais atvejais - žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Šio juridinio asmens steigimo, veiklos vykdymo, valdymo, restruktūrizavimo ar likvidavimo tvarką nustato bendrosios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir specialiosios Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatos.

GNSB steigimo iniciatyvos teisę turi bet kuris vienas (ar keletas) bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkų, įskaitant ir nekilnojamojo turto vystytojus. GNSB steigimo klausimas sprendžiamas ir sprendimas dėl steigimo yra priimamas bendrijos steigiamajame susirinkime, susirinkime dalyvaujančių gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto (pvz. kelio) savininkų paprastąja dauguma.

Tam, kad steigiamasis susirinkimas galėtų būti laikomas teisėtu, jame turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto bendraturčių. Norint įsteigti GNSB, ypatingai svarbu iš karto teisingai paruošti, užpildyti ir patvirtinti visus reikalingus dokumentus, kadangi nustačius dokumentų trūkumus, steigiamąjį susirinkimą tenka šaukti iš naujo. Steigiamajame susirinkime išrinktas bendrijos pirmininkas pateikia patvirtinti notarui GNSB įstatus ir kitus steigimo dokumentus, o notaro patvirtintus dokumentus, - Juridinių asmenų registrui.

Statybos leidimai ir reikalavimai

Norint sužinoti, ar numatomam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius duomenis), vietą.

Naujų vieno ir dviejų butų gyvenamųjų namų statybai visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, nepriklausomai nuo to, kokių parametrų būtų planuojamas statinys.

Tačiau jei vienbutis arba dvibutis gyvenamasis namas yra iki 80 kv. m ploto, jo aukštis iki 8,5 m, atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose, toks namas priskiriamas II grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai.

Pagalbinio ūkio paskirties pastatas būtų priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, jei jo didžiausias plotas siektų iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m. Kai pagalbinio ūkio paskirties pastato plotas iki 80 kv. Atkreipiame dėmesį, kad visuose nesudėtinguosiuose statiniuose atstumas tarp atraminių konstrukcijų turi neviršyti 6,0 m, rūsys turi būti ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose.

Kada reikalingas leidimas statyti nesudėtingąjį statinį?

Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu jis statomas:

• kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje;
• kultūros paveldo vietovėje;
• kurortuose.

Leidimas statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu jis statomas:

• mieste;
• konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje;
• kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje;
• gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje, kai pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima.

Taigi, statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Statyba be galiojančio statybą leidžiantį dokumento, kai jis privalomas, draudžiama.

Statybos Leidimas Reikalingas Šiais Atvejais:

• Statant ypatinguosius ir neypatinguosius pastatus.
• Statant nesudėtingus statinius saugomose teritorijose (kultūros paveldo, gamtos paveldo objektų teritorijose ir pan.).
• Statant gyvenamuosius namus nuo 2017 metų.

Priklausomai nuo teritorijos naujo nesudėtingojo statinio savavališka statyba fiziniams asmenims užtraukia baudą nuo 150 iki 560 eurų.

Sklypo dydis ir užstatymo tankis

Prieš pirkdami pasidomėkite, koks mažiausias sklypo dydis, kuriame galimos individualaus namo statybos. Kiekvienoje Lietuvos savivaldybėje sklypo dydis gali skirtis. Apskritai vienbučiam ar dvibučiam gyvenamajam namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m2. Kai pasirenkamas vienbučio blokuoto užstatymo tipas, kiekvienam namui skirtas sklypas (arba jo dalis) turėtų būti ne mažesnis kaip 200 m2.

Planuojant gyvenamojo namo statybą reikėtų įvertinti ir maksimalų sklypo užstatymo tankį, pavyzdžiui, 400 m2 dydžio žemės sklypo užstatymo tankis negali viršyti 40 proc., o 600 m2 - 35 proc.

Jei sklypui galioja detalusis planas, tai privaloma laikytis detaliojo plano sprendinių (užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, statybos zona, statybos linija, statybos riba ir t.t.). Jei sklypui negalioja detaliojo plano sprendiniai, tuomet būtina laikytis bendrojo plano nustatytų rodiklių arba jei rodikliai bendrajame plane nenustatyti, laikytis teisės aktų nustatytų maksimalių rodiklių (STR 2.02.09:2005 9 priedas).

Kai bendrasis planas nenustato užstatymo rodiklių, tai maksimalus užstatymo tankis 1600m² ploto sklypui 24,5%, t.y. 1600*0.245=392m² - toks maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų užstatymo plotas kartu sudėjus; maksimalus užstatymo intensyvumas 40%, t.y. 1600*0.4=640m² - tai maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų vidaus bendras plotas.

Minimi pastatai bus priskiriami II grupės nesudėtingiesiems statiniams, kai jų vidaus bendras plotas neviršija 80m², aukštis neviršija 8,5m, tarpatramis ne didesnis kaip 6m.

Žemės Sklypo Užstatymo Tipas: Įvertinus teritorijoje vyraujančią ir (arba) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūrą ir visumą teritorijų planavimo dokumentuose gali būti nustatomas žemės sklypo (-ų) užstatymo tipas (sodybinis užstatymas, vienbutis blokuotas užstatymas, perimetrinis užstatymas ir pan.).

Sklypo reikalavimai ir galimybės

Jei turite 25 arų namų valdos sklypą, skirtą vienbučių ir dvibučių pastatų statybai, ir pagal reglamentą tankis yra 20 %, o maksimalus užstatymas 500 kv. m, teoriškai galite statyti du sublokuotus dvibučius po 184 kv. m. Tačiau, norint tai įgyvendinti, būtina atsižvelgti į atstumus, priešgaisrinius reikalavimus statiniui nuo namo, nuo kaimyno namo ir/ar tvoros, bei nuo kaimynų privažiuojamo kelio.

Pagalbinio ūkio paskirties pastatai

Norint nuosavame sklype greta savo namo pastatyti pagalbinio ūkio paskirties pastatą, pvz., sandėliuką įvairiems daiktams laikyti, reikia laikytis nesudėtingojo pagalbinio ūkio paskirties pastatų statybai keliamų reikalavimų.

Pagalbinio ūkio paskirties pastatams be gyvenamųjų patalpų priskiriami tvartai, daržinės, sandėliai, garažai, vasaros virtuvės, dirbtuvės, pirtys, kietojo kuro sandėliai (malkinės) ir panašiai, kurie tarnauja pagrindiniam daiktui. Žinotina, kad pagalbinio ūkio paskirties pastatas - be gyvenamųjų patalpų, kuris neturi ypatingųjų ir neypatingųjų statinių požymių, kurio aukštis iki 5 m, o plotas iki 50 kv. m, yra priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, o pagalbinio ūkio paskirties pastatas be gyvenamųjų patalpų, kurio aukštis iki 8,5 m, o plotas iki 80 kv. m, priskiriamas II grupės nesudėtingiesiems statiniams.

Leidimai statyti nesudėtingus pagalbinius ūkio pastatus

Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas I grupės nesudėtingasis statinys statomas bent vienoje iš šių teritorijų:

• kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje,
• kultūros paveldo vietovėje,
• kurortuose,
• Kuršių nerijoje,
• Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje),
• magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

Leidimas statyti naują II grupės nesudėtingąjį pagalbinio ūkio paskirties pastatą privalomas tik tuo atveju, jei žemės sklypas yra bent vienoje šių teritorijų:

• kurortuose,
• Kuršių nerijoje,
• mieste,
• konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje,
• kultūros paveldo objekto teritorijoje,
• kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje,
• kultūros paveldo vietovėje,
• gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje (jei pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima),
• Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje),
• magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

Bendrijos steigimas ir alternatyvos

Savarankiškos daugiabučio gyvenamojo namo priežiūros organizavimui butų ir kitų patalpų savininkai gali rinktis arba steigti bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Kitokiu atveju, t. y. neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių.

Tuo tarpu, gyvenamųjų vienbučių ar dvibučių namų ir nesudėtingųjų statinių (pvz. iki 80 m2 ploto pastatai, vietinės reikšmės susisiekimo komunikacijos, inžineriniai tinklai ir kiti inžineriniai statiniai), skirtingai nei daugiabučių namų, techninę priežiūrą gali vykdyti patys šių statinių naudotojai, todėl prievolės vienytis ir bendrai organizuoti šių objektų priežiūrą teoriškai nėra.

Visgi dėl bendrų objektų, tenkinančių privačių gyvenamųjų namų kvartalų gyventojų interesus ir poreikius (pvz. kelias, gatvės apšvietimas, pakeliami užtvarai, rekreacinės zonos, žaidimų aikštelės, inžineriniai tinklai ar įrenginiai ir kt.), išlaikymo, valdymo, naudojimo ir priežiūros dažnai kyla neaiškumų ar net nesutarimų. Dėl šios priežasties gyventojai vis dažniau renkasi steigti bendrijas.

Pagrindiniai reikalavimai ir rodikliai

Planuojant dvibučio namo statybą, svarbu atsižvelgti į šiuos rodiklius:

Atsižvelgiant į šiuos aspektus, galima sėkmingai planuoti ir įgyvendinti dvibučio namo statybos projektą Lietuvoje.

tags: #dvibuciu #namu #istatymas