Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra aktuali tiek verslui, tiek privatiems asmenims. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su patalpų nuoma, įskaitant teisinius niuansus, mokesčius ir rinkos tendencijas.
Patalpų nuomos galimybės įvairiuose Lietuvos miestuose
Šiuo metu rinkoje galima rasti įvairių nuomojamų patalpų skirtinguose Lietuvos miestuose:
- Alytus: Išnuomojamos patalpos Pramonės g. (864 kv.m.), Ugniagesių g. (138 kv.m.), Rotušės a., Naujoji g. (80 kv.m. ir 100 kv.m.) ir Santaikos g. Taip pat nuomojamas pastatas-įstaiga Alytaus centre, S. Dariaus ir S. Girėno g.
- Vilnius: Išnuomojamos sandėliavimo patalpos Latvių g. (Žvėrynas), naujai suremontuotos patalpos Žirmūnų g. Taip pat siūlomos patalpos Naujininkuose (Panevėžio g.), Naujojoje Vilnioje (Šiaurės g.) ir Šeškinėje (Buivydiškių g.). Be to, nuomojamos patalpos Lentvario g., Aukštieji Paneriai.
- Kaunas: Išnuomojamas rūsys Baršausko g., patalpos Palemone (Palemono g.), taip pat siūlomas kambarys dirbančiam vyrui Aleksote (Vaivorykštės g.). Išnuomojamos patalpos renovuotame pastate Žaliakalnyje (Radvilėnų pl.) ir kabinetas renovuotame pastate Žaliakalnyje nuo vasario 17 d.
- Šiauliai: Siūlomos patalpos Gamybos g., Alytaus g. ir Frenkelių g.
- Mažeikiai: Patalpos Pavasario g. ir Židikų miestelio centre (M. Pečkauskaitės g.).
- Kiti miestai: Išnuomojamas garažas-sandėliavimo patalpos Šilutės r. (Klaipėda, Tilžės g.) ir patalpos Kaišiadorių r. (Kaišiadorys, Gedimino g.).
Taip pat nuomojami 1 - 4 kambarių butai Mažeikių r. Mazeikiu m. Žemaitijos g.
Nekilnojamojo turto nuomos apmokestinimas PVM
Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymą (PVMĮ), nekilnojamojo turto nuoma apibrėžiama kaip sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu.
Kai kartu su nekilnojamu turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga ir pan.) ar suteikiamos kitos paslaugos, tai PVM tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju remiantis Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (ESTT) praktika reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas ar du (ar daugiau) sandoriai.
Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo, tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį. Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris, kuris PVM neapmokestinamas.
Svarbu: Apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui.
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
PVM lengvatos ir išimtys
Jeigu nurodytu atveju, patalpos bus nuomojamos (subnuomojamos) kartu su jose esančia įranga (baldais), tai bus laikoma, kad teikiamos „mišrios“ nuomos paslaugos, kurias sudarantys elementai yra akivaizdžiai neatskiriami vienas nuo kito ir dėl to laikoma, kad sudarytas vienas sandoris. Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą, nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių, tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma. Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc.
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y. Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos.
Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą. Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama.
Pavyzdžiai
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Šiauliuose
Nuo metų pradžios, iškart po euro įvedimo, Šiaulių miesto ir regiono nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo juntamas sąstingis. Žmonės neskubėjo leisti naujai pasirodžiusios valiutos ir labiau tyrinėjo vietinę rinką, lygino kainas litais ir eurais, tad sandorių metų pradžioje buvo nedaug.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2015 metų I pusmetį būsto (butų ir namų) sandorių skaičius Šiauliuose buvo 22% mažesnis nei tuo pačiu metu 2014 metais. Daugiausia pirko tie, kuriems NT buvo būtinas - sukūrė naujas šeimas ar keitė būstą iš mažesnio į didesnį. Tuo metu kita svarbi potencialių pirkėjų grupė, perkantys NT investicijai, buvo pasyvūs ir tik stebėjo pokyčius rinkoje.
Po euro įvedimo butų kainos Šiauliuose išliko nepakitusios, palyginti su 2014 metų pabaiga. Tad prasidėjus antrajam metų ketvirčiui, NT rinka šiek tiek atsigavo ir žmonės pradėjo kiek aktyviau pirkti ar investuoti į NT.
Nepaisant to, kad individualių namų kainos pirkėjams dabar yra itin palankios, kadangi dar nepasiekė kainų lygio, buvusio prieš 2009-2011 metų NT krizę, anksčiau gan aktyvus buvęs gyvenamųjų namų pardavimas, šiai dienai yra daug mažesnis.
Žemės sklypai perkami taip pat vangiai, dabar kaip ir visą NT žmonės dažniausiai perka nebent savo reikmėms, o investiciniai žemės sklypų pirkimai visiškai sustoję.
„Šiuo metu Šiaulių NT rinka yra sveikai aktyvi, džiugu, kad žmonės nors ir po truputį, bet investuoja į NT. Kadangi Šiauliuose NT objektų perteklius nejuntamas, o kainos yra stabilios, manome, kad be didesnių pokyčių rinka išliks stabili iki metų pabaigos“.
Praktiniai patarimai nuomojant patalpas
- Teisiniai aspektai: Įsitikinkite, kad nuomos sutartis atitinka visus teisinius reikalavimus ir aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas.
- Mokesčiai: Pasidomėkite PVM ir kitais mokesčiais, susijusiais su nuoma.
- Rinkos analizė: Prieš nuomodami patalpas, išanalizuokite rinkos kainas ir tendencijas.
Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.
Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma). Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
Šaltinis: VMI
Mokestiniai ginčai: ką aktualu žinoti
tags: #isnuomojo #isnuomotas #patalpas