Būsto nuomos sutarties nutraukimo terminai ir svarbūs aspektai Lietuvoje

Vienu ar kitu gyvenimo laikotarpiu daugumai tenka nuomotis būstą, tačiau tikrai ne kiekvienam tenka siūlyti savo būstą nuomai. Šis sprendimas priimamas dėl įvairių priežasčių, tačiau tikslas dažniausiai būna tas pats - gauti pajamas ir neturėti dėl to bėdų ateityje. Nuomos principas yra paprastas - gauti užmokestį, o mainais suteikti būstą gyvenimui.

M.Čiulados teigimu, būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už santykinai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės mokestį per mėnesį). Abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Tam naudojama nuomos sutartis.

„Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Toks modelis pavojingas abiem šalims - tiek nuomotojui dėl galimos žalos, nuompinigių nemokėjimo, tiek ir nuomininkui nuo netikėto nuomos nutraukimo, planų pasikeitimo ar pan. Nuomos sutarties šablonų galima rasti internete“, - tikino jis.

Rašytinė sutartis - būtina sąlyga

Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. M.Čiulados teigimu, vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktai nustato, kad ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Sutartis privalo būti sudaryti valstybine kalba. „Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Tokiu atveju patartume naudotis teisininkų ar NT agentūrų pagalba, kurie parengs teisingą sutarties vertimą“, - sakė M.Čiulada.

Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių, todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės, todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie maksimalią nuomotojo teisių apsaugą, kuri neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų.

Esminiai sutarties elementai

Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis negalėtų egzistuoti. Tai yra:

• Būsto adresas.
• Kambarių ir kitokių patalpų skaičius.
• Plotas.
• Patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga.
• Priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos.
• Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai.
• Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.

Nuomos sutartyje būtina nurodyti keletą esminių sutarties elementų:

• Identifikuoti sutarties šalis (savininką ar jo įgaliotą atstovą ir nuomininką/nuomininkus - vardas, pavardė, asmens kodas ar gimimo data).
• Tiksliai aprašyti patį nuomojamą objektą: nurodyti adresą ir patalpų unikalų numerį, automobilio stovėjimo vietos ar garažo unikalius numerius, pažymint juos planuose ir kt.
• Nurodyti nuomos terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nuomininkas turi pirmenybės teisę nuomotis būstą, pasibaigus nuomos terminui, tačiau tik tuo atveju, jei tinkamai vykdė nuomos sutarties sąlygas.
• Nurodyti nuomos kainą - paprastai tai mėnesinis mokestis, aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą. Nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą). Taip pat paprastai nuomininkas sumoka būsto savininkui užstatą (depozitą) - dažniausiai vieno ar dviejų mėnesių nuomos dydžio sumą, kaip garantą, kad esant žalai ar vėluojant mokėjimams nuomotojas turėtų iš ko padengti žalą. Svarbu įsitikinti, ar depozitas yra sumokamas tikrai turto savininkui ar nuomotojui. Tad siekdamas tai užtikrinti, nuomininkas gali paprašyti pateikti RC išrašą su nuosavybės įrašu.
• Įtraukti sąlygą, jog nuomininkas būstą įsipareigoja naudoti tik savo asmeninėms gyvenamosioms reikmėms.
• Įtraukti sąlygą dėl naminių gyvūnų laikymo. Paprastai tam turi pritarti turto savininkas.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. „Todėl taip pat rekomenduojame aptarti ir kitus svarbius momentus: galimos periodinės turto apžiūros, kaip būstas bus tvarkomas ir kas atsakingas už galimus gedimus, remontą ir panašiai“, - siūlė M.Čiulada.

Priėmimo-perdavimo aktas ir fotofiksacija

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, raktai, užfiksuojami skaitliukai, aprašomi defektai, ar būstas išvalytas/nevalytas ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos, tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo, arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Šiais laikais visi turime išmaniuosius telefonus, tad atlikti nuotraukas yra greitas ir paprastas procesas, kuris labai padeda ateityje išvengti nesutarimų ir galimų nuostolių.

Nuomininko teisės ir pareigos

Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis.

NT agentūros ir komisiniai mokesčiai

Neretai nuomininko paieškoms būstų savininkai pasitelkia nekilnojamojo turto (NT) agentūras. Probleminės situacijos su NT agentūromis kyla dėl pasirašomų šabloninių sutarčių ir nuomininkų parinkimo, kai atsižvelgiama tik į jų gebėjimą mokėti nuomos sutarties kainą ir komisinį agentūros mokestį. Kitas svarbus aspektas, aktualus nuomotojui, tai iš anksto, dar prieš susitariant dėl paslaugų teikimo, aiškiai apibrėžti komisinius mokesčius agentūroms ir nustatyti, kas juos mokės.

Teisinė nuomos sutarties registracija

Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu. Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga.

Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį.

Mokesčių mokėjimas

Svarbu žinoti ir tai, kaip tinkamai sumokėti mokesčius. Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas.

Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio.

Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Atsakomybė kilus nelaimėms ir būsto draudimas

Aktualus klausimas, susijęs su nuomos sutartimis, yra atsakomybė, kilus nelaimėms. Nuomos santykiuose teisiškai nuomotojas laikomas stipresniąja puse, dėl to jam reikėtų ypatingai rūpintis, kad jo turtas teisiškai būtų apsaugotas. Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę.

Gyvenamosios vietos deklaravimas

Jau kelerius metus galioja nauja Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka, kai nuomininko gyvenamosios vietos deklaravimui nebereikia atskiro nuomotojo sutikimo. Dėl to nerimauti nereikėtų, nes nuomininkas, deklaruodamas savo gyvenamąją vietą, neįgyja jokių turtinių teisių į būstą, todėl deklaravimas neapsunkintų ir galimo nuomininko iškraustymo proceso. Pažymėtina, kad deklaravimas automatiškai panaikinamas pasibaigus sutarties terminui ar esant būsto savininko prašymui.

Nuomininkas gali prašyti savininko sutikimo dėl gyvenamosios vietos deklaravimo, jeigu to reikalautų atsakingos institucijos.

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą?

„Esant reikalui kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis. Jei nuomininko „dėka“ atsirado toks poreikis (pažeistos sienos, grindys ar įrengimai) - tada, be abejo, remontą turi daryti nuomininkas arba kompensuoti tokio remonto išlaidas“, - komentavo jis.

Nesutarimai dėl sugedusios buitinės technikos

Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Pasak M.Čiulados, dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo naujomis išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - kad jei buitinė technika sugedo dėl senumo - išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas. Žinoma, dažnai yra sunku nustatyti tokių gedimų priežastis, tada šalys geranoriškai tariasi ir sutarta proporcija pasidalina išlaidas.

Nuomotojo patikimumas ir teisė nuomoti

„Ypač svarbu prieš mokant depozitą įsitikinti, ar asmuo turi teisę nuomoti šį būstą. Savininkas, kaip įrodymą, turi pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodytas būsto savininkas“, - sakė jis.

Nuomojamas turtas gali būti įkeistas, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Būsimas nuomininkas turi pasidomėti, ar turtas nėra įkeistas.

Turto draudimas

„Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Siekiant išvengti nuomojamojo turto nuostolių ar norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama pasirūpinti būsto ir jame esančio turto draudimu“, - teigė M.Čiulada.

Nuomininko patikimumas

Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą. Tokią informaciją galima patikrinti „Credit info“ (tačiau gali tik įmonės, kurios turi sutarti su šia įmone).

Sudarant nuomos sutartį, svarbu atsižvelgti į visus šiuos aspektus, siekiant apsaugoti tiek nuomotojo, tiek nuomininko teises ir interesus.

tags: #iprastas #buto #nuomos #sutarties #nutruakimo #terminas