Prieš pradedant namo statybas, Jūsų laukia tokie žingsniai:
- Pirmiausia reikėtų pradėti nuo savo namo vizijos susikūrimo - patiems išsiaiškinti, kokio namo jūs norite.
- Kreipiatės į savo miesto/rajono savivaldybę dėl specialiųjų architektūrinių reikalavimų bei sąlygų projektavimui išdavimo.
- Projektuotojas-architektas jums gali padėti suformuoti prašymą savivaldybei, pakonsultuoti dėl pačio namo pasirinkimo ir pan.
- Geologiniai ir geotechniniai grunto tyrimai.
- Pasirašote su projektuotoju sutartį ir jis jums suprojektuoja namą bei pritaiko jį jūsų sklype.
Namų valdos sklype galima statyti gyvenamąjį namą ir ūkinius pastatus. Jei jūsų sklypas rajono vietovėje, galima ūkinius pastatus iki 80 m2 statyti be leidimo statybai, bet gyvenamajam namui reikės parengti techninį darbo projektą ir gauti leidimą statybai. Taip pat reikia įvertinti galimybę prisijungti prie centralizuotų vandentiekio ir kanalizacijos tinklų, elektros. Jei elektros apskaitos dėžės nėra, reikia kreiptis į ESO su prašymu elektros apskaitai projektuoti ir įrengti. Jei sklypas yra kvartale, ir sklypai padalinti detaliuoju planu, reikia įvertinti ar įvykdyti detaliojo plano reikalavimai.
Dažnas architektas turi savo idėjas ir sprendimus joms įgyvendinti. Namas iki rakto - tai namai, kuriuos renkasi žmonės norintys turėti kuo mažiau rūpesčių statybu metu. Kartotiniai namai statomi pagal iš anksto architekto parengtą būsto projektą.
Statybos etapai apgalvojami, kai jau yra paruoštas namo projektas, ar net ir statybos leidimas. Po to sudaroma rangos sutartis ir prasideda statybų darbai.
Techninis projektas - tai projekto pirmasis ir pagrindinis etapas (visais atvejais privalomas), kurio sprendiniai detalizuojami darbo projekte. Darbo projektas - antrasis projektavimo etapas, Techninio projekto tąsa, kuriame detalizuojami techninio projekto sprendiniai ir pagal kurį atliekami statybos darbai. Konstrukcinės dalies darbo projektas reikalingas atliekant pastato tinkamumo naudojimui pripažinimo procedūrą.
Viskas nuo to ir priklauso, jei statot gyvenamą namą, tai TAIP JUM REIKIA visų leidimų ir prižiurėtojų. O sklype, kurio paskirtis GYVENAMOJI, gali būti tik gyvenamasis namas, nesvarbu iki 80 kv. m.
Mes statom sodo sklype, mieste gyvenamąjį namą iki 80kv. Tiek projekte, tiek rašytiniam pritarime įrašytas vieno buto gyvenamasis namas, o ne sodo namas.
Žingsnis po žingsnio – kaip pastatyti namą
Ir jokio skirtumo: ar sodnamis, ar gyvenamas namas mieste, reglamente taip ir parasyta, kad II grupes Nesudetingiems statiniams priklauso gyvenamas namas iki 80kv, sodo namas iki 80kv, ukinis/pagalbinis pastatas iki 80kv.
Nekilnojamojo turto specialistai teigia, kad namo statyba turi sukurti 10-20 proc. pridėtinę vertę. Tai reiškia, kad jeigu jums tektų parduoti pasistatytą savo svajonių namą, jo rinkos vertė turėtų būti bent 10 proc. didesnė nei jūs investavote. Suprantama, jeigu ekonomika vystosi tolygiai, nes per krizę ši tendencija išsikraipė.
Kaip teigia individualios įmonės „Statybų studijos“ vadovas Linas Mikaila, namo pridėtinę vertę galima gauti tik ką pastačius namą arba vėliau, kai pastato vertė didėja laikui bėgant. Pirmuoju atveju labai svarbu, kad namo architektura, apdailos medžiagų klasė atitiktų rajono, kur yra sklypas, klasę.
Jeigu sklypo kaina gerokai mažesnė nei rinkos vidurkis, verta paieškoti priežasčių, nes vėliau paaiškėjusios aplinkybės gali gerokai sujaukti planus ir pareikalauti didelių lėšų sąlygiškai pigaus sklypo problemų sprendimui. Labai svarbu pasirinkti optimalų architektūrinį projektą, kuris atitiktų sklypo vietą.
Namo dydis ir projektas priklauso nuo individualių poreikių - šeimos narių skaičiaus ir amžiaus, gyvenimo būdo. Projektų yra daug ir rinktis tikrai yra iš ko. Verta parašyti savo gyvenimo name scenarijų ir aptarti jį su šeimos nariais. Taip pat reikėtų prisiminti, kad vidaus erdvių poreikis kinta bėgant metams, todėl reikėtų pagalvoti apie gyvenimo scenarijų ir po kelių dešimčių metų, apie galimybę keisti erdvių paskirtį.
Šios įmonės atlikta 300 žmonių planuojančių statytis (pirkti) namą apklausa parodė, kad 80 proc. Kokios patalpos nuosavame name būtinos ir kokių galima atsisakyti? Žinoma, būtina svetainė, virtuvė ir miegamieji.
Architektai vienu balsu tvirtina, kad mūsų klimate yra būtinas prieangis arba tambūras. Jeigu lauko durys atsiveria iš gyvenamosios patalpos tiesiai į lauką, prarandama daug šilumos. Jeigu nemėgstate žiemą gramdyti ledo nuo apšalusių automobilio stiklų, bet mėgstate automobilį paremontuoti pats, garažas ar bent pastogė automobiliui būtina.
Garažo statybos kaštai praktiškai nesiskiria nuo gyvenamojo ploto statybos sanaudų. „Statybų studijų“ vadovas L. Mikaila teigia, kad jeigu besistatantis žmogus klaidingai įvertina savo finansines galimybes ir susiprojektuoja per didelį namą, geriau vėlesniam laikui atidėti garažo statybą, o sutaupytus pinigus skirti gyvenamajam namui. Tačiau tokiu atveju būtina architektūrinio projekto sąlyga, kad garažas neturėtų bendrų su namu sienų. Garažas po namu - dar brangesnis malonumas.
Architektai sako, kad tai skonio reikalas, tačiau jeigu dažnai gaminate valgį, vertėtų įsirengti atskirą virtuvę. Neverta atsisakyti ar mažinti ūkinių patalpų ploto - drabužinių, skalbyklos, katilinės, sandėliuko. Dviejų aukštų name nebūtinas balkonas.
Individualius namus pagal architektūrinę išraišką sąlyginai būtų galima suskirstyti į ekonominės, vidutinės, aukštos klasės ir prabangius. Apie 70 proc.
Bendrovės „Statybos inovacija“ direktorius Dainius Noreika sako iš patirties pastebėjęs, kad pirmą kartą statantiems namą labai sudėtinga bent jau apytikriai įvertinti, kiek kainuoja namo statyba. „Rinkoje mirga marga skelbimų, kad statybos kaina - 1000-2000 litų/ kv. m be galutinės apdailos, suprantama, ne prabangaus namo. Na, pamano daugelis, tegul vidurkis bus 1500 litų/kv.m. Namo plotas 150-200 kv. m. Tuomet dažnai scenarijus būna toks: sklypas yra, kreipiamasi į architektą, kad jis paruoštų projektą, suplanuojamos erdvės, fasadai, stogas, įdedama gražių elementų, pavyzdžiui, tūrinių stogo langų, balkonų, didelių vitrinų-langų ir t. t. Kai architektūrinis projektas baigtas, jis pateikiamas konstruktoriui. Atiduodami dokumentai statybos leidimui gauti ir pradedama ieškoti statybininkų sąmatai sudaryti. Gavus iš kelių potencialių statybos rangovų pasiūlymus, pasirodo, kad namo statybos kaina - apie 2500 litų/kv. m. Kodėl? Ir ką dabar daryti? Juk tai vietoj planuotų 300 tūkst.
Visi šie veiksniai tarpusavyje susiję. Gana žymiai namo kainą sąlygoja jo architektūra. Namo fasado apdailos, stogo medžiagos taip pat turi nemenką įtaką kainai. Klinkerio plytos, keraminės ar betoninės čerpės - gražu, bet tai brangesnis sprendimas. O jeigu visi šie veiksniai ir sprendimai susideda į vieną, taip ir susidaro toks namo statybos kainos skirtumas.
„Jeigu galite ir matote prasmę skirti papildomus 100 ar 200 tūkst. litų, projektą tęskite, o jei ne, tai ekonomiškiausias patarimas iš esmės keisti projektą ar sprendimus. Perprojektuoti kainuos papildomus kelis tūkstančius litų ir papildomai laiko, bet vis tiek tai nebus tokia svari suma. Antraip didelis pavojus, kad namas taps nebaigta ir ilgalaike statyba. Teko matyti ne vieną projektą, kai tokio pat ploto namo statybos kaina skyrėsi pusšimčiu ar gerokai virš šimto tūkstančių litų. Svajonių namas - tai ne vien jo formos, fasadai ir stogas. Tai pakankamai sudėtingas įrenginys, kuriame, kaip aptarėme, vieni sprendimai turi įtakos kitiems. Todėl pasirinkus architektūrinį projektą, reikia padaryti jo konstrukcijų techninį projektą. Jame nurodomos konstruktyvo, pertvarų, perdangų, stogo medžiagos, konstruktorius apskaičiuoja, ar numatytos atramos atlaikys apkrovas. Be konstrukcijų projekto, reikalingi inžinerinių tinklų (šildymo, kanalizacijos, vandentiekio, vėdinimo, kondicionavimo, elektros, signalizacijos) sprendimai.
L. Mikaila akcentuoja, kad „į pastatą reiktų žiūrėti kaip į visumą sprendimų“. Pakeitus nors vieną projekto dedamąją (stogo dangos, langų tipą, fasado apdailos medžiagas, jų išdėstymą fasade ir pan.), pakeitimai kaip bangos nuvilnija per architektūrinius ir konstrukcinius sprendimus, ir tai irgi lemia galutinę statybos kainą arba sąmatą. Todėl idealu, kai prieš projektuojant architektui suformuojama aiški užduotis.
„Statybų studijos“ vadovas irgi patvirtina, kad labai dažnai pasitaiko atvejų, kai žmonės pervertina savo finansines galimybes ir tenka rengti visiškai naują projektą. „Deja, naujo projekto poreikis paaiškėja tik tada, kai statybų rangovas suskaičiuoja sąmatą“, - sako L.
Taigi, jeigu jau įsivaizduojate, kokį namą galite statyti, laikas keliauti į banką. Aida Budreikienė, „Swedbank“ skolinimo gyventojams skyriaus vadovė, sako, kad „atidžiai su klientu vertina jo finansinę situaciją - gaunamas pajamas (rekomenduojama, kad finansinių įsipareigojimų mėnesio įmoka neviršytų 40 proc. šeimos grynųjų mėnesio pajamų, o mažesnes pajamas gaunantiems - 30 proc. Didelis dėmesys kreipiamas į kliento finansinių srautų valdymą: ar klientas gautas reguliarias lėšas išleidžia iš karto, ar planuoja. Kai klientas statosi namą, papildomai įvertinama, ar sudėjus kliento turimas (planuojamas) investuoti lėšas ir banko suteiktą kreditą bus pastatytas namas, t. y.
Klientui taip pat svarbu nepamiršti, kad reikės papildomų lėšų dokumentų tvarkymui - lėšų namo projekto paruošimui ir paskolos dokumentų tvarkymui. „Swedbanko“ atstovai sako, jog namo statybos finansavimo modeliai priklauso nuo to, ar klientas turi žemės sklypą ir (arba) gali papildomai įkeisti turto. a) jeigu klientas turi žemės sklypą, pirmoji paskolos dalis išmokama nuo žemės sklypo rinkos vertės. Po to turi būti pastatoma vadinamoji dėžutė (t. y. pamatai, sienos, stogas), kuri vėl įkeičiama bankui.
Kaip statysite savo svajonių namą? Patys su šeima ir giminėmis? Samdysite statybos darbų vadovą, kuris rūpinsis darbuotojų samdymu ir prižiūrės jų darbą? Darbų vadovu būsite pats? Ar patikėsite visus darbus statybos rangovui, t. y. įmonei? Statantys patys sutaupo pinigų, tačiau yra didelė tikimybė padaryti technologinių klaidų, kurios paskui gali kainuoti daugiau nei sutaupyta.
Samdant darbų vadovą reikės mokėti jam atlyginimą, tačiau jei jūsų paties darbas ir laikas yra brangesni, turbūt verta. Su darbų vadovu rekomenduojama sudaryti oficialią sutartį, kurioje būtų aptartos jo pareigos ir atsakomybė, darbų grafikas. Jeigu darbų vadovo funkcijos imatės patys, įvertinkite, kad daug laiko skirsite medžiagų ir darbininkų paieškoms, nemažai kainuos transportas ir pokalbiai. Jeigu samdote statybos darbų įmonę, visi rūpesčiai atkris, bet šiuo atveju labai svarbi yra sutartis ir darbų grafikas.
Galimas namo statybos darbų grafikas: balandis ir gegužė - sklypo parengimas ir pamatai, birželis - lauko inžineriniai tinklai ir sienos. Stogas, langai, durys, fasado apdaila - iki rugpjūčio, vidaus inžineriniai tinklai ir dalinė apdaila - iki rugsėjo, rugsėjis-gruodis - vidaus apdaila, santechnika, baldai.
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Pagal Statybos įstatymą statyba gali būti vykdoma trimis būdais:
- Sudarant rangos sutartį;
- Ūkio būdu;
- Mišriu būdu (dalį darbų atliekant rangos, o dalį - ūkio būdu).
Statytojas - juridinis asmuo, statybą organizuoti gali tik rangos būdu. Jis privalo paskirti statybos techninį prižiūrėtoją. Kai statytojas yra juridinis asmuo, neturintis teisės būti rangovu, jis turi sudaryti sutartį su vienu ar keliais rangovais statybos darbams atlikti. Statytojo pasamdytas statybos rangovas privalo paskirti statinio statybos vadovą.
Statybą ūkio ar mišriu būdu turi teisę pasirinkti tik statytojas - fizinis asmuo. Šiuo atveju statytojas (ir juridinis, ir fizinis asmuo) turi samdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją.
Statytojas - fizinis asmuo, mišriu būdu statantis vienbutį gyvenamąjį namą iki 300 m2, turi pasamdyti atestuotą statinio statybos vadovą (jei pats statytojas neturi teisės juo būti), o kiekvienas rangovas turi paskirti pagal rangos sutartį atliekamų statybos darbų vadovą. Statant mišriuoju būdu statinio statybos techninė priežiūra yra privaloma, tad pasamdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją yra statytojo pareiga.
Jei statytojas - fizinis asmuo, vykdo statybą ūkio būdu, jis turi statytojo (užsakovo) ir rangovo pareigas, išskyrus pareigą paskirti statinio statybos vadovą.
Svarbu nepamiršti pareigos paskirti statybos techninį prižiūrėtoją, jeigu eigoje pasikeičia statinio statybos būdas, pavyzdžiui, iš ūkio būdo į mišrų būdą (kai tam tikriems darbams sudaroma rangos sutartis).
Statybos įstatymo 24 straipsnyje pateikiamos statinio projekto rūšys:
- statybos projektas
- rekonstravimo projektas
- pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektas
- kapitalinio remonto projektas
- paprastojo remonto projektas
- supaprastintas statybos projektas
- supaprastintas rekonstravimo projektas
- kapitalinio remonto aprašas
- paprastojo remonto aprašas
- griovimo projektas - ypatingajam statiniui griauti;
- griovimo aprašas - neypatingajam statiniui griauti;
- pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirties keitimo projektas
- nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo projektas
Statybos įstatymo 35 straipsnyje nurodoma, kad statinio statybos techninė priežiūra privaloma (išskyrus atvejus, kai statinių statyba vykdoma ūkio būdu), kai statybos darbai turi būti vykdomi vadovaujantis šiais dokumentais: statybos projektu, rekonstravimo projektu, pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektu, kapitalinio remonto projektu, griovimo projektu, griovimo aprašu.
Jeigu statinio projekto tipas nepatenka tarp nurodytųjų, statinio statybos techninė priežiūra nėra būtina. Taigi, paskirti statinio statybos techninį prižiūrėtoją nebūtina, jeigu naujas statinys statomas pagal supaprastintą statybos projektą, pavyzdžiui, statant naują gyvenamąjį namą, priskiriamą nesudėtingiems statiniams (gyvenamieji pastatai iki 50 kv. m.), pagalbinio ūkio pastatą (iki 80 kv. m.) ir kt.
Statybos techninis prižiūrėtojas turi būti paskirtas ne vėliau kaip prieš 1 darbo dieną iki statybos darbų pradžios. Prieš statybos darbų pradžią, būtinas atitinkamas viešas pranešimas, per Infostatyba interneto tinklalapį www.planuojustatau.lt. Pildant šį pranešimą, pateikiama informacija ir apie statybos techninį prižiūrėtoją.
Statybos įstatymo 57 straipsnyje numatyta bauda juridiniam asmeniui už pranešimo apie statybos pradžią nepateikimą siekia nuo 600 iki 10 000 Eur, o juridiniam asmeniui pažeidžiant teisės aktų reikalavimus dėl statinio statybos techninės priežiūros skiriama bauda nuo 600 iki 14 000 Eur (baudos dydžiai taikomi, kai statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 05 01). Fiziniam asmeniui baudos mažesnės, bet pagal Administracinių nusižengimų kodekso 357 ir 361 straipsnius vis tiek gali siekti kelis šimtus eurų.
Kitos neigiamos pasekmės nepaskyrus statybos techninio prižiūrėtojo - problemos statybos užbaigimo procedūrose. Statybos užbaigimą įforminant statybos užbaigimo aktu ar deklaracija apie statybos užbaigimą, aktas neišduodamas, o deklaracija netvirtinama (kai yra reikalingas jos tvirtinimas), jei statytojas nepranešė apie statybos pradžią arba pranešdamas nepateikė visų privalomų dokumentų.
Prie užbaigimo procedūrose tikrinimui teikiamų priedų teikiami ir tokie dokumentai, kaip statybos techninio prižiūrėtojo draudimo polisas, tad jo nepateikus (nes techninio prižiūrėtojo nėra), tai gali būti kliūtis statinio užbaigimo procedūroms įvykdyti.
Galiausiai, statybos techninės priežiūros neorganizavimas gali sukelti problemų ginče su statybos rangovu, jeigu būtų nustatyti darbų trukumai, kiltų žala ir panašiai. Šios pareigos nevykdymas visiškai nepašalina rangovo atsakomybės, bet sprendžiant tokį ginčą teisme, atsakomybė būtų paskirstyta abiem - tiek rangovui, tiek ir pačiam užsakovui.
Šioje svetainėje naudojami slapukai jos funkcionalumo, vartotojo patirties gerinimo ir rinkodaros tikslais. Kad svetainę būtų lengviau naudoti, būtinais slapukais aktyvinamos pagrindinės funkcijos, pavyzdžiui, naršymo puslapiuose ir prieigos prie svetainės apsaugotų sričių.
