Patalpų nuoma yra svarbus aspektas tiek įmonėms, tiek fiziniams asmenims, siekiantiems vykdyti veiklą. Lietuvoje patalpų nuomos sąlygos yra reglamentuojamos įvairiais teisės aktais, įskaitant Civilinį kodeksą, Pridėtinės vertės mokesčio įstatymą (PVMĮ) ir Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymą (NTMĮ). Šiame straipsnyje aptarsime esmines UAB IKI patalpų nuomos sąlygas Lietuvoje, įskaitant PVM aspektus, mokesčius ir sutarčių sudarymą.
PVM Aspektai Patalpų Nuomai
PVM taikymas patalpų nuomai priklauso nuo kelių veiksnių, įskaitant nuomojamų patalpų tipą ir nuomininko statusą. Patalpų nuomos veikla paprastai nėra apmokestinama PVM, tačiau yra išimčių.
Gyvenamųjų Patalpų Nuoma
Gyvenamųjų patalpų nuomai taikomos specialios PVM taisyklės. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM tarifu. Jei nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. iki 2025-04-30, įsigijus paslaugų, kurių suteikimo vieta yra Lietuva (PVMĮ 13 str. 2 d. 2026 m., nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y. Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos.
Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise. ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės. Tokia veikla skiriasi nuo kitų veiklos rūšių, susijusių su pramone ir prekyba, arba nuo veiklos, kurios tikslas atitinka paslaugos teikimą, o ne paprastą turto perleidimą, pavyzdžiui, teisės naudotis golfo aikštele, teisės naudotis tiltu už kelių mokestį ar teisės įrengti cigarečių automatus prekybos vietose.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.). Pagal sutartį UAB:
- turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų;
- turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai);
- išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę;
- reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti.
- kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės). Biuro erdvės nuomos atveju klientai turi daugiau privatumo, nes gali išsinuomoti visiškai įrengtą darbui tinkamą izoliuotą atskirą rakinamą kabinetą ir jam nereikia dalytis darbo vietos erdve su kitais bendrovės klientais bendroje darbo erdvėje.
Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt. Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris. Paslaugos gavėjui nėra priskirta konkreti darbo vieta (konkretus darbo stalas) ir vieną dieną jis dirba vienoje darbo vietoje, kuri tuo metu yra laisva, kitą dieną - kitoje, bendroje darbo erdvėje su kitais žmonėmis, t. y. neturi teisės į aiškiai apibrėžtą erdvę. Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma. Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc.
Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą. Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis. Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto, t. y.
Negyvenamųjų Patalpų Nuoma
Negyvenamųjų patalpų nuoma PVM neapmokestinama, o automobilių stovėjimo vietų - apmokestinama. Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Jeigu pelno nesiekianti įmonė yra ne PVM mokėtoja ir patalpos bus nuomojamos be PVM, t. y. Jos registruoti VMI nereikia.
Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM. Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto. Pagal PVMĮ atskaityti 100 proc.
PVM įstatymo taikymo naujovės 2023 metais
Mokesčiai, Susiję su Patalpų Nuoma
Su patalpų nuoma susiję įvairūs mokesčiai, kuriuos turi mokėti tiek nuomotojas, tiek nuomininkas.
Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė. Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose. Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.
Nuomos Sutarties Sudarymas
Nuomos sutartis yra vienas iš svarbiausių dokumentų, reglamentuojančių nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Joje turi būti aiškiai apibrėžtos visos esminės sąlygos, įskaitant nuomos kainą, mokėjimo terminus, patalpų naudojimo paskirtį ir kitus svarbius aspektus.
Esminės Sutarties Sąlygos
- Nuomos kaina ir mokėjimo sąlygos: Nuomos kaina ir mokėjimo sąlygos yra svarbiausi sutarties punktai. Svarbu aiškiai nurodyti, kokia suma bus mokama už nuomą, ar į kainą įtrauktos komunalinės paslaugos (pvz., elektra, šildymas) ir kiti susiję kaštai. Taip pat svarbu aptarti mokėjimo terminus ir būdus.
- Nuomos terminas: Sutartyje turi būti nurodytas nuomos terminas - ar tai bus trumpalaikė (pvz., vieneri metai) arba ilgalaikė (pvz., penkeri metai). Taip pat reikėtų aptarti sutarties pratęsimo sąlygas.
- Patalpų naudojimo paskirtis: Sutartyje turi būti aiškiai apibrėžta, kokiai veiklai patalpos bus naudojamos.
- Remontas ir priežiūra: Sutartyje reikėtų aptarti, kas atsakingas už patalpų remontą ir priežiūrą. Paprastai didesnis remontas (pvz., inžineriniai įrenginiai) yra nuomotojo atsakomybė, o smulkus remontas (pvz., lempučių keitimas ir mažesni kosmetiniai darbai) - nuomininko.
- Draudimas: Sutartyje reikėtų aptarti, ar reikalingas patalpų draudimas ir kas turi būti apdraustas. Paprastai nuomotojas apdraudžia pastato struktūrą, o nuomininkas - savo turtą.
- Sutarties nutraukimas: Sutartyje reikėtų aptarti sąlygas, kurios bus susijusios su ankstyvu sutarties nutraukimu.
Nuomotojo ir Nuomininko Pareigos
Nuomos sutartyje aiškiai apibrėžiamos nuomotojo ir nuomininko pareigos. Nuomotojas privalo užtikrinti, kad patalpos būtų tinkamos naudoti pagal paskirtį, o nuomininkas privalo laikytis sutarties sąlygų ir tinkamai naudoti patalpas.
- Nuomotojo pareigos: Užtikrinti tinkamą patalpų būklę, atlikti reikiamus remonto darbus, drausti pastatą (jei numatyta sutartyje).
- Nuomininko pareigos: Laikytis sutarties sąlygų, mokėti nuomos mokestį laiku, tinkamai naudoti patalpas, kompensuoti nuomotojo patirtus nuostolius (jei numatyta sutartyje).
Patalpų Pertvarkymas ir Pritaikymas
Jei nuomininkas nori atlikti patalpų pakeitimus ar pritaikymus pagal savo poreikius, tai turėtų būti aptarta nuomos sutartyje. Dažnai nuomininkui leidžiama atlikti pertvarkymus ar įrengti papildomas įrangas, tačiau tai turi būti suderinta su nuomotoju ir įrašyta į sutartį.
Kitos Svarbios Sąlygos
- Užstatas: Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
- Nuomininko sugadinto turto kompensavimas: Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
- Nuomos išlaidų pasidalijimas: Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
Patalpų nuomos sutarties pavyzdys
Jei jums reikalingas patalpų nuomos sutarties pavyzdys, rekomenduojame kreiptis į teisininką arba naudotis standartinėmis sutarčių formomis, kurias galima rasti internete. Svarbu atkreipti dėmesį, kad kiekviena situacija yra individuali, todėl sutartį reikėtų pritaikyti pagal konkrečius poreikius.
Taip pat, jei sudaroma PANAUDOS sutartis, tada reikia pranešti VMI. Kad ne...VMI pranešti reikia tik jeigu sudarai panaudos sutartį, arba sudarius patalpų nuomos sutartį įmonės adresas keičiasi.