Fizinio Asmens Parduodamas Naują Butą: Ar Reikia Mokėti PVM?

Pastaruoju metu vis dažniau pasitaiko atvejų, kai fiziniai asmenys, parduodami nekilnojamąjį turtą (NT), susiduria su klausimu, ar reikia mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM). Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kada fiziniam asmeniui, parduodančiam naują butą, gali atsirasti prievolė mokėti PVM, remiantis Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) ir NT analitikų paaiškinimais.

Kada Atsiranda Pareiga Mokėti PVM?

Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) Teisės departamento vyr. patarėja Alina Gaudutytė teigia, kad parduodant žemę ar kitą nekilnojamąjį turtą (pastatus, statinius ar/ir jų dalis) gali atsirasti pareiga sumokėti PVM, kai parduodamas ar perleidžiamas turtas yra šalies teritorijoje ir kai jį parduoda asmuo, vykdantis ekonominę veiklą.

VMI pateiktame paaiškinime tęsiama, kad gyventojams, pardavusiems žemę ar kitą NT, pareiga skaičiuoti PVM atsiranda, kai įvykdomos visos šios pardavimo sąlygos:

1. Turtas yra šalies teritorijoje.
2. Turtas yra: žemė statyboms, nauji pastatai ar statiniai bei jų dalys, žemės sklypas su nauju pastatu.
3. Žemės ir kito NT pardavimo sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ar atsikartojimas, siekiama gauti nuolatinių pajamų, t. y. šie sandoriai nėra atsitiktinio pobūdžio, kas leidžia daryti prielaidą, jog vykdoma ekonominė veikla.
4. Atlygis, gautas už per paskutiniuosius 12 mėnesių vykdant ekonominę veiklą Lietuvoje parduotas prekes ir / ar suteiktas paslaugas viršija 45 000 eurų.

„Kitaip tariant, gyventojui, kurio ekonominė veikla yra NT/žemės pardavimas, t. y. jis tai daro nuolat ir tai nėra atsitiktinis sandoris, gali atsirasti prievolė sumokėti PVM. Jeigu asmuo pradeda aktyvius prekybos žeme ir/ar NT veiksmus, imasi panašių priemonių į gamintojo, prekybininko ar paslaugas teikiančio asmens, laikoma, kad gyventojas vykdo ekonominę veiklą. Tokie aktyvūs veiksmai, visų pirma, gali būti NT pirkimas-pardavimas, žemės sklypų parengimo darbų atlikimas ir rinkodaros priemonių įgyvendinimas ir pan. (pvz., gyventojas nusiperka kelis naujos statybos butus, juos įrengia, apie pardavimą skelbia visuomenės informavimo priemonėse - spaudoje, internete ir pan.)“, - pabrėžia A. Gaudutytė.

VMI pažymi, kad tik turto įsigijimas ar tik jo pardavimas savaime nėra laikomas ekonomine veikla, net jei gyventojas ir vykdo savarankišką veiklą. Pvz. jei gyventojas teikia siuvimo paslaugas, yra PVM mokėtojas ir parduoda naujos statybos butą, tačiau buto pardavimas nėra susijęs su jo vykdoma ekonomine veikla, šis pardavimas atsitiktinis, todėl PVM mokėti už parduotą butą jam nereikia.

Koks Yra PVM Tarifas?

VMI informuoja, kad standartiniu 21 proc. PVM tarifu apmokestinami nauji pastatai, statiniai bei jų dalys, žemė statyboms, žemės sklypas su nauju pastatu.

„Jei asmuo, pvz., parduoda butą, kuris pagal įstatymą yra laikomas senu, t. y. nuo pastato statybos ar esminio pagerinimo (pvz., pastato, kuriame yra šis butas modernizavimo) yra praėję daugiau nei 24 mėn., PVM mokėti jam nereikia. Taip pat parduodant žemę, kuri nėra skirta statyboms, pvz. įmonė parduoda miškų ūkio paskirties žemės sklypus, todėl pareigos mokėti taip pat PVM nėra“, - sako A. Gaudutytė.

Svarbūs Aspektai Sandorio Metu

A. Gaudutytė atkreipia dėmesį, kad PVM apmokestinimo tikslais vertinamos visos sandorio sudarymo metu buvusios aplinkybės. Tokie atvejai dažnai pasitaiko sandorių metu, kai parduodama žemė kartus su senais pastatais.

Pvz., įmonė, PVM, mokėtoja, parduoda seną pastatą su žeme. Sudarant sandorį pardavėjas įsipareigojo nugriauti pastatą ir šiuos darbus jau pradėjo. Kadangi sandorio ekonominis tikslas yra perduoti statyboms paruoštą žemę, toks sandoris yra apmokestinamas PVM. Kitu atveju, jei jokie nauji planai dėl žemės paruošimo darbų nėra numatyti ir perkanti įmonė planuoja pastate įsirengti gamybos padalinį, laikoma, jog įsigijimo tikslas yra naudoti žemę ir pastatą savo veikloje ir PVM sandoris nėra apmokestinamas.

„Taip pat atkreipiame dėmesį, jog tais atvejais, kai gyventojui ar įmonei atsiranda pareiga deklaruoti ir sumokėti PVM, PVM neįsiregistravęs asmuo privalo registruotis PVM mokėtoju“, - priduria pašnekovė.

Naujos Statybos Būstas ir PVM

„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas T. S. Kvainickas teigia, kad antrinės rinkos būsto pirkėjai gali įsigyti NT, kuris parduodamas su PVM mokesčiu, lygiai taip pat, kaip ir naujos statybos būstą. Mat, didžioji dauguma būstų (išskyrus kelias išimtis) pirminėje rinkoje yra parduodami į kainą įskaičiuojant PVM mokestį.

„Kai kalbame apie naują statybą, beveik visais atvejais į naujos statybos buto kainą įskaičiuotas ir PVM. Kadangi vystytojas pagal PVM įstatymo 32 straipsnį įsigijo žemę statyboms, pastatė naują objektą, nuo kurio statybos praėjo ne daugiau kaip dveji metai, statybos metu buvo vykdoma PVM apskaita ir dėl šių priežasčių vystytojas, kaip PVM mokėtojas, pirkėjui butą parduoda su PVM. Tai fizinis asmuo 90-95 atvejais iš 100 sumokės PVM. Tie 5-10 proc. yra atvejai, kai vystytojas parduoda ne naują turtą, o turtą be esminių pagerinimo požymių“, - paaiškina NT analitikas.

Tokiais atvejais skelbimuose nurodant butų pardavimo kainas PVM mokestis paprastai nėra išskiriamas. Kokio dydžio PVM mokestį sumoka, pirkėjas pamato sutartyje ir sąskaitose jau pirkdamas būstą. Tačiau jeigu tą būstą įsigyja fizinis asmuo, dėl PVM jam neverta sukti galvos: jis jį tam tikra prasme susigrąžins naudodamasis viešosiomis paslaugomis.

„Iš principo PVM mokestis naujos statybos būstui yra aktualesnis vystytojui. Pavyzdžiui, žemės kaina ir statybos darbai kainavo 1000 eurų, o su PVM viskas jam kainavo 1210 eurų. Parduoda jis tuos butus po 2000 eurų, bet dar pridėkime atvirkštinį PVM, tai kaina išeina 2420 eurų. Tai jeigu nebūtų atvirkštinio PVM mokesčio, valstybei jis turėtų sumokėti 210 eurų, tačiau su juo - 420 eurų vystytojas perveda valstybei. Tuo tarpu gyventojas tuos sumokėtus 420 eurų atgauna naudodamasis viešosiomis paslaugomis, o juridinis asmuo teoriškai galėtų atgauti tuos 420 eurų“, - paskaičiuoja NT analitikas.

Kalbant apie antrinę rinką, pašnekovo teigimu, didžioji dauguma šio segmento būstų parduodami be PVM mokesčio. Tik keli procentai senesnės statybos NT yra parduodama juridinių asmenų, kurie turi prievolę mokėti PVM mokestį.

„95 atvejais iš 100 kainos bus be PVM, nes nuo tų objektų statybos pabaigos bus praėję daugiau nei 2 metai. Taip pat, jeigu jie buvo įsigyti fizinių asmenų, jie neturi prievolės mokėti PVM. Kitas atvejis yra tada, kai atsiranda ekonominės veiklos požymiai, pavyzdžiui, fizinis asmuo imtų pardavinėti dešimtis butų, greičiausiai, jis būtų įtrauktas į PVM mokėtojų sąrašą. PVM mokestis yra tais atvejais, kai juridinis asmuo butą parduoda juridiniam asmeniui“, - tikina NT ekspertas.

Kada PVM Mokėti Nereikia?

T. S Kvainicko teigimu, gyvenamąjį naujos statybos būstą didžioji dauguma pirkėjų iš esmės perka su PVM, tačiau yra keletas išimčių.

„PVM juridiniam asmeniui mokėti nereikia tais atvejais, kai vystytojas parduoda ne naują turtą, o turtą be esminių pagerinimo požymių. Kitaip tariant, jeigu yra nuperkamas kažkoks senas pastatas, jis suskaidomas į patalpas, iš vieno objekto padaromi keli, bet neatliekami esminiai to turto pakeitimai, tokį daiktą, jei vystytojas jį įsigijo be PVM (nes tai senas objektas), tada jis gali parduoti pirkėjams turtą be PVM. Tokie atvejai yra labai reti, bet jų pasitaiko“, - pabrėžia ekspertas.

PVM mokestis nebus taikomas ir tais atvejais, kai fizinis asmuo pastatė vieną gyvenamąjį namą ir jį pardavė arba savo sklype pastatė du kotedžus ir juos pardavė.

„Jis nėra PVM mokėtojas, todėl PVM mokestis jam nėra taikomas. Bet galutiniam pirkėjui visais šiais atvejais ta kaina yra vienoda, nes fiziniai asmenys, nebūdami PVM mokėtojais, neturi ir galimybės to PVM susigrąžinti, ką gali padaryti juridiniai asmenys“, - sako T. S. Kvainickas.

Pašnekovas pateikia pavyzdį, kad idealios rinkos sąlygomis, tikėtina, atsisakius PVM mokesčio NT, būsto kainos kristų, tačiau pardavėjai visuomet atsižvelgia į tai, kiek už NT pasiryžę mokėti pirkėjai.

„Jeigu padarytume eksperimentą ir panaikintume PVM, jeigu veiktume tobulos konkurencijos sąlygomis, teoriškai, PVM sąskaita naujas būstas atpigtų ir teoriškai turėtų atpigti senos statybos būstas, nes jei jo kainos liktų tokios pačios, jos būtų didesnės nei naujos statybos ir tokiu atveju iškyla rizika, kad pirkėjai rinktųsi naują ir dar pigesnį NT nei tą senos statybos. Bet kadangi idealių sąlygų, vargu, ar būtų, tai gali būti, kad pirkėjas buvo pasiryžęs mokėti 2500 eur/kv.m ir nuo to, kad dingo PVM, pirkėjo galimybės nesumažėjo. Reiškia, kainos irgi turėtų išlikti tos pačios arba mažėtų labai minimaliai“, - teigia NT analitikas.

PVM Sąskaitos Faktūros Rekvizitai

PVM sąskaitoje faktūroje privalo būti nurodyta:

• PVM sąskaitos faktūros išrašymo data.
• PVM sąskaitos faktūros serija ir numeris, leidžiantys identifikuoti PVM sąskaitą faktūrą.
• Prekių tiekėjo ar paslaugų teikėjo PVM mokėtojo kodas arba identifikacinis PVM numeris (su žymeniu „EX“).
• Prekių arba paslaugų pirkėjo (kliento) PVM mokėtojo kodas ar identifikacinis PVM numeris (su žymeniu „EX“), kurį jis nurodė įsigydamas prekes ar paslaugas.
• Prekių tiekėjo arba paslaugų teikėjo pavadinimas arba vardas, pavardė (jeigu jis fizinis asmuo) ir adresas.
• Prekių arba paslaugų pirkėjo pavadinimas arba vardas, pavardė (jeigu jis fizinis asmuo) ir adresas.
• Tiekiamų prekių arba teikiamų paslaugų pavadinimas, taip pat jų kiekis.
• Prekių tiekimo arba paslaugų teikimo data, jeigu ji nesutampa su PVM sąskaitos faktūros išrašymo data.
• Tiekiamos prekės arba teikiamos paslaugos vieneto kaina (be PVM), taip pat nuolaidos, neįtrauktos į vieneto kainą.
• Tiekiamų prekių arba teikiamų paslaugų, apmokestinamų taikant vienodą tarifą, apmokestinamoji vertė.
• PVM tarifas (tarifai), išskyrus atvejus, kai PVM sąskaitą faktūrą išrašo PVM mokėtojas, taikantis smulkiojo verslo schemą (SVS) Lietuvoje, arba apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje.
• PVM suma eurais, išskyrus atvejus, kai PVM sąskaitą faktūrą išrašo PVM mokėtojas, taikantis SVS Lietuvoje, arba apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje.

Supaprastinta PVM Sąskaita Faktūra

Atvejais, kai išrašoma supaprastinta PVM sąskaita faktūra, joje turi būti nurodyta:

• PVM sąskaitos faktūros išrašymo data.
• PVM sąskaitos faktūros numeris, leidžiantis identifikuoti PVM sąskaitą faktūrą.
• Prekių tiekėjo arba paslaugų teikėjo PVM mokėtojo kodas ar identifikacinis PVM numeris (su žymeniu „EX“).
• Prekių tiekėjo arba paslaugų teikėjo pavadinimas arba vardas, pavardė (jeigu jis fizinis asmuo).
• Prekių ir (arba) paslaugų pirkėjo PVM mokėtojo kodas ar identifikacinis PVM numeris (su žymeniu „EX“), kurį jis nurodė įsigydamas prekes ir (arba) paslaugas.
• Tiekiamų prekių arba teikiamų paslaugų pavadinimas.
• Tiekiamų prekių arba teikiamų paslaugų, apmokestinamų taikant vienodą tarifą, apmokestinamoji vertė.
• PVM tarifas (tarifai), išskyrus atvejus, kai supaprastintą PVM sąskaitą faktūrą išrašo PVM mokėtojas, taikantis SVS (smulkiojo verslo schemą) Lietuvoje, arba apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje.
• PVM suma eurais, išskyrus atvejus, kai supaprastintą PVM sąskaitą faktūrą išrašo PVM mokėtojas, taikantis SVS Lietuvoje, arba apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje.

Situacijos, Kai Reikia Arba Nereikia PVM Sąskaitos Faktūros

Klausimas, ar parduodant naudotą turtą reikia rašyti sąskaitą su PVM, yra aktualus tiek individualioms įmonėms, tiek fiziniams asmenims.

• Individualios įmonės pardavimas fiziniam asmeniui: Jeigu esate PVM mokėtojai, nuo pardavimo vis tiek turėsite mokėti PVM. Jeigu pirkėjas nereikalauja, galite nerašyti PVM sąskaitos faktūros.
• Fizinio asmens pardavimas fiziniam asmeniui: Jei pastatas buvo pirktas už 500 Lt ir parduotas už 500 Lt, tai nieko neapmokestins. Pajamų gavimo dieną jokių mokėjimų nereikia mokėti.
• Fizinio asmens pardavimas juridiniam asmeniui: Jeigu naudojimo trukmė mažiau negu 3 m., tokia situacija apmokestinama.
• Juridinio asmens pardavimas fiziniam asmeniui: Ar apmokestinamos pajamos?

Svarbu! PVM sąskaitos faktūros išrašymo prievolė priklauso nuo konkrečios situacijos ir pirkėjo poreikių. Būtina atsižvelgti į tai, ar esate PVM mokėtojas, ar parduodamas turtas yra ilgalaikis, ir ar pirkėjas reikalauja sąskaitos.

0 Proc. PVM Tarifa

Kai prekių tiekimui (paslaugų teikimui) yra taikomas 0 proc. PVM tarifas:

• Prekės eksportuojamos į trečiąją valstybę tiekėjo ar jo užsakymu kito asmens.
• Prekės eksportuojamos į trečiąją valstybę pirkėjo, neįsisteigusio prekių išgabenimo valstybėje narėje, ar jo užsakymu kito asmens.
• Tiekiamos su prekių eksportu ar importu susijusios paslaugos, įskaitant vežimą bei papildomas vežimo paslaugas.
• Diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, ES institucijoms, jų įsteigtoms įstaigoms, agentūroms ir tarptautinėms organizacijoms ar jų atstovybėms, taip pat šių atstovybių ir konsulinių įstaigų personalui ir jo šeimos nariams tiekiamos prekės ir teikiamos paslaugos.
• Prekių tiekimas į kitą ES valstybę narę.
• Į kitą ES valstybę narę tiekiama nauja transporto priemonė.
• Atstovavimas kito vardu ir sąskaita straipsnyje nurodytais atvejais.

Kada Prekių Tiekimas (Paslaugų Teikimas) Nėra PVM Objektas Lietuvoje (PVM Nesiskaičiuoja)?

Kai prekių tiekimas laikomas PVM objektu šalies teritorijoje:

• Kai tiekiamos prekės laikomos patiektomis toje šalyje, kurioje prasideda jų gabenimas.
• Prekės su instaliavimu, surinkimu.
• Kai nuotolinės prekybos būdų tiekiamos prekės laikomos patiektomis toje ES valstybėje narėje, kurioje baigėsi šių prekių siuntimas ar gabenimas.
• Tarpininko (2-osios grandies) patiektos prekės trikampėje prekyboje.
• Paslaugos, kurių PVM apskaičiuoti ir sumokėti privalo pirkėjas.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Parduodant NT

Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.

VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.

Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate. O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Reziumuokime. Ir tai nėra mokesčių vengimas. Parduodamas butą ar namą Lietuvoje privalai susimokėti Gyventojų pajamų mokestį. Tačiau yra atvejų, kai jo mokėti nereikia. Visų pirma, reikia žinoti, kad pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o tik nuo pelno, kurį gavote parduodamas butą. Pavyzdžiui, jeigu butą pirkote už 100000 eurų, o pardavėte už 125000, pajamų mokestis bus apskaičiuojamas tik nuo 25000 eurų. 15% nuo 25000 eurų bus 3750 eurų.

Jei butas jums buvo padovanotas ar jį paveldėjote, vis tiek nereikės mokėti mokesčio nuo visos pardavimo kainos. Mat bus traktuojama taip, tarsi jūs būtumėte pirkęs butą už tą kainą, kuri buvo tuo metu, kai jį gavote dovanų ar paveldėjote.

tags: #fizinis #asmuo #parduoda #nauja #buta #ir