Anksčiau ar vėliau, beveik kiekvienas asmuo susiduria su tam tikromis paskolomis. Kai kurie skolina kitiems, o daliai prireikia pinigų iš artimųjų arba kreditorių. Be jokios abejonės, neretai skiriasi ir norimos sumos. Pavyzdžiui, didesnės paskolos beveik visuomet susijusios su didesnių garantijų reikalavimu. Kitu atveju, vyrauja rizika, jog pinigų grąžinti asmuo neišgalės. Tad, kartais paskola įkeičiant turtą tampa geriausia išeitimi. Kita vertus, jeigu kalbama apie mažesnes sumas, hipotekos dažniausiai neprireikia.
Visgi, jei pirmą kartą susidūrėte su šia sąvoka, greičiausiai kyla klausimas - kas apskritai tai yra?
Hipoteka - kas tai?
Iš esmės, šia sąvoka apibūdinamas turto įkeitimas, kuris užtikrintų finansinių įsipareigojimų vykdymą. Paprasčiau tariant, imant didesnę paskolą, kreditoriams reikia garantijų, jog iš tiesų galėsite ją atiduoti. Tačiau, čia vyrauja vienas itin svarbus niuansas. Įkeistas turtas neatitenka kreditoriui, todėl vis dar išlaikote teisę juo naudotis.
Bet kokiu atveju, imant kiek didesnę paskolą, kartais vienintele išeitimi tampa būtent hipoteka.
Hipoteka - tai paskolos forma, kuri leidžia įsigyti nekilnojamąjį turtą, suteikiant kreditoriui teisę į šį turtą kaip užstatą. Tai viena iš dažniausiai naudojamų finansavimo priemonių būstui įsigyti, ypač tiems, kurie negali iš karto sumokėti visos sumos už namą ar butą. Hipotekos sąlygos ir palūkanų normos gali skirtis priklausomai nuo rinkos situacijos, kreditoriaus reikalavimų bei skolininko finansinės padėties.
Hipoteka (gr. hypotheke - įkeitimas) - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui, ir yra viena iš prievolių kreditoriui tinkamo įvykdymo užtikrinimo priemonių, t. y. Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises (CK 4.192 str.). Tikslas - patikimai apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje kaip kredito garantavimo forma, skolininkui suteikianti galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo. Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą; daiktas nebuvo perduodamas kreditoriui - skolininkas turėjo galimybę jį įkeisti kelis kartus.
CK 4.171 str. 1, 4 d. Hipotekos objektas gali būti tik apdrausti, išskyrus žemę, daiktai, kurie gali būti parduoti varžytynėse. Hipoteka apima ir įkeisto daikto draudimo atlyginimą (CK 4.171 str. 4.170 straipsnis. 2011 12 22 įstatymu Nr. (Žin., 2012, Nr. 1.
2. Įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti hipotekos objektu esančio nekilnojamojo daikto savininkas. Turto patikėjimo teise daiktą valdantis patikėtinis turi teisę įkeisti šį daiktą tik tais atvejais, kai įstatymuose arba sandoryje, kurių pagrindu atsiranda turto patikėjimo teisė, yra numatyta teisė įkeisti patikėjimo teise valdomą daiktą.
3. Hipoteka neatima iš įkaito davėjo teisės valdyti, naudoti įkeistą turtą ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip.
4. Paskesnė įkeisto turto hipoteka leidžiama, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip.
5. Jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip, įkeistas daiktas gali būti perleidžiamas kito asmens nuosavybėn.
Kaip veikia hipoteka?
Skolininkas grąžina paskolą kartu su palūkanomis per nustatytą laikotarpį, kol tampa visišku turto savininku. Dauguma tradicinių hipotekų yra visiškai amortizuotos - tai reiškia, kad mėnesinė įmoka išlieka tokia pati, tačiau per laiką kinta pagrindinės skolos ir palūkanų proporcijos. Hipoteka taip pat vadinama turto įkeitimu.
Jei skolininkas nustoja mokėti įmokas, skolintojas gali inicijuoti turto išieškojimą. Pavyzdžiui, pirkdamas būstą, asmuo įkeičia savo namą skolintojui, kuris įgyja teisę į šį turtą. Tai apsaugo skolintojo interesus, jei pirkėjas nevykdo savo finansinių įsipareigojimų. Esant išieškojimui, skolintojas gali iškeldinti gyventojus, parduoti turtą ir gautas lėšas panaudoti paskolos skolai padengti.
Hipoteka Lietuvoje: istorinis kontekstas
Lietuvoje iki 1938 hipoteka galiojo Užnemunėje, Klaipėdos krašte, Palangos apylinkėse, priklausiusiose Kuršo gubernijai, ir dalyje Zarasų apskrities. 1938 Hipotekos įstatymas (priimtas 1936) įsigaliojo visoje Lietuvoje. Jame buvo numatytos 3 hipotekos rūšys: apsauginė, lakštinė, rentinė.
Sovietinės okupacijos metais hipoteka negaliojo, nes didžiausia nekilnojamojo turto dalis priklausė valstybei. Atkūrus nepriklausomybę, pagal 1992 Hipotekos įstatymą, galėjo būti įkeičiamas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas, bet realiai hipoteka negaliojo iki 1997, kol pradėjo veikti Lietuvos Respublikos hipotekos registras. 1997 buvo atskirtas kilnojamojo turto įkeitimas.
1997-2012 veikė hipotekos skyriai prie apylinkės teismų, jiems vadovavo hipotekos teisėjai, skiriami iš apylinkės teismų teisėjų. Nuo 2001 hipoteką reguliuoja Civilinis kodeksas, kuriame numatyta hipoteka.
Kodeksas nustato nekilnojamojo turto (daiktų ir kitų objektų - žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų), t. p. kilnojamojo turto ir turtinių teisių, jei šis turtas hipotekos sandoriu įkeičiamas kartu su nekilnojamaisiais daiktais, įkeitimą hipotekos būdu. Hipotekos objektas kreditoriui neperduodamas.
Galimas įkeistojo daikto paskesnis įkeitimas, jeigu hipotekos sandoris to nedraudžia. Įkeistojo daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daikto ar kitaip sumažinti jo vertės, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą jį naudojant ar vertės sumažėjimą naudojant teisėto reikalavimo atveju.
Jei šie reikalavimai pažeidžiami, hipotekos kreditorius turi teisę reikalauti įkeistojo daikto išieškojimą pradėti prieš terminą. Kai įkeičiamas pagrindinis daiktas, įkeičiami ir jo priklausiniai, pvz., gyvenamasis namas ir su juo susiję statiniai, degalinės pastatas ir jos kuro talpyklos.
Jeigu įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, jie t. p. Dažniausiai gali būti įkeičiamas tik apdraustas daiktas, išskyrus žemę. Nekilnojamojo daikto hipoteka apima ir šio daikto draudimo atlyginimą, tai yra draudimą gauna tas, kuriam įkeista.
Įkeičiant statinius kartu dažniausiai turi būti įkeistas ir žemės sklypas, ant kurio statiniai stovi, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė. Įkeičiant žemę kaip priklausiniai įkeičiami ir joje esantys statiniai, jei hipotekos sandoriu nenumatyta kitaip. Jei statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą.
Savininkas gali įkeisti visą daiktą ar dalį jam vienam priklausančio daikto. Norint įkeisti tokią dalį, ji turi būti tiksliai apibrėžta ir įregistruota viešajame registre kaip atskiras objektas, pvz., suformuotas žemės sklypas, atribota pastato dalis. Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visiems bendraturčiams sutikus. Įkeičiant bendrosios jungtinės nuosavybės (pvz., sutuoktinių) dalį, reikia kitų bendraturčių sutikimo.
Daikto įkeitimas netrukdo jo perleisti kito asmens nuosavybėn - parduoti, dovanoti, išmainyti ir kita. Nuosavybės teisei į įkeistą daiktą pereinant kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą.
Hipoteka išlieka padalijus įkeistą daiktą arba įkeistus nekilnojamuosius daiktus sujungus. Padalijus įkeistą nekilnojamą daiktą hipotekos reikalavimas lieka galioti visiems po padalijimo suformuotiems nekilnojamiesiems daiktams. Susitarimas dėl hipotekos reikalavimo padalijimo negalimas.
Įkeisti nekilnojamieji daiktai gali būti sujungiami turint rašytinį sutikimą tų kreditorių, kurių reikalavimų tenkinimo eilė po sujungimo pasikeis. Po sujungimo kiekvieno nekilnojamojo daikto hipoteka apima visą suformuotą nekilnojamąjį daiktą.
Hipotekos rūšys
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė.
- Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais.
- Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka). Ji gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė.
Sutartinės hipotekos rūšys:
- Įmonės hipoteka - įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas.
- Paprastoji hipoteka - vieno konkretaus nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Jungtinė hipoteka - kelių nuosavybės teise priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Svetimo daikto hipoteka - nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
- Maksimalioji hipoteka - nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos. Skolos dydžio fiksavimo data nustatoma šalių susitarimu. Vėliau prisiimtų skolinių įsipareigojimų maksimalioji hipoteka neapsaugo.
- Bendroji hipoteka - kelių atskiriems savininkams priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą. Šia hipoteka įkeistojo daikto savininkas, norėdamas šį daiktą įkeisti dar kartą, turi gauti rašytinį visų kitų bendrąja hipoteka įkeistųjų daiktų savininkų sutikimą. Bendrosios hipotekos sandoryje turi būti nurodyta įkeistųjų daiktų pardavimo varžytynėse eilė.
- Sąlyginė hipoteka - kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. Sąlyga gali būti nustatoma ir kreditoriui, ir skolininkui. Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas būsimas nekilnojamasis daiktas, kuris bus sukurtas ateityje arba kurio savininku įkaito davėjas taps ateityje.
Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos. Jis sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos įtraukiamas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė.
Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas. Kai daiktas įkeičiamas vienašaliu jo savininko pareiškimu, hipotekos sandorio šalis yra tik įkeičiamojo daikto savininkas.
Hipotekos sandoryje nurodoma sandorio sudarymo vieta, data ir laikas, skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas (kai jis ne skolininkas), jų gyvenamoji vieta ar buveinė, hipotekos objektas, hipoteka užtikrinta prievolė ir jos konkretus ar maksimalus dydis, prievolės įvykdymo terminas, hipotekos sandorio originalo egzempliorių skaičius ir subjektai, kuriems sandorio sudarymo metu perduodami originalo egzemplioriai.
Įmonės, sąlyginės ir maksimaliosios hipotekos sandoriuose privaloma nurodyti hipotekos rūšis.
Hipotekos sandorį patvirtinęs notaras pateikia Hipotekos registrui duomenis apie hipoteką jai įregistruoti. Sutartinė hipoteka šalims galioja nuo sandorio sudarymo momento, jei sandoryje nenustatyta kitaip.
Hipotekos pabaiga
Hipoteka baigiasi, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais, hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu, hipotekos kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos, žuvus hipotekos objektui.
Pasibaigusi hipoteka išregistruojama iš Hipotekos registro.
Kaina, vis dėlto, yra vienas iš tų aspektų, dėl kurio nerimauja dauguma asmenų. Svarbu paminėti, jog su hipoteka susijusius reikalus neretai tvarko notaras. Dažniausiai, jeigu įkeičiamo turto vertė yra iki 220 000 eurų, pastarasis gauna iki 0,25% nuo objekto vertės, tačiau ne daugiau nei 120 eurų. Be to, reikėtų nepamiršti pridėti 21% PVM.
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, imant didesnę paskolą, kreditoriams reikia kokio nors patvirtinimo, jog pinigus iš tiesų grąžinsite. Būtent čia pasitarnauja nekilnojamojo turto hipoteka. Nors dažniausiai ši naudojama kuriant teisinį santykį su banku, kartais pastaroji gali praversti ir fizinių asmenų susitarimuose. Be jokios abejonės, šis variantas pasitaiko kiek rečiau. Dauguma žmonių tarpusavyje stengiasi susitarti be jokių papildomų sąlygų. Kita vertus, neretai tai sukelia tik daugiau problemų, ypatingai tuomet, jeigu pasiskolinęs asmuo pinigų negrąžina. Žinoma, tokiu atveju taip pat egzistuoja įvairių išeičių. Viena iš jų - tai skolos pardavimas.
Visgi, sugrįžkime prie hipotekos naudojimo. Kartais toks įkeitimas vyksta ir privalomąja tvarka.
Maksimalioji hipoteka - dar viena svarbi sąvoka, kurią išsiaiškinti pravartu kiekvienam. Pastaroji ir vėl yra turto įkeitimas, kuriuo dažniausiai užtikrinami banko nuostoliai bei netesybos. Tai nutinka tuomet, kai asmuo nevykdo hipotekos įsipareigojimų. Tokiu atveju, bankas gali priskaičiuoti išlaidas, kurios buvo skirtos notarui bei priskirti tai prie savo nuostolių. Tad, įsiskolinęs asmuo turės sumokėti kiek daugiau.
Registruojant hipoteką, pirmiausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos draudimo sąlygos. Visą šią procedūrą atlieka notaras. Įkeistas daiktas turi būti tokios kokybės, kad pastarąjį būtų galima parduoti varžytinėse. Be jokios abejonės, tai nutinka tik tuo atveju, jeigu pinigų negrąžinate sutartu laiku.
Kita vertus, viskam pasibaigus, hipoteka turi būti išregistruota. Jei to nepadarysite, o pinigus jau atidavėte, vis tiek bus laikoma, kad turtas dar yra įkeistas.
Hipoteka dažniausiai išregistruojama tuomet, kai yra įvykdomas numatytas susitarimas. Kita vertus, kartais ši pasibaigia skolininko arba kreditoriaus reikalavimu. Pastarasis gali užbaigti susitarimą hipotekos atsisakydamas arba parduodamas įkeistą turtą varžytinėse.
Hipotekos privalumai ir trūkumai
Hipoteka pasižymi nemenka privalumų gausa. Kita vertus, pastaroji taip pat turi keletą trūkumų.
| Privalumai | Trūkumai |
|---|---|
|
|
Tačiau, kaip jau minėjome, pastarosios išvengti pavyksta tikrai ne visada. Visgi, jei paskolos našta tapo per didelė, skolos pardavimas gali būti sprendimas Jums.
Apibendrinant, hipoteka yra svarbi finansinė priemonė, leidžianti įsigyti nekilnojamąjį turtą, tačiau būtina atidžiai įvertinti visas sąlygas ir rizikas prieš priimant sprendimą.