Parduodant žemės sklypą Lietuvoje, svarbu žinoti, kokie mokesčiai taikomi ir kaip juos galima optimizuoti. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius mokesčius, kuriuos gali tekti mokėti parduodant žemę, bei pateiksime patarimų, kaip sumažinti mokestinę naštą.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Parduodant žemę, išlaikytą nuosavybėje trumpiau negu 10 metų, tektų mokėti pajamų mokestį, jeigu žemės pardavimo kaina būtų didesnė už įsigijimo kainą. Tokiu atveju, pajamų mokestis būtų taikomas pardavimo pajamų ir įsigijimo kainos (prie jos pridėjus privalomus mokėjimus) skirtumui.
GPM apskaičiuojamas ir mokamas ne nuo visos gautos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurios gautos pardavus žemės sklypą ir sumos, kuri buvo mokėta įsigyjant žemę, skirtumo.
Kada pajamos neapmokestinamos GPM?
Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų. Atkreiptinas dėmesys, kad ši lengvata taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo nuosavybėje už visą nurodytą 10 metų laikotarpį.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai, kurie džiugins NT savininkus. Esminė naujiena - perpus trumpinamas privalomas nekilnojamojo turto išlaikymo terminas, po kurio turtą galima parduoti nemokant 15 proc. GPM mokesčio nuo gauto pelno. Iki šiol galiojusi 10 metų taisyklė traukiasi į praeitį, suteikdama gyventojams daugiau laisvės disponuoti savo turtu anksčiau.
Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:
- nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus
- ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name
- deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM.
VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite.
Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Jei norite parduoti 10 ar daugiau metų išlaikymą paveldėtą turtą, gyventojų pajamų mokesčio (GPM) išvengsite.
Jei esate turtą paveldėję iš pirmos eilės giminaičių, tuomet ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tikriausiai išvengsite. Jei norite pasinaudoti šia išimtimi, paveldėjimo priėmimo metu reikia atlikti turto vertinimą ir jį pateikti notarui, pas kurį kreipėtės dėl paveldėjimo priėmimo. Jei praleidote šį etapą, tuomet paveldėtos žemės, miško ar kito turto pardavimo metu reikia atlikti retrospektyvinį turto vertinimą. Šis vertinimas yra atliekamas atgalinei, paveldėjimo datai.
Kaip apskaičiuojamas GPM?
Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Šis skirtumas apskaičiuojamas iš pardavimo kainos atėmus išlaidas, kurios buvo patirtos jį įsigyjant, taip pat su sklypo pardavimu susijusius privalomus mokėjimus - atlygį notarui už atliktus notarinius veiksmus, atlygį Registrų centrui už registravimo paslaugas bei patikrą duomenų bazėje, sumą, sumokėtą už geodezinius matavimus.
Jei tai paveldėtas turtas, iš jo pardavimo kainos atimti reikia paveldėjimo teisės liudijime nurodytą žemės sklypo kainą, arba turto vertintojų nurodytą sumą (paveldėjimo atveju).
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.
15 proc. ar 20 proc. GPM tarifu?
Pagal nuo sausio 1 d. įsigaliojusias pakeistas Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo nuostatas ta pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą dalis, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančių nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos (2019 m. - 136 344 eurų), yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą - taikant 20 proc.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. ir didesnį pajamų mokesčio tarifą.
Į 12 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
NT pardavimo apmokestinimo santrauka
Norint geriau suprasti NT pardavimo apmokestinimą, pateikiama lentelė su pagrindiniais kriterijais ir jų pokyčiais nuo 2026 metų:
| Kriterijus | Senoji tvarka (iki 2026 m.) | Naujoji tvarka (nuo 2026 m.) |
|---|---|---|
| Išlaikymo terminas | 10 metų | 5 metai |
| GPM tarifas | 15 proc. | 15 proc., kai gautas pelnas iki 12 VDU 20 proc., kai gautas pelnas iki 36 VDU 25 proc., kai gautas pelnas nuo 36 iki 60 VDU 30 proc., kai gautas pelnas daugiau nei 60 VDU |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 10 m. išlaikymas | 5 m. išlaikymas |
Paveldimo turto mokestis - kada taikomas?
Jei nesate pirmos eilės giminaitis žmogui, iš kurio paveldėjote žemę, turėsite sumokėti paveldimo turto mokestį:
- 5 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė ne didesnė už 150 000 eurų;
- 10 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė didesnė už 150 000 eurų.
Pirmos eilės giminaičiais laikomi: sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai, seserys, vaikaičiai bei įvaikiai.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nustatomas pagal skirtumą, kuris gaunamas iš gautų žemės ar miško pardavimo pajamų atėmus turto įsigijimo kainą (ji nurodoma paveldėjimo teisės liudijime, dovanojimo sutartyje arba pirkimo - pardavimo sutartyje).
Taigi, po to, kai susitvarkote nekilnojamo turto paveldėjimo dokumentus, galite:
- palaukti 10 metų ir parduoti žemę bei nemokėti gyventojų pajamų mokesčio;
- parduoti žemę ir nelaukti 10 metų termino. Jei gausite didesnę sumą, nei nurodyta paveldėtos žemės vertė paveldėjimo metu (su retrospektyviniu nekilnojamojo turto vertinimu), tuomet teks susimokėti pelno mokestį.
Jei žemę paveldėjote prieš 7 - 9 metus, tikėtina, kad turto vertintojas negalės Jums žemės įvertinti šių dienų pardavimo kainai. Tokiu atveju 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir retrospektyvinio vertinimo kainos.
Kada gyventojų pajamų mokestis netaikomas?
Gyventojų pajamų mokestis netaikomas:
- mirus vienam sutuoktiniui, o kitam paveldėjus jo turto (įgyto santuokos metu) dalį;
- turtą paveldėjus vaikams, tėvams, globėjams, globotiniams, seneliams, broliams, seserims, įvaikiams;
- norint pasinaudoti šia įstatymų išimtimi - reikalingas retrospektyvinis turto vertinimas parduodant, jei paveldėjimo priėmimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas paveldėjimui.
Pridėtinės Vertės Mokestis (PVM)
Pašnekovė atkreipia dėmesį, kad žemę pardavęs fizinis asmuo ne visada turi mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM). Žemės, kuri nelaikoma „žeme statyboms“, pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam tokia žemė perduodama, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti ja kaip jos savininkas, PVM neapmokestinamas.
Konkretus žemės sklypas gali būti priskirtas žemei statyboms tokiu atveju, jei pagal Nekilnojamojo turto registro (toliau - NTR), patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius, specialiuosius, o tais atvejais kai pagal Teritorijų planavimo įstatymą nereikia rengti detaliųjų ar specialiųjų planų bei nustatyti žemės sklypų teritorijos naudojimo parametrų - bendruosius planus), nustatytus sklypo naudojimo reglamento parametrus šiame sklype galima statyba.
Fizinio asmens sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas, o bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę fiziniai asmenys neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.
Žemės pardavimas turi būti apmokestinamas PVM, kai parduodama žemė statyboms arba žemė perduodama kartu su naujais pastatais statiniais ar jų dalimis. Kad žemės sklype gali būti atliekami statybos darbai, patvirtina Nekilnojamojo turto registro (NTR) duomenys ir teritorijų planavimo dokumentai.
Pajamų mokesčio deklaracijos pildymas vedliu
Kiti svarbūs aspektai
Kam galima parduoti žemės ūkio paskirties žemę?
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.
Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant Civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
- fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Tretiieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą. Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
- parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas. Kokie dokumentai reikalingi?
Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus. Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
NT brokerio nauda paveldėtos žemės pardavimo procese
NT brokeris gali jums sutaupyti ne tik laiko, kurį skirsite procesų aiškinimuisi, dokumentų pateikimui, sklypo reklamai ir bendravimui su pirkėjais, bet ir garantuos aukščiausią žemės pardavimo kainą. Mano patirtis derybose ir interesų atstovavimas užsitikrins aukštesnę sandorio vertę.
Būtent todėl ir galiu pasirūpinti šio reikalo eiga nuo pradžios iki pabaigos:
- kainos nustatymas;
- dokumentų analizė bei rengimas sandoriui;
- žemės / miško fotografavimas bei filmavimas su dronu;
- video reportažų kūrimas;
- reklamos kūrimas ir talpinimas į mokamus skelbimų portalus;
- derybos su potencialiais pirkėjais;
- preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties parengimas;
- retrospektyvinis turto vertinimas (esant poreikiui);
- turto vertinimas bankui ir kitoms kredito įstaigoms (Pirkėjo pageidavimu);
- NŽT leidimų užsakymas Pardavėjui ir Pirkėjui;
- notarinės sutarties detalių suderinimas;
- pilno atsiskaitymo užtikrinimas.
Kviečiu visus paveldėtos žemės pardavimo klausimus patikėti NT brokeriui, kurio patirtis leis nusimesti rūpesčius nuo pečių ir džiaugtis Jums naudingai parduotu turtu. Šiomis skubančiomis dienomis nėra didesnės vertės nei sutaupytas laikas ir vidinė ramybė.
Mokesčių lentelė
Šioje lentelėje apibendrinami pagrindiniai mokesčiai, taikomi parduodant žemės sklypą Lietuvoje:
| Mokestis | Tarifas | Apmokestinamas objektas | Pastabos |
|---|---|---|---|
| Gyventojų pajamų mokestis (GPM) | 15% arba 20% | Pardavimo pajamų ir įsigijimo kainos skirtumas | Taikomos įvairios lengvatos, priklausomai nuo turto išlaikymo trukmės ir kitų sąlygų. |
| Pridėtinės vertės mokestis (PVM) | Standartinis PVM tarifas | Žemė statyboms arba žemė su naujais pastatais | Ne visada taikomas, priklauso nuo žemės paskirties ir pardavimo aplinkybių. |
| Paveldimo turto mokestis | 5% arba 10% | Paveldėto turto vertė | Taikomas, jei paveldėtojas nėra pirmos eilės giminaitis. |
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Kaip tiksliai apskaičiuojamas GPM pardavus nekilnojamąjį turtą?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) skaičiuojamas nuo gauto pelno: iš pardavimo kainos atimama turto įsigijimo kaina ir leidžiami atskaitymai (notaro mokesčiai, VĮ Registrų centro rinkliavos, vertinimo išlaidos). Gautas skirtumas apmokestinamas 15 proc. arba didesniu GPM tarifu.
Kokios išlaidos padidina turto įsigijimo kainą (mažina mokesčius)?
Prie įsigijimo kainos galite pridėti dokumentais pagrįstas išlaidas: kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos kaštus, statybines medžiagas (jei statėte patys), energetinio sertifikavimo bei geodezinių matavimų išlaidas. Svarbu turėti vardines sąskaitas faktūras.
Ar reikia mokėti GPM, jei parduodu dovanotą ar paveldėtą turtą?
Jei turtas išlaikytas trumpiau nei 5 metus, GPM gali tekti mokėti. Tačiau jei turtas gautas iš pirmos eilės giminaičių, galima atlikti retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo/dovanojimo datai. Jei pardavimo kaina neviršija šios vertės, mokesčio mokėti nereikės.
Kada taikoma „2 metų deklaravimo“ lengvata?
Mokesčio mokėti nereikia, jei parduodamame būste deklaravote gyvenamąją vietą bent 2 paskutinius metus iki pardavimo. Jei deklaravote trumpiau, lengvata galioja tik tuo atveju, jei per 1 metus po pardavimo įsigyjate kitą būstą ES šalyse ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą.
Kada įsigalios naujasis 5 metų išlaikymo terminas?
Pagal naujus įstatymo pakeitimus, 5 metų terminas įsigalios nuo 2026 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad parduodant turtą po šios datos, užteks jį būti išlaikius 5 metus, kad GPM nebūtų taikomas.
Iki kada privaloma deklaruoti pajamas ir sumokėti mokestį?
Lietuvos gyventojai deklaraciją turi pateikti ir GPM sumokėti iki kitų metų gegužės 2 dienos. Jei esate oficialiai deklaravę išvykimą iš Lietuvos, pajamas privalote deklaruoti ir mokestį sumokėti per 30 dienų nuo sandorio sudarymo.