Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat kintanti, o pardavus nekilnojamąjį turtą, neatsiejama proceso dalimi tampa mokesčių klausimai. Dažnai ūkininkai parduoda žemę, senus pastatus, techniką ar kitą ilgalaikį turtą, kurio nebenaudoja žemės ūkio veikloje. Daugeliui žmonių kyla klausimų, ar pardavus butą, namą, žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį turtą, jiems teks mokėti nekilnojamo turto mokestį pardavus.
Šiame straipsnyje aptariami nekilnojamojo turto pagerinimo išlaidų apskaitos ir apmokestinimo klausimai Lietuvoje. Nagrinėjami remonto darbų priskyrimo sąnaudoms ar ilgalaikiam turtui aspektai, PVM skaičiavimo ypatumai ir kiti svarbūs niuansai, susiję su nekilnojamojo turto tvarkymu.
Svarbu suprasti, kad kalbant apie NT mokestį pardavus, dažniausiai turima omenyje ne tiesioginė nekilnojamojo turto mokesčio (NTN) prievolė, kuri yra kasmetinis turto apmokestinimas, o Gyventojų pajamų mokestis (GPM), apskaičiuojamas nuo gauto pelno, atsiradusio pardavus turtą brangiau nei jis buvo įsigytas.
Pridėtinės vertės mokesčio įstatyme (PVMĮ) yra išimčių, kai galima parduoti turtą be PVM. Neretai ūkininkai nuperka turtą iš fizinių asmenų, ne PVM mokėtojų, be PVM ir naudoja jį individualiai žemės ūkio veiklai. Kai turtas pasidaro nereikalingas ir sugalvojama jį parduoti, iškyla klausimas: parduoti reikia su PVM ar be jo? Tokio turto pardavimą reglamentuoja PVMĮ 106 straipsnis.
Jei ūkininkas atitinka abi sąlygas, tai, parduodamas tokį ilgalaikį turtą, jis turi teisę pardavimo PVM apskaičiuoti nuo pardavėjo maržos. Apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, kuri apskaičiuojama PVMĮ 107 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka.
Pavyzdys:
10 000 - 9 000 - (1 000 x (21 proc.
Ūkininkas, PVM mokėtojas, parduodamas turtą, kurio apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, privalo išrašyti PVM sąskaitą faktūrą, kurioje neturi teisės nurodyti PVM tarifo ir sumos. Išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje taip pat būtinai turi būti įrašyta nuoroda „Maržos apmokestinimo schema.
Pagal PVM įstatymo 32 straipsnį senų pastatų, statinių ar jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas. Jei parduodami nauji pastatai ir statiniai, naujų pastatų ir statinių dalys, tai pardavimas apmokestinamas standartiniu 21 proc. PVM tarifu.
Naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys 24 mėn. Nauja pastato ar statinio dalis - tai naujo pastato ar statinio, kaip jis apibrėžtas šios dalies 1 punkte, dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis 24 mėn.
Nors seno pastato pardavimas gali būti neapmokestinamas PVM, tačiau jį parduodant reikia pasitikrinti: ar pastatas nebuvo pirktas su PVM ir įtrauktas į PVM atskaitą, ar nebuvo pastatas pasistatytas ir PVM įtrauktas į PVM atskaitą. Galbūt pastate buvo atliktas esminis pastato pagerinimas, kurio PVM taip pat įtrauktas į PVM atskaitą. Tuomet, parduodant pastatą, kurio pirkimo PVM buvo įtrauktas į PVM atskaitą, be PVM, reikia tikslinti pirkimo PVM, tenkantį laikotarpiui iki PVM atskaitos tikslinimo pabaigos.
Žemės pardavimas PVM neapmokestinamas. Tačiau ši PVM lengvata netaikoma ir toks pardavimas apmokestinamas 21 proc. Jeigu parduodamas senas pastatas su žeme, toks pardavimas bus neapmokestinamas PVM. Tačiau jeigu parduodamas senas pastatas su žeme ir pagrindinis sandorio tikslas yra žemės sklypas statyboms, tuomet toks pardavimas apmokestinamas standartiniu PVM tarifu.
Nors senų pastatų, statinių ar jų dalių bei žemės pardavimas PVM neapmokestinamas, ūkininkas, PVM mokėtojas, turi teisę pasirinkti už nekilnojamo pagal prigimtį daikto, kuris PVM neapmokestinamas, pardavimą skaičiuoti PVM, jei šis daiktas parduodamas PVM mokėtojui. Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn. visiems ūkininko sudaromiems atitinkamiems sandoriams.
Jei ūkininkas parduoda lengvąjį automobilį, kuris buvo naudotas jo individualiai žemės ūkio veiklai, jis jį gali parduoti be PVM pagal PVMĮ 33 straipsnį.
Remonto Darbai: Sąnaudos Ar Ilgalaikis Turtas?
Modernizavimo išlaidų registravimas apskaitoje priklauso nuo darbų rezultato. Tokio remonto išlaidos iš karto registruojamos ilgalaikio turto sąskaitoje. Turto (tiek nuosavo, tiek svetimo) remonto išlaidos gali būti kaupiamos turto sąskaitoje. Remontuoti galima bet kokį materialųjį turtą, išskyrus žemę, t. y. Ar didinti pastato vertę, ar nurašyti remonto išlaidas, priklausys nuo pastato būklės vertinimo.
Didinti turto vertę ar naujo variklio vertę nurašyti į sąnaudas - sprendžia pati įmonė. Sprendimą dėl atlikto remonto įforminimo priima pati įmonė. Mokesčių teisės aktai nurodo vienintelį kriterijų - turto būklę po remonto, t. y. Iki naudojimo pradžios patirtos remonto išlaidos įtraukiamos į įsigyto turto vertę. Automobilio remonto išlaidos, patirtos iki jo naudojimo pradžios, įskaitomos į turto įsigijimo vertę.
Pastato esminio pagerinimo darbai atlikti 2024 m. 12 mėn. ir 2025 m. Pastato esminis pagerinimas yra laikomas ilgalaikio turto pasigaminimu. 2023 m. remontavo 2022 m. PVM sąskaita faktūra, įforminanti pastato esminį pagerinimą, išrašoma tada, kai remonto darbai yra baigiami. Esminis pagerinimas deklaruojamas to mėnesio, kurį darbai buvo užbaigti, PVM deklaracijoje. Trinkelių klojimo aplink pastatą darbai dažniausiai nelaikomi esminiu pastato pagerinimu.
Po rekonstrukcijos nustatyta naujoji vertė naudojama apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį nuo kitų metų. Apskaitos tikslais rekonstruojamo ilgalaikio turto nusidėvėjimo skaičiavimas nėra stabdomas. Rekonstruojami gali būti tik pastatai ar statiniai. Atliktų remonto ar rekonstrukcijos išlaidų suma kaupiama ruošiamo naudoti ilgalaikio turto sąskaitoje.
Apskaitoje įsigytas turtas turėtų būti registruojamas įsigijimo savikaina. Ilgalaikio turto įsigijimo vertė apskaitoje ir pagal PMĮ yra ta pati. Apskaitoje turtas pripažįstamas ir registruojamas tada, kai įmonė perima su juo susijusią riziką ir naudą. Turtas įmonės apskaitoje registruojamas tada, kai pagal sutarties sąlygas yra laikomas perduotu pirkėjui. Turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina.
Signalizacijas įmonės paprastai priskiria ilgalaikiam turtui, įtraukia į pastato ar remonto darbų vertę. Apskaitoje galimi įvairūs variantai ir atskiri įrenginiai gali būti apskaitoje registruojami atskirai nuo pastato. Langai gali būti įtraukti į apskaitą kaip atskira turto dalis.
PVM Aspektai
Priimtas PVM įstatymo pakeitimas, patikslinantis kai kurių apmokestinimo nuostatų taikymą. NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. PVM skaičiuojamas tik dėl pastatų esminio pagerinimo. PVM dėl pastato pasigaminimo turėtų būti skaičiuojamas, kai pastatas pradedamas naudoti. Ilgalaikio turto pasigaminimas įforminamas PVM sąskaita faktūra ir skaičiuojamas 21 proc. PVM.
PVM skaičiavimas Lietuvoje atvirkštiniu būdu priklauso nuo priežasčių, dėl kurių Belgijos VMI negrąžino PVM. PVM sąskaitoje faktūroje už nuomą atskira eilute nurodyta "Remonto kompensavimo išlaidos". Remonto išlaidų dalis, tenkanti automobilio savininkui, turėtų būti parduota išrašant PVM sąskaitą faktūrą. Tam, kad atsirastų prievolė skaičiuoti PVM, prekės turėtų būti atgabentos į Lietuvą ir perduotos pirkėjui.
Pagal kreditinę PVM sąskaitą faktūrą turėtų būti tikslinama ir turto įsigijimo vertė, ir pirkimo PVM. Jeigu NT bus naudojamas MB PVM apmokestinamoje veikloje, tokio NT pirkimo PVM turėtų būti atskaitomas.
Kai valstybė kompensuoja 30 proc., gautas finansavimas saulės elektrinei įrengti apskaitoje registruojamas kaip su turtu susijusi dotacija. Metų pabaigoje apskaitoje reikėtų registruoti gautiną sumą ir dotaciją, 2022 m.
Praktiniai Pavyzdžiai
1 Situacija: Nuosavo Biuro Remontas
Įmonė gali skaičiuoti nusidėvėjimą, jeigu dalį pastato naudoja veiklai vykdyti. Ar darbų vertei neviršijant 50 proc. Apmokestinant kondicionierių remonto darbus reikėtų vadovautis VMI paskelbtu statybos darbų sąrašu.
2 Situacija
Per stichinę nelaimę apgadinto turto atkūrimas apskaitoje paprastai registruojamas kaip remontas. Iš draudimo bendrovės gautos ar gautinos sumos registruojamos mažinant pripažintas sąnaudas. Draudimo išmoka, net jeigu įmonė automobilio neremontuotų, būtų laikoma neapmokestinamosiomis pajamomis. Draudimo išmoka, net jeigu įmonė automobilio neremontuoja, laikoma neapmokestinamosiomis pajamos. Jeigu nesitikima sumokėtų sumų atgauti, jos turėtų būti nurašomos.
3 Situacija
Nekilnojamojo turto mokesčio mokėti nereikia, kol pastatas nėra baigtas ir kol jame nevykdoma ekonominė veikla. Savo jėgomis pasistatė 40 kv. Kai įmonė pastato naują statinį, jis laikomas ilgalaikiu turtu ir nudėvimas. PVM tikslais sandėlio statyba laikoma ilgalaikio turto pasigaminimu.
Kiti Aspektai
PMĮ nereikalauja atliktų remonto darbų vertinimo derinti su patalpų savininku. Akcininko pajamos bus nustatomos nutraukiant nuomos sutartį. LT įmonė įsigijo iš DE įmonės įrankį ir pardavė LV įmonei. Įrankis sugedo, DE įmonė jį suremontavo. Be PVM parduodamas pastatas ir nebaigti remonto darbai.
Patikėjimo teise valdomo turto registravimas patikėtinio apskaitoje LFAS nėra aiškiai reglamentuotas. Įmonė registruoja ilgalaikį turtą apskaitoje tada, kai įgyja į jį nuosavybės teisę. Nemokamas turto perdavimas paprastai įforminamas kaip dovanojimo sandoris.
Visa UAB išpirktos žemės įsigijimo vertė registruojama apskaitoje, nors už žemę sumokėti reikės per 15 metų. Buto įsigijimo vertė - kaina, nurodyta NT pirkimo-pardavimo sutartyje. Nors šaldytuvas naudojamas vilkike, jis yra atskiras turto vienetas. Perkant turtą už tarpininkavimą sumokėtas atlyginimas turėtų būti įtraukiamas į įsigyto turto vertę.
Skystis, skirtas gaisrų gesinimo putoms gaminti, neturėtų būti laikomas įmonės ilgalaikiu materialiuoju turtu. Valdymo sistemos dalis visuomet būna ir programinė įranga, kuri yra skirta pačiai sistemai valdyti. Turtas gali turėti ne vieną savininką ir priklausyti įmonei dalinės bendrosios nuosavybės teise.
Dėl nudėvėtos priekabos pardavimo apskaitoje pajamos nepripažįstamos. Reikėtų kreiptis į statybos specialistus, kad šie įvertintų, ar angaras bus laikomas įrenginiu ar statiniu. Įsigijote kelis atskirus turtinius vienetus, sujungtus į vieną kompleksą. Gaminant ilgalaikį turtą paprastai naudojama keletas ilgalaikio turto buhalterinių sąskaitų.
Ką parduodame - turtą ar veiklą? Pardavėjas perleidžia pirkėjui turtą (naują NT, atsargas, įrangą) ir šį sandorį apmokestina PVM. Lizingo (finansinės nuomos) palūkanos, sudarius sutartį, apskaitoje neregistruojamos. Atidavimo eksploatuoti akte visuomet turėtų būti nurodyta turto įsigijimo vertė.
Ką įmonė pirko - 18 atskirų turto vienetų ar vieną turto vienetą, spendžia ji pati. Programinės įrangos įsigijimo vertė yra kaina, kurią įmonė sumoka ją įsigydama. Nėra nustatyta jokių specialių taisyklių, kaip nusipirkus žemę su pastatu už vieną kainą atskirti jų vertes.
Įsigijus žemės ir nekilnojamąjį turtą, už jį reikia mokėti turto mokesčius. Paveikslai, kaip bet koks kitas materialusis turtas, gali būti laikomi ilgalaikiu turtu ir nudėvimi. IMT pasigaminimu laikomas naujo turto vieneto sukūrimas vykstant gamybos ir perdirbimo procesui.
Jeigu lizingo bendrovė, perparduodama krovininį automobilį, PVM sąskaitoje faktūroje pagrįstai nurodė 21 proc. Nemokamai gauto turto vertė paprastai lygi 0 Eur. Išlaidos, kurias įmonė patirs tobulindama gamybos procesą, gali būti leidžiami atskaitymai.
Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM. Turto įsigijimo vertei priskiriamos visos išlaidos, patirtos įsigyjant turtą. Forma FR0457 kiekvieną kartą teikiama pilnai užpildyta, t. y.
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Siekiant geriau suprasti nekilnojamojo turto apmokestinimo niuansus, rekomenduojame peržiūrėti šį video: