Hipoteka ir kilnojamojo turto įkeitimas: esminiai skirtumai ir teisinis reglamentavimas Lietuvoje

Šiame straipsnyje išnagrinėsime hipotekos ir kilnojamojo turto įkeitimo esminius skirtumus bei teisinius aspektus Lietuvoje. Nagrinėsime, kaip šie du instrumentai veikia prievolių vykdymo užtikrinimą ir kokie yra kreditorių bei skolininkų interesai.

Prievolių Vykdymo Užtikrinimas: Hipoteka ir Įkeitimas

Šiuolaikinėje rinkos ekonomikoje, finansavimo politikai tampant vis įvairesnei, neišvengiamai susiduriama su efektyvių prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų paieška. Tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto įkeitimas tampa pranašesniu prievolių įvykdymo užtikrinimo būdu prieš kitus galimus prievolių įvykdymo būdus, tokius kaip garantija ar laidavimas.

Įkeitimo aktualumą bei pranašumą suponuoja įkeitimo savybė - sekimas paskui daiktą. Būtent tokia užtikrinanti įkeitimo funkcija turi nemažą įtaką ir ekonominiams santykiams, ypatingai smulkaus ir vidutinio verslo sektoriui.

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (LR CK) prievolę apibrėžia kaip teisinį santykį, kurio viena šalis (skolininkas) privalo atlikti kitos šalies (kreditoriaus) naudai tam tikrą veiksmą arba susilaikyti nuo tam tikro veiksmo, o kreditorius turi teisę reikalauti iš skolininko, kad šis įvykdytų savo pareigą (LR CK 6.1 str.).

Siekiant kontroliuoti galimas pareigos neįvykdymo pasekmes bei apsaugoti kreditoriaus interesus, civilinės teisės sistemoje įtvirtintas prievolių įvykdymo užtikrinimo institutas. Šio instituto esmė ta, jog skolininkui neįvykdžius arba netinkamai įvykdžius prievolę, kreditoriui atsiranda papildoma turtinio pobūdžio priemonė paveikti skolininką, kad jis tinkamai įvykdytų savo pareigą prievolėje.

Tokie papildomi prievolių įvykdymo būdai numatyti įstatyme. Vieni prievolių užtikrinimo būdai turi skatinamąjį pobūdį skolininkui įvykdyti prievolę, pavyzdžiui, netesybos, o kiti garantuoja kreditoriui, kad skolininko nemokumo atveju už jį prievolę įvykdys, pavyzdžiui, laiduotojas, įkaito davėjas ir t.t. Atsižvelgiant į prievolių įvykdymo būdus, gali būti skiriamas ir jų pobūdis: prievolinis ir daiktinis. Daiktinio pobūdžio prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai reglamentuojami LR CK 4 knygoje. Tai būtų hipoteka, įkeitimas, daikto sulaikymas ir kt.

Šiuolaikinėje rinkos ekonomikoje dažniausiai taikomi hipoteka ir įkeitimas kaip daiktinio pobūdžio prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai. Kadangi tokiu būdu užtikrintos prievolės garantuoja mažiausius galimus kreditoriaus nuostolius tuo atveju, jei prievolė, kuri užtikrinta hipoteka ar įkeitimu, įvykdoma netinkamai ar visai neįvykdoma.

Pritrūkus apyvartinių lėšų, žemdirbiai naudojasi kreditais, kad įsigytų technikos, trąšų, kito žemės ūkio veiklai būtino turto. Kredito grąžinimas įprastai būna užtikrintas kilnojamojo ar nekilnojamojo turto ar būsimo turto (užaugintos produkcijos) įkeitimu. Hipotekos ir įkeitimo atveju paskolos grąžinimas užtikrinamas paskolos davėjo naudai įkeičiant tam tikrą turtą. Turtą gali įkeisti paskolos gavėjas arba trečiasis asmuo (turto savininkas). Esminis hipotekos ir įkeitimo skirtumas yra tai, kad hipotekos atveju įkeičiamas nekilnojamasis turtas, o įkeitimo atveju - kilnojamasis turtas (turtinės teisės). Hipoteka visais atvejais turi būti notarinės formos. Įkeitimas taip pat, išskyrus atvejus, kai įkeičiamas kilnojamasis daiktas yra perduodamas paskolos davėjui (tokiu atveju pakanka rašytinės formos). Hipotekos ir įkeitimo atveju kreiptis į teismą siekiant išieškoti negrąžinamą paskolos sumą nereikia. Šiuo atveju turi būti kreipiamasi į notarą dėl vykdomojo įrašo atlikimo. Gavus vykdomąjį įrašą galima kreiptis į antstolį, kuris inicijuoja įkeisto turto pardavimą iš varžytinių. Hipotekos ir įkeitimo atveju ypač svarbu tinkamai įvertinti įkeičiamą turtą. Kreditoriui tai svarbu, kadangi nuo šio turto realios vertės priklauso, ar paskolos suma galės būti išieškota iš įkeisto turto vertės. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai įkeičiamo turto vertė yra kelis kartus didesnė už kredito sumą.

Pagal Civilinį kodeksą įkeisti galima bet kokį kilnojamąjį turtą, net būsimą. Todėl agroverslas naudojasi būsimo derliaus įkeitimo galimybe. Pagal tokią sutartį kreditorius suteikia kreditą ir susitaria arba įsigyti užaugintą žemės ūkio produkciją už iš anksto sutartą kainą, arba tiesiog apriboja teisę tokią produkciją parduoti ar kitaip perleisti tol, kol toks kreditas nėra grąžintas. Įkeičiant derlių gali būti įkeičiamas visas būsimas derlius arba dalis jo. Jei įkeičiamas visas derlius, norint parduoti bet kokią jo dalį, ūkiui pirmiausia reikia gauti kreditoriaus sutikimą.

Išieškojimo Procesas: Bendrosios Taisyklės ir Išimtys

Išieškojimo procesas, egzistuojant prievolės užtikrinimui, skiriasi nuo išieškojimo proceso bendra tvarka. LR CPK 745 str. 1 d. numatyta, jog išieškojimui iš hipoteka įkeisto turto ir įkeitimu įkeisto turto taikomos bendrosios išieškojimo taisyklės, su LR CK numatytomis išimtimis tiek, kiek tokio pobūdžio išieškojimo nereglamentuoja LR CK. Toks reglamentavimas suponuoja išieškojimo iš hipoteka ir įkeitimu užtikrinto turto tarpusavio ryšį su išieškojimu bendra tvarka. Tam, kad tinkamai atskleisti tarpusavio ryšį, panagrinėsime abiejų išieškojimo procesų esminius skirtumus ir panašumus.

Abiem atvejais, išieškojimas galimas tik skolininkui neįvykdžius prievolės arba netinkamai ją įvykdžius. Tačiau skirtingai reglamentuojama išieškojimo pradžia. Skirtingi veiksmai turi būti atlikti siekiant įgyti teisę pradėti išieškojimo procesą. Išieškojimo iš įkeisto turto atveju, kreditoriui numatyta pareiga įspėjimo dėl išieškojimo iš įkeisto turto pateikimas. O tuo tarpu, išieškant bendra tvarka, kreditorius pirmiausia turi gauti vykdomąjį dokumentą (LR CPK 587 str.) ir pateikti vykdomąjį dokumentą antstoliui vykdyti (LR CPK 650 str. 1 d.). Toks skirtingas reglamentavimas yra pagrįstas hipotekos ir įkeitimo paskirtimi, t.y. ne tik reikalavimo, bet ir pigesnio bei operatyvesnio išieškojimo proceso užtikrinimu.

Kitas esminis skirtumas tarp nagrinėjamų išieškojimo rūšių yra reikalavimai dėl išieškojimo eilės. Išieškant bendra tvarka, kreditoriaus pasirinkimas turi atitikti LR CPK 664 ir 665 str. įtvirtintą išieškojimo iš skolininko turto eilę. Galioja bendra taisyklė, jog iš paskesnės eilės turto galima išieškoti tik tuo atveju, jei nėra žinomo pirmesnės eilės turto. Tuo tarpu, išieškant iš įkeisto turto netaikomi išieškojimo iš skolininko turto eilės apribojimai (LR CPK 662 str. 5 d.). Tokiu būdu hipotekos ir/ar įkeitimo kreditoriui suteikiama privilegijuota padėtis. Kadangi įkeičiamo turto paskirtis yra užtikrinti kreditoriaus reikalavimų įvykdymą, jis pats gali objektyviai įvertinti galimybę tokiu turtu užtikrinti jo reikalavimą.

Pažymėtina, jog išieškojimo iš skolininko turto eilės įtvirtinimas skirtas apsaugoti skolininko turtinius interesus. Tačiau tokios eilės netaikymas išieškant iš hipoteka ar įkeitimu užtikrinto turto, nereiškia, jog skolininko interesai yra ignoruojami. Skolininko interesai apsaugomi suteikiant įkaito davėjui teisę nurodyti įkeistų daiktų pardavimo eilę, jei išieškoma parduodant iš varžytynių jungtine hipoteka įkeistus daiktus (LR CK 4. 194 str. 1 d.). Įkeitimo atveju, skolininko ar įkaito davėjo interesai apsaugomi LR CK įtvirtinta įkeistų daiktų realizavimo tvarka (LR CK 4. 219 str. 5 d.), t.y. šalims suteikiama teisę susitarti dėl įkeisto turto realizavimo būdo. O būtent susitarimo pagrindu, galimas visų šalių interesų pusiausvyros įgyvendinimas.

Esminis nagrinėjamų procesų panašumas yra tas, jog įkeisto turto realizavimui, atsižvelgiant į jo pobūdį, taikomos tos pačios taisyklės, kaip ir išieškant iš turto bendra tvarka. Tačiau pažymėtina, jog praktikoje iškyla daug klausimų dėl įkeisto turto realizavimo proceso, ypač kai įkeistas turtas yra įmonė.

Štai keletas pagrindinių skirtumų:

• Savybė: Hipoteka
• Turtas: Nekilnojamasis turtas (namai, žemė)
• Paskirtis: Ilgalaikės paskolos (pvz., būsto paskola)

• Savybė: Įkeitimas
• Turtas: Kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas (automobiliai, papuošalai, verslo turtas)
• Paskirtis: Įvairūs skoliniai įsipareigojimai

Esminiai skirtumai tarp turto arešto ir hipotekos

Pagrindiniai skirtumai tarp turto arešto ir hipotekos yra šie:

• Tikslas: Turto areštas skirtas užtikrinti būsimą teismo sprendimo įvykdymą, o hipoteka - esamos prievolės įvykdymą.
• Inicijavimas: Turto areštą inicijuoja antstolis, o hipoteką - kreditorius ir skolininkas sudarydami sutartį.
• Prioritetas: Hipoteka paprastai turi prioritetą prieš turto areštą, nebent turto areštas buvo įregistruotas anksčiau.

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius skirtumus tarp turto arešto ir hipotekos:

Išieškojimas iš Įkeisto Nekilnojamojo Turto

Nagrinėjimas apima išieškojimą iš hipoteka užtikrintų statinių ir kitų nekilnojamųjų daiktų bei hipoteka užtikrinto žemės sklypo. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, jog šiame darbe nekilnojamojo turto sąvoka vartojama siaurinamai, t.y. neapima laivų ir orlaivių, kuriems privaloma teisinė registracija ir kurie tokiu būdu pripažįstami nekilnojamuoju turtu.

Išieškojimas iš Įkeisto Kilnojamojo Turto

Šis skyrius suskirstytas į du poskyrius atsižvelgiant į kilnojamojo turto pobūdį, t.y. kilnojamieji daiktai bei turtinės teisės. Išieškojimas iš įkeisto kilnojamojo turto apima ne tik materialius daiktus, bet ir turtines teises, pavyzdžiui, pinigus banko sąskaitoje. Atskiras poskyris skiriamas išieškojimui iš įkeistų turtinių teisių. Šis atskyrimas yra nulemtas turtinių teisių, kaip įkeitimo objekto, specifiškumo, kadangi išieškojimas iš įkeistų turtinių teisių pasižymi tam tikrais požymiais, kurie būdingi tik išieškojimui iš turtinių teisių.

Išieškojimas iš Įkeistos Įmonės

LR CK 1.110 str. 1 d. įmonė pripažįstama nekilnojamuoju turtu. Tačiau, kadangi įmonę sudaro turtinio ir neturtinio pobūdžio elementai, reikalaujantys skirtingo perleidimo režimo, įmonė negali būti hipotekos objektu. Todėl įmonės įkeitimo bei išieškojimo proceso iš tokios įmonės reglamentavimas tikslintinas.

Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau. Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį. Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą. Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui. Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.

Prieš priimant sprendimą dėl hipotekos ar įkeitimo, rekomenduojama pasikonsultuoti su finansų specialistais ir teisininkais.

tags: #hipotekos #ir #kilnojamojo #turto #ikeitimas #panasumai