Šiame straipsnyje aptariami mokesčiai, kuriuos reikia mokėti fiziniam asmeniui parduodant žemės sklypą juridiniam asmeniui Lietuvoje. Tai svarbu žinoti, norint tinkamai planuoti sandorį ir išvengti nemalonių staigmenų. Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka. PVM sąskaitos faktūros gali būti nerašomos tik LRV nutarime nustatytais atvejais.
Jei domitės žemės pardavimo brokerių paslaugomis, apie tai plačiau skaitykite sekančiame mano straipsnyje žemės sklypų pardavimas . Jei svarstote galimybę pardavėjo darbo imtis patys, tuomet apie viską papasakosiu plačiau. Čia sužinosite, kokia gali atsirasti mokestinė prievolė pardavus iš tėvų paveldėtą žemę bei kaip pasinaudoti įstatymų taikomomis išimtimis.
Jei žemės sklypą ketinate įgyti dovanojimo būdu - plačiau apie tai kviečiu skaityti šiame straipsnyje: Žemės ūkio paskirties žemės dovanojimas.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Pardavus žemę, išlaikytą nuosavybėje trumpiau negu 10 metų, tektų mokėti pajamų mokestį, jeigu žemės pardavimo kaina būtų didesnė už įsigijimo kainą. Tokiu atveju, pajamų mokestis būtų taikomas pardavimo pajamų ir įsigijimo kainos (prie jos pridėjus privalomus mokėjimus) skirtumui. GPM apskaičiuojamas ir mokamas ne nuo visos gautos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurios gautos pardavus žemės sklypą ir sumos, kuri buvo mokėta įsigyjant žemę, skirtumo.
Šis skirtumas apskaičiuojamas iš pardavimo kainos atėmus išlaidas, kurios buvo patirtos jį įsigyjant, taip pat su sklypo pardavimu susijusius privalomus mokėjimus - atlygį notarui už atliktus notarinius veiksmus, atlygį Registrų centrui už registravimo paslaugas bei patikrą duomenų bazėje, sumą, sumokėtą už geodezinius matavimus.
Pagal nuo 2019 m. sausio 1 d. įsigaliojusias pakeistas Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo nuostatas ta pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą dalis, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančių nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos, yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą - taikant 20 proc.
Jeigu nenuolatinis Lietuvos gyventojas žemę, kuri jo nuosavybėje buvo išlaikyta trumpiau kaip 10 metų, pardavė juridiniam asmeniui, pareiga deklaruoti pardavėjui sumokėtą sumą ir išskaičiuoti pajamų mokestį, taikant 15 proc.
Tačiau jeigu nenuolatinio Lietuvos gyventojo metinės nesusijusios su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais pajamos bus didesnės kaip 120 VDU suma (į kurią neįskaičiuojamos jau minėtos pajamos), tai toks nenuolatinis Lietuvos gyventojas turės deklaruoti metines pajamas, perskaičiuoti pajamų mokestį ir nuo 120 VDU viršijančios pajamų dalies, taikant 20 proc. tarifą, primokėti pajamų mokestį.
Jei žemės pardavėjas yra nenuolatinis Lietuvos gyventojas, o nuo pajamų už parduotą žemę reikia sumokėti pajamų mokestį, sumokėti jį į biudžetą pats pardavėjas (pajamų gavėjas) turi tuo atveju, kai žemė parduota kitam gyventojui. Šiuo atveju pajamos deklaruojamos ir pajamų mokestis sumokamas ne vėliau kaip per 25 dienas nuo jų gavimo.
Taip pat VMI primena, kad nuo 2019 m. sausio 1 d. gyventojai taip pat gali susigrąžinti dalį gyventojų pajamų mokesčio už savo ar sutuoktinio naudai įsigytus pastatų ar kitų statinių apdailos ir bet kokio remonto, lengvųjų automobilių remonto darbus bei nepilnamečių vaikų iki 18 metų priežiūros paslaugas.
GPM lengvatos
Pajamų mokesčio lengvata taikoma pajamoms, kurias gyventojas gauna už parduotą ar kitokiu būdu perleistą nuosavybėn žemę ar kitą nekilnojamąjį daiktą tuo atveju, kai parduotasis daiktas buvo savininko nuosavybė ne trumpiau kaip 10 metų. Vadinasi, jeigu žemę, įsigytą, pavyzdžiui, 2010 metais, parduosite anksčiau, negu po 10 metų, pavyzdžiui, 2019 metais, iš jos pardavimo gautos pajamos bus priskirtos apmokestinamosioms pajamoms, o jei 2020 metais ar vėliau, kai jau bus suėję 10 metų nuo įsigijimo dienos, - tai jau bus neapmokestinamosios pajamos.
Jeigu parduodama žemė įgyta atkūrus nuosavybės teises ir žemę grąžinus turto savininkų vaikams, sutuoktiniams, vaikaičiams, testamentiniams įpėdiniams ir kitiems Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymo 2 straipsnio 1-2 dalyse nurodytiems asmenims, žemės įsigijimo kaina prilyginama pardavimo kainai, tai parduodant tokią žemę GPM niekada nereikia mokėti.
Tačiau atkūrus nuosavybės teises pagal notaro patvirtintą teisių atkurti nuosavybės teises perleidimo sutartį, žemės įsigijimo kaina yra lygi nuliui, jeigu šias teises įgijo ne perleidusio asmens vaikai, įvaikiai, tėvai, įtėviai, sutuoktiniai, vaikaičiai.
Jei žemė įgyta paveldėjimo būdu, jos įsigijimo kaina laikoma vertė, kurią paveldint nustatė valstybės įmonė Registrų centras kaip vidutinę rinkos vertę arba individuali vertė, kurią nustatė turto vertintojas (vertės nustatymo būdą pasirenka pats paveldėtojas).
O kai žemė įgyta kaip dovana, jos įsigijimo kaina laikoma dovanos gavimo metu buvusi tikroji rinkos kaina.
Jeigu sklypo dalys žmogui atitenka skirtingais būdais, pavyzdžiui, paveldėjus ir gavus dovanų, tai kiekvienos sklypo dalies įsigijimo kaina bus nustatoma atskirai. Paveldėtos žemės dalies įsigijimo kaina laikytina vidutinė rinkos vertė, kurią nustatė Registrų centras ir kuri nurodyta paveldėjimo teisės liudijime, arba vertė, nustatyta atlikus individualų vertinimą (paveldėjimo metu buvusi vertė, nustatyta turto vertintojo). O dovanų gautos žemės dalies įsigijimo kaina laikytina jos tikroji rinkos kaina, buvusi dovanos gavimo momentu.
Specifiniai žemės ir kito turto įsigijimo kainos nustatymo atvejai yra aptarti Vyriausybės 2003 m. sausio 29 d. nutarimu Nr.
Pridėtinės vertės mokestis (PVM)
Pašnekovė atkreipia dėmesį, kad žemę pardavęs fizinis asmuo ne visada turi mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM).
Pagal PVM įstatymo nuostatas apmokestinamuoju asmeniu gali būti tiek fizinis, tiek juridinis asmuo, taip pat bet koks užsienyje įregistruotas, įkurtas ar įsteigtas vienetas, kuris nėra įvardijamas kaip „juridinis asmuo“, kuris Lietuvoje vykdo ekonominę veiklą. Ekonominė veikla PVM prasme - tai bet kokio pobūdžio veikla, kurią vykdant siekiama gauti pajamų, įskaitant tokias veiklos rūšis kaip žemės ūkis, miškininkystė, apdirbamoji pramonė, naudojimasis turto ir (arba) turtinių teisių turėjimu ir panašiai.
Fizinio asmens sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas, o bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę fiziniai asmenys neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.
Pavyzdžiui, fizinis asmuo paveldi (atkuria nuosavybės teises) žemės ūkio paskirties žemę, po to pakeičia žemės paskirtį, ją padalina į keletą sklypų ir parduoda. Tačiau jei nebus požymių, kad šis fizinis asmuo ateityje ketina verstis žemės ar kito nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriais, jo vykdomi žemės sklypų pardavimo sandoriai nebus laikomi ekonomine veikla ir nebus apmokestinti PVM.
Vadinasi, tiek laiško autorė, tiek kitą buvusio senelių žemės sklypo dalį paveldėjusi jos giminaitė, jeigu jos nesiverčia nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriais, PVM mokėti neturės, net jei kiekvienos iš jų pajamos pardavus savąją žemės dalį, viršys minėtą sumą, ir net jei prieš parduodamos pakeis žemės paskirtį, nes jų vykdomi žemės pardavimo sandoriai nebus laikomi ekonomine veikla.
Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. Konkretus žemės sklypas gali būti priskirtas žemei statyboms tokiu atveju, jei pagal Nekilnojamojo turto registro (toliau - NTR), patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius, specialiuosius, o tais atvejais kai pagal Teritorijų planavimo įstatymą nereikia rengti detaliųjų ar specialiųjų planų bei nustatyti žemės sklypų teritorijos naudojimo parametrų - bendruosius planus), nustatytus sklypo naudojimo reglamento parametrus šiame sklype galima statyba .
Tai - NTR, teritorijų planavimo dokumentų įvertinimas, išsiaiškinimas, ar žemės sklypui nėra nustatyti šio sklypo naudojimo reglamento parametrai, leidžiantys vykdyti statybą, specialios žemės naudojimo sąlygos, kurios neleistų vykdyti statybą.
VMI Teisės departamento direktorė atkreipė dėmesį ir į tai, kad žemės sklypo pardavimo pripažinimas „žemės statyboms“ tiekimu turi būti paremtas aplinkybėmis, egzistavusiomis tuo metu, kai žemės sklypas buvo perleistas ir atsirado prievolė apskaičiuoti PVM.
Ekonomine veikla būtų laikomi ir PVM apmokestinami nuosavybės teise priklausančios žemės pirkimo-pardavimo sandoriai būtų ir tokiu atveju, jei laiško autorei ar jos giminaitei žemė pagal nuosavybės atkūrimo įstatymą nebūtų priklausiusi - jei fizinis asmuo iš kito fizinio asmens buvo nusipirkęs teisę susigrąžinti žemę atstatant nuosavybės teises į ją, nuosavybės teises į žemę atstatė savo vardu, pakeitė žemės naudojimo paskirtį, žemę suskirstė į keletą sklypų ir juos pardavė.
Žemės pardavimo schema (Šaltinis: VMI)
Kiti svarbūs aspektai
Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT. Daugiau skaitykite: NŽT struktūros ir asmenų aptarnavimo pokyčiai.
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir kiekvienu konkrečiu atveju reikėtų pasikonsultuoti su mokesčių specialistais.