Naujos Tendencijos NT Rinkoje
Vilniaus nekilnojamojo turto plėtotojai siūlo ne tik naujus butus, bet ir naujus loftus, studijas ar kūrybines dirbtuves. Tai - patalpos, kurių plotas yra mažesnis, nei reikėtų, kad erdvė taptų gyvenamosios paskirties. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija primena, kad per pastaruosius keletą metų gyvenamojo būsto sąvoka pasikeitė. Jei anksčiau buvo nustatyta, kad butas negali būti mažesnis nei 34 kv. m, dabar apibrėžta, kokio dydžio patalpoje turi būti kambarys, virtuvė ir sanitarinis mazgas, kad ji būtų vadinama gyvenamąja. Asociacijos skaičiavimais, pakanka 17-18 kv. m įrengti minimaliam butui.Mažo ploto studijas Vilniuje siūlančios įsigyti bendrovės „Trinapolis“ komercijos direktorė Lina Valantiejūtė pasakoja, kad paklausa 15-25 kv. m būstams didėja. Bendrovė yra pardavusi visus 69 „Microloftus“ Žirmūnuose ir pernai lapkritį pradėjo statyti naują namą, kurį sudarys tik studijos. Pasak jos, statomame name parduota trečdalis būstų, nors statybos pradėtos pernai lapkritį. „Mūsų klientas - jaunas žmogus, kuris nenori už būstą daug mokėti, tiek pirkdamas, tiek įsirengdamas ar skaičiuodamas komunalinius mokesčius. Dažnai tai yra pirmas jauno žmogaus būstas, arba kitų asmenų investicija su tikslu vėliau jį nuomoti. Mes dirbame su mažų būstų segmentu ir jame stengiamės likti, nes matome, kad poreikis yra ir jį diktuoja rinka“, - mano pašnekovė.
Šių laikų nekilnojamojo turto (NT) pirkėjų realybė - įsikurti gyventi detaliau suplanuotame, tačiau kiek mažesniame bute, nei anksčiau įsikurdavo jų tėvai. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose matomas ne vienas atvejis, kai siūlomas 2 kambarių butas telpa į mažiau nei 40 kvadratinių metrų plotą, kuriame siekiama efektyviai suplanuoti erdves. Taip pat galima pastebėti, kad vyrauja ir ypač mažų 1 kambario butų, kurių plotas siekia 20 kv. m arba net mažiau.
Visgi „Capital“ NT brokeris Mantas Sladkevičius pabrėžė, kad šiuolaikinių butų plotai yra sumažėję vidutiniškai apie 10-15 kv. m.
Minimalūs Teisiniai Reikalavimai
Ieškant atspirties taško, pirmiausia galima pažvelgti į teisės aktus. Lietuvoje galiojantis Statybos techninis reglamentas (STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“) nustato minimalius reikalavimus gyvenamosioms patalpoms. Pagal šį dokumentą, naudingasis plotas, tenkantis vienam šeimos nariui, turėtų būti ne mažesnis kaip 14 kvadratinių metrų. Tačiau svarbu pabrėžti, kad tai yra higienos normų minimumas, skirtas užtikrinti tik pačias pagrindines gyvenimo sąlygas, o ne komfortą.
Realybėje tokio ploto bute trijų asmenų šeimai būtų itin ankšta. Svetainė, sujungta su virtuve, tebūtų keliolikos kvadratinių metrų, o miegamiesiems liktų itin mažai erdvės. Toks butas nepatenkintų augančio vaiko poreikio turėti savo asmeninę erdvę žaidimams ir mokslams, o tėvams trūktų privatumo.
Optimalus Išplanavimas ir Erdvės Paskirstymas
Kalbant apie optimalų plotą, kur kas svarbiau už bendrą kvadratūrą yra funkcionalus buto išplanavimas ir atskirų zonų paskirstymas. Trijų asmenų šeimai, kurią sudaro du suaugusieji ir vaikas, idealus variantas yra trijų kambarių butas, turintis du atskirus miegamuosius ir bendrą svetainės erdvę.
Svarbios zonos:- Svetainė ir virtuvė: Tai - šeimos gyvenimo centras, kur praleidžiama daugiausia bendro laiko. Ši erdvė turėtų būti pakankamai didelė, kad tilptų ne tik virtuvės baldai ir technika, bet ir valgomojo stalas bei poilsio zona su sofa.
- Tėvų miegamasis: Šis kambarys turi talpinti dvigulę lovą, spintą drabužiams ir, pageidautina, palikti šiek tiek erdvės laisvam judėjimui ar nedidelei darbo vietai.
- Vaiko kambarys: Tai daugiafunkcė erdvė, kuri bėgant metams keisis: iš žaidimų kambario virs mokinio darbo vieta, vėliau - paauglio privačia erdve.
- Pagalbinės patalpos: Vonios kambarys, koridorius, sandėliukas ar drabužinė yra ne mažiau svarbūs. Ankštas koridorius, kuriame sunku apsirengti, ar daiktų laikymo vietos trūkumas net ir didžiausią butą gali paversti nejaukiu ir netvarkingu.
Susumavus šiuos skaičius, matyti, kad funkciškai patogaus trijų kambarių buto plotas trijų asmenų šeimai prasideda nuo maždaug 60-65 kvadratinių metrų. Būstas perkamas ne vieneriems metams, todėl būtina mąstyti apie ateitį. Dviejų kambarių butas gali atrodyti kaip protingas kompromisas, kol vaikas mažas, tačiau jam pradėjus eiti į mokyklą, atskiro kambario poreikis taps kritiškai svarbus.
Pasak nekilnojamojo turto analitikės Eglės, „šeimos dažnai daro klaidą, pirkdamos būstą tik pagal dabartinę situaciją ir biudžetą. Tačiau po 5-7 metų, vaikui paaugus, jos vėl yra priverstos grįžti į rinką, patirdamos ne tik finansinių išlaidų, bet ir didelį stresą. Žvelgiant į dabartinę situaciją, akivaizdu, kad 65 kvadratinių metrų ir didesnio buto įsigijimas sostinėje reikalauja didelių investicijų. Būtent čia šeimos susiduria su didžiausia dilema. Rinkoje siūlomi naujos statybos Vilniuje projektai dažnai akcentuoja mažesnio ploto, bet efektyviai suplanuotus dviejų kambarių (apie 45-55 kv. m) butus, nes jų paklausa dėl mažesnės pradinės kainos yra didelė. Vis dėlto šeimai tai reiškia kompromisą su gyvenimo kokybe ateityje.
Todėl prieš priimant sprendimą, būtina aiškiai susidėlioti prioritetus. Ar svarbiau gyventi naujos statybos name arčiau centro, bet ankštesnėmis sąlygomis? O gal verta paieškoti erdvesnio, 65-75 kv. m ploto buto senesnės statybos renovuotame name arba naujos statybos projekte, esančiame toliau nuo miesto centro? Apibendrinant galima teigti, kad nors teisiškai trijų asmenų šeimai pakanka ir 42 kvadratinių metrų, komfortiškas ir funkcionalus gyvenimas prasideda maždaug 60-65 kvadratinių metrų ploto trijų kambarių bute.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos duomenimis, šiuo metu sostinėje dažniausiai perkamas 37-48 kv m būstas, tačiau statomų naujų butų plotų vidurkis kiek didesnis: 52 kv. m. Asociacijos duomenimis, pirkėjai dažniau renkasi to paties ploto butus, kuriuose yra ne 1, o 2 kambariai, taip pat patrauklesniais yra optimalaus išplanavimo būstai, pavyzdžiui, 50 kv. m dviejų kambarių butas yra mažiau patrauklus nei 55 kv m, bet jau 3 kambarių.
Inžinerijos ir konsultacijų bendrovės „Sweco Lietuva“ vyriausias architektas urbanistas Mindaugas Pakalnis sutinka, kad normalu, jei studentas pasirenka gyventi 15 kv. m būste. Specialistas neatmeta, kad yra žmonių, kuriems būsto reikia tik nakvynei, tačiau svarsto, kad veikiausiai sprendimas pirkti mažą būstą lemiamas pinigų stygiaus didesniam pirkiniui. Pasak jo, šalyse, kurios gali pasigirti aukšta gyvenimo kokybe, skaičiuojama, kad žmogui turėtų tekti apie 30-45 kv. m. ploto. Pasak M. Pakalnio, šiuo metu Vilniuje vienam gyventojui tenka apie 25 kv. m.
M. Pakalnis nesutinka, kad mažų plotų studijos ar loftai yra pigūs, nes vieno kvadratinio metro kaina dažnai yra didesnė nei naujos statybos ekonominės klasės būsto. Vertinant kainas, naujai statomos mažo ploto studijos ir senos statybos daugiabučiuose esantys būstai yra konkurentais.
Žemiau pateikiami vidutiniai butų plotai skirtinguose Lietuvos miestuose:
| Miestas | Vidutinis 1 kambario buto plotas (kv. m) | Vidutinis 2 kambarių buto plotas (kv. m) | Vidutinis 3 kambarių buto plotas (kv. m) |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 33 | 48 | 65 |
| Kaunas | 31 | 45 | 62 |
| Klaipėda | 35 | 50 | 68 |
Visgi, pašnekovė dėsto, kad potencialiems studijų pirkėjams labai svarbu pamatyti, kaip mažo ploto būstą galima įsirengti, o pavyzdžiai rodo, kad interjerų variantų yra.
M. Pakalnis mano, kad būstai turėtų konkuruoti ne mažumu, o tinkama aplinka šeimai ir šiuo atveju seni daugiabučiai turi pranašumų. Be to - ir potencialo. Senieji daugiabučiai stovi gerose vietose esančiuose rajonuose, kuriose yra visa infrastruktūra“, - mano M. Pakalnis.