Lietuvoje daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriams, išskyrus bankroto proceso metu sudaromus nekilnojamojo daikto perleidimo sandorius, privaloma notarinė forma.
Notarinė forma šiems sandoriams nustatyta atsižvelgiant į jų ekonominę ir socialinę svarbą. Taigi, ketindamos perleisti nekilnojamąjį daiktą ar suvaržyti teises į jį, sandorio šalys visais atvejais privalo kreiptis į notarą.
Labai svarbų vaidmenį tvirtinant nekilnojamųjų daiktų perleidimo ir suvaržymo sandorius, o taip pat ir atliekant kitus notarinius veiksmus, atlieka valstybės registrai. Registrų centras tvarko Nekilnojamojo turto ir Juridinių asmenų registrus.
Tvirtinant nekilnojamojo daikto perleidimo ar suvaržymo sandorį, visais atvejais notaras tikrina Nekilnojamojo turto registro duomenis ir užsako šių duomenų tikslinimą. Visi sandoriui reikalingi duomenys iš Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo gaunami elektroniniu būdu. Patvirtinęs sandorį, notaras perduoda informaciją registrui apie tai, kad sandoris yra sudarytas.
Jeigu asmuo pageidauja, notaras gali ir įregistruoti jo nuosavybės teisę registre. Tokiu atveju, klientas visus veiksmus atlieka pas notarą ir nebeturi kreiptis į registro tvarkytoją.
Kitas svarbus registras notarų veikloje yra Gyventojų registras. Jame notaras gali patikrinti informaciją apie asmenį - apie asmens deklaruotą gyvenamąją vietą, jam išduotus asmens dokumentus ir jų galiojimo laiką, pilnamečius ir nepilnamečius vaikus, šeiminę padėtį ir mirties datą, jei asmuo miręs.
Centrinė hipotekos įstaiga tvarko Hipotekos, Turto arešto aktų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Įgaliojimų, Vedybų sutarčių, Testamentų ir Sutarčių registrus. Hipotekos registras pateikia išsamią informaciją apie sudarytus hipotekos ir įkeitimo sandorius bei jų sąlygas.
Turto arešto aktų registre pateikiama informaciją apie turto areštus. Įgaliojimų registre galima patikrinti pateikto notarine tvarka patvirtino įgaliojimo duomenis bei pamatyti jo vaizdą.
Lietuvos notarų rūmai tvarko vadinamąjį „juodąjį sąrašą“, kur įrašoma notarų pateikta informacija apie nepatikimus klientus.
Nuo 1998 m. liepos 1 d. iki 2011 m. sausio 1 d. Lietuvos notarų rūmai tvarkė Neveiksnių asmenų sąrašą. Buvo sukaupta daugiau negu 8000 įrašų. Nuo 2011 m. sausio 1 d. pradėjo veikti Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų registras, kurį tvarko Centrinė hipotekos įstaiga. Notarų rūmai perdavė jiems visus savo sukauptus duomenis.
Nuo 2005 m. liepos 4 d. Notarų rūmai kaupė duomenis apie panaikintus notariškai patvirtintus įgaliojimus. Čia notarai galėjo patikrinti, ar asmuo nėra panaikinęs įgaliojimo, kuris notarui pateikiamas notariniam veiksmui atlikti. 2011 m. sausio 1 d. pradėjo veikti Notarine tvarka patvirtintų įgaliojimų registras (šiuo metu jo pavadinimas pakeistas į Įgaliojimų registrą), kur buvo pradėti kaupti duomenys apie notariškai patvirtintus ir jiems prilyginamus įgaliojimus bei pats įgaliojimo turinys.
2012 m. Hipotekos reforma Lietuvoje
Kalbant apie teisių į nekilnojamuosius daiktus suvaržymą ir notaro vaidmenį šiuose sandoriuose, norėčiau plačiau aptarti Lietuvoje 2012 m. liepos 1 d. įgyvendintą hipotekos reformą.
Hipotekos reformos tikslas buvo - efektyviai valdyti valstybės biudžeto lėšas, taupyti hipotekos kreditorių ir skolininkų laiką ir lėšas. Kartu buvo siekiama modernizuoti Lietuvos hipotekos teisę, suteikiant sandorio šalims daugiau laisvių ir galimybių, taip palengvinant verslo bei gyventojų sudaromus sandorius. Praėjus beveik dvejiems metams nuo reformos įgyvendinimo pradžios, galima pasakyti, kad ji tikrai pasiteisino ir yra naudinga verslui, visuomenei ir valstybei. Reikia pažymėti, kad ir įgyvendinus reformą, išliko privaloma notarinė forma hipotekos sandoriams bei įkeitimo sandoriams, kai įkeitimo objektas perduodamas trečiajam asmeniui arba paliekamas įkaito davėjui.
GPM reforma 2025: mokesčių ekspertės Ados Dženkauskės patarimai investuotojams dėl NT, MB, IV | #47
Hipotekos sandorio procedūra pagreitėjo, nes atsisakyta dvigubo teisinio tyrimo, o notaras perduoda hipotekai įregistruoti reikalingus duomenis Hipotekos registrui. Iki 2012 m. liepos 1 d. hipotekos sandorį tvirtindavo notaras, po to viena iš šalių turėdavo kreiptis į hipotekos teisėją dėl hipotekos įregistravimo Hipotekos registre. Tiek notaras, tiek hipotekos teisėjas atlikdavo teisinę sandorio kontrolę. Atlikęs teisinį tyrimą, hipotekos teisėjas priimdavo sprendimą hipoteką įregistruoti ir hipoteka būdavo įregistruojama. Teisėjo atliekamam teisiniam tyrimui buvo skirtos 3 darbo dienos nuo dokumentų gavimo.
Po 2012 m. liepos 1 d. šis procesas labai sutrumpėjo. Sandorio šalys kreipiasi tik į notarą, kuris, patvirtinęs sandorį, pats elektroniniu būdu perduoda duomenis Hipotekos registrui hipotekai įregistruoti.
Kaip matyti iš Centrinės hipotekos įstaigos, tvarkančios Hipotekos registrą, pateikiamų duomenų, 2011 m., kai dar galiojo senoji hipotekos teisė, duomenų gavimo dieną būdavo įregistruojama tik 3,5 procento sandorių.
Hipotekos sandorio sudarymo ir įregistravimo procedūra tapo paprastesnė. Kaip jau minėta, hipotekos įregistravime nebedalyvauja hipotekos teisėjas. Todėl hipotekos įregistravimas tapo administraciniu, o nebe teisminiu procesu. Be to, buvo atsisakyta iki 2012 m. liepos 1 d. galiojusio reikalavimo hipotekos sandorį sudaryti naudojant specialią - hipotekos lakšto - formą. Atsisakius šio reikalavimo, šalys gali sudaryti hipotekos sutartį pagal savo pageidavimus.
Taip pat nebeliko reikalavimo ją sudaryti būtinai atskirą - hipotekos sutartis gali būti įtraukta ir į sutartį, iš kurios kylančios prievolės užtikrinamos hipoteka.
Įgyvendinant reformą, buvo suteikta daugiau funkcijų notarams. Be to, kad kaip ir anksčiau notarai tvirtina sutartines hipotekas ir įkeitimus, nuo 2012 m. liepos 1 d. notarai taip pat nustato priverstinę hipoteką ir įkeitimą hipotekos kreditoriaus prašymu Civiliniame kodekse numatytais atvejais. Paprastai notarai nustato priverstinę hipoteką, kuria siekiama užtikrinti valstybės reikalavimus, kylančius iš pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutarčių. Tokios priverstinės hipotekos sudaro beveik 98 proc.
Nuo 2012 m. liepos 1 d. buvo įgyvendinta efektyvesnė išieškojimo iš įkeisto turto tvarka. Iki tol dėl priverstinio skolos išieškojimo reikėdavo kreiptis į hipotekos teisėją, kuris pirmiausia priimdavo nutartį areštuoti turtą ir įspėti skolininką, kad negrąžinus skolos turtas bus parduotas ir varžytynių arba perduotas kreditoriui administruoti. Vėliau teisėjas priimdavo nutartį parduoti įkeistą turtą iš varžytynių (arba perduoti kreditoriui administruoti), o antstoliui įvykdžius išieškojimą, teisėjas priimdavo nutartį dėl išieškotų lėšų paskirstymo.
Dabar išieškojimui iš įkeisto turto naudojamas vykdomojo įrašo institutas. Kreditorius kreipiasi į notarą, o šis, įspėjęs skolininką ir įkaito davėją, po 20 dienų išduoda vykdomąjį įrašą skolai išieškoti. Kreditorius, kreipdamasis į notarą, nurodo duomenis apie sandorio šalis, negrąžintos skolos dydį ir pagrindą išieškoti skolą pirma laiko, jei skola išieškoma pirma laiko.
Už šių duomenų teisingumą atsako hipotekos kreditorius. Notaras tik patikrina, ar kreditoriaus pateikti duomenys atitinka Hipotekos registro duomenis.
Pažymėtina, kad siekiant efektyvaus išieškojimo proceso, Teisingumo ministro įsakyme, reglamentuojančiame vykdomųjų įrašų atlikimą, yra numatyta, kad skolininko prieštaravimai dėl kreditoriaus nurodyto skolos dydžio, taip pat prieštaravimai dėl teisinio pagrindo hipotekai (įkeitimui) patenkinti prieš terminą pagristumo ir pranešimo su siūlymu sumokėti kreditoriui skolą neįteikimas nestabdo vykdomojo įrašo atlikimo.
Notaro atsakomybė išieškojimo procese yra aiškiai apibrėžta Notariato įstatyme. Notaro veiksmai, atlikti išduodant vykdomąjį įrašą ar atsisakymas jį išduoti skundžiami ypatingąja teisena. Jeigu kyla ginčas dėl skolos dydžio, pagrindo išieškoti skolai pirma laiko ir panašiai, tokie ginčai sprendžiami tarp šalių ieškinio teisenos tvarka.
Kai skolininkas ginčija išieškojimą ieškinine tvarka, išieškojimo veiksmai nestabdomi, nebent pritaikomos laikinosios apsaugos priemonės. Notaras, atlikęs vykdomąjį įrašą, apie jo atlikimo faktą praneša Hipotekos registrui, o vykdomojo įrašo kopiją išsiunčia skolininkui ir įkaito davėjui. Nuo vykdomojo įrašo įregistravimo Hipotekos registre dienos skolininkas neturi teisės disponuoti įkeistu turtu be kreditoriaus sutikimo.
Notarai jau nuo pat reformos pradžios išdavinėjo vykdomuosius įrašus. 2012 m. antrą pusmetį buvo išduoti 805 vykdomieji įrašai, 2013 m.
Įgyvendinus reformą, notarams taip pat suteikta funkcija perduoti Hipotekos registrui duomenis apie hipotekos pabaigą. Notarai seniai nebėra profesija, kurios atstovai sėdi įsitvėrę žąsies plunksną. Pagal informacinių technologijų ir duomenų bazių vartojimą notarai yra tarp lyderių teisės srityje.
Atsižvelgdami į informacinių technologijų pažangą ir orientuodamiesi į visuomenę, kuri sėkmingai naudojasi informacijos ar žinių ištekliais, siekdami, kad notarų teikiamos paslaugos atitiktų visuomenės poreikius, būtų prieinamos ir patogios klientams, Lietuvos notarų rūmai 2009 m. inicijavo ir įgyvendina elektroninių paslaugų informacinės sistemos „e.Notaras“ projektą. Pagrindinis šio projekto tikslas - automatizuojant notarų veiklos procesus į elektroninę erdvę perkelti jų teikiamas paslaugas, kad jos būtų prieinamos klientams.
Informacinė sistema „e.Notaras“ sudarys galimybę notarams atlikti notarinį veiksmą, o klientams - tokią paslaugą gauti elektroniniu nuotoliniu būdu. Dėl vienų notarinių veiksmų klientas galės užsakyti paslaugą ir pateikti notarui dokumentus elektroniniu būdu, tačiau rezultatą gaus tik atvykęs į notaro biurą. Kiti notariniai veiksmai bus visiškai atliekami elektroniniu nuotoliniu būdu. Klientas galės per informacinę sistemą „e.Notaras“ patvirtinti notarinį dokumentą elektroniniu parašu, pavedimu sumokėti notarui už paslaugą, o notaras kliento aprobuotą dokumentą patvirtins savo elektroniniu parašu. Kaip greitai bus įgyvendinta informacinė sistema „e.Notaras“, lems teisiniai informacinės visuomenės procesai.
Dabartinės Lietuvos Respublikos Vyriausybės programoje yra numatyta persvarstyti teismų funkcijas ir nebūdingas jiems funkcijas perduoti notarams (ar kitoms institucijoms), kartu užtikrinant tinkamą šių funkcijų atlikimą. Teisingumo ministerija, kaip politiką notariato srityje formuojanti ministerija, jau numatė šios priemonės įgyvendinimo veiksmų planą. Ministro patvirtintame plane - kelios galimybės, kokius veiksmus galima būtų pavesti notarams.
Be to, Lietuvos Respublikos Seimui yra pateiktas įstatymo projektas dėl Notariato įstatymo pakeitimo, kuriame numatyta suteikti notarams teisę išduoti vykdomuosius įrašus dėl piniginių prievolių, kylančių iš notaro patvirtintų sandorių.