Masinis žemės vertinimas Lietuvoje: esmė, metodai ir svarbūs aspektai

Nuo pat sėslaus gyvenimo būdo pradžios žemė yra pats svarbiausias nekilnojamasis turtas. Žemės gelmės turtingos ištekliais, o jos paviršius - absoliučios daugumos statinių pagrindas.

Teisingas namų, butų, žemės sklypų, sandėlių, angarų, ūkinių pastatų, komercinių patalpų ir pan. vertės nustatymas specifinės kompetencijos neturintiems asmenims ar jų grupėms gali būti be galo sudėtingas. Vienas iš populiariausių vertinimo procedūrų yra nekilnojamojo turto vertinimas. Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje.

Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę. Į nekilnojamojo turto kategoriją patenka ne tik namai ar butai, bet ir kitas įvairus turtas, registruotas nekilnojamojo turto registre:

• Žemės sklypai;
• Sandėliai, angarai bei ūkiniai pastatai;
• Komercinės, poilsio patalpos, dirbtuvės bei įvairūs inžineriniai statiniai;
• Laivai, lėktuvai.

Šiomis dienomis taip pat aktualus visuomenės poreikiams planuojamo paimti žemės sklypo ir kito turto vertinimas.

Žemės vertės nustatymo svarba

Žemės vertinimas yra svarbi procedūra, reikalinga įvairiose situacijose. Tai gali būti aktualu žemės sklypų pirkėjams ar pardavėjams, taip pat gali būti reikalinga teismų ar antstolių sprendimu.

Žemės vertės (kainos) nustatymas yra kruopšti ir nuodugni procedūra, kuri reikalauja ne tik rinkos išmanymo, bet ir specifinių žinių apie žemės derlingumą, jos vystymą, padalijimą, sklypo užstatymo procesus, detalių planų skaitymą.

Dažnai manoma, kad žemės vertinimas padės surasti žemės sklypo kainą. Tačiau iš tiesų, vertinimo procedūra nustato žemės sklypo vertę, o kainos nustatymas - individualus pardavėjo sprendimas. Ją nustato pats pardavėjas, tačiau per didelė kaina nepritrauks pirkėjų, o dėl per mažos - bus patiriami nuostoliai.

Todėl reikėtų kreiptis į nekilnojamojo turto vertintojus, kurie siūlo atlikti žemės sklypo vertinimo paslaugas. Tai bus naudinga ne tik tuomet, kai vyksta pirkimas/pardavimas, įkeitimas, paveldėjimas ar mokestinės vertės tikslinimas, tačiau ir daugeliu kitų atvejų.

Pagrindiniai žemės sklypo vertinimo metodai

Užsienio šalyse, o tuo pačiu ir Lietuvoje plačiai priimta taikyti du pagrindinius nekilnojamojo turto vertinimo metodus: masinį ir individualųjį.

Masinis nekilnojamojo turto vertinimas išsiskiria Nekilnojamojo turto registro ir rinkos surinktų duomenų analize, leidžiančia identifikuoti panašias nekilnojamojo turto objektų grupes. Tai padarius, specialistai gali nustatyti realią konkretaus pastato ar žemės sklypo rinką ir, palyginus su panašaus pobūdžio atvejais, įvertinti to turto padėti joje. Tokio tipo turto vertinimo kaina yra mažesnė, nes procesas nereikalauja itin išsamios konkretaus objekto analizės - jis būna vertinamas daugiau per rinkos prizmę, atsižvelgiant į jau esamus pavyzdžius.

Individualus verslo ar turto vertinimas - toks principas, kuomet yra vertinamos visos su turtu susijusios savybės, atliekama nuodugni analizė. Tokio tipo vertinimas trunka gerokai ilgiau, tad jo kainos yra didesnės. Individualus turto vertinimas reikalauja išskirtinio specialistų dėmesio.

Vidutiniškai turto vertinimo procedūros atliekamos per ~4 darbo dienas. Vis dėlto, terminas gali kisti dėl vertinamo turto sudėtingumo, apimties, pobūdžio bei vertinimo tikslo.

Turto vertinimo darbų įkainiai gali drąstiškai varijuoti. Vienų vertintojų paslaugų kainos aukštesnės, kitų - žemesnės. Visgi, reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad brangesnės paslaugos dažnu atveju yra profesionalesnės. Visumoje, nekilnojamo turto vertinimo kaina svyruoja nuo ~200 iki ~600 eurų (ir daugiau) už projektą, priklausomai nuo jo dydžio bei pobūdžio.

Pvz.: jeigu Jūs norite įvertinti miškų ūkio paskirties žemės sklypą, kainos pradinis taškas bus 400 eurų. Jeigu norėsite įvertinti gyvenamosios paskirties žemės sklypą, kaina prasidės nuo 130 eurų. Tas pats ir su pastatais: gyvenamojo namo su sklypu įvertinimo kaina prasideda nuo 200 eurų, gamybinių pastatų kompleksų - nuo 600 eurų.

Galbūt tokios sumos gali pasirodyti nemenkos, tačiau, atsižvelgus į visą darbą ir jo sudėtingumą, kurį turi atlikti nekilnojamojo turto vertintojai, tampa aišku, jog kainos yra logiškai pamatuotos. Tokio tipo paslaugų nemokamai tikrai negausite, o ir ieškoti nėra jokio pagrindo. Turite nekilnojamojo turto ir norite sužinoti jo vertę? - kreipkitės į profesionalius, patikimus turto vertintojus.

Žemės vertinimo proceso eiga

Tam, kad būtų kokybiškai ir tiksliai atlikta žemės sklypo vertinimo paslauga (apskaičiavimas), jūs turėsite pateikti vertintojui reikiamus dokumentus ir informaciją apie vertinamą žemės sklypą. Vertiname ir pagal unikalų numerį.

Reikalingi dokumentai:

• Nuosavybės pažymėjimą (išrašą iš VĮ Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko);
• Žemės sklypo planą;
• Kitus individualiai pagal aplinkybes turto vertintojo prašomus dokumentus.

Susipažinęs su dokumentais, turto vertintojas vyksta į turto apžiūrą (kad ir kuriame Lietuvos kampelyje jis bebūtų), ir tuomet per sutartą laiko tarpą jums bus paruošta vertinimo ataskaita, kuria vadovaudamiesi pardavėjai galės lengviau ir greičiau nustatyti objektyvią pardavimo kainą. Tuo tarpu pirkėjai galės eiti į kreditus teikiančią įstaigą ir gauti atitinkamą finansavimą.

Žemės sklypo vertinimo ataskaita bus naudinga ne tik pardavėjams ar pirkėjams, norintiems pasiekti geriausią sandorį, bet ir žemės savininkams, kurie nori žinoti savo turto rinkos vertę bei sekti jos pokyčius.

Žemės konsolidacijos projektas ir vertinimas

Pagal įstatymą, žemė, kurioje rengiamas žemės konsolidacijos projektas, turi būti įvertinama iki pasiūlymo dėl projekto sprendinių parengimo. Vertinama žemė suskaidoma į atskirus vienodo naudojimo būdo ir vienodų savybių žemės plotus, kurie pažymimi žemės vertinimo plane.

Žemės vertinimo plano pagrindu apskaičiuojama kiekvieno esamo ar suprojektuoto žemės sklypo vertė.

Žemės vertė nustatoma taikant visų žemės konsolidacijos projekte dalyvaujančių žemės savininkų sutarimu pasirinktą vieną iš Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytų turto vertinimo būdų, jeigu konsoliduojami tik privačios žemės sklypai.

Kai pagal žemės konsolidacijos projektą konsoliduojami valstybinės ir savivaldybės žemės sklypai, visi esami ir žemės konsolidacijos projekte suprojektuoti žemės sklypai įvertinami taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytus individualų turto vertinimo būdą ir turto vertinimo metodus. Visais atvejais žemės sklypai turi būti vertinami tuo pačiu metodu.

Žemės vertinimo planui turi pritarti visi vertinamoje teritorijoje esančių ir numatomų konsoliduoti žemės sklypų savininkai, savivaldybės tarybos įgaliotas asmuo, kai konsoliduojami savivaldybės žemės sklypai, ir valstybinės žemės patikėtinių įgalioti asmenys, kai konsoliduojami valstybinės žemės sklypai.

Kai konsoliduojami valstybinės žemės sklypai, žemės vertinimo planui visais atvejais turi pritarti Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamos pareigas einantis valstybės tarnautojas.

Kiti svarbūs aspektai

Žemės sklypo matavimas

Žemės sklypo matavimas - svarbus procesas, leidžiantis nustatyti tikslias sklypo ribas ir plotą. Tai gali būti reikalinga įvairiais atvejais, pavyzdžiui, norint parduoti, pirkti, padalinti ar apjungti sklypus, taip pat statybos ar rekonstrukcijos darbams.

Prieš pradedant matavimus, svarbu suprasti, kad savarankiški matavimai nebus oficialūs ir negalės būti naudojami teisiniams dokumentams. Tačiau jie gali būti naudingi, norint apytiksliai įvertinti sklypo dydį ir formą.

Žemės sklypo matavimo metodai:

• Matavimas ruletės pagalba: Tai paprasčiausias būdas, tačiau reikalaujantis daugiausiai fizinio darbo. Reikia išmatuoti kiekvieną sklypo kraštinę ir kampus.
• Žingsniavimas: Šis metodas yra apytikslis, bet gali būti naudingas, norint greitai įvertinti sklypo dydį. Reikia suskaičiuoti žingsnius išilgai kiekvienos kraštinės ir padauginti iš vidutinio žingsnio ilgio.
• GPS įrenginiai: GPS imtuvai gali būti naudojami sklypo koordinačių nustatymui. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį į įrenginio tikslumą.
• Išmanieji telefonai su GPS: Daugelis išmaniųjų telefonų turi GPS funkciją ir gali būti naudojami apytiksliai sklypo ploto matavimui. Yra specialių programėlių, skirtų šiam tikslui.
• Žemėlapių ir ortofotografinių nuotraukų naudojimas: Šiuo atveju galima naudotis internetiniais žemėlapiais ir ortofotografinėmis nuotraukomis, norint apytiksliai nustatyti sklypo ribas ir plotą.

Žemės paveldėjimo klausimai

Mirus artimajam, dažnai iškyla klausimų dėl žemės paveldėjimo.

Klausimas: 2000 m. mirus tėvui visas turtas pagal testamentą atiteko vienam iš dviejų jo vaikų. Paveldėtojas tais pačiais metais priėmė palikimą ir pas notarą sutvarkė visus dokumentus. Neseniai jis sužinojo, kad 2009-aisiais, praėjus 9 metams po mirties, tėvui buvo atkurta nuosavybės teisė į 0,6 ha žemės sklypą. Tėvo turto paveldėtojas šiuo metu gyvena užsienyje, todėl notariškai šio sklypo nėra persirašęs. Jis neketina grįžti į Lietuvą ir dėl daugybės priežasčių atsisako perimti minėtą žemę. Paveldėtojas sutinka, kad šį žemės sklypą perimtų Lietuvoje gyvenantis brolis. Ar gali brolis, gavęs paveldėtojo sutikimą, perimti šį žemės sklypą? Ar nėra senaties termino turtui priimti? Nuo kada bus skaičiuojamas žemės mokestis? Ar bus skaičiuojami delspinigiai?

Atsakymas: Galimybė išspręsti žemės paveldėjimo klausimą yra, tačiau teks kreiptis į teismą dėl termino palikimui priimti atnaujinimo. Kreipiantis į teismą reikės nurodyti priežastį, dėl kurios buvo praleistas palikimui priimti nustatytas terminas. Į šią bylą kaip suinteresuotą asmenį turėsite įtraukti ir testamentinį įpėdinį. Jis turės paaiškinti aplinkybes ir išreikšti savo norą ar nenorą paveldėti vėliau atsiradusį žemės sklypą. Žemės mokestį teks sumokėti apskaičiuotą nuo tos dienos, kai žemės sklypas buvo atkurtas jūsų tėvo vardu.

Registrų centro konsultacijos

Registrų centras yra svarbi institucija, suteikianti informaciją apie žemės sklypus ir jų savininkus.

Klausimas: Neseniai mirė vyras. Turėjau kreiptis dėl šildymo ir karšto vandens išlaidų kompensacijos, tada ir sužinojau, kad nuomoju savo žemės ūkio paskirties žemę ir gaunu pajamų. Daugiau jokios informacijos man nesuteikė. Kur galėčiau sužinoti, kas mano vardu sudarė sutartį?

Atsakymas: Vienintelis tikras šaltinis, iš kurio gausite šią informaciją, yra Registrų centras. Taigi kreipkitės į Registrų centrą ir paprašykite, kad jums būtų išduota nuomos sutarties kopija. Gavusi sutarties kopiją, sužinosite, kas su kuo ir kokiomis sąlygomis sudarė žemės nuomos sutartį.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas

Parduodant žemės ūkio paskirties žemę, svarbu atkreipti dėmesį į keletą aspektų.

Klausimas: Ketinu parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kadangi neatlikti geodeziniai matavimai, jais pasirūpinti siūlo patys pirkėjai. Tačiau jie nori tą žemę jau dabar pradėti dirbti. Taip pat pirkėjas ją turbūt deklaruotų. Kaip pasielgti, kad būtų atlikti abipusiškai teisingi veiksmai? Gal būtina sudaryti kokią nors sutartį notariškai? O gal galiotų ir tarpusavyje pasirašyta sutartis?

Atsakymas: Jūsų tarpusavio santykiams išspręsti tinka ir preliminarioji žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis. Jos tvirtinti notariškai nebūtina. Šioje sutartyje turėtumėte aptarti visas žemės pirkimo-pardavimo sąlygas, taip pat kiekvienos iš sutarties šalių teises ir pareigas, prisiimamus įsipareigojimus, jų vykdymo terminus ir nuobaudas už sutarties pažeidimą. Jeigu ketinate būsimajam pirkėjui leisti naudotis žemės sklypu iki jo pardavimo, šį klausimą taip pat turite aptarti sutartyje. Joje derėtų nurodyti, ar iki nuosavybės perleidimo būsimasis pirkėjas šiuo sklypu naudosis atlygintinai ar ne, laikotarpį ar sąlygą, iki kurios atsiradimo jis šiuo žemės sklypu turi teisę naudotis, ir, žinoma, sutarties nutraukimo sąlygas.

Veiksmas Būtina atlikti

Dažniausiai užduodami klausimai

Žemės vertinimas reiškia rinkos vertės nustatymo procesą, kurio metu analizuojamos žemės sklypo ypatybės, pvz., vieta, dydis, reljefas, zonavimas, privažiavimas, esamų komunikacijų, gretmybių, užstatymo ar vystymo galimybės.

Žemės vertinimo tikslas visuomet yra labai individualus.

Masinis žemės vertinimas: teisinis reglamentavimas

Masinis žemės vertinimas - žemės vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, nustatomos žemės verčių zonų, apimančių teritorijas su panašiomis žemės savybėmis, ribos. Atlikus masinį žemės vertinimą, parengiama bendra apibrėžtoje teritorijoje esančios žemės sklypų vertinimo ataskaita, o kiekvieno turto vieneto ataskaita nerengiama.

Žemės vertinimas atliekamas naudojant masinio žemės vertinimo būdu parengtus žemės verčių žemėlapius ir vertinimo modelius.

Masinis žemės vertinimas mokestinėms vertėms apskaičiuoti Vyriausybės nustatyta tvarka atliekamas ne rečiau kaip kas 5 metus.

Žemės mokestis

Mokestį moka žemės savininkas fizinis ir juridinis asmuo.

Mokesčio tarifas - nuo 0,01 procento iki 4 procentų žemės mokestinės vertės, jeigu šiame straipsnyje nenustatyta kitaip.

Savivaldybės taryba iki einamojo mokestinio laikotarpio birželio 1 dienos nustato konkretų mokesčio tarifą, kuris galios atitinkamos savivaldybės teritorijoje kitą mokestinį laikotarpį, šio straipsnio 1 dalyje nustatytose ribose, jeigu šiame straipsnyje nenumatyta kitaip. Jeigu, vadovaujantis šio įstatymo 10 straipsnio 4 dalimi, nuo kito mokestinio laikotarpio žemės mokestinė vertė nustatoma atsižvelgiant į naujai atlikto masinio žemės vertinimo rezultatus, kitą mokestinį laikotarpį galiosiantį mokesčio tarifą savivaldybės taryba gali nustatyti iki einamojo mokestinio laikotarpio gruodžio 1 dienos.

Fiziniams asmenims, kurių šeimose mokestinio laikotarpio pradžioje nėra darbingų asmenų ir kuriems nustatytas 0-40 procentų darbingumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, priklausančio žemės sklypo plotas, neviršijantis savivaldybių tarybų iki einamojo mokestinio laikotarpio rugsėjo 1 dienos nustatyto neapmokestinamojo žemės sklypo dydžio.

Fiziniam asmeniui nuosavybės teise priklausantys keli žemės sklypai, esantys tos pačios savivaldybės teritorijos vietovėse (vietovėje), kurioms (kuriai) nustatytas vienodas neapmokestinamasis žemės sklypo dydis, šiuo atveju laikomi vienu žemės sklypu. Jei fizinis asmuo turi teisę į žemės mokesčio lengvatą ir turi ne vieną žemės sklypą, taikoma didžiausia lengvata vienam žemės sklypui.

Ūkininko ūkiui steigti įgyta žemė - 3 (tris) mokesčio mokestinius laikotarpius nuo nuosavybės teisės įgijimo.

Šio straipsnio 1 ir 2 dalyse numatytos mokesčio lengvatos taikomos už visą mokesčio mokestinį laikotarpį.

Mokestis apskaičiuojamas žemės mokestinei vertei taikant šio įstatymo 6 straipsnyje nustatytą mokesčio tarifą.

Mokestį moka asmuo, buvęs žemės savininku mokestinio laikotarpio birželio 30 d.

Mokestis sumokamas iki einamojo mokestinio laikotarpio lapkričio 15 dienos.

Skundo pateikimas dėl žemės vertės

Mokesčio mokėtojas skundą dėl turto vertintojo nustatytos žemės vidutinės rinkos vertės, naudojamos mokestinėms vertėms apskaičiuoti, gali pateikti turto vertintojui per tris mėnesius nuo žemės mokestinės vertės nustatymo. Turto vertintojas išnagrinėja skundą ir priima sprendimą per du mėnesius nuo skundo gavimo dienos. Turto vertintojo sprendimas gali būti skundžiamas Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo nustatyta tvarka.

Mokesčio mokėtojai vieną kartą per mokestinį laikotarpį, per tris mėnesius nuo mokestinio laikotarpio pradžios, turto vertintojui gali pateikti prašymą žemės mokestine verte laikyti žemės vertę, nustatytą atlikus žemės individualų vertinimą. Šiuos prašymus turto vertintojas išnagrinėja ir sprendimą priima per tris mėnesius (tuo mokestiniu laikotarpiu, kai įsigalioja nauji Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtinti masinio žemės vertinimo dokumentai - per keturis mėnesius) nuo prašymo gavimo dienos. Turto vertintojo sprendimas gali būti skundžiamas Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo nustatyta tvarka.

Mokesčio mokėtojo skundo pateikimas turto vertintojui mokesčio ir su juo susijusių sumų išieškojimą sustabdo iki turto vertintojo sprendimo priėmimo arba teismo sprendimo (nutarties) įsiteisėjimo dienos, jeigu mokesčio mokėtojas turto vertintojo sprendimą apskundė Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo nustatyta tvarka, tačiau tai nėra kliūtis taikyti mokestinės prievolės užtikrinimo priemones, nurodytas Lietuvos Respublikos mokesčių administravimo įstatyme, arba pagrindas jas naikinti.

2019 m. neseniai prasidėjo viešas visos šalies nekilnojamojo turto masinio vertinimo dokumentų svarstymas, kurio metu gyventojai ir savivaldybės gali teikti savo pastabas ir pasiūlymus. Kiekvienais metais atliekamo masinio vertinimo metu yra nustatomos žemės sklypų ir statinių vidutinės rinkos vertės, kurios vėliau gali būti naudojamos mokestinėms vertėms apskaičiuoti ar valstybės valdomo turto pardavimo arba nuomos kainoms nustatyti. Be to, šios vertės aktualios ir gyventojams, kai yra apskaičiuojami mokėtini mokesčiai turto dovanojimo ar paveldėjimo atvejais. Šių verčių pagrindu taip pat yra nustatomi regionai, kuriuose teikiama finansinė paskata jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą. Notarams tvirtinant turto perleidimo sandorius, jų paslaugų įkainiai taip pat apskaičiuojami remiantis vidutinėmis rinkos vertėmis.

Galutinės perskaičiuotos vidutinės rinkos vertės turi būti patvirtintos ir įsigalioti ne vėliau kaip 2020 m. sausio 1 dieną.

Kaip atliekamas masinis vertinimas?

Nekilnojamojo turto masinis vertinimas yra toks vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, pasinaudojant Registrų centro duomenų bazėse sukauptais duomenimis, įvertinama panašių NT objektų grupė ir nustatoma vidutinė rinkos vertė, pagrįsta realiai įvykusių NT sandorių duomenimis. Atlikus masinį vertinimą parengiama bendra konkrečioje teritorijoje esančių NT objektų vertinimo ataskaita. Atskirai kiekvieno NT objekto ataskaita nėra rengiama.

Nustatant vidutines rinkos vertes įtakos turi statinio ir žemės buvimo vieta, naudojimo paskirtis, fizinės savybės ir kiti veiksniai. Tačiau neatsižvelgiama į NT vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl laikino aplinkos pagerinimo ar pabloginimo, NT valdymo formos, naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų, suplanavimo, stiliaus, dizaino, vidaus apdailos ir kitų individualių savybių.

Kur galima sužinoti aktualią NT objekto vidutinę rinkos/mokestinę vertę?

Aktualią masinio vertinimo būdu įvertinto NT objekto vidutinę rinkos vertę galima nemokamai sužinoti Registrų centro puslapyje arba interaktyviame REGIA žemėlapyje.

Vidutinės rinkos vertės ne rečiau kaip kas penkerius metus prilyginamos mokestinėms vertėms. Aktualias mokestines vertes taip pat nemokamai galima rasti Registrų centro puslapyje arba REGIA žemėlapyje.

Paieškai atlikti reikalingas NT objekto unikalus numeris.

Kodėl per metus pakilo statinio ar žemės sklypo vidutinė rinkos vertė?

NT objektų vidutinės rinkos vertės pokyčius lemia bendri visos šalies NT rinkos svyravimai. Pastaraisiais metais stebimas padidėjęs NT rinkos aktyvumas ir vidutinių sandorių kainų augimas įvairiuose NT rinkos segmentuose.

NT sandorių duomenų bazėje fiksuojant perleistų NT objektų kainų kilimą, jis turi įtakos ir vidutinės rinkos vertės padidėjimui.

Ar įmanoma keisti nustatytą vidutinę rinkos vertę?

Teisės aktai nenumato galimybės tikslinti ar keisti nustatytos vidutinės rinkos vertės.

tags: #i #ka #atsizvelgia #masinis #zemes #vertinimas