Būsto nuoma Lietuvoje: tendencijos, kainos ir nuomininkų perspektyvos

Pagal būsto privačios nuosavybės lygį Lietuva rikiuojasi tarp pirmaujančių valstybių ir gerokai lenkia ES vidurkį.

Būsto nuosavybės lygis Europoje. Šaltinis: Statista

Visgi specialistai pažymi, kad nekilnojamąjį turtą (NT) lietuviai daugiausiai nori įsigyti didmiesčiuose. Tai reiškia, kad už jų esančio NT paklausa mažėja, o didmiesčiuose pasiūla tuoj nebespės patenkinti visų įsigyti būstą norinčių gyventojų. Tokia koncentracija sparčiai didina kainas didžiuosiuose miestuose bei mažina būsto įperkamumą, kas ateityje gali lemti didesnį nuomininkų kiekį. Tačiau kas lemia tai, kad lietuviai daugiau perka nei nuomojasi?

Lietuvoje - bene daugiausiai savo būstą turinčių gyventojų ES

„Eurostat“ duomenys rodo, kad 2024 m. daugiau nei du trečdaliai (68 proc.) ES namų ūkiuose gyvenančių gyventojų turėjo nuosavą būstą. Tuo metu likę 32 proc. gyveno nuomojamame būste. Asmeninė namų nuosavybė buvo labiau paplitusi visose ES šalyse, išskyrus Vokietiją. Joje vienintelėje vyravo nuoma - 52,8 proc. gyventojų buvo savo būsto nuomininkai. Didžiausia būsto privačios nuosavybės dalis buvo stebima Rumunijoje (94,3 proc.), po jos sekė Slovakija (93 proc.) ir Vengrija (91,6 proc.). Taip pat itin daug gyventojų savo nuosavą būstą turi Kroatijoje (91 proc.), Lietuvoje (87,4 proc.) ir Lenkijoje (87,1 proc.). Tuo metu didžiausia nuomininkų dalis be Vokietijos (52,8 proc.) buvo fiksuojama Austrijoje (45,5 proc.) ir Danijoje (39,1 proc.).

Lėmė nusistovėjusios tradicijos ir nepalankios patirtys

„Artea“ banko vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė pažymėjo, kad „Eurostat“ duomenys didžiausią nuosavame būste gyvenančių gyventojų dalį rodo jaunesnėse ES narėse - daugiausia Centrinės ir Rytų Europos šalyse. „Šiame regione santykinai mažesnė ir nuomojančiųjų būstą dalis. Nors laikui bėgant nuomininkų proporcija pamažu auga, šie pokyčiai yra labai lėti, nes visuomenėje vis dar vyrauja stiprus siekis turėti nuosavą būstą“, - komentavo ji.

Tarp tokių valstybių atsiduria ir Lietuva. O kad mūsų gyventojai prioritetą teikia nuosavam būstui, anot ekonomistės, lemia ir nusistovėjusios tradicijos. Taip pat, pasak I. Genytės-Pikčienės, įtakos tokiems duomenims turėjo ir nepalankios patirtys, nudegimai nuo kitų rūšių investicijų per krizes bei susiformavę finansinės elgsenos įpročiai, kuomet NT suvokiamas ne tik kaip būstas ar antri namai, bet ir kaip stabilią grąžą generuojanti investicija.

„Lietuvos būsto rinka palyginti jauna, startavo itin žemomis kainomis, o vyresnės kartos gyventojai neretai privatizavo būstą palankiomis aplinkybėmis po sovietmečio be reikšmingo ilgalaikių paskolų šleifo. Taigi ir gyventojų įsiskolinimo lygis būstui Lietuvoje ir dalyje kaimynių - vienas žemiausių ES“, - paaiškino ekonomistė. Anot ekonomistės, tai rodo, kad Vakarų šalyse nuosavas būstas - daugiau pasiturinčiųjų ar turtingų gyventojų privilegija, o Lietuvoje nuosavame būste gyvena didžioji dalis gyventojų. Svarbu pažymėti, kad „Eurostat“ duomenimis, Lietuvoje didelė dalis gyventojų turi NT be kreditinių įsipareigojimų.

Ji pridėjo, kad nuostatas turėti nuosavą būstą sustiprina ir nepakankama nuomos rinkos branda. Anot ekonomistės, palyginti su Vakarų Europos valstybėmis, Lietuvoje nuomininkai vis dar yra mažiau apsaugoti, o dalis nuomos rinkos tebeveikia neskaidriai. „Dėl to nuoma dažniausiai suvokiama kaip laikinas, o ne ilgalaikis būsto sprendimas. Vakaruose paprastai pasirašomos ilgalaikės nuomos sutartys, gyventojai net neturi planų turėti NT nuosavybės forma. Tiesa, šią situaciją iš dalies lėmė tai, kad Vakarų didžiuosiuose miestuose būsto įperkamumas itin prastas. Vykstant urbanizacijos ir migracijos procesams, gyventojams judant į miestus, būsto plėtra dėl įvairių apribojimų nebeišgali patenkinti sparčiai išaugusios paklausos. Tai užaugino kainas ir labai pablogino būsto įperkamumą“, - paaiškino ekonomistė.

Ateityje Lietuvoje padaugės nuomininkų?

„Artea“ banko vyriausioji ekonomistė pažymėjo, kad nagrinėjant būsto kainų dinamiką, rinkos raida Lietuvoje pasižymėjo reikšmingais svyravimais. „Turėjome būsto kainų burbulą prieš 2009 m. Didžiąją recesiją, kurią vėliau sekė dviženklis būsto kainų nuosmukis. Dar vienas būsto kainų šuolis stebėtas per pandemiją 2020-2021 m., kuomet itin aktyvūs buvo antro būsto pirkėjai ir investuotojai. Vis dėlto, Lietuvos banko skaičiuojamas būsto įperkamumo rodiklis rodo, kad net ir šiuos pavienius būsto kainų šuolius iki šiol atliepė spartus pajamų augimas Lietuvoje“, - paaiškino ji.

Ekonomistė prognozuoja, kad ateityje palaipsniui artėsime prie Vakarų Europos pavyzdžio - nuomojančiųjų gretos tankės, didės ir gyventojų dalis, turinčių būstą su paskola, o nuosavame būste be paskolų gyvenančiųjų gyventojų dalis mažės. „Urbanizacija ir vidinė migracija į didmiesčius stipriai keičia regioninę demografiją, o tai lemia ir būsto rinkos raidos regioninius netolygumus. Juk nemažai būsto fondo yra mažesniuose miestuose ar periferijoje, tačiau paklausa ten neauga, ar net smunka. Tuo metu labiausiai jo reikia didmiesčiuose, kur gyventojų skaičius sparčiai didėja. Šie rinkos raidos ir paklausos netolygumai veikia ir būsto kainų netolygumus, būsto pardavimo vertės skirtumus ir įperkamumą“, - nurodė I. Genytė-Pikčienė.

Šiemet nuosavą būstą įsigys bent 11 proc. gyventojų

Nekilnojamojo turto vystymo bendrovės „Groupinvest“ užsakymu atliktas tyrimas atskleidė, kad 11 proc. Lietuvos gyventojų per 2026-2027 metus planuoja įsigyti būstą. Taip pat tyrimo rezultatai rodo, kad nuosavas būstas Lietuvos gyventojams išlieka vienu svarbiausių gyvenimo tikslų. Pavyzdžiui, 36 proc. apklaustųjų nurodė, jog nuosavas būstas jiems pirmiausia asocijuojasi su stabilumu ir saugumu. Be to, įvardyti ir kiti reikšmingi motyvai, pavyzdžiui, noras gyventi didesniame ar patogesniame būste (34 proc.), investiciniai tikslai (26 proc.), šeimos kūrimas ar pagausėjimas (20 proc.).

„Tai patvirtina, kad sprendimas pirkti būstą dažnai grindžiamas ne trumpalaikėmis rinkos aplinkybėmis, o ilgalaikiu planavimu. Aukštas būsto nuosavybės lygis rodo, kad Lietuvoje nuosavas būstas suvokiamas kaip stabilus ir tvarus sprendimas ilgesnėje gyvenimo perspektyvoje“, - nurodo tyrimo autoriai.

Dėl didelės paklausos gali pritrūkti būstų?

2025 m. buvo įregistruota 132,9 tūkst. būsto pirkimo-pardavimo sandorių, t. y. 16 proc. daugiau nei 2024 m. Per pastaruosius dvejus metus įsigytų būstų skaičius siekė 247 tūkst., tai rodo nuoseklų rinkos aktyvumą. „Šie rodikliai leidžia daryti prielaidą, kad gyventojų planai dėl būsto įsigijimo artimiausiais metais atitinka pastarųjų metų rinkos dinamiką“, - nurodo bendrovė.

Anot jos, ypatingą vaidmenį šiame kontekste užima Vilniaus būsto rinka, kuri pastaruoju metu rodo aiškius aktyvėjimo ženklus. Pavyzdžiui, 2025 metais Vilniuje buvo įregistruota 13,2 tūkst. butų pardavimų - tai net 29 proc. daugiau nei 2024 metais. „Šis augimas signalizuoja ne tik didėjančią paklausą, bet ir tai, kad sostinė išlieka pagrindiniu traukos centru gyventojams, ieškantiems būsto gyvenimui ar investicijai. Remiantis tyrimo duomenimis, per artimiausius dvejus metus 16 proc. gyventojų planuoja įsigyti būstą sostinėje“, - paaiškino „Groupinvest“.

Būstas. Šaltinis: VŽ

Pasak „Groupinvest“, Vilniaus rinka šiandien vystosi nuosekliai, remdamasi realiais gyventojų poreikiais. „Vilnius - sparčiausiai augantis miestas visose Baltijos šalyse. Matome ne staigų ar spekuliacinį sujudimą, o palaipsninį aktyvėjimą, paremtą realiais pirkėjų sprendimais. Žmonės grįžta prie planų, kuriuos brandino ne vienerius metus - ieško būsto gyvenimui, vertina vietą, infrastruktūrą ir aiškius projekto terminus“, - sako įmonės atstovai.

Kitų NT vystymo bendrovių atstovai taip pat sutinka, kad rinka išliks aktyvi. „Tikimės teigiamos dinamikos visuose gyvenamojo NT segmentuose. Šiemet didžiąją investicijų dalį nukreipsime į anksčiau pradėtų projektų statybos darbus. Numatome ir galima statybų kainų augimą, tačiau šią riziką valdome aktyviai įsitraukdami į projektavimo ir statybų procesus“, - komentuoja „Kenovos“ direktorius Norbertas Faktorovičius.

Panašios nuomonės laikosi ir „Realco“ komunikacijos vadovė Kristina Grubliauskaitė-Svitojė. Pasak jos, nors didelių problemų rinkoje nenumatoma, esant aukštam pirkėjų aktyvumui, gali susidaryti butų trūkumas. „Jei pardavimai ir toliau demonstruos tokias apimtis kaip paskutiniais praėjusių metų mėnesiais, gali kilti iššūkių patenkinant paklausą“, - pridėjo ji.

Be to, skirtingų sričių NT specialistai sutinka, kad 2026-ieji Lietuvoje netaps burbulo metais - jis nei susidarys, nei sprogs. Numatoma, kad kainos ir toliau gana stabiliai augs dėl išaugusių kaštų vystytojams bei dėl to, kad nemaža dalis pirkėjų paprasčiausiai bijos praleisti progą įsigyti NT pigiau.

Prognozuojama, kad pirkėjai itin aktyviai ieškos didesnio energinio efektyvumo ir mažesnio ploto būstų, kuriuose protingai išnaudota erdvė. Naujos statybos projektų pasiūlos trūkumas Vilniuje vis dar skatina kainų augimą, tačiau šiemet stebėsime ir būsto kategorijų, kuriose tendencijos keičiasi.

Vidutinė nuomos kaina Vilniuje pernai siekė 14,8 eur / kv. m. ir, vienos iš didžiausių Lietuvoje NT plėtros bendrovės „KAITA Group“ vadovo bei vieno iš partnerių Ugniaus Latvio teigimu, šis skaičius šiemet gali išlikti stabilus ar net kiek mažėti, nors pardavimui skirto būsto kainos, prognozuojama, šiemet toliau augs, augimas gali siekti 7-9 proc.

„Parduodamo būsto kainą labiausiai augina paklausos nepavejanti naujos statybos būsto pasiūla. Tuo tarpu nuomos rinkoje dominuoja senesnės statybos būstas, kuris kasmet vis labiau sensta, jo trūkumo nėra, todėl ir kainoms toliau augti šiemet nėra reikšmingų priežasčių. Žinoma, visai kita situacija yra kalbant apie naujos statybos būstą nuomai: jo kainos išliks aukštesnės, o pasiūlos pritrūkus, gali ir vėl imti augti. Tai galioja tiek įprastam, tiek „co-living“ būstui“, - sako U.Latvys.

Būtent bendruomeniškas būstas šiemet susidurs su naujomis tendencijomis, pastebi ekspertas. „Įdomi dinamika matoma „co-living“ segmente. Šis būstas dažniausiai yra skirtas jauniems specialistams bei studentams, kurie į sostines atvyksta iš kitų miestų ir valstybių bei renkasi įsikurti studijos tipo apartamentuose, turinčiuose tokias bendras erdves, kaip sporto klubas, sauna ar video žaidimų erdvė. Kelerius metus visoje Europoje ir Lietuvoje stebėjome spartų paklausos tokiems projektams augimą. Jį didžiąja dalimi lėmė itin išaugusios būsto kainos centrinėse didžiųjų miestų lokacijose, taip pat - besikeičiantys visuomenės prioritetai. Augant projektų populiarumui, kasmet sparčiai augo ir nuomos kainos, o pasiūlos trūko, tačiau šiemet, tikėtina, jau fiksuosime naujas tendencijas“, - teigia didžiausią nuomai skirto būsto portfelį Lietuvoje valdančios NT plėtros bendrovės vadovas.

Pasak jo, plėtotojai bei investuotojai netruko pastebėti naują nišą ir, sparčiai ėmus augti „co-living“ projektų pasiūlai, jų kainos mūsų regione šiemet ėmė stabilizuotis. „Tai - sveikos rinkos tendencija, matome, kad naujakuriai turi vis didesnį pasirinkimą, o „co-living“ erdvių valdytojams dėl jų teks pasivaržyti. Bręstančioje rinkoje vis daugiau dėmesio tenka paslaugų ir erdvių kokybei, tvarumui, patogumui. Lemiamu kriterijumi taip pat išlieka ir lokacija. Brangiau būstus sėkmingai išnuomoti ir veikti pelningai galės jau tik tie, kurie pasiūlys išskirtinę kokybę, gyvenimą itin patrauklioje vietoje bei gebės veikti efektyviai“, - sako U.Latvys.

Ekspertas prognozuoja, kad į kokybę orientuotų ir gerą reputaciją turinčių bendruomeniško būsto projektų nuomos kainos šiemet Vilniuje gali augti 4-7 proc., tuo tarpu naujų ar mažesnę paklausą turinčių būstų kainos, tikėtina, išliks stabilios. Šiuo metu „co-living“ būsto nuoma Vilniuje vidutiniškai siekia 590 eurų per mėnesį, Rygoje - 530. Tuo tarpu didžiuosiuose miestuose kainos - pastebimai didesnės: Prahoje - 800, Londone - 2 tūkst. eurų.

„KAITA Group“ valdomų „Youston“ projektų nuomos kainos Vilniuje ir Rygoje, priklausomai nuo būsto tipo, svyruoja nuo 480 iki 700 eurų, tuo tarpu Prahoje studijos kaina gali viršyti tūkst. eurų, o kitąmet duris atversiančio projekto Londone centre gyventojai mokės 2,5 tūkst. ar daugiau eurų per mėnesį.

„Tokius reikšmingus skirtumus lemia rinkų dinamika: jei Baltijos šalyse ar Prahoje matome paklausą sparčiai besivejančią pasiūlą, tai Londonas, paklausa vis dar nėra atliepta, prieinamo būsto čia trūksta, o bendruomeniškas būstas, jei yra geroje lokacijoje, yra vertinamas ne kaip pigesnė alternatyva, o kaip lygiavertė nuomos alternatyva įprastam būstui“, - teigia „KAITA Group“ vadovas.

1000 bendruomeniškų būstų projektuose „Youston“ Europos sostinėse valdančios bendrovės vadovas pastebi, kad kokybę šioje veikloje didele dalimi užtikrina masto ekonomija ir profesionalus erdvių ir teikiamų paslaugų valdymas, leidžiantis kurti vienodus paslaugų standartus skirtingose rinkose.

„Bendros Europos tendencijos rodo būsto nuomos kainų stabilizaciją: šiems metams prognozuojamas vidutiniškai 1-3 proc. augimas, o tokie aktyvūs miestai, kaip Londonas, yra laikomi išimtimi iš bendros tendencijos. Europos statistika dar kartą pabrėžia aukštos kokybės ir valdymo profesionalumo svarbą: turėdami pasirinkimą, naujakuriai visada rinksis tą projektą, kuris galės pasiūlyti geresnes gyvenimo kokybės sąlygas, geresnę lokaciją mieste“, - teigia U.Latvys.

tags: #europa #patalpu #nuoma