Gyvenamojo Namo Pirkimo Patarimai: Kaip Priimti Teisingą Sprendimą?

Būsto pirkimas - vienas svarbiausių finansinių sprendimų gyvenime. Šis procesas reikalauja atidumo, žinių ir laiko.

Straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kaip vyksta buto pardavimas, kokie mokesčiai gali būti taikomi, kur kreiptis dėl informacijos bei kokias nuorodas verta žinoti, kad procesas vyktų sklandžiai.

Pirmieji žingsniai prieš perkant būstą

Prieš pradedant būsto paieškas, būtina atlikti keletą svarbių žingsnių:

• Finansinių galimybių įvertinimas: Nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Ar turite reikiamą sumą, jei ne - kada ją sukaupsite?
• Poreikių išsiaiškinimas: Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia.

Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas.

Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą.Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.

Dažniausiai, žmonės žino, kokio ploto, kelių kambarių būstas turėtų būti, kuriame aukšte norėtų gyventi, tačiau nepakankamai išanalizuoja technologinius ir socialinius sprendinius: energinio efektyvumo klasę, šildymo technologijas, gyvenimo ir laisvalaikio komforto sprendinius.

Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią. Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus.

Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi.

Pagrindiniai būsto pirkimo etapai

Radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.

1. Turto išsirinkimas ir apžiūra: Susirasti būstą sau galite tik patys. Net jei kreipsitės pagalbos į tarpininkus, vis tiek turėsite aiškiai įvardyti, ko ieškote ir atrinktus variantus įvertinti, palyginti asmeniškai bei priimti galutinį sprendimą.
2. Finansinės galimybės: Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti.
3. Planuojamo įsigyti būsto dokumentai: Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą (aktualu, jei turtas priklauso keliems savininkams ir / ar sutuoktiniams, nes šiais atvejais reikalingi papildomi dokumentai), patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.
4. Sandorio šalys: Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
5. Preliminarioji sutartis: Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
6. Pagrindinė sutartis: Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis.
7. Hipotekos sutartis: Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
8. Galutinis atsiskaitymas: Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių.
9. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas: Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.

Jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus.

Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko. Jei savo dėmesį norite skirti tik maloniems prisiminimas apie būsto pirkimą, visą atsakomybę galite palikti specialistams, kurie yra įgudę nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje.

Preliminarioji sutartis: svarbiausi aspektai

Preliminarioji sutartis pasirašoma tada, kai klientas priima sprendimą įsigyti būstą. Jei klientui reikia daugiau laiko apsispręsti, plėtotojai paprastai suteikia galimybę nemokamai rezervuoti butą 3-5 dienoms. Tokiu būdu pirkėjas gali neskubėdamas įvertinti planuojamą įsigyti turtą bei priimti sprendimą.

Paprastai tariant, preliminari sutartis yra abiejų šalių susitarimas ir įsipareigojimas pagal sutartas sąlygas vėliau sudaryti pagrindinę notarinę sutartį. Todėl svarbu atsiminti, kad preliminari sutartis dar nepažymi turto perleidimo, o veikiau įtvirtina sutarimą tai padaryti ateityje.

Verta nepamiršti, kad nors preliminari sutartis netvirtinama pas notarą, ji turi tokią pačią juridinę galią ir dėl to įpareigoja abi šalis laikytis joje nurodytų sąlygų.

Į ką atkreipti dėmesį sudarant preliminarią sutartį?

• Perkamo būsto duomenys: kaina, plotas, būsimo atsiskaitymo tvarka ir garantijos.
• Šalių teisės ir pareigos: būsto apžiūros tvarka, galimi sutarties pakeitimai.
• Būsto paskirtis ir perdavimo pirkėjui terminai: vieno kvadrato ir bendrą turto kainą.
• Mokėjimo terminai: jei jos mokėjimo terminas bendru susitarimu skaidomas į atskirus mokėjimus, peržiūrėkite ir tikslius tarpinius terminus, mokėjimų dydžius.

Prie preliminariosios sutarties paprastai pridedami tokie priedai kaip buto planas, paties buto apdailos aprašymai, padedantys pirkėjui aiškiai suprasti, kokį turtą jis ruošiasi įsigyti.

Preliminariai sutarčiai ypač svarbūs perkamo turto aprašymų tikslumas ir detalumas, kuriuos užtikrins aukštų kokybės standartų besilaikantys pardavėjai. Nepamirškite patys atidžiai peržiūrėti ir įvertinti visas jos dalis ir nurodytus duomenis.

Profesionalūs plėtotojai pasiūlys kartu atidžiai peržiūrėti sutartį ir iškart atsakyti į visus kylančius klausimus. Tvirtai žinodami, su kokiomis sąlygomis sutinkate, galėsite jaustis užtikrinti, kad tolimesnis procesas vyks sklandžiai.

Pirmą kartą perkančiųjų būstą klaidos

Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:

• Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
• Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
• Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.

Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų.

Mokesčiai parduodant butą

Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:

• Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
• Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
• Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.

Dažniausiai užduodami klausimai

• Ar privalau parduoti butą per notarą? Taip, Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro, kad jis būtų teisėtas ir įregistruotas.
• Kiek kainuoja notaro paslaugos? Notaro paslaugų įkainiai priklauso nuo parduodamo turto vertės ir sudėtingumo.
• Kiek laiko trunka pardavimo procesas? Procesas priklauso nuo daugelio veiksnių: buto paklausos rinkoje, kainos, dokumentų tvarkymo spartumo, notaro užimtumo.

Klaidų, perkant būstą, nedaryti

• Nesivadovauti emocijomis: svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
• Neįvertinti finansinių galimybių: pirmiausia turėtumėte pasitikrinti savo kreditingumą.
• Skubėti mokėti avansą: jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema.
• Nepadaryti namų darbų: įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto.

Kokių dokumentų reikia parduodant butą?

Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.

Dokumentų sąrašas:

• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
• VĮ Registrų centro išrašas;
• Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai;
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti;
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.

Kaip paruošti butą pardavimui?

Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją. Kad sudomintumėte potencialius pirkėjus - Jūsų butas turi būti pateiktas estetiškai gražiai. Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti.

Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos parduodant butą?

Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

• Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
• Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

tags: #ipareigoti #vykdyti #gyvenamojo #namo #pirkimo