Ekonominės klasės būstas: reikalavimai ir ypatybės Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, kurioje nuolat vyksta pokyčiai, svarbu suprasti pagrindinius aspektus, lemiančius būsto vertę ir patrauklumą. Vienas iš tokių aspektų yra būsto klasė, kuri padeda pirkėjams ir investuotojams orientuotis rinkoje ir priimti pagrįstus sprendimus. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime būsto klases, jų nustatymo kriterijus ir įtaką nekilnojamojo turto rinkai Lietuvoje.

NT rinkos analitikai dažniausiai išskiria tris pagrindines būsto klases:

• Ekonominė klasė
• Vidutinė klasė
• Prestižinė klasė

Remiantis šia gradacija renkama ir grupuojama pirminės būsto rinkos aktyvumo statistika - pardavimai, esama ir nauja pasiūla, kainos. Taigi, analizuojant nekilnojamojo turto rinką sumesti visko į vieną krūvą nederėtų. Būsto klasės leidžia pamatyti, kas vyksta rinkos segmentų viduje.

Nors analitikoje įprasta naudoti platesnes reitingavimo skales, būsto projektų klasifikavimas nėra jų vertinimas. Tai skaidymas, panašiai kaip pasirinkimas tarp juodos ir baltos, na, o vidutinė klasė atitiktų pilką spalvą. Rinkoje daug geros ekonominės klasės ir prasto prestižinio būsto pavyzdžių.

Tačiau lyginti butus, kainuojančius pusantro tūkstančio eurų/kv. m, su tris kartus brangesniais apartamentais nėra objektyvu, nes skiriasi jiems keliami reikalavimai. Žinoma, galima naudoti ir daugiau klasių, tačiau pagrindinis bet kokios analizės tikslas - suteikti rinkai aišku vaizdą apie nagrinėjamus reiškinius.

Norint aiškiai suprasti nekilnojamojo turto rinką, būtina atsižvelgti į skirtingas klasifikavimo sistemas. Priešingu atveju, skirtingų klasifikavimo sistemų naudojimas gali apsunkinti realaus vaizdo suvokimą.

Šiame straipsnyje aptarsime, kodėl naudojamas būtent toks suskaidymas, ar būsto projektai gali „migruoti“ tarp klasių ir ką šios klasės, apskritai, reiškia būsto pirkėjui.

Būsto Klasės: Kas Jos Yra?

Apie tai, kad visuma ne visada atspindi atskirų dedamųjų pokyčius kalbėta dar praėjusiame tūkstantmetyje. 1951 metais šį fenomeną aprašė Edward Simpson. Simpsono paradokso pavyzdys nekilnojamo turto rinkoje atrodytų taip: tarkime, 2019 metais naujo būsto rinkoje dominavo išskirtinai ekonominės klasės būstas, jo kaina (su daline apdaila) siekė apie 1500 Eur/kv. 2020 metais vystytojai siūlė išskirtinai prestižinį būstą, ir jo kaina siekė apie 3500 Eur/kv.m.

Labai supaprastinant situaciją galima būtų skaičiuoti, kad būstas pabrango daugiau nei dvigubai. Toks teiginys būtų teisingas tik labai ribotame kontekste ir nesuteiktų pirkėjui realaus įsivaizdavimo apie rinką.

Įsivaizduokite skalę, kurioje kraštutinumai žymi juodą ir baltą, na, o vidutinė klasė atitiktų pilką spalvą. Nors pasitaiko ir prasto ekonominės klasės, ir prasto prestižinio būsto pavyzdžių.

Ar egzistuoja objektyvus būsto klasių skirstymas? Vargu, nes skiriasi kiekvienai klasei keliami reikalavimai. Tačiau būsto klasės leidžia pamatyti aiškesnį vaizdą apie nagrinėjamus reiškinius.

Dažnai naudojama platesnė gradacija, nuo 1 iki 5, 7, 10 ar 100.

Klasifikavimo Kriterijai

Atsižvelgiant į tai, kad būsto klasės nėra teisiškai reglamentuotos, klasifikavimas atliekamas remiantis išskirtinai analitiko supratimu apie turtą. Tai lemia, kad klasifikacijoje beveik visada galima bus įžvelgti bent šiokį tokį subjektyvumą, priklausantį ne tik nuo analitiko patirties, bet ir nuo jo sugebėjimo objektyviai įvertinti vieną ar kitą nekilnojamojo turto projektą.

Vieta: Svarbiausias Faktorius

Juokaujama, kad yra trys svarbiausi nekilnojamojo turto vertės veiksniai: „Vieta, vieta ir dar kartą vieta”. Teiginys - supaprastintas, tačiau atspindi esminę nekilnojamojo turto savybę - jo negalima (su labai retomis išimtimis) perkelti į kitą vietą.

Būste galime įrengti naujas inžinerines sistemas, pakeisti baldus, nudažyti sienas, pakeisti grindis, vonios keramiką, tačiau perkelti butą iš Naujosios Vilnios į Senamiestį nepavyks. Vietą galima naudoti ne tik kaip turto požymį (labai bloga, bloga, vidutinė, gera, labai gera, išskirtinė) bet ir jo potencialiam kainų rėžiui nusakyti.

Pavyzdžiui, kukliai įrengtas būstas išskirtinėje vietoje tikrai bus brangesnis už prabangiai įrengtą butą miesto periferijoje. Egzistuoja ir viršutinis kainos rėžis. Prabangiai įrengtas būstas senos statybos (ne senoviniame) name, mažo patrauklumo mikrorajone gali kainuoti daug pigiau, nei kainavo jo apdaila. Mažesnes pajamas turintys pirkėjai jo neįpirks, o turtingesni gali nepirkti dėl nepatrauklios vietos.

Vieta yra vienas svarbiausių veiksnių, nusakančių būsto klasę. Bet ne vienintelis.

Pavyzdžiui, šiaurinėje Žvėryno dalyje esantys projektai paprastai priskiriami vidutinės klasės būsto projektams. Tuo tarpu Antakalnio vietose esančių būstų gali būti priskiriami prestižinei klasei, o Antakalnio seniūnijos pakraščiai (pvz. Dvarčionys) dažnai pasižymi ekonominės klasės projektais.

Naujamiestyje, kur vyrauja vidutinė klasė, atnaujinus seną gamybinį pastatą, suformavus jame ypač mažo ploto būstus, nesant požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir patrauklios žalios zonos, jis bus priskirtas ekonominei būsto klasei.

Maži butų plotai, pigesnės pastato apdailos medžiagos, plastikiniai langų rėmai, „dėžutės“ forma, menkai išvystyta žalioji erdvė aplink pastatus - ekonominio segmento požymiai.

Būsto Klasės Vilniuje

Konkreti Vieta Rajone Rajonas be abejonės yra vienas svarbiausių veiksnių, nusakančių būsto klasę. Bet ne vienintelis. Pavyzdžiui, Senamiesčio periferijoje (ypač pietinėje ir vakarinėje dalyse) yra nemažai vidutinės klasės būsto projektų. Prestižiniais projektais retai kada laikomi šiaurinėje Žvėryno dalyje esantys projektai. Dalis vaizdingose Naujamiesčio ar Antakalnio vietose esančių būstų gali būti priskiriami prestižinei klasei. Tuo tarpu Antakalnio seniūnijos pakraščiai (pvz. Pupojai) yra „laipteliu“ žemiau - čia vyrauja ekonominės klasės projektai.

Skirtingoms klasėms (per vieną laiptelį) galima priskirti net ir besiribojančius projektus.

Kiti Veiksniai Naujamiestyje, kur vyrauja vidutinė klasė, atnaujinus seną gamybinį pastatą, suformavus jame ypač mažo ploto būstus, nesant požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir patrauklios žalios zonos, jis bus priskirtas ekonominei būsto klasei. Maži butų plotai, pigesnės pastato apdailos medžiagos, plastikiniai langų rėmai, „dėžutės“ forma, menkai išvystyta žalioji erdvė aplink pastatus - ekonominio segmento požymiai.

Analogiškai - dideli butų ir bendrų erdvių plotai, mediniai ar aliuminio rėmo langai, akmens, klinkerio, metalo, medžio apdailos elementai - prestižinio būsto elementai.

Vieta yra pirmasis kriterijus vertinant projekto klasę, ir, įprastu atveju, Vilniuje vertinimas atrodo taip:

• Ekonominė klasė: Bajorai, Baltupiai, Burbiškės, Jeruzalė, Justiniškės, Karoliniškės, Lazdynėliai, Naujininkai, Naujoji Vilnia, Pašilaičiai, Pilaitė, Pupojai, Saulėtekis, Vilkpėdė, Viršuliškės, Visoriai;
• Vidutinė klasė: Antakalnis, Markučiai, Naujamiestis, Šeškinė, Šnipiškės, Žirmūnai;
• Prestižinė klasė: Senamiestis, Užupis, Žvėrynas.

Kaina: Ar Tai Klasės Rodiklis?

Ar klasę dalyvauja kaina? Sąlyginai. Jei projektas yra išskirtinėje vietoje, todėl, savaime suprantama, toks būstas bus brangesnis už kitus išskirtinių savybių neturinčius būstus.

Tačiau projekto kaina neviršija 2 000 Eur. Ar tai reiškia, kad tai ekonominė klasė? Ne visada. Kaina turėtų būti žiūrėti ne kaip į klasės nustatymo pagrindą, bet kaip tos klasės atspindį.

Jei projekto kaina neatitinka klasės, galbūt kažkas buvo praleista, neįvertinta.

Tačiau analitikai nesprendžia apie daiktą iš jo kainos, nes nemažai atveju, kuomet pardavėjas gali nuspręsti, kad išskirtinių savybių neturintis būstas turi būti brangesnis už kitus išskirtinių savybių neturinčius būstus. Kita vertus, reikšmingi nuokrypiai nuo įprastų tai klasei kainų, paskatina labiau pasigilinti į projektą, galbūt kažkas buvo praleista, neįvertinta. Vis dėlto į kainą reikėtų žiūrėti ne kaip į klasės nustatymo pagrindą, bet kaip tos klasės atspindį.

Dabar jau ekonomine klase laikomi tie būstai su daline apdaila, kurių vidutinė projekto kaina neviršija 2 000 Eur. Brangesni, iki maždaug 3 000 Eur kainuojantys būstai, priskiriami vidutinei klasei, o prestižinė klasė absoliučia dauguma atveju kainuoja dar brangiau.

Ar Gali Pasikeisti Būsto Klasė?

Taip, būsto klasė gali pasikeisti, tačiau tokie atvejai yra gana reti. Tarp priežasčių galima būtų išskirti projekto „užsibuvimą“ rinkoje. Pavyzdžiui, 2015 metais pastatytas A ar A+ klasės daugiabutis galėjo būti priskirtas aukštesnei klasei, tačiau užsitęsus pardavimams ir augant energinės klasės reikalavimams, likę butai iš vidutinės klasės gali būti perklasifikuoti į ekonominę.

Panašus principas galioja ir naujų teritorijų plėtrai. Pirmojo daugiabučio klasifikavimo metu esami duomenys, galimybės palyginti gali gerokai skirtis nuo informacijos ir palyginamųjų projektų, kuomet mikrorajonas ar kvartalas pažengs urbanizacijos keliu tolyn į priekį, jame atsiras ar pagerės infrastruktūra ir pan.

Būsto Klasės Vilniaus Mikrorajonuose: Kainų Augimo Tendencijos

Investicija į būstą, siekiant jį parduoti pelningai po kelerių metų, reikalauja duomenimis grįsto mikrorajonų vertinimo. Rinkos patrauklumas ir vertės augimo greitis glaudžiai siejasi su pasiūlos ir paklausos balansu.

Pavyzdžiui, pagal „Citus“ analitikų turimus duomenis, 3 labiausiai iki šiol vertę auginę mikrorajonai yra Vilkpėdė, Užupis (įskaitant Paupį) ir Šnipiškės.

Ekonominė klasė dominuos ir ateinančiais metais, nes šiuo metu Vilniaus pirminėje butų rinkoje yra statoma beveik 4,5 tūkst. naujų butų, iš kurių mažiausiai pusė yra ekonominės klasės, apie 32 proc.

Kalbant apie kainą, tai yra subjektyvus rodiklis, nebūtinai atspindintis būsto klasę. Pavyzdžiui, prabangiai įrengto būsto prastai vertiname mikrorajone, sename, prastos energetinės klasės, nerenovuotame name su kiauru stogu ir surūdijusiu vamzdynu kaina skelbime gali būti didesnė nei naujos statybos, A++ energetinės klasės būsto Pašilaičiuose ar Fabijoniškėse, nes pardavėjas taip nusprendė. Tačiau ta kaina nebūtinai atspindi tikrąją vertę rinkoje ar parodo namo kokybę.

Ekspertas pažymi, kad kaina yra pavaldi laikmečiui. Pavyzdžiui, dar 2019 m. prestižinės klasės būsto Vilniuje 1 kv. metro kaina buvo apie 3 tūkst. eurų, o šiandien tai yra mažiausia ekonominės klasės būsto kaina sostinėje.

Tiesa, jis priduria, kad atitinkamai augo ir vidutinės, ir prestižinės būstų klasių kainos.

NT ekspertas juokauja, jog nekilnojamas turtas ir yra vadinamas nekilnojamu, nes jo vietos nepakeisi. Todėl priešingai nei būsto įrengimas, būsto vieta yra veiksnys, galintis nubrėžti jo kainos rėžius.

Paprastai kalbant, būsto interjerą galima keisti - gerinti, gražinti, įrengti labai kokybiškai, tačiau to būsto, pavyzdžiui, iš Naujosios Vilnios į Žvėryną neatkelsi.

Jo teigimu, kalbant apie Vilnių, nekilnojamas turtas esantis aplink centrą - Žvėryne, Užupyje, Paupy, Antakalnyje ar pačiame Senamiestyje - dažniausiai turės didesnę vertę nei esantis miegamuosiuose rajonuose ar Vilniaus pakraščiuose.

Atsižvelgiant į tai, vietą galima laikyti vienu iš rodiklių, padedančių įvardinti būsto klasę. NT ekspertas priduria, jog skirtinguose miesto rajonuose egzistuoja ir skirtingi reikalavimai, kaip turi atrodyti pastatai, o tai taip pat turi įtakos būsto klasifikavimui.

Pavyzdžiui, statant prestižiniuose rajonuose, veikiausiai bus reikalaujama daugiau meninės išraiškos, kokybiškesnės architektūros, daugiau žaliųjų erdvių, tuo tarpu buvę pramoniniai rajonai pasižymės mažesniais butų plotais, vietos trūkumu kiemuose, pigesnėmis pastatų apdailos detalėmis, stačiakampiais pastatais, primenančiais senus blokinius daugiabučius.

Pasak jo, šioje vietoje auksiniu viduriuku tampa miegamieji mikrorajonai, tokie kaip Pašilaičiai, Fabijoniškės, Bajorai ar Pilaitė, kur veikia gerai išvystyta viešoji infrastruktūra, o būstų kokybė pakankamai aukšta, mat šiuose rajonuose pastarąjį dešimtmetį dominuoja nauja statyba.

Pagal vietą minėti rajonai iki šiol priskiriami ekonominei būsto klasei, tačiau naujos statybos standartai užtikrina pastatų kokybę tikrai neprastesnę nei prestižinės būsto klasės namų.

NT ekspertas pažymi, kad apskritai šiandien statomų pastatų konstrukcijos ir energetinė klasė - nesvarbu ar daugiabutis yra prestižinės klasės, ar ekonominės - reikalauja tokios pat kokybės, tai reiškia tokių pačių kokybiškų medžiagų ir tokios pat kruopščios statybos.

Kitaip sakant, būsto klasė šiandien nenusako pastato kokybės. Tai yra viena iš priežasčių, kodėl auga tiek ekonominės, tiek prestižinės būsto klasės kaina, nes norint atitikti reikalavimus, visoms statyboms reikia tokių pat kokybiškų medžiagų ir technologiškai modernių sprendimų, mat “priduodant” pastatus, tikrinama jų inžinerinė kokybė, ne grožis.

Pasak jo, šiais laikais sparčiai keičiasi kokybės standartai, auga gyventojų lūkesčiai, naujakuriai yra reiklūs kokybei, todėl būstų klasifikavimo ribos tampa vis labiau neaiškios.

Renkantis būstą, NT ekspertas pataria pirmiausia įvertinti, ar jame bus patogu gyventi, taip pat ar gerai išvystyta viešoji infrakstruktūra, kaip arti yra mokyklos ir darželiai bei viešojo transporto stotelės, kaip patogiai ir ar apskritai įrengtos kaimynystės ir laisvalaikio erdvės.

Daugiau nei dvidešimties metų patirtį turintis NT ekspertas Remigijus Pleteras atkreipia dėmesį į kelis svarbiausius klasifikavimo aspektus bei būsto ieškančius ragina „nepasimauti ant kabliuko“ - tai, kas kartais laikoma prestižine klase, nebūtinai yra kokybiška ir atvirkščiai, šių dienų ekonominė klasė gali nustebinti.

Populiariausi yra 2-3 kambarių butai. 2017 m. 40-60 kv. m butai sudarė apie 38 proc. visų butų pirkimo-pardavimo sandorių Vilniuje. 1-1,5 k. butų (20-40 kv. m) dalis praėjusiais metais siekė tik apie 22 proc. Tiesa, analizuojant tik naujos statybos segmentą, galima pastebėti, kad tendencijos šiek tiek skiriasi. Čia 40-60 kv. m ploto butų sandoriai sudarė apie 46 proc., o 20-40 kv. m - apie 18 proc. visų naujos statybos sandorių sostinėje.

Pastebime, kad pirkėjams taip pat itin svarbi buto vieta, susisiekimas su įvairiomis miesto vietomis. Didelę svarbą turi ir pastato energetinė klasė, įsikėlimo į naują butą terminas, jaunoms šeimoms reikšmę turi ir žaidimų zonų vaikams bei aptvertos teritorijos veiksniai. Be abejo, svarbi yra ir kaina. Besidomintys butais visada paklausia ir apie automobilių stovėjimo vietos įsigijimo galimybę, juk ypatingai Vilniaus centre automobilių statymas yra ypač jautri tema.

Dar vienas svarbus kriterijus renkantis butą yra jo plotas. Pranešama, kad šioje srityje lietuviai dažniausiai laikosi aukso vidurio taisyklės - didžiausiu populiarumu pasižymi vidutinio, didesnio nei 40 kv. m.

„Ekonominės ir vidutinės klasės segmente labai svarbu yra galutinė būsto kaina, todėl kompaktiškas išplanavimas bei būsto plotas, kuris leidžia išlaikyti funkcionalumą, bet kartu nekainuoja papildomų tūkstančių eurų, yra privalumas.

Vidutinės klasės būsto pirkėjams didelę reikšmę turi vieta, o prestižiniame segmente dažnai gali būti svarbiau projekto išskirtinumas, unikali vieta, išskirtinė architektūra, kokybė. Pastarojo segmento pirkėjai yra finansiškai gerokai stipresni, todėl ir būsto kaina jiems nėra tiek svarbi, kiek prieš tai įvardinti aspektai", - tikina A.

Pagrindiniai ekonominės klasės būsto reikalavimai:

• Apie 40 ir daugiau kvadratinių metrų ploto
• Prieinama kaina
• Ekonomiškas eksploatavimas
• Pageidautina, patogi miesto vieta

Tokius kriterijus atitinkantys nauji butai dažniausiai užkariauja lietuvių širdis, tikina NT ekspertai.

„Pirkėjų apklausos rodo, kad pats svarbiausias dalykas renkantis būstą yra jo kaina.

Tiesa, specialistas pažymi, kad tapyti universalų tipinio mūsų šalies buto pirkėjų portretą gana sudėtinga.

„Kaip bute pajungiamas rekuperatorius?", „Kokia izoliacinė medžiaga dedama tarp gipskartonio?", „Kokio storio lauko sienos?", - tokių ir panašių klausimų iš potencialių pirkėjų pusės tikina sulaukianti Vilniaus Naujamiestyje kylančio daugiabučių namų komplekso „Birželio namai" pardavimų vadovė Violeta Jezerskienė.

Tai, kad pirkėjų tarpe yra ypač populiarūs 2 kambarių butai, tikina pastebėjusi ir V. Jezerskienė.

Pašnekovė teigia, kad „Birželio namų" C korpuse su 40-50 kv. m. Beje, nestandartinio ploto ar išplanavimo butų ieškantys gali nusivilti.

tags: #ekonomines #klases #bustas