Pastaraisiais metais Lietuvoje stebimas įmonių aktyvumas nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, keliantis klausimų dėl šio reiškinio priežasčių ir galimų pasekmių. Šiame straipsnyje nagrinėjama, kodėl įmonės perka NT, kokie yra šio proceso mastai ir kokias priemones reikėtų taikyti siekiant užtikrinti skaidrumą ir rinkos stabilumą.
Įmonių NT pirkimų mastas ir tendencijos
Nors 2015-2019 m. laikotarpiu juridinių asmenų (JA) gyvenamojo NT įsigijimų aktyvumas buvo stabilus (apie 5 proc. visų nupirktų būstų skaičiaus), 2021 m. įmonių būsto pirkimai pasiekė rekordines aukštumas. 2021 m. pabaigoje įmonių įsigyti būstai visoje Lietuvoje sudarė apie 6 proc. viso įsigytų būstų skaičiaus, o Vilniuje jau siekė beveik 10 proc. visų įsigytų būstų skaičiaus. Registrų centro duomenimis, 2021 m. 1600 įmonių įsigijo 3654 būstus, o 2022 m. iki liepos - 837 įmonės įsigijo 1659 būstus.
Vis dėlto prasidėjus karui Ukrainoje ir atsiradus didesniam neapibrėžtumui, įmonių NT įsigijimai sulėtėjo, ypač Vilniuje, todėl pirmąjį 2022 m. pusmetį išliko mažesni nei tuo pačiu metu 2021 m.
Priežastys, skatinančios įmones pirkti NT
Pasak Lietuvos banko (LB) Finansinio stabilumo departamento direktoriaus Jokūbo Markevičiaus, juridinių asmenų būsto įsigijimai prisidėjo prie NT bumo per pandemiją. Tokią įmonių elgseną galėjo sustiprinti keletas veiksnių:
- Pandemijos metu išaugęs įmonių likvidus turtas dėl atidėtų investicijų ar valstybės pagalbos.
- Maža alternatyvių priemonių investicinė grąža, esant mažų palūkanų aplinkai.
- Lūkesčiai dėl augsiančios infliacijos.
Remiantis LB analize, tarp būstą perkančių JA dominuoja mikroįmonės ir NT veikla užsiimančios įmonės. Be to, dalis įmonių pasinaudojo valstybės parama, skirta ekonomikai paremti COVID-19 protrūkio metu.
LB vyresnysis ekonomistas Lukas Baliukonis pastebi, kad toks nedažnas būsto pirkimas, ypač būdingas ilgą laiką NT veikla užsiimantiems JA, iš dalies galėtų reikšti vartojimą per įmones arba oportunistinį atėjimą į rinką, tikintis pasinaudoti rinkoje sparčiai augančiomis būsto kainomis.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką vertėtų žinoti pirkėjui? | Teisinėkonsultacija.lt
Galimos priežastys, kodėl įmonės perka NT:
- Komercinė būsto nuoma
- Investavimas, siekiant apsaugoti kapitalą nuo infliacijos
- Mokesčių optimizavimas
- Spekuliacija
Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) vaidmuo
VMI atkreipia dėmesį, kad turtas gali būti perkamas įmonės vardu, tačiau jis turi būti naudojamas įmonės veikloje pagal paskirtį, t. y. pajamoms uždirbti bei ekonominei naudai gauti. Kasmet VMI atlieka patikrinimus dėl vartojimo per įmones rizikos, tiek šios rizikos vertinamos, atliekant kitų temų patikrinimus.
VMI Atrankos ir paramos auditui departamento vyresnioji patarėja Rūta Giedrienė sako, kad privačių poreikių tenkinimas įmonių lėšomis - viena iš piktnaudžiavimo sričių, kuriai VMI skiria išskirtinį dėmesį.
Atliekant VMI stebėsenos ar kontrolės veiksmus yra analizuojama, kokiu tikslu buvo įsigytas turtas, ar jis naudojamas įmonės veiklai (pvz. įrengtas biuras), ar naudojamas veikloje (pvz. nuomojamas), iš kokių lėšų įsigytas būstas ir pan.
Kalbant apie per pandemiją gautą valstybės paramą, numatyta, kad VMI turi teisę pakartotinai patikrinti subsidijų paraiškoje pateiktos informacijos ir dokumentų tinkamumą bei panaudojimo teisėtumui nustatyti svarbius duomenis.
Ekspertų nuomonės
"Inreal" investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas išskiria kelias priežastis, kodėl pastaraisiais metais galėjo augti įmonių, perkančių NT. Jis nepriskiria visko vien spekuliacijai ir įvardija būsto nuomą bei kapitalo apsaugą nuo infliacijos.
Vis dėlto ekspertas nemano, kad įmonių NT pirkimai yra didelė problema, kurią reikėtų spręsti. Jei juridinis asmuo įsigyja ir nenaudoja būsto komercinei veiklai, VMI bet kokiu atveju tai nagrinėja.
Lietuvos bankas akcentuoja, kad gyvenamojo ir komercinio NT tarifai turi būti labiau suderinti tarpusavyje. Be to, tinkamai sukalibruotas NT mokestis iš esmės padėtų valdyti būsto pirkimų bangas, tokią kaip turėjome per pandemiją, nulėmusią spartų kainų padidėjimą, o mažesni mokesčio tarifai juridiniams asmenims šio tikslo sėkmę riboja.
Teisėsaugos veiksmai
Statybų ir rangos darbais užsiėmusios įmonės vadovas siunčiamas į teismą dėl galimai pasisavintų beveik 317 tūkst. eurų bendrovės lėšų. Surinkti duomenys rodo, kad nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo sandoriai nebuvo deklaruoti Valstybinei mokesčių inspekcijai (VMI), taip išvengiant pridėtinės vertės mokesčio (PVM) sumokėjimo į valstybės biudžetą.