Neretai populiariuose nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos svetainėse galima rasti skelbimų, kuriuose siūlomos patalpos, pažymėtos kaip gyvenamosios, poilsio, kūrybinės dirbtuvės, svečių namai ar administracinės. Gyvenamoji būsto naudojimo paskirtis kartais nurodoma didžiosiomis raidėmis, pabrėžiant tai kaip privalumą.
Šiame straipsnyje aptarsime, kuo skiriasi butai nuo apartamentų, kokie reikalavimai keliami svečių namų apartamentų įrengimui ir kokius aspektus svarbu žinoti prieš įsigyjant tokį būstą.
Advokatė Sabina Izokaitienė teigia, kad prieš įsigyjant ne gyvenamosios paskirties patalpas, verta įvertinti visus tokio įsigijimo pliusus ir minusus, kad priimti gerai pasvertą sprendimą.
Kas Yra Apartamentai?
Ar jums pavadinimas „apartamentai“ asocijuojasi su erdvesniu, gražesniu, prabangesniu, aukštesnės kokybės būstu? O gal su būstu atostogoms pajūryje? Tačiau tokios sąvokos teisinėje bazėje net nėra.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius žurnale „Investuok“ teigia: „Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu - negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Ne butai dažniausiai būna ir patalpos, kurias ketinate įsigyti kaip antrąjį būstą atostogoms kur nors pajūryje ar kitame Lietuvos kurorte: ir tos, kurios parduodamos su daline apdaila, ir tos, kurios įrengtos iki rakto.
Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).
Pagrindinis Kriterijus - Sklypas
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Pavyzdžiui, nėra kur įrengti vaikų žaidimų aikštelių, nepakanka vietų automobiliams, aukštesni užstatomo ploto ir intensyvumo reikalavimai. Anot NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, visa tai gali lemti, kad „tame pačiame pastate dalis patalpų būna gyvenamosios, o dalis - įvairios kitos paskirties“.
Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
Dėl tos pačios priežasties nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas
Neretai asmenims, įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, kuriose planuojama nuolat gyventi, kyla klausimas, ar bus galima tose patalpose deklaruoti gyvenamąją vietą ir tuo pagrindu pretenduoti į vietą darželyje ar mokykloje savo vaikams.
Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas neapriboja galimybės deklaruoti gyvenamąją vietą ir negyvenamosios paskirties patalpose.
Maža to, gyventojai vis dar gali juose oficialiai deklaruoti gyvenamąją vietą, nes teisės aktai numato, kad gyvenamoji vieta yra vieta, kurioje praleidžiama daugiausia laiko arba yra labiausiai susijusi su asmeniu, net jei ta vieta ir nėra pritaikyta joje nuolatos gyventi.
Automobilių Statymo Problematika
Statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema - negalėjimu užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas.
STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv.m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv.m darbo patalpų ploto.
Be to, didžiuosiuose miestuose yra galimybė išsipirkti leidimą automobiliui statyti gatvėje (mokamose zonose) už simbolinį mokestį. Tačiau, pavyzdžiui, Vilniuje tokia privilegija suteikiama tik tiems, kurie yra deklaravę gyvenamąją vietą gyvenamosiose patalpose (ir poilsio paskirties patalpose, bet tik tose, kurios registruotos iki 2018 m.).
Poilsio Zonos
Teisės aktai kelia ir kitus reikalavimus, susijusius su gyvenamųjų patalpų aplinkos įrengimu. Prie naujai įrengiamų daugiabučių privaloma numatyti ir želdynus su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, ramaus poilsio vietomis vyresnio amžiaus ir neįgaliems žmonėms (STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“). Tuo tarpu negyvenamiesiems pastatams tai nebūtina.
Verslo Liudijimas ar GPM?
Negyvenamosios paskirties patalpas įsigyjantiems investavimo tikslais ir besitikintiems tokius būstus nuomoti, vertėtų įvertinti mokestinę pusę. Pirma, verslo liudijimo įsigyti galimybės nebus, kadangi verslo liudijimas galimas tik gyvenamųjų patalpų nuomai. Iš nuomojamo ne gyvenamosios paskirties būsto gautos pajamos bus apmokestintos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu.
Antra, nekilnojamojo turto mokestis. Fiziniai asmenys, kurių gyvenamosios (taip pat sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių) paskirties turto bendra vertė nekilnojamojo turto vertė nesiekia 150 tūkst. eurų, atleidžiami nuo nekilnojamojo turto mokesčio.
Vadinasi, nuo kūrybinių dirbtuvių, svečių namų, administracinės paskirties patalpų nekilnojamojo turto mokestį, kurio dydį nustato savivaldybės kasmet, susimokėti gali tekti.
Baudos už Naudojimą Ne Pagal Paskirtį
Paaiškėjus, kad statinys naudojamas pažeidžiant Statybos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus reikalavimus ar naudojamas ne pagal paskirtį, gali tekti sumokėti nuo 140 iki 1 500 eurų baudą, už pakartotinai padarytą tokį nusižengimą - nuo 200 iki 3 000 eurų.
Juridiniams asmenims už tokius pažeidimus baudos kur kas didesnės: nuo 1 448 iki 7 240 eurų, o už pakartotinai padarytą pažeidimą - nuo 2 896 iki 8 688 eurų.
Pagal Lietuvos Respublikos administracinių nusižengimų kodeksą bet kuriuo momentu gali skirti jam baudą iki 1500 Eur už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį.
Skirtumai Tarp Gyvenamųjų ir Negyvenamųjų Patalpų
Gyvenamosios paskirties patalpos nuo negyvenamųjų paskirčių patalpų pastatuose turi būti atskirtos atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami papildomi reikalavimai dėl automobilių stovėjimo vietų, buto insoliacijos, vaikų žaidimų aikštelių, garso izoliacijos: naujam butui turi būti skiriama 1 vieta automobiliams statyti.
Tačiau tam tikrais reglamentuotais atvejais minimalus automobilių stovėjimo vietų skaičius savivaldybės tarybos sprendimu gali būti mažinamas arba didinamas; butai negali būti cokoliniame ir požeminiame pastato aukšte, išskyrus tuos atvejus, kai buto perimetro bent vienoje (iš 4) kraštinėje žemės paviršius ties buto siena yra žemiau negu grindų lygis, o buto kambarių insoliacija atitinka reikalavimus.
Insoliacija: kiekviename 1-3 kambarių bute turi būti bent vienas, o 4 ir daugiau kambarių butuose - 2 gyvenamieji kambariai, kuriuose tarp kovo 22 d. ir rugsėjo 22 d. galimos nepertraukiamos insoliacijos laikas ne trumpesnis kaip 2 valandos. Senamiesčiuose ir miestų centruose su perimetriniu užstatymu - ne trumpesnis kaip 1,5 valandos.
Vaikų žaidimų aikštelės: sklype turi tilpti vaikų žaidimo aikštelė, elementari sporto aikštelė paaugliams ir vieta ramiam vyresnio amžiaus namo gyventojų poilsiui. Tam gali būti naudojamas želdynų plotas. Projektuojamos vaikų žaidimo aikštelės plotas skaičiuojamas vertinant butų skaičių. Minimalus leistinas projektuojamos vaikų žaidimo aikštelės plotas turi būti ne mažesnis kaip 50 m2. Vaikų žaidimo aikštelė turi būti projektuojama ne arčiau kaip 10 m nuo buitinių atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteinerių aikštelių, automobilių stovėjimo aikštelių ir gatvių.
Naujai projektuojamų daugiabučių vidaus aplinkos garso klasė turi būti ne žemesnė kaip C, taip pat ir keičiant negyvenamosios patalpos paskirtį į gyvenamąją (butų) paskirtį, apsaugos nuo triukšmo kokybė turi atitikti ne žemesnes atitinkamų rodiklių vertes, taikomas C garso klasei.
Teisės ir Garantijos Įsigyjant Negyvenamosios Paskirties Butus
Negyvenamosios paskirties patalpoms gali būti nustatomi kitokie reikalavimai nei butams, pavyzdžiui, nenustatoma norminė garso klasė, numatomas mažesnis automobilių stovėjimo vietų skaičius, mažesnė priklausomųjų želdynų norma, neįrengiamos vaikų žaidimo aikštelės, sporto aikštelės bei kita gyventojams svarbi infrastruktūra.
Be to, gyvenamosios paskirties pastatų sklypai turi būti pritaikyti gyventojų rekreacijai, namų ūkio reikmėms bei privažiavimams. Pastatų naudojimo priežiūrą vykdo savivaldybių administracijos.
Jų įgalioti atstovai už statinio ar patalpų naudojimą ne pagal Nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį gali skirti baudą.
Taip pat nereikėtų pamiršti, kad patalpų gyvenamoji paskirtis kartu yra tam tikras valstybės nustatytas standartas, kad tokios patalpos atitinka pastoviam gyvenimui ir sveikai aplinkai keliamus reikalavimus. Tai reiškia nekilnojamojo turto plėtotojo pareigą šiuos reikalavimus įgyvendinti bei patalpos pirkėjo teisę reikalauti jų tinkamo įgyvendinimo.
Jei patalpa neturi gyvenamosios paskirties statuso, vėliau paaiškėjus kokiems nors trūkumams, dėl kurių gali nukentėti tiek gyventojų sveikata, tiek piniginė, pretenzijų reikšti nebebus galima, nes patalpa tiesiog neturėjo atitikti šiuos kriterijus. O pardavėjo žodis, kol jis neišreikštas raštu, nebus tinkamas garantas norint apginti savo teises.
Pažymėtina, kad ir patį statinį, ir jo patalpas naudotojai turi naudoti pagal jų paskirtį, todėl perkantiems kūrybines dirbtuves arba poilsio paskirties patalpas žmonėms nereikėtų tikėtis visų garantijų, kurias turi gyvenamosios patalpos, jeigu teisiškai (pagal Nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį) jos tokios nėra.
Taigi, perkantiems kūrybines dirbtuves arba poilsio paskirties patalpas žmonėms nereikėtų tikėtis visų garantijų, kurias turi gyvenamosios patalpos, jeigu teisiškai (pagal Nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį) jos tokios nėra.
Ne visada reikėtų kaltinti nekilnojamojo turto plėtotojus bandymu pasipelnyti vien tik pirkėjų sveikatos ar saugumo kaina. Reikia turėti galvoje, kad patalpoms gali būti suteikta negyvenamoji paskirtis, nors pačios patalpos gali ir atitikti visus gyvenimui keliamus reikalavimus.
Kitas pavyzdys - kai tokie pastatai statomi rekreacinėse zonose, kuriose gyvenamosios paskirties pastatų statyba yra uždrausta iš esmės, tačiau, įforminus juos kaip poilsiavietes ar viešbučius, būstai čia parduodami nuolatiniam gyvenimui.
Pastačius negyvenamąjį pastatą, daugiau kaip 50 proc. patalpų jame turi būti suteikiamas negyvenamųjų patalpų statusas, o 49 proc. ar mažesnei daliai patalpų gali būti suteikiamas kitoks statusas.
Jeigu patalpos įrengtos taip, kad atitinka gyvenamosios patalpos standartus, teoriškai egzistuoja galimybė jų paskirtį pakeisti į gyvenamąją. Tačiau čia susiduriama su problema, kad jei daugiau nei pusė gyventojų nuspręstų tą atlikti, turėtų keistis viso pastato paskirtis, o tada ji neatitiks teritorijų planavimo dokumentuose nustatytos žemės naudojimo paskirties. Todėl toks keitimas tampa nebeįmanomas, kol nepakeičiama žemės paskirtis.
Kitas svarbus aspektas, į kurį atkreiptinas dėmesys įsigyjant nekilnojamąjį turtą, yra tai, kad kartais net ir tame pastate esančių patalpų (turtinių vienetų) naudojimo paskirtis gali skirtis.
Nors negalima teigti, kad pirkėjas visada pralaimi įsigydamas kaip gyvenamąjį būstą tokį nekilnojamąjį turtą, kurio paskirtis nėra gyvenamoji, tačiau toks pirkinys yra rizikingas ir turi būti tiksliai išsiaiškinta, dėl kokios priežasties būsto paskirtis konkrečiu atveju nėra gyvenamoji.
Būtina rimtai įvertinti pardavėjo argumentus dėl paskirties suteikimo ir keitimo dar prieš jo įsigijimą, nereikėtų pasitikėti vien jo žodžiais. Taip pat reikėtų nepamiršti, kad negyvenamosios paskirties patalpos neatitinka visų įprastų ir būtinų komfortiškam gyvenimui sąlygų, todėl toks pirkinys gali sukelti žalos tiek sveikatai, tiek piniginių nuostolių.
Pirkėjas gali susidurti su kitokiomis bankų kreditavimo sąlygomis tokio turto įsigijimui ir papildomomis patalpų pritaikymo gyvenimui išlaidomis ar net tikėtina bauda. Taip pat, gali tekti mokėti didesnius mokesčius.
Ne paskutinėje vietoje yra ir mokestinė lengvata, kuri taikoma tik gyvenamosios paskirties būstams, kuriuose ne mažiau kaip dvejus metus buvo deklaruota asmens gyvenamoji vieta. Pardavus kitokį nekilnojamąjį turtą anksčiau nei po 10 metų po jo įsigijimo, nuo pirkimo ir pardavimo kainų skirtumo tektų mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Patalpų Paskirčių Pokyčiai Nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį.
Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas.
Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan.
Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Ar Galiu Pakeisti Patalpų Paskirtį?
O kūrybinių dirbtuvių paskirties į gyvenamąją pakeitimas priklauso nuo kelių esminių faktorių. Pirmiausia, anot K.Sabaliauskienės, svarbu tai, kokia yra pastato paskirtis. Dažniausiai kūrybinės dirbtuvės yra įrengiamos gamybos, pramonės paskirties pastatuose. Pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Todėl konkrečios kūrybinės dirbtuvės gali būti pakeistos į gyvenamosios paskirties patalpą tik tuo atveju, jeigu pakeitus patalpos paskirtį viso gyvenamosios paskirties patalpų plotas nesieks 50 proc. viso pastate esančio ploto. Paprasčiau tariant, 51 proc. patalpų gamybos paskirties pastate turi būti gamybinės paskirties, 49 proc. - kitos.
Tad, jeigu norint pakeisti konkrečios patalpos paskirtį į gyvenamąją, bendras pastate esančių gyvenamųjų patalpų plotas sudarys daugumą, tokios patalpos paskirties pakeisti nebus galima nepakeitus viso pastato paskirties.
Be to, pasak K.Sabaliauskienės, svarbu įvertinti, ar konkrečios kūrybinės dirbtuvės faktiškai jas perdarius atitiks gyvenamosios paskirties patalpoms keliamus reikalavimus, pavyzdžiui, minimalaus ploto, insoliacijos.
Pagal Statybos techninį reglamentą str. 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, įvairių paskirčių patalpos, formuojamos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamaisiais daiktais, turi atitikti normatyvinių statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų joms nustatytus reikalavimus, o gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
Ąžuolas prieš Nausėdą: kas vyksta su gynybos milijardais?
Taigi apibendrinant, pastato (patalpų) paskirties keitimas, gali būti planuojamas:
- neatliekant statybos darbų;
- atliekant statinio paprastojo remonto darbus;
- atliekant statinio kapitalinio remonto darbus;
- atliekant statinio rekonstravimo darbus.
tags: #gyvenamoji #paskirtis #kurybinies #dirbtuves