Būsto Nuomos Sutartis: Svarbūs Aspektai ir Patarimai Lietuvoje

Besibaigianti vasara ir artėjanti rugsėjo pirmoji stipriai įsiūbavo būsto nuomos rinką. Dažna to priežastis - studentai, atvykstantys studijuoti į didžiuosius šalies miestus.

„Rugpjūtį, rugsėjį būsto nuomos sutarčių pasirašymas ženkliai išauga lyginant su kitais mėnesiais. Visgi daugelis dar nežino, kaip teisingai sudaryti nuomos sutartis“, - sako Viktorija Varnaitė, advokatų kontoros COBALT vyresnioji teisininkė.

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius būsto nuomos sutarties aspektus, kad išvengtumėte galimų problemų ateityje. Taip pat pateiksime patarimų, kaip tinkamai sudaryti sutartį ir apsaugoti savo teises.

Rašytinė Sutartis: Būtina Ar Ne?

Nors Civiliniame kodekse yra numatyta, kad nuomos sutartis turi būti sudaryta raštu tik tuo atveju, jei jos terminas yra ilgesnis nei metai, nereikėtų į trumpesnes numoti ranka, sako V. Varnaitė:

„Geriausia visais atvejais sudaryti rašytinę nuomos sutartį, nesvarbu, ji tęsis mėnesį, pusmetį ar metus. Be to, joje reiktų kiek įmanoma detalesnės informacijos, koks turtas yra išnuomojamas, kokia jo būklė dabar ir kokio stovio turtas turi būti grąžinamas nuomotojui sutarčiai pasibaigus.

Labai naudinga prie sutarties pridėti būsto, įskaitant sienų, grindų, durų, šviestuvų ir jame esančių kartu išnuomojamų baldų, buitinės, inžinerinės, techninės įrangos nuotraukas, vaizdo įrašus.

Anot teisininkės, prie nuomos sutarties pridėtos nuotraukos, kuriose detaliai užfiksuota būsto ir jame esančių baldų, daiktų būklė, gali padėti teisme prisiteisti patirtas išlaidas.

„Jei nuomos sutartyje nebus konkrečiai aptarta ir užfiksuota išnuomojamo turto būklė bei nebus sąlygų, įpareigojančių nuomininką pasibaigus nuomos sutarčiai grąžinti turtą nuomotojui tokios pat būklės turtą kaip nuomos pradžioje, atsižvelgiant į natūralų jo nusidėvėjimą, vėliau gali būti sunku įrodyti, kad konkretus daiktas buvo išnuomotas ir kad jis buvo grąžintas neveikiantis ar sugadintas.

Pavyzdžiui, yra pasitaikę atvejų, kai butas pasibaigus nuomos terminui buvo grąžintas be baldų, indų, jame buvusių paveikslų, kilimo, įvairios įrangos. Todėl svarbu dalyvaujant abiem šalims fiksuoti turto būklę nuomos pabaigoje - rengiant nuomoto turto grąžinimo aktą jį papildyti nuomininko grąžinamo turto nuotraukomis ar vaizdo įrašais“, - sako V.

Nuomos Terminai ir Nutraukimo Sąlygos

Nuomos terminas - svarbi sąlyga, kurią būtina aptarti sutartyje, mat terminuotos ir neterminuotos nuomos sutarties nutraukimo sąlygos ir terminai skiriasi. Pirmoji įprastai baigiasi suėjus nuomos terminui, jei šalys nėra susitarusios dėl automatinio nuomos sutarties pratęsimo.

„Nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį dėl nuomininko nemokamo mokesčio galima tik tuomet, jei sutarta suma nemokama ne mažiau kaip tris mėnesius.

Pasibaigus būsto nuomos sutarties terminui, nuomotojo reikalavimu nuomininkas, jo šeimos nariai ar buvę šeimos nariai turi išsikelti iš gyvenamosios patalpos. Neišsikėlusieji iš jos iškeldinami teismo tvarka. Neterminuotos nuomos nutraukimo atveju gali susidaryti nemenkas laiko tarpas iki dienos, kai nemokų nuomininką pavyks iškeldinti“, - pažymi COBALT teisininkė.

Be to, anot jos, svarbu žinoti, kad jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.

„Tai tik patvirtina, kaip svarbu tinkamai sutartyje aptarti nuomos terminą, nutraukimo ir įspėjimo apie nuomos sutarties nutraukimą sąlygas“, - sako V.

Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str.

Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.

Kaip Pasitikrinti Nuomotoją?

„Nuomininko prašymu, nuomojantis turtą asmuo turėtų pateikti Registrų centro išrašą, kuriame yra nurodytas turto, kurį ketinama išnuomoti, savininkas. Jei asmuo nėra turto savininkas, bet pats yra nuomininkas - tokiu atveju būtina prašyti pateikti turto savininko sutikimą subnuomoti.

Tai itin svarbu, nes nuomininkas turi teisę subnuomoti išsinuomotą daiktą tik gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą. Be to, subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą.

Nuomos Sutarties Registracija

„Nors teisės aktai neįpareigoja to daryti, tačiau nuomos sutarties registracija yra veiksminga priemonė siekiant užtikrinti nuomininkų teises į išsinuomotą turtą tuo atveju, jei nuomos terminu pasikeistų nuomojamo turto savininkas, - sako teisininkė.

- Dažnu atveju tokia registracija padeda išvengti ginčų dėl nuomos galiojimo tais atvejais, kai naujasis turto savininkas nėra suinteresuotas tęsti ankstesnio savininko sudarytos nuomos sutarties.“

Svarbūs Klausimai Nuomojantis Būstą

• Šildymo tipas: Kokio tipo šildymas yra įrengtas būste: centrinis ar dujinis, reguliuojamas, kolektorinis, o gal grindinis?
• Nuomotojo tapatybė: Įsitikinkite, kad žmogus, su kuriuo bendraujate, tikrai yra šio būsto savininkas. Lengviausiai tai įrodytų „Registrų centro“ išrašas.
• Sutarties būtinumas: Pasirašykite nuomos sutartį. Jos nebuvimas labiau naudingas netgi nuomininkui, ne savininkui.
• Technikos būklė: Būstų savininkams rekomenduojama pažymėti sutartyje įvairią būste esančią techniką ir trumpai aprašyti jos būklę.
• Defektai: Nuomininkai taip pat turi akcentuoti (geriausia - netgi nuomos sutartyje), kur pastebi ką nors įtrūkusį, palūžusį, atsilupusį - vėliau tokie daiktai tampa ginčų, kas tai padarė, objektais.
• Gyvūnai: Sutartyje turėtų būti aptariamas ir gyvūnų klausimas - ypač, jei šeimininkai yra kategoriškai prieš jų laikymą.
• Pajamos: Šeimininkas gali paklausti apie jūsų preliminarias pajamas - tai nieko blogo. Jis nori būti tikras, kad pajėgsite susimokėti už nuomą.
• Užstatas: Užstato dažniausiai prašoma lygaus vieno mėnesio nuomos mokesčiui, tačiau dažnėja atvejų, kai prašoma susimokėti ir už du mėnesius į priekį.
• Kainos: Ieškančiam (o ir norinčiam išnuomoti) pravartu žinoti, patikrinti kitas panašaus ploto, panašioje vietoje esančių objektų kainas.

Nuomos Sutartis ir Daiktų Sąrašas

Pasirašydami nuomos sutartį tiek nuomotojas, tiek nuomininkas įgyja teises ir pareigas, todėl sutarties nevykdymas arba netinkamas vykdymas gali sukelti ginčą, kuris vėliau gali persikelti net į teismą.

Pirma, Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo. Nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaryta žodžiu, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartis yra terminuota. Tada rašytinė forma yra privaloma.

Antra, sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota.

Trečia, svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas. Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.

Ketvirta, sudarant sutartį verta sudaryti gyvenamųjų patalpų perdavimo/priėmimo aktą. Jame turėtų būti užfiksuoti buto defektai, bute esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai. Patalpų vaizdą ir skaitliukų rodmenis bei kitą svarbią informaciją patariama užfiksuoti nuotraukose.

Penkta, sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes. Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą.

Šešta, Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas. Tai sąlygos, kurios numato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, nustatančios didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai padarytos žalos dydis, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas ir kt.

Tinkamai parengta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas.

Problemos su Nuomos Sutartimis ir Daiktų Sąrašais

Kritiškai vertintinas sąrašas, kai jame nuomotojo nuomininkui perduodami daiktai matuojami tik procentais, nenurodant jų vertės pinigais. Nesant aiškumo, atsiranda erdvės ginčui.

Advokatė pastebėjo, kad Civilinis kodeksas aiškiai numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, panaikinančios arba apribojančios nuomotojo atsakomybę nuomininkui, arba nustatančios nuomininko atsakomybę be kaltės, negalioja.

Iš paminėtos nuomos sutarties sąlygos matyti, kad nuomininko atsakomybei nustatyti pakanka fakto, jog daiktas ar daiktai buvo prarasti ar sugadinti nuomos sutarties galiojimo metu, nepriklausomai nuo to ar yra nuomininko kaltė, ar ne. Tokia sutarties nuostata yra netiksli, kadangi nuomininkas gali būti atsakingas tik už tokią žalą, dėl kurios gyvenamojoje patalpoje esantys daiktai buvo sugadinti ar prarasti dėl nuomininko kaltės.

Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, nustatančios nuomininkui netesybas, viršijančias nuomotojui padarytų realių nuostolių dydį negalioja. Taigi, gyvenamųjų patalpų sutartyje gali būti numatyta tik realiai nuomotojo patirtą žalą padengiančios netesybos, tačiau ne neprotingai didelės.

Pavyzdžiui, jeigu nuomininko kaltais veiksmais padaryti nuostoliai nuomotojui yra įmokėto depozito dydžio arba didesni, tada sutarties sąlyga yra teisėta, be to, nuomotojas turi teisę reikalauti realiai patirtų nuostolių atlyginimo iš nuomininko, t.y. didesnių nei depozito suma. Tačiau, jeigu nuomotojo nuostoliai nesiekia depozite esančios sumos, skirtumas turėtų būti grąžinamas nuomininkui. Tos pačios nuostatos galioja ir kalbant apie delspinigius.

Nuomininkui būtina žinoti, kad tuo atveju, jeigu jis, pavyzdžiui, neatliks einamojo gyvenamosios patalpos remonto, nors tai yra jo pareiga pagal sutartį, ir dėl to kils žala nuomotojo turtui ar kitiems asmenims, nuomotojui įrodžius, kad žala kilo dėl nuomininko neteisėtų veiksmų/neveikimo, nuomininkas bus atsakingas už tokią žalą ir ją privalės atlyginti.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nuomininkui atlyginus žalą nuomotojui, kuri kilo dėl, pavyzdžiui, nuomininko lankytojų veiksmų/neveikimo ar nuomininko šeimos narių, nuomininkas turės teisę nukreipti tokios žalos išieškojimą į asmenį, dėl kurio veiksmų/neveikimo kilo žala.

Sutarties Nutraukimas

Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.

Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų.

Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo. Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai.

Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.

Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai. Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi.

Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.

Būsto Nuomos Kainos Vilniuje

Kiekvienas ruduo pasižymi itin padidėjusiu gyvenamųjų patalpų nuomos poreikiu tiek Vilniuje, tiek kituose studentų miestuose. Artėjantį rugsėjį greičiausiai pajunta pirmakursiai, kuriems tenka pakankamai greitai apsispręsti - gyvens bendrabutyje ar nuomosis butą. Pasirinkus pastarąjį variantą iššūkiu tampa rasti būstą, kurio kaina neišsprogdintų ir taip nedidelio studento biudžeto.

Vilniuje, vieno kambario buto kaina svyruoja maždaug nuo 200 iki 430 eurų, dviejų kambarių - 250 - 600 eurų. Aruodas.lt statistika rodo, kad susidomėjimas butų nuomos skelbimais įprastai išauga liepos-rugsėjo mėnesiais. Šiuo metu vidutinė skelbimuose siūloma buto kaina yra apie 300 Eur už vieno kambario butą, 450 už dviejų kambarių, ir apie 100-130 Eur mėnesiui už kambario nuomą.

Vidutinės Būsto Nuomos Kainos Vilniuje:

tags: #indu #nuomos #sutartis