Sutikimai Parduodant Turtą: Kaip Užtikrinti Sėkmingą Sandorį Lietuvoje

Parduodant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, svarbu žinoti įvairius teisinius aspektus, kurie gali turėti įtakos sandorio sėkmei. Šiame straipsnyje aptarsime preliminariąsias sutartis, Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) reikalavimus ir bendraturčių teises, siekiant padėti jums užtikrinti sklandų ir teisėtą turto pardavimo procesą.

Preliminariosios Sutartys: Kas Tai Ir Kodėl Jos Svarbios?

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jos įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Bet kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją?

Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas. Tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kiti dokumentai, būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat, preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Štai keletas svarbių punktų, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį:

1. Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
2. Esminės sąlygos: Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
3. Kaina ir mokėjimo terminai: Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir, jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
4. Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
5. Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
6. Baldai ir daiktai: Jei būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais, būtina šalia preliminariosios sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą.

Be to, rekomenduojama atlikti patalpų fotofiksacijas prieš pasirašant preliminariąją sutartį ir perduodant patalpas pirkėjui. Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).

Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos.

Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau. Atminkite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.

Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. Turtą atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.

NŽT Sutikimas: Kada Jis Būtinas?

Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo. Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą. Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.

Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.

Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį. Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.

Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y. kol nebus sudaryta valstybinės žemės nuomos ar pirkimo-pardavimo sutartis.

Žemės Sklypo Pardavimas - Pirkimas

Asmuo, nusprendęs parduoti savo žemės sklypą, pirmiausiai jam patogiu būdu turi pateikti NŽT pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. NŽT ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo pranešimo gavimo apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą.

Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, NŽT žemės sklypo pardavėjui išduoda pažymą, kad žemės sklypas turėtų būti parduodamas pirmumo teisę turinčiam ir jį pirkti sutikusiam asmeniui (arba asmenims). Pranešimo pateikimo ir pažymos gavimo paslauga bendrai kainuoja 47 eurus. Ši valstybės nustatyta rinkliava turi būti sumokėta pateikiant pranešimą.

Jeigu asmuo gavo informaciją iš NŽT dėl parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo, reiškia jis patenka į asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą, sąrašą (pirmumo teisę turintys asmenys yra nurodyti Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnyje). Gavęs informaciją iš NŽT apie parduodamą žemės sklypą, asmuo per 15 darbo dienų turi pateikti NŽT sutikimą (sprendimą) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

NŽT sutikimas įsigyti žemės ūkio paskirties žemės kainuoja 11 eurų (privačiam asmeniui). Ši valstybės nustatyta rinkliava turi būti sumokėta pateikiant prašymą šiam sutikimui gauti.

Pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą neturint tam pirmumo teisės galima tik tuo atveju, jeigu visi asmenys, turintys pirmumo teisę, atsisakė pirkti siūlomą žemės sklypą, ir tik už tokią kainą, kuri yra nurodyta pirminiame pardavėjo pranešime.

Žemės Sklypo Dovanojimas

Žemės sklypo dovanojimo atveju į NŽT privalo kreiptis tik asmuo, kuriam yra dovanojamas žemės sklypas. Taip pat kaip ir žemės sklypo pirkimo atveju, NŽT būtina pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo.

Žemės Sklypo Paveldėjimas

Žemės sklypo paveldėjimo atveju nė vienai iš šalių į NŽT kreiptis nereikia.

Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.

Bendraturčių Teisės: Kaip Parduoti Namo Dalį?

Namo dalies pardavimas - vienas sudėtingiausių nekilnojamo turto sandorių. Parduodamos namo dalies bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti parduodamą turtą. Jiems turi būti pasiūlyta ta kaina ir tos sąlygos, kuriomis namo dalis parduodama. Pasiūlymas gali būti žodinis arba notaro patvirtintas pranešimas raštu.

Jei po žodinio pasiūlymo pirkti nei vienas iš bendraturčių nepareiškė noro pirkti, tuomet norimą parduoti dalį galima siūlyti tretiesiems asmenims. Prieš pirkimo-pardavimo sandorį bendraturčiai privalo nuvykti pas notarą ir parašyti atsisakymą pirkti jiems pasiūlytą dalį už tam tikrą kainą arba už bet kokią pasiūlytą kainą.

Jei bendraturčiai reikalauja raštiško notaro patvirtinto pranešimo apie parduodamą dalį - tuomet reikia registruotu laišku siųsti pranešimą apie ketinimus parduoti turtą už tam tikrą kainą. Jei bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės neįgyvendina per vieną mėnesį po pranešimo gavimo, pardavėjas gali parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui už tą pačią kainą, kuri buvo pasiūlyta bendraturčiams, arba brangiau.

Jeigu namo dalies pardavimas įvyko pažeidžiant pirmenybės teisę pirkti namą, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Štai dokumentai, reikalingi sandoriui:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas
• Turto įgijimo dokumentas
• Namo kadastrinių matavimų byla
• Žemės sklypo planas
• Namo ir žemės sklypo Registrų centro išrašai

Taip pat, jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas turtas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - reikalingas notaro leidimas parduoti. Jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti. Jei turtas priklauso keliems bendraturčiams - bus reikalingas jų raštiškas, notaro patvirtintas atsisakymas pirkti namo dalį arba notaro patvirtintas pranešimas apie ketinimus parduoti turtą, po kurio įteikimo praėjo 1 mėnuo.

Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimo parduoti. Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti. Taip pat reikalingas energetinio naudingumo sertifikatas.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas: Ką Svarbu Žinoti?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas.
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina.

Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą. Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų.

Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai. Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą.

tags: #informavimas #apie #duotus #sutikimus #parduodant #turta