Nenugalimos Jėgos (Force Majeure) Aplinkybės Nuomos Sutartyje: Kada Galima Nutraukti Sutartį?

Pastaruoju metu verslas ieško įvairių sprendimų, kaip sumažinti nuolatines išlaidas, pavyzdžiui, nuomos mokestį. Įmonėms ir individualiai dirbantiems asmenims, kurie dėl karantino negali vykdyti veiklos įprasta forma, kyla klausimų, ar jie gali nutraukti nuomos sutartis pasinaudodami force majeure (nenugalimos jėgos) sąlygomis ir būti atleisti nuo sutartinių įsipareigojimų, tokių kaip kelių mėnesių nuomos mokestis.

Šiomis ypatingomis ir sudėtingomis aplinkybėmis būtina negriauti tarpusavio pasitikėjimo ir nekurti pavojingų precedentų. Energetikos ministras Žygimantas Vaičiūnas teigia, kad paskelbta ekstremali situacija šalyje neatleidžia įmonių nuo sutartinių prievolių vykdymo. Pabandykime išsiaiškinti, kokios aplinkybės gali būti laikomos nenugalima jėga ir kaip tai veikia nuomos sutartis.

Force Majeure Sąlygų Taikymas

Ekonomikos ir inovacijų ministerija yra pateikusi išaiškinimą dėl sutartinių prievolių vykdymo ir nenugalimos jėgos (force majeure) sąlygų taikymo ekstremalios situacijos ir karantino laikotarpiu. Bandymai kitų sąskaita spręsti savo problemas ir naudotis susiklosčiusia padėtimi yra netoleruotini ir prieštarauja solidarumo principui.

Prekybos Draudimas Nėra Force Majeure Aplinkybė

Civilinis kodeksas numato, kad šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties nevykdymą tik tuomet, jeigu ji įrodo, kad sutartis negali būti įvykdyta dėl aplinkybių, kurių negalėjo kontroliuoti ir numatyti sutarties sudarymo metu.

Pabrėžtina, kad Civilinis kodeksas numato ne tik nenugalimos jėgos aplinkybių institutą, bet ir sutarties vykdymą pasikeitus aplinkybėms. Kai vienai šaliai sutarties vykdymas tampa sudėtingesnis, ši sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį, prašydama sutartį pakeisti (pavyzdžiui, tartis dėl dalinio mokėjimo, tam tikro mokėjimų grafiko ir pan.), o ne vienašališkai nutraukti tam tikrų sutartinių įsipareigojimų vykdymą.

Nenugalimos jėgos aplinkybių patvirtinimo pažymas nustatyta tvarka išduoda Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Panevėžio ir Šiaulių prekybos, pramonės ir amatų rūmai. Pažymos gali būti panaudotos kaip įrodymas dėl sutartinių įsipareigojimų vykdymo.

Teismų Praktika

Deja, bet nėra vieno universalaus ir visiems aiškaus bei pritaikomo atsakymo, kada galima nutraukti nuomos sutartį dėl nenugalimos jėgos aplinkybių. Visuomet turėtų būti vertinama pagal konkrečias faktines aplinkybes, įskaitant ir veiklą, kuria patalpose užsiima nuomininkas. Pagal suformuotą teismų praktiką aplinkybės pripažįstamos force majeure tik tuo atveju, jei atitinka visas toliau nurodytas sąlygas:

1. Aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti;
2. Dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti;
3. Šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar užkirsti joms kelio;
4. Šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos.

Jeigu vis dėlto susidariusi situacija ar aplinkybės pripažįstamos force majeure, sutarties šalis gali jomis remtis ir turi teisę sustabdyti savo įsipareigojimų vykdymą tol, kol tęsiasi force majeure situacija. Jei aplinkybės užsitęsia, kita šalis nei toji, kuri remiasi nenugalimos jėgos aplinkybėmis, turi teisę nutraukti sutartį.

Sutarties Nutraukimas Vienašališkai

Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei kita šalis pažeidžia sutarties sąlygas arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vykdyti tampa sudėtinga. Pasak advokatės Giedrės Kučinskės, tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.

Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama joje numatytais atvejais. Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.

Konkretūs Sutarties Nutraukimo Atvejai

Konkretūs sutarties nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.).

Vienašališkai nutraukti sutartį galima dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių - ši sąvoka tapo aktuali COVID-19 pandemijos metu. Jei force majeure aplinkybės yra nuolatinės, sutartinės prievolės pasibaigia, todėl sutarties nutraukti nebereikia. Jei tokios aplinkybės laikinos, sutartis gali būti nutraukta, nustačius esminį sutarties pažeidimą, tačiau tokiu atveju negalima reikalauti atlyginti nuostolius.

Pagal Lietuvos teismų praktiką, kuri buvo išplėtota COVID-19 pandemijos kontekste, nuomininko negalėjimas vykdyti veiklos nuomojamose komercinėse patalpose dėl taikomų pandemijos valdymo priemonių gali būti laikomas laikina nenugalimos jėgos aplinkybe. Tačiau tokiu atveju tik nuomotojas, o ne nuomininkas, turi teisę nutraukti sutartį, nebent sutartyje aiškiai nurodyta kitaip. Todėl, nuomininkui vienašališkai nutraukus sutartį (kai tokia galimybė nenumatyta sutartyje), sutarties nutraukimas laikomas neteisėtu.

COVID-19 Pandemijos Įtaka Sutarčių Vykdymui

COVID-19 pandemijos reiškiniai (koronavirusas, COVID-19 liga ir karantinas) gali turėti įtakos sutarčių vykdymui. Lietuvoje, kaip ir daugelyje valstybių, force majeure sąvoka apima tiek gamtos reiškinius (angl. act of God), tiek ir valstybės veiksmus (angl. act of State). Šiame kontekste biologiniai COVID-19 pandemijos reiškiniai - koronavirusas ir COVID-19 - gali būti laikomi gamtos reiškiniais, o karantinas - valstybės veiksmais.

Pagal CK 6.212 straipsnio 1 dalį, šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu, ir kad negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui.

Teismų praktikoje išaiškinta, kad tam, jog pagal CK 6.212 straipsnį būtų pripažintos egzistuojant force majeure aplinkybės, būtina šių sąlygų visuma:

• Aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti;
• Dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti;
• Šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio;
• Šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos.

Nesant šių sąlygų visumos, faktinės aplinkybės negali būti pripažįstamos nenugalima jėga.

Piniginių Prievolių Vykdymas ir Force Majeure

Aktualus CK 6.212 straipsnio 1 dalies antrasis sakinys, nurodantis, kad nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles.

Šios nuostatos nereikėtų aiškinti plečiamai, kaip neva reiškiančios, kad force majeure negali ištikti piniginių prievolių, vien todėl, kad pinigai yra pakeičiamasis turtas (genera non pereunt).

Pirmiausiai, CK 6.212 straipsnio 1 dalis kalba ne apie visus piniginių prievolių vykdymo atvejus, bet apie piniginių išteklių neturėjimą. Pavyzdžiui, asmuo gali turėti piniginių išteklių, bet negalėti įvykdyti mokėjimo prievolės jei neveiks tarpbankinė mokėjimų sistema.

Antra, vien tai, kad sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių, nėra ir negali būti force majeure, nes netenkina išoriškumo ir numatomumo požymių, tačiau nereiškia, jog negali būti pateisintas piniginių išteklių neturėjimas, kurį sukelia force majeure aplinkybės. Kitaip tariant, piniginių išteklių neturėjimas pats savaime nėra ir negali būti pateisinamas, tačiau jei asmuo negali įvykdyti piniginės prievolės dėl force majeure aplinkybės, kuri sukėlė jo piniginių lėšų trūkumą, prievolės neįvykdymas gali būti pateisinamas.

Pavyzdžiui, kai niekuo dėtas asmuo laikinai negali apmokėti už suteiktas paslaugas dėl to, kad valstybė per klaidą areštavo visą jo turtą ir jis arešto laikotarpiu negali gauti net paskolos, jo galimybes įvykdyti piniginę prievolę ištinka ne kas kita kaip force majeure valstybės veiksmų forma.

Nuompinigių Mokėjimas COVID-19 Pandemijos Kontekste

Vienas iš aktualiausių verslo teisinių klausimų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje COVID-19 pandemijos kontekste kilo dėl nuompinigių mokėjimo. Tai yra, ar force majeure aplinkybėmis gali remtis nuomininkas, kuris negali naudotis jo verslui skirtomis patalpomis dėl taikomų suvaržymų ir atsisakyti mokėti nuompinigius?

Pagrindinė nuomotojo pareiga yra perduoti daiktą nuomininkui valdyti ir naudotis. CK 6.483 straipsnio 1 dalis nustato, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.

Pagrindinė nuomininko pareiga yra mokėti nuomos mokestį (nuompinigius). Pagal CK 6.487 straipsnio 1 dalį nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį. Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.

Todėl jei privati įmonė, pagal vykdomos veiklos pobūdį ir turimus techninius išteklius, turėjo organizacines galimybes organizuoti nuotolinį darbą, ji...

Apibendrinant, valstybės net teisėti veiksmai gali būti pripažinti nenugalima jėga ir tai darys įtakos ne tik civilinės atsakomybės taikymui, bet ir kitų sutartinių prievolių vykdymui. Tačiau nenugalimos jėgos aplinkybės nepreziumuojamos ir jas turi įrodyti pats ieškovas. Taip pat svarbu, ar šalys sutartyse papildomai aptarė force majeure sąlygas.

Kaip elgtis susidarius force majeure situacijai?

Jei įmonė pastebi, kad sutartyje nenugalimos jėgos aplinkybės nėra numatytos, reikėtų kaip galima anksčiau informuoti kitą sutarties šalį apie iškilusius sunkumus ir tartis dėl sutarties šalims priimtinos išeities. Reikalui esant, galima kreiptis dėl force majeure pažymos išdavimo remiantis Civilinio kodekso 6.212 straipsniu. Jame numatyta, kad šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu įrodo, kad tai įvyko dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei numatyti sutarties sudarymo metu, negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui.

Įmonėms, gavusioms pranešimą iš kitos sutarties šalies, kad ji negali vykdyti savo sutartinių įsipareigojimų dėl force majeure aplinkybių, teisininkai pataria neignoruoti tokio pranešimo. Būtina įvertinti ar sutarties šalies nurodytos aplinkybės objektyviai daro sutarties vykdymą neįmanomu - gali būti, kad sutarties šalis yra prisiėmusi atitinkamą riziką ir privalo vykdyti savo įsipareigojimus.

Straipsnio autorė - Asta Mineikienė, „PwC Legal“ vyr.

Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinamos pagrindinės sąlygos, kurioms esant aplinkybės gali būti pripažintos force majeure:

tags: #force #majeure #aplinkybes #nuomos #santykiuose