Nekilnojamojo turto vertinimas yra kompleksinis procesas, kurio metu nustatoma objekto rinkos vertė. Tai ypač aktualu savivaldybių būstams, kurių pardavimo ar nuomos kainos turi būti pagrįstos objektyviais kriterijais.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto vertinimo metodus, taikomus nustatant savivaldybės būsto vertę, remiantis konkrečiu atveju. Šiame straipsnyje aptariamos nekilnojamojo turto vertinimo metodikos ir taisyklės, kurios yra esminės nustatant objektyvią turto vertę. Atkreipiamas dėmesys į tai, kaip vertintojai turėtų vadovautis teisės aktais ir standartais, siekiant užtikrinti teisingą ir pagrįstą vertinimą.
Turto vertinimas yra procesas, kai siekiama nustatyti objekto rinkos vertę įvairiais tikslais: pardavimui, nuomai, paskolos gavimui, mokestinių įsipareigojimų vykdymui ir kt. Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės nustatymas: tai naudinga paslauga tiems, kurie siekia nustatyti realią savo turto nuomos rinkos kainą arba turi ją pagrįsti teisminiame ginče.
Vertinimo Specifika ir Metodai
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau - TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.
Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas. Tačiau net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis. Taip gali būti dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių.
Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymu. Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (TVS) ir Europos vertinimo standartuose (EVS).
Turto Vertinimo Procesas
Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą įvertinti turtą. Suformuojama užduotis, identifikuojamas vertinamas objektas ir užregistruojamas užsakymas. Su užsakovu / klientu pasirašoma sutartis.
Dokumentų rinkimas
Turto vertintojas pradeda darbą nuo dokumentų rinkimo ir analizės. Vertintojas privalo surinkti informaciją apie turtą, įskaitant teisinius, techninius ir ekonominius duomenis. Pavyzdžiui, jei kalbame apie nekilnojamojo turto vertinimą, reikia pateikti nekilnojamojo turto Registrų Centro išrašą, ir, priklausomai nuo vertinamo turto tipo, kitus dokumentus - žemės sklypo planą, pastatų kadastrinių matavimų bylą, esant poreikiui - statybos leidimą, statybos projektą, nuomos sutartis ir kt.
Turto būklės vertinimas
Sekantis žingsnis - įsitikinimas apie turto egzistavimą ir jo būklės įvertinimas. Vertintojas apžiūri objektą gyvai, įvertina fizinę būklę, vietos privalumus ir trūkumus, atlieka fotofiksaciją. Svarbu paminėti, kad vertinimo procese atsižvelgiama į objekto buvimo vietą, dydį, naudojimo paskirtį, technines charakteristikas, pvz., statybos metus, konstrukcijas ir kitus parametrus.
Rinkos analizė ir skaičiavimai
Kitas svarbus turto vertinimo etapas - rinkos analizė. Vertintojas lygina vertinamą turtą su kuo panašesniais į jį objektais rinkoje. Analizuojama pasiūla ir Registrų Centre registruoti paskutinio laikotarpio pardavimo sandoriai, jei reikia - nuomos kainos ir kiti svarbūs rinkos veiksniai. Rinkos analizė padeda nustatyti realią turto vertę pagal dabartinę rinkos situaciją. Galiausiai atliekami turto rinkos vertės skaičiavimai, pagrįsti LR Turto ir Verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Turto ir Verslo vertinimo metodika. Suformuojama išvada apie turto rinkos vertę.
Ataskaitos parengimas
Vertinimo procesas baigiasi ataskaitos parengimu ir jos pateikimu klientui.
Kaip teisingai nustatyti parduodamo turto kainą?
Turto Vertinimo Metodai
Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas keliais būdais.
Dažniausiai naudojami metodai:
- Palyginamasis metodas: Šis metodas grindžiamas panašių objektų pardavimo kainų analize. Atsižvelgiama į objekto vietą, dydį, būklę ir kitus svarbius faktorius. Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui. Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“.
- Pajamų metodas: Šis metodas taikomas komerciniam turtui, kurio vertė nustatoma pagal generuojamas pajamas.
- Išlaidų metodas: Šis metodas grindžiamas skaičiavimais, kiek kainuotų atkurti esamą pastatą atsižvelgiant į nusidėvėjimą.
Šiuo atveju, savivaldybės būsto vertinimui greičiausiai buvo taikomas palyginamasis metodas, atsižvelgiant į pastato būklę, nusidėvėjimą ir reikalingus remonto darbus.
Faktoriai, įtakojantys vertinimą:
- Pastato amžius: Kuo senesnis pastatas, tuo didesnis jo nusidėvėjimas.
- Fizinis nusidėvėjimas: Tai tiesiogiai mažina pastato vertę.
- Reikalingi remonto darbai: Būtini remonto darbai didina išlaidas ir mažina patrauklumą potencialiems pirkėjams.
- Būsto plotas: Didesnis plotas paprastai reiškia didesnę vertę.
Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju. Taigi, minėti duomenys vertintojo nustatomi vertinimo metu, o ne kai pasirašoma vertinimo paslaugų pirkimo sutartis.
Kontekstas: Savivaldybės Būsto Vertinimo Pavyzdys
Nagrinėjamas atvejis susijęs su nuomininke L. M., kuri nuo 2007 metų gyvena savivaldybės būste. Iš pradžių, šis būstas buvo nuomojamas kaip bendrabučio tipo patalpa, vėliau perklasifikuota į gyvenamąjį namą. Sumažėjus šeimos pajamoms, nuo 2020 iki 2024 metų būstas buvo nuomojamas L. M., o padidėjus pajamoms, nuo 2024 m. sausio 22 d. jis nuomojamas kaip savivaldybės būstas. 2024 m. nuomininkė L. M. kreipėsi į savivaldybės administraciją dėl būsto pirkimo.
Turto Vertinimas
Savivaldybės administracija, siekdama nustatyti parduodamo būsto ir sandėlio vertę, atliko turto vertinimą. Remiantis vertinimu, parduodamo būsto ir sandėlio vertė siekė 30100 Eur. Svarbu atsižvelgti į tai, kad namo statybos pabaiga yra 1964 metai, o pastato fizinio nusidėvėjimo procentas siekia 70 %. Be to, 171,01 kv. m. bendrojo ploto pastatui reikalingas neatidėliotinas viso stogo keitimas. Sienos keitimo darbų vertė buvo įvertinta 15 008,82 Eur. Šie duomenys yra svarbūs nustatant galutinę turto vertę, nes atspindi būtinus remonto darbus.
Svarbūs Dokumentai ir Sprendimai
2024 m. L. M. raštu kreipėsi į savivaldybės administraciją dėl būsto pirkimo. Savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. įsakymu Nr. 145,20 buvo apibrėžta turto vertinimo tvarka. Sprendimai dėl turto vertinimo buvo priimti 2024 m. posėdyje (protokolas Nr.).
Turto Vertinimo Principai
Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis:
- rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais;
- teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų;
- teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais.
Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu.
Turto Vertinimo Metodų Taikymo Tvarka
Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymu. Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (TVS) ir Europos vertinimo standartuose (EVS).
Metodų Pasirinkimas
105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ nustato, kad renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms. Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.
Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes. Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę.
Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus. Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje.
Lyginamasis Metodas
Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“
Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“.
Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.
Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį.
Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes.
Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.
Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.
105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos.
105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus.
Pavyzdys: Lyginamojo metodo taikymas Tarkime, vertinate butą Vilniuje. Norėdami taikyti lyginamąjį metodą, ieškote panašių butų, kurie buvo parduoti per pastaruosius 36 mėnesius toje pačioje arba panašioje vietovėje. Randate tris panašius butus:
- Butas A: Pardavimo kaina - 150 000 EUR, plotas - 50 kv. m, būklė - gera.
- Butas B: Pardavimo kaina - 160 000 EUR, plotas - 55 kv. m, būklė - labai gera.
- Butas C: Pardavimo kaina - 145 000 EUR, plotas - 48 kv. m, būklė - patenkinama.
Įvertinę šių butų skirtumus ir padarę atitinkamas pataisas (pvz., dėl ploto, būklės), galite nustatyti vertinamo buto vertę.
Lentelė: Lyginamųjų objektų analizė
| Objektas | Pardavimo kaina (EUR) | Plotas (kv. m) | Būklė | Pataisos | Pakoreguota kaina (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|
| Butas A | 150 000 | 50 | Gera | -5 000 (dėl būklės) | 145 000 |
| Butas B | 160 000 | 55 | Labai gera | +10 000 (dėl būklės ir ploto) | 170 000 |
| Butas C | 145 000 | 48 | Patenkinama | -10 000 (dėl būklės) | 135 000 |
| Vertinamas butas | N/A | 52 | Gera | N/A | Apie 150 000 |
Remiantis šia analize, vertinamo buto vertė galėtų būti apie 150 000 EUR.
Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju.
Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis: 1) rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais; 2) teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų; 3) teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais.
Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymu.
Masinis ir Individualus Vertinimas
AVNT atkreipia dėmesį, kad Korupcijos rizikos analizėje nurodyta VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše rašoma masinio vertinimo metu nustatyta vidutinė objekto rinkos vertė, o ne individuali turto vertinimo metu nustatoma vertė. Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui.
Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė.
Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.
Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.
tags: #faktiniu #nuomos #sutarciu #ivertinimas