Planuojant statybas, svarbu žinoti ne tik bendruosius statybos reikalavimus, bet ir specifinius atvejus, kai reikalingas gretimo sklypo savininko sutikimas. Statybų teisės normos nustato minimalius atstumus tarp statybos objekto ir kaimyninių žemės sklypų, o šių reikalavimų laikymasis yra būtinas siekiant išvengti konfliktų ir užtikrinti statybos teisėtumą.
Kada reikalingas gretimo sklypo savininko sutikimas?
Prieš pradedant statybą, būtina išsiaiškinti, ar reikalingas gretimo žemės sklypo kaimyno sutikimas. Rašytiniai besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimai (susitarimai) privalomi:
- Statant užtvarą (tvorą):
- ant sklypo ribos (konstrukcijomis peržengiant sklypo ribą);
- prie sklypo ribos (arčiau kaip 1 m iki sklypo ribos, konstrukcijoms neperžengiant sklypo ribos):
- jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 50 proc. bendro užtvaros ploto, kai šešėlis nukreiptas šiaurės kryptimi;
- jei užtvaros kiaurymių plotas mažesnis nei 25 proc. bendro užtvaros ploto, kai šešėlis nukreiptas rytų ar vakarų kryptimis.
- Statant atraminę sienelę:
- ant sklypo ribos;
- savo sklype, jei atraminės sienelės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba, didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Taip pat, statant pastatus ar inžinerinius statinius, turinčius stogą, arčiau nei 3,0 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne mažiau kaip 1,0 m (skaičiuojant horizontalų atstumą nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų), reikalingas kaimyno sutikimas. Numatyta, kad iki 8,5 m aukščio pastatams (priestatams) atstumas nuo sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3,0 m. Jei pastatas aukštesnis, atstumas didėja 0,5 m už kiekvieną papildomą aukščio metrą. Atstumas nuo sklypo ribos matuojamas nuo kiekvienos pastato dalies, kuri turi skirtingą aukštį.
Želdinių sodinimas
Net želdinių sodinimas gali pareikalauti kaimyno sutikimo. Medžius ir krūmus reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos įsakyme. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko raštiško sutikimo:
- Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m.
- Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m.
- Galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
5. Statybų klaidos kainuoja brangiai. Kaip jų išvengti?
Sutikimo forma ir svarbūs aspektai
Svarbu, kad teisės aktai numato rašytinę kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimo formą. Toks sutikimas gali būti įformintas pasirašytu sutikimu (vienašaliu sandoriu) arba kaimynų susitarimu.
Jei statybų procese kaimyno sutikimas ar sutartis su kaimynu vėliau būtų ginčijami, aplinkybė, kad jie patvirtinti notaro, garantuotų didesnę apsaugą nuo šių sandorius nuginčijimo, prisidėtų prie statytojo teisių apsaugos bei teisėtų lūkesčių, kuriuos sukėlė kaimyno sutikimas.
Be to, negalima atmesti galimybės, jog sutikimą davęs kaimynas gali perleisti kitam asmeniui kaimyninį žemės sklypą, o naujasis savininkas gali pradėti kelti klausimą dėl statybų mažesniu atstumu, nei nustatytas teisės aktuose, teisėtumo.
Klausimas: Gautas kaimyno sutikimas, dėl 3 m ribos nesilaikymo. Išduotas leidimas statybai. Jeigu pasikeitė gretimo sklypo savininkas, ar galioja leidimas statybai?
Atsakymas: Jeigu gautas raštiškas pritarimas, jis galioja ir pasikeitus savininkams. Tik būtų gerai, kad ir projektas būtų pridėtas, kad būtų aišku kokiomis sąlygomis pritarta statybai arčiau ribų.
Jeigu jūs jau turite leidimą statybai namui arčiau negu 3m, tai reiškia kad ankstesnis sklypo savininkas davė tam sutikimą ir naujasis savininkas pirkdamas sklypą, perka jį su ankstesnio savininko sutikimu, t.y. leidimas statybai galioja. Visi įsipareigojimai, prisiimti ankstesnio sklypo savininko, pereina naujajam sklypo savininkui, tik, žinoma, naujasis savininkas apie ankstesnio savininko duotus sutikimus privalo būti supažindintas.
Ką daryti, jei kaimynas nesutinka?
Civilinės teisės subjektai turi lygias teises savo nuožiūra naudotis civilinėmis teisėmis, todėl tuo atveju, kai kaimyninio sklypo savininkas atsisako duoti sutikimą statyti statinius mažesniu negu norminiuose teisės aktuose nustatytu atstumu iki gretimo sklypo ribos, toks asmuo neprivalo nurodyti savo atsisakymo motyvų, o statytojas pagal bendrąją taisyklę negali tokio atsisakymo nuginčyti.
Taigi, norintis statyti statinius iki ribos arčiau bei 1 metras negali įveikti tokį sutikimo nedavimą teisminiu keliu, nes teisės aktuose nenustatyta galimybės, kad atstumai galėtų būti keičiami teismo sprendimu, tai gali padaryti tik suinteresuoti asmenys tarpusavio susitarimu.
Statyba be leidimo ir kaimyno sutikimo
Kartais dėl klaidos ar nesusipratimo susiklosto nepageidaujama situacija, kai statyba pradedama neturint statybų leidimo ir minėto sutikimo. Tokiu atveju belieka tikėtis, jog klaidą bus galima ištaisyti pasinaudojant teisės aktuose numatyta galimybe tokią statybą įteisinti gaunant kaimyno sutikimą ir statybų leidimą.
Todėl, jei statinio statyba jau vykdoma ar net baigta be statybos leidimo ir privalomo kaimyno sutikimo, galimybė gauti statybų leidimą priklausys, iš esmės, nuo kaimyno geros valios duoti sutikimą ar ne.
Kasacinis teismas paminėjo ir išimtį, jog tais atvejais, kai nukrypimas nuo teisės aktuose nustatytų atstumų yra nedidelis, lyginant su viso privalomo atstumo dydžiu, ir nepažeidžia minimalių atstumų nustatymo viešųjų tikslų, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, jis gali būti pripažintas pažeidimu, nelemiančiu statybos neteisėtumo. Tokio sutikimo ypatumus neseniai išaiškino Lietuvos Aukščiausiasis Teismas.
Kada nereikalingas kaimyno sutikimas?
Rašytiniai besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimai (susitarimai) neprivalomi statybos darbams atliekamiems:
- valstybinės reikšmės kelio juostoje;
- miesto ar kaimo gyvenamosios vietovės teritorijoje esančių ir turinčių pavadinimą gatvių raudonosiose linijose statant ar rekonstruojant inžinerinius tinklus ir (ar) susisiekimo komunikacijas arba šiose gatvėse statant ar rekonstruojant statinius mažesniais už norminius atstumais nuo šių gatvių raudonųjų linijų;
- teritorijose, kur istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas ir (ar) statybos zona yra numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, kai į kelių (gatvių), aikščių, skverų ir kitų viešųjų erdvių teritoriją patenka tik pastatų balkonų, erkerių, stogelių, karnizų ar kitų fasado elementų projekcijos, jeigu planuojama statyba atitinka visus reikalavimus.
Apibendrinant, prieš pradedant bet kokias statybas, būtina atidžiai išnagrinėti galiojančius teisės aktus ir išsiaiškinti, ar reikalingas gretimo sklypo savininko sutikimas. Jei sutikimas reikalingas, pasirūpinkite tinkama jo forma ir įsitikinkite, kad visi susitarimai yra aiškiai apibrėžti. Tai padės išvengti galimų nesusipratimų ir užtikrins sklandų statybos procesą.