Renkantis žemės sklypą savo svajonių namams, svarbu įvertinti visus aspektus, nes tai gali turėti reikšmingą įtaką tiek statybos procesui, tiek ir būsimam Jūsų gyvenimui. Būtent galimybių išsiaiškinimas, kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, susijusius su žemės sklype esančių pastatų aprašu, kadastrinius matavimus ir kitus svarbius dalykus, kuriuos reikėtų žinoti.
Kadastriniai Matavimai Ir Ribų Ženklinimas
Žemės sklypų kadastriniai matavimai atliekami pagal teritorijų planavimo dokumentus - detaliuosius ar specialiuosius planus, žemės valdos projektus, institucijų, atsakingų už žemės sklypų formavimo valstybinėje žemėje organizavimą, patvirtintus žemės planus. Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenys, žemės paviršiaus gamtiniai ir antropogeniniai objektai sutartiniais ženklais planuose braižomi pagal techninių reikalavimų reglamento GKTR 2.11.03:2014 „Topografinių erdvinių objektų rinkinys ir topografinių erdvinių objektų sutartiniai ženklai“, 1 priede nustatytus reikalavimus. Žemės sklypo ribų ženklinimas vietovėje atliekamas vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus tvirtinamomis Žemės sklypo ribų ženklinimo taisyklėmis ir Riboženklių standartais bei laikantis šiame skirsnyje nustatytų reikalavimų.
Riboženkliais ženklinamos sausuma einančios žemės sklypų ribos. Tarp gretimų riboženklių turi būti matomumas. Riboženkliais neženklinama, kai žemės sklypo riba sutampa su natūraliais arba dirbtiniais žemės paviršiaus objektais (upė, upelis, ežeras, medžių eilė, tvora, pastato siena, melioracijos griovys ir t. t.). Žemės sklypo ribos vietovėje paženklinamos arba atstatomi sunaikinti anksčiau paženklintų žemės sklypo ribų riboženkliai dalyvaujant žemės sklypo savininkui (esamam arba būsimam) arba jo įgaliotam asmeniui, taip pat suinteresuotiems asmenims - su ženklinamu žemės sklypu besiribojančių žemės sklypų savininkams arba jų įgaliotiems asmenims, besiribojančios valstybinės ar savivaldybės žemės, pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nesuformuotos kaip atskiras žemės sklypas, patikėtiniui (-iams), taip pat sodininkų bendrijos pirmininkui, jeigu matuojamas žemės sklypas ribojasi su sodininkų bendrijos žeme.
Po žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo akto pavadinimu įrašoma žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo akto surašymo data, numeris ir sudarymo vieta. 1 punkte nurodoma kadastrinių matavimų užsakovo vardas, pavardė, juridinio asmens pavadinimas ir įmonės kodas. 2 punkte nurodoma, kad žemės sklypo ribas nustatė ir riboženkliais paženklino matininkas, vadovaudamasis teritorijų planavimo dokumentu ar žemės valdos projektu ir kitais dokumentais, kurių pagrindu atlikti žemės sklypo kadastriniai matavimai. 3 punkte nurodomas žemės sklypo adresas ir plotas, įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. 4 punkte esančioje lentelėje įrašomi nustatant žemės sklypo ribas dalyvavę kviestiniai asmenys. 5 punkte įrašomi duomenys apie į žemės sklypų ribų nustatymą neatvykusius kviestinius asmenis ir (arba) nurodomos nustatant žemės sklypo ribas dalyvavusių kviestinių asmenų pastabos bei įrašai apie atsisakymą pasirašyti. 7 punkte užsakovas (žemės sklypo savininkas) nurodo savo vardą ir pavardę ir pasirašo.
Sunaikinti žemės sklypų riboženkliai atstatomi dalyvaujant kviestiniams asmenims. Atstačius sunaikintus žemės sklypų riboženklius surašomas Taisyklių 2 priede nustatytos formos žemės sklypo ribų paženklinimo-parodymo aktas, kurį pasirašo atstatant sunaikintus riboženklius dalyvaujantys kviestiniai asmenys ir matininkas. Atliekant žemės ūkio naudmenų, apaugusių mišku, kartografavimą, turi būti naudojami Lietuvos Respublikos miškų valstybės kadastro duomenys ir informacija.
Dokumentų Patikrinimas Prieš Perkant Sklypą
Prieš perkant sklypą, būtina patikrinti visus reikiamus dokumentus. Pagrindiniai dokumentai yra: Sklypo įsigijimo dokumentas, Kadastrinių matavimų byla ir Turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Taip pat svarbu patikrinti Įgaliojimą (jei taikoma) ir Savininko asmens dokumentą.
Svarbūs aspektai: ,,Gavimo data“: Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui. Kadastro žemėlapiai: Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Preliminarūs geodeziniai patavimai: Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais - jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir daugiau sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi. Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime, t.y.
Pagrindiniai dokumentai, reikalingi įsigyjant žemės sklypą:
| Dokumentas | Aprašymas |
|---|---|
| Sklypo įsigijimo dokumentas | Dokumentas, patvirtinantis, kaip įsigijote žemės sklypą (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.). |
| Kadastrinių matavimų byla | Dokumentas, kuriame nurodyti tikslūs žemės sklypo matmenys ir ribos. |
| Turto nuosavybės pažymėjimas | Dokumentas, kuriame nurodytas žemės sklypo savininkas (-ai). |
| Įgaliojimas | Jei pardavėjas veikia pagal įgaliojimą, būtina patikrinti jo galiojimą. |
| Asmens dokumentas | Galiojantis pardavėjo asmens tapatybės dokumentas. |
| NŽT licencija | Parduodant žemės ūkio paskirties žemę, reikalinga NŽT licencija. |
Kiti Svarbūs Aspektai
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype. Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis. Nors teisės aktai numato galimybę keisti žemės sklypo naudojimo paskirtį ir būdą, bet ne visais atvejais leidžiama tai daryti.
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis. Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.
Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba. Bet kokie statiniai neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti.