Žemės teisė, kaip teisės šaka, pradėjo formuotis iš papročių teisės. Romėnų teisės tradicijas perėmė daugelio valstybių viešosios ir privatinės teisės sistemos, kurios įtvirtino ir žemės teisės normas. Žemės teisės pagrindiniai principai įsitvirtino 18 amžiaus pabaigoje, o žemės teisė iš esmės susiformavo po Antrojo pasaulinio karo.
Žemės teisės normos, reikalaujančios saugoti ir racionaliai naudoti žemę, ją nusavinti visuomenės interesais, kai kuriose valstybėse (pvz., Graikijoje, Italijoje, Ispanijoje) įgijo konstitucinių normų statusą. Lietuvoje žemės teisės šaltiniai iki Lietuvos valstybės susikūrimo 13 amžiuje buvo prigimtinė ir papročių teisė, reglamentuojanti daugiausia šeimos, genčių, vėliau bendruomenių žemės nuosavybės, naudojimo ir paveldėjimo santykius, prievoles ir bausmes.
Nepriklausomoje Lietuvoje žemės teisės šaltiniai, be Rusijos imperijos įstatymų, buvo ir iš kitų užsienio valstybių perimti teisės aktai, pvz., Užnemunėje galiojo 1807 Prancūzijos (Napoleono) civilinis kodeksas, 1923-39 Klaipėdos krašte - Vokietijos imperijos 1900 Civilinis kodeksas. Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę išleisti įstatymai ir teisės aktai, įteisinantys privačią žemės nuosavybę, reguliuojantys žemės reformą kaime ir mieste, žemėtvarkos darbus, žemės naudojimą ir apsaugą.
Nacionalizacija ir Jos Pasekmės
Nacionalizacija (pranc. nationalisation) - tai privačios nuosavybės objektų paėmimas valstybės nuosavybėn ar žemesnių valstybingumo lygmenų (municipalitetų, savivaldybių) turto pavertimas aukštesnio - valstybinio lygmens nuosavybe viešojo intereso labui.
Nacionalizacija taikoma kaip ūkio socializacijos arba kaip intervencinė ekonominės politikos priemonė, kurios valstybė imasi siekdama tam tikros ūkio šakos ar įmonės kontrolės. Nacionalizacijos motyvai gali būti ir politiniai, ir ekonominiai. Dažniausiai nacionalizuojama užsienio monopolijų nuosavybė ir gamybos šakos, susijusios su vietinių gamtos išteklių naudojimu (pvz., naftos). Žemės nacionalizacija sudaro sąlygas greitai įgyvendinti agrarinę reformą.
Priešingas nacionalizacijai procesas vadinamas privatizacija. Nacionalizacija, vykdoma po privatizacijos, vadinama renacionalizacija, nacionalizuoto turto perdavimas privačion nuosavybėn - reprivatizacija, arba denacionalizacija.
Pasaulyje nacionalizacija plačiai pradėta vykdyti 20 a., ypač po Pirmojo ir Antrojo pasaulinių karų. 1918 Rusijoje, 1945-89 SSRS ir Rytų Europos šalių valstybėse, kurios priklausė nuo SSRS, buvo neatlyginamai nacionalizuotos (eksproprijuotos) visos privačios įmonės. Lietuvoje nacionalizaciją vykdė Lietuvos laikinoji vyriausybė. SSRS okupavus Lietuvą, 1940 07 22 Liaudies seimas priėmė Žemės nacionalizavimo deklaraciją, pagal kurią visa žemė, jos gelmės, miškai, vandenys paskelbti visuomenine nuosavybe.
Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę pradėtos vykdyti piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo procedūros. Valstybės nacionalizuotas fizinių ir juridinių asmenų turėtas nekilnojamasis turtas buvo grąžinamas natūra arba kompensuojama to turto vertė pinigais ar kitu turtu.
1942 m. vasario 22 d. Nuosavybės sutarkymo pagrindai užimtuosiuose Rytų kraštuose. Sovietų vyriausybės nacionalizacija Čia yra neatlygintas nusavinimas, kuris glūdi bolševikinės sampratos valstybės sistemoje. Politiniais, ūkiniais ir administracinės technikos sumetimais negalima panaikinti šių nusavinimų. Nusavintasis turtas yra tapęs sovietine valstybės nuosavybe.
Žemės Reforma Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje
Šių "žemės reformų" tikslas buvo išdalinti didžiąsias žemes. Pirmoje eilėje buvo paliesti baltai, daugiausia ne Reicho vokiečiai, ir tik nedaug Reicho vokiečių. Buvo atlyginta, tačiau atlyginimas toli gražu nepadengė žalos. Mes iš principo nepripažįstame šių "žemės reformų". Bet politiniais, ūkiniais ir administracijos technikos sumetimais negalima jų panaikinti. Tačiau, reikalui esant, Vokietijos Reichas tuo gali pagrįsti kitas pretenzijas (pvz., žemės kolonizacijai). Vėliau teks išspręsti, koks pirmumas duotinas nuskriaustiesiems.
Nacionalizavimas ir privatizavimas
Žemės Rinka Vokietijoje
Vokietijos nekilnojamojo turto rinka skiriasi nuo kai kurių jos kaimynių Europoje, nes daugelis gyventojų renkasi nuomotis būstą, o ne jį pirkti. Vokietija turi vieną žemiausių būsto nuosavybės rodiklių Europoje. Tik 50 % gyventojų turi savo nuosavybę, palyginti su 70 % Europos Sąjungos vidurkiu. Vokietija ilgą laiką turėjo unikalų santykį su būsto nuosavybe.
2020 m. Vokietijos nekilnojamojo turto rinka yra tvirta, o pasiūlos ir paklausos disbalansas miestuose per pastarąjį dešimtmetį lėmė reikšmingą būsto kainų augimą. Nuoma Vokietijoje yra labai paplitusi, daugelis gyventojų renkasi ilgalaikę nuomą, o ne būsto pirkimą. Mažo būsto pirkimas ir laipsniškas kilimas nuosavybės laiptais Vokietijoje nėra įprasta. Pirkėjai dažniausiai perka būstą, kuriame planuoja gyventi ilgą laiką. Todėl nuoma gali būti protingas pasirinkimas, kai pirmą kartą persikeliate į šalį.
Vokietijos nuomos rinka gali būti konkurencinga, ypač didžiuosiuose miestuose, kur nuoma yra pagrindinė gyvenimo forma. Pavyzdžiui, Berlyne apie 85 % žmonių nuomojasi būstą. Norint išsinuomoti turtą, reikės pateikti asmens tapatybės įrodymą, kredito ataskaitą ir pajamų įrodymus. Jei anksčiau gyvenote Vokietijoje, gali būti reikalaujama pateikti nuomotojo pažymą, patvirtinančią, kad esate sumokėję visas ankstesnes nuomos skolas.
Būsto kainos Vokietijoje skiriasi priklausomai nuo to, kurioje šalies dalyje ieškote ir kokio tipo turtą norite pirkti. Per pastarąjį dešimtmetį Vokietijos būsto kainos smarkiai išaugo. ES komisijos tyrimai parodė, kad kainos nuo 2010 iki 2022 m. Taip pat buvo trumpalaikių kainų šuolių.
Vokietijos federalinės statistikos tarnybos (Destatis) duomenys rodo, kad kainos 2021-2022 m. keturis ketvirčius iš eilės didėjo daugiau nei 10 % per metus. Tačiau yra požymių, kad artėja sulėtėjimas. 2022 m. gegužę „Reuters“ atlikta būsto analitikų apklausa prognozavo 7 % kainų augimą 2022 m., 3 % - 2023 m.
Kai kurių Vokietijos miestų nekilnojamasis turtas yra pigesnis nei kitose Europos šalyse. Dauguma miesto nekilnojamojo turto yra butai, o namai dažniau randami priemiesčiuose. Nekilnojamojo turto portalo „Immowelt“ tyrimai parodė, kad 2022 m. pradžioje namai Vokietijoje vidutiniškai kainavo 2800 € už kvadratinį metrą, o butai - 3200 €.
Jei svarstote apie būsto pirkimą Berlyne ar jo priemiesčiuose, galite pastebėti, kad pasirinkimas yra ribotas. Dėl didelio nuomininkų skaičiaus mieste dažniau rasite nuomojamų, o ne parduodamų objektų. Miunchenas yra brangiausias miestas Vokietijoje pirkti būstą. Be aukštų būsto kainų, miestas taip pat turi dideles pragyvenimo išlaidas.
Norint pirkti namą Vokietijoje, paprastai reikia imti hipoteką (Hypothek). Nebūtina būti Vokietijos rezidentu, kad gautumėte hipoteką, tačiau jei neturite rezidento statuso, gali prireikti didesnio pradinio įnašo.
Dauguma nekilnojamojo turto Vokietijoje yra parduodama per nekilnojamojo turto agentus. Paprastai agentai parduoda turtą pardavėjo vardu, tačiau galite pasamdyti savo agentą, kuris padėtų jums ieškoti turto. Tai kainuos, tačiau suteiks daugiau įžvalgų apie vietinę nekilnojamojo turto rinką ir padės jums aplenkti konkurentus, kai atsiras naujų objektų.
Vokietijoje prie namų paprastai nėra „parduodama“ ženklų. Prieš ieškant turto Vokietijoje, patartina gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą (pre-approval).
Žemės Ūkis Vokietijoje
Vokietijoje kasmet sėjama 1 mln. ha žieminių rapsų ir 50 tūkst. ha vasarinių. Plečiasi ir kukurūzų plotai: 2005 m. auginta 1,7 mln. ha kukurūzų, iš jų 1,2 mln. ha silosui. KWS turi beveik 30 proc.
Vokietijoje žemės ūkyje dirba 2 proc. gyventojų. Gamyba kasmet intensyvėja (1950 m. vienas ūkininkas išmaitindavo 10 žmonių, 2003 m. - net 137 žmones), ir žemdirbystė neįsivaizduojama be augalų apsaugos produktų.
Žemės našumas Žemutinėje Saksonijoje labai skirtingas - nuo 20 iki 96 balų (100 balų sistemoje). Geros dirvos 1 ha nuoma vakarinėje Vokietijos dalyje kainuoja 400-500 eurų, rytinėje dalyje mažiau - 300 eurų. Prastesnės dirvos vakaruose nuomojamos už 150-250 eurų/ha, rytuose - 150 eurų/ha.
Dunau centro specialistai teigė, kad visoje šalyje daugėja minimaliai dirbamų žemės plotų, ankstėja rudeninės sėjos laikas, didėja rapsų ir kukurūzų plotai.
Vakarinėje Vokietijos dalyje javai fungicidais purškiami 2-3 (kartais 4) kartus, o rytinėje paprastai užtenka 1-2 kartų, nes ten mažai lietaus. Kviečių fungicidams ūkininkas vidutiniškai išleidžia 70 eurų, miežių - 50 eurų.
Žemutinėje Saksonijoje iki 90 proc. visų auginamų cukrinių runkelių veislių yra KWS sėklininkystės firmos selekcijos. KWS Vokietijoje veikia 150 metų - nuo 1856 m. Prieš 33 metus šioje sėklininkystės firmoje buvo įkurta pirmoji ląstelinės biologijos laboratorija. Specialistų apskaičiavimu, 2010 m. ES reikės 25 mln. t. rapsų (2004 m. jų buvo išauginta 15,2 mln. t.).
Palyginimui, Lietuvoje KWS cukrinių runkelių veislės užima apie 43 proc. rinkos.
Perkant žemę Vokietijoje mokamas nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis - 3 proc. pirkimo kainos. Registruojant turtą imamas 1 proc. pardavimo kainos kadastro registracinis mokestis.
Vokietijos ūkininkai, perkantys žemės ūkio paskirties žemę, sulaukia svarios paramos. Bankas „Landwirtschaftliche Rentenbank“ specializuojasi žemės ūkio paskolų srityje ir teikia kreditus su dukart mažesnėmis negu vidutinės palūkanomis. Vokietijos ūkininkams taip pat teikiamos paskolų garantijos, dengiančios iki 80 proc. paskolos sumos.
Lietuvoje žemę bankai irgi jau priima kaip užstatą, tačiau, kaip žinia, kreditai ūkininkams, ypač smulkiems, sunkiai prieinami. Nors Žemės ūkio paskolų garantijų fondas garantuoja 70 proc. (jauniesiems ūkininkams 80 proc.) paskolos ir dengia iki 50 proc. (žemei, kitai kredito paskirčiai - 30 proc.) mokamų palūkanų, Lietuvos ūkininkai dažnai negali įrodyti verslo pelningumo ar pateikti likusios reikalingos užstato dalies. Atitinkamai sumažėja jų galimybės dalyvauti žemės pirkimo ir pardavimo rinkoje.
Rytų Vokietijoje, kurioje po išsilaisvinimo iš Tarybų Sąjungos įtakos ir susijungimo su Vakarų Vokietija, taip pat vyko žemės reforma, restitucija. Tačiau teisė atgauti kadaise nacionalizuotą žemę buvo suteikta anaiptol ne visiems.
Pirmame etape (1945-1949 m.), dar prieš įkuriant Rytų Vokietijos valstybę - Vokietijos Demokratinę Respubliką (VDR) - sovietai pirmiausia nacionalizavo karo nusikaltėlių bei asmenų, susijusių su nacių partija, žemę. Vėliau buvo imtasi bendro žemės perskirstymo, konfiskuojant didesnių kaip 100 ha ūkių žemę. Per šį etapą nacionalizuota žemė į grąžinamų objektų sąrašą nepateko, argumentuojant tuo, kad Vokietijos valdžia negali atsakyti už kitos šalies (Tarybų Sąjungos) veiksmus.
| Metai | Banko "Landwirtschaftliche Rentenbank" palūkanų norma | Vidutinė rinkos palūkanų norma |
|---|---|---|
| 2005 | 2.85 - 3.90% | 5.79% |
Vokietijos žemės ūkis