Infliacijos indeksas turto nuomai: ką svarbu žinoti?

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip infliacija veikia nekilnojamojo turto (NT) nuomos kainas ir kokie veiksniai lemia nuomos kainų indeksavimą. Taip pat panagrinėsime, kaip nuomotojai ir nuomininkai gali apsisaugoti nuo neigiamų infliacijos pasekmių ir kokias alternatyvas galima apsvarstyti nustatant nuomos mokestį.

Infliacija ir NT nuomos kainos

Vis dėlto kai kurie nuomotojai, reaguodami į rekordiškai aukštą infliaciją, nori kiekvieną mėnesį indeksuoti nuomos kainą. Socialiniuose tinkluose užvirė diskusijos apie dviejų kambarių, 59 kv. m buto nuomos kainą - 700 eurų ir mėnesio infliacijos indeksacija.

CITUS investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis tvirtino privačiame būsto nuomos segmente tokių pavyzdžių dar nematęs. „Sutartyse nuomos kaina visada ar beveik visada yra susiejama su infliacija. Tai apsaugo ir nuomos paslaugos pardavėją nuo galimo kaštų augimo, o nuomininkui leidžia valdyti išlaidas“, - LRT.lt paaiškina Š. Tarutis.

„Kai rinka yra pernelyg išbalansuota, gali atsirasti įvairių pageidavimų iš nuomotojų. Deja, kartais ne visai logiškų. Ir tai gali būti didesnis finansinis praradimas, nes kuo ilgiau neišnuomotas turtas, tuo daugiau negautų nuomos pajamų galima suskaičiuoti“, - LRT.lt komentuoja A. Jagutinskis.

Tačiau situacija būsto nuomos rinkoje rudeniop ėmė keistis. „Būsto pasiūla jau yra gerokai didesnė nei ankstesniais ketvirčiais. Dabar būsto nuomos pasiūla - didžiausia šiemet.

Nuomos kainų indeksavimas

Ilgalaikės nuomos sutartys dažnai numato nuomos mokesčio indeksavimą. Nuomos kainos indeksavimas dažniausiai atliekamas metų pradžioje sausio ar vasario mėnesį. Indeksavimo metu nuomos kaina perskaičiuojama pagal indeksavimo metu įrašytą koeficientą. Atlikus indeksaciją sukuriama nauja nuomos sutarties eilutė su nauja kaina, o senajai automatiškai uždedama galiojimo pabaigos data.

Vienas dažniausiai taikomų kriterijų - vartotojų kainų indeksas (VKI). Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresniosios teisininkės Sandros Mickienės, tokia „standartinė“ formulė iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti patikima, tačiau netinkamai suformuluotos nuostatos gali turėti ir neigiamą poveikį.

Vartotojų kainų indeksas (VKI) dažnai pasirenkamas kaip nuomos mokesčio indeksavimo kriterijus ilgalaikėse nuomos sutartyse dėl kelių esminių priežasčių. Pirma, VKI yra oficialiai skelbiama statistinė reikšmė, atspindinti bendrą prekių ir paslaugų kainų pokytį šalyje, todėl jis laikomas objektyviu rodikliu.

Antra, VKI taikymas suteikia šalims aiškų, lengvai suprantamą ir prognozuojamą pagrindą koreguoti nuomos mokestį, leidžiant išlaikyti sutarties ekonominę pusiausvyrą bei apsaugoti nuomotoją nuo infliacijos poveikio.

Pasak teisininkės, dažniausiai šalys nuomos sutartyje aiškiai susitaria, koks konkretus indeksas bus taikomas nuomos mokesčiui perskaičiuoti (pavyzdžiui, VKI pokytis per metus), nurodo jo skelbimo šaltinį, taip pat nustato taikymo pradžią ir apskaičiavimo formulę. Tokios formuluotės laikytinos tinkamomis, nes abi šalys supranta, kokiu rodikliu remiamasi ir kokiu būdu jis bus naudojamas.

Kaip atliekamas nuomos kainų indeksavimas?

1. Indeksuoti galima tik tas nuomos eilutes, kurių kainos formulė nėra Fiksuota kaina.
2. Nurodykite indeksacijos taikymo pradžią ir pabaigą:
   • Nuo metai/mėn - nurodykite metus ir mėnesį (jei indeksaciją norite taikyti ne nuo einamųjų metų pradžios, o konkretaus mėnesio).
   • Iki metai/mėn - nurodykite metus ir mėnesį (jei indeksaciją norite taikyti iki konkretaus einamųjų metų mėnesio).
3. Koeficiento pavadinimas - iš sąrašo pasirinkite koeficiento pavadinimą.
4. Koeficiento reikšmė - nurodykite kainos koeficiento reikšmę (pvz. 1,05) - kokiu dydžiu turi pasikeisti kaina.
5. Papildomo mokesčio produktas - pasirinkite reikšmę iš produktų sąrašo.
6. Negeneruoti skirtumo eilučių - pažymėjus varnele nebus kuriamas papildomas mokestis.
7. Indeksuoti pakartotinai - pažymėkite varnele, jei norite indeksuoti sutarties eilutes pakartotinai.
8. Užpildę reikiamą informaciją spauskite [Generuoti].

Rizikos ir alternatyvos

AVOCAD teisininkė įspėja, kad būtent tokiose situacijose ir kyla praktinių problemų: nuomos kaina gali pakilti tiek staigiai ir reikšmingai, kad nuomininkui tampa sudėtinga išlaikyti veiklos stabilumą.

„Tarkime, logistikos įmonė kiekvieną mėnesį moka 200 000 eurų nuomos mokestį. Jei dėl naujos ekonominės krizės ar pandemijos VKI pokytis siektų, pavyzdžiui, 20 %, pagal sutartyje numatytas indeksavimo taisykles perskaičiuotas nuomos mokestis išaugtų iki 240 000 eurų.

Svarbu suprasti, kad pagal Civilinį kodeksą ir teismų praktiką galioja principas pacta sunt servanda - sudaryta sutartis šalims privaloma kaip įstatymas. Tai reiškia, kad įsipareigojimai turi būti vykdomi net ir tada, kai tai tampa sudėtingiau ar finansiškai nepalankiau.

Pagal teismų praktiką, nors konkrečių ekstremalių aplinkybių - tokių kaip pandemija ar geopolitiniai konfliktai - numatyti neįmanoma, verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes sutartis, gali ir privalo protingai numatyti, jog ilgesniu laikotarpiu gali įvykti reikšmingų ekonominių pokyčių, kurie lems infliacijos augimą.

Tiesa, teisininkė atkreipia dėmesį į tai, kad Civilinis kodeksas numato galimybę prašyti teismo pakeisti sutartį (pavyzdžiui, nuomos mokesčio skaičiavimo mechanizmą), jeigu atsiranda aplinkybės, iš esmės pakeičiančios šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą.

Būtent tokio pobūdžio argumentais rėmėsi vienoje byloje ir nuomininkas, kuris prašė teismo pripažinti, kad pagal ilgalaikę nuomos sutartį nuomos mokestis turi būti indeksuojamas ne pagal faktiškai susiformavusį SVKI dydį, o taikant 1,9 proc. indeksą. Nuomininkas paaiškino, kad dėl karo Ukrainoje ir kitų ekonominių veiksnių SVKI pašoko iki 17,2 proc.

Vis dėlto Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad vien reikšmingas SVKI padidėjimas savaime nereiškia iš esmės pasikeitusios sutartinių prievolių pusiausvyros, kuri pateisintų pacta sunt servanda principo išimtį. Teismas akcentavo, kad sutartys turi būti vykdomos net ir tada, kai vykdymas tampa sudėtingesnis, o minėto instituto taikymas galimas tik esant fundamentaliam prievolių disbalansui.

Teismas paaiškino, jog nagrinėjamu atveju momentinis SVKI šuolis padidino nuomos mokestį apie 33,8 proc., tačiau bendras sutarties kainos padidėjimas siekė viso labo tik 7,04 proc. Tai gali apsunkinti sutarties vykdymą, tačiau nelaikytina tokio masto pokyčiu, kuris pateisintų teisinį įsikišimą į šalių laisva valia sudarytą susitarimą.

Teismas taip pat pažymėjo, kad nors pandemijos ar karo sukelti veiksniai negalėjo būti prognozuojami, iš esmės pasikeitusia aplinkybe laikytinas pats indeksas, o ne priežastys, kurios jį nulėmė.

Verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes (pvz., 10-15 metų) sutartis, turi protingai numatyti, kad per tokį laikotarpį gali vykti rinkos svyravimai, įskaitant ir reikšmingesnį infliacijos padidėjimą. Be to, pačios sutarties nuostatos rodė, kad nuomininkas prisiėmė infliacijos riziką - SVKI indeksavimas buvo įtvirtintas kaip besąlyginis ir neribotas, o jokios indeksavimo „lubos“ nebuvo numatytos.

Skirtingų indeksų metiniai ir vidutiniai metiniai pokyčiai gali ženkliai skirtis - kai kuriais atvejais net daugiau nei dvigubai. Tai reiškia, kad tais atvejais, kai nuomos kaina indeksuojama pagal metinį pokytį, nuomininkai gali susidurti su gerokai didesniu nuomos kainos padidėjimu nei tie, kurių indeksavimas susietas su vidutiniu metiniu pokyčiu.

„Sutarties derinimo etape įsivertinkite, kokius indeksus šalių pasirinkimas apimtų ir kaip šie indeksai kito per pastaruosius laikotarpius. Toks išankstinis vertinimas padeda geriau suprasti, kokią realią įtaką indeksacija gali turėti nuomos kainai ir kokios rizikos siejasi su skirtingais indeksais“, - pataria S. Mickienė.

Teisininkė įvardija ir alternatyvų sprendimą - nuomos mokesčio dydį sieti su patalpų išlaikymo bei priežiūros sąnaudomis. Jeigu šios sąnaudos nuomos laikotarpiu reikšmingai padidėja, sutartyje galima nustatyti kainos peržiūrėjimo mechanizmą.

Apibendrinant, nuomos kainos indeksavimas yra svarbus aspektas tiek nuomotojams, tiek nuomininkams. Svarbu atidžiai įvertinti galimas rizikas ir pasirinkti tinkamą indeksavimo metodą, kuris atitiktų abiejų šalių interesus. Taip pat verta apsvarstyti alternatyvius nuomos mokesčio nustatymo būdus, siekiant užtikrinti stabilumą ir prognozuojamumą.

Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?

Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba; nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas (žr. žemiau pateiktoje lentelėje). Svarbu: privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui. Išsamesnę informaciją rasite čia.

Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU1 253 065,60 Eur, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Jeigu nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 VDU , tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant: 20 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis neviršija 36 VDU (2026 m. 36 VDU 83 237,40 Eur); 25 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis nuo 36 VDU iki 60 VDU (2026 m. nuo 83 237,40 Eur iki 138 729 Eur); 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, jeigu metinė pajamų dalis viršija 60 VDU (2026 m. 60 VDU 138 729 Eur).

Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų nuomos pajamų ir kitų (su darbo santykiais nesusijusių ir ne individualios veiklos) pajamų (jei gautos) suma, t. y.

Mokesčių tarifai nuo nuomos pajamų

Pastaba: VDU - vidutinis šalies darbo užmokestis.

tags: #infliacijos #indeksas #turto #nuomai