Trumpalaikės Nuomos Įstatymo Pakeitimai Lietuvoje: Kas Naujo?

Pastaruoju metu vis daugiau žmonių Lietuvoje, ypač kurortiniuose miestuose, investuoja į nekilnojamąjį turtą (NT), tikėdamiesi jį išnuomoti trumpalaikiam apgyvendinimui ir taip gauti papildomų pajamų. Tačiau nuomos veiklos teisinis reglamentavimas priklauso ne tik nuo turto naudojimo pobūdžio, bet ir nuo jo faktinės paskirties dokumentuose. Tad norint išvengti baudų ir teisinio neapibrėžtumo, būtina atkreipti dėmesį į esminius tokiai nuomai taikomus reikalavimus.

Šiame straipsnyje aptarsime trumpalaikės butų nuomos apmokestinimo ypatumus, verslo liudijimų pasirinkimą, PVM klausimus ir naujausius teisės aktų pakeitimus, kurie įsigaliojo ar planuojami įsigalioti.

Vilniuje šiuo metu skaičiuojama apie pusantro tūkstančio trumpalaikės nuomos vietų, kuriose dažniausiai apsistoja turistai. Kaune - 650, Palangoje apie tūkstantį. Kasmet tokias paslaugas teikiančių asmenų vis daugėja.

Nors tokia veikla populiarėja, dalis ją vykdančių gyventojų susiduria su baudomis, nes paslaugos teikiamos gyvenamosios paskirties patalpose, o galiojantys teisės aktai to neleidžia.

Baudos už Trumpalaikę Nuomą Gyvenamosios Paskirties Patalpose

Vilniaus centre trumpalaikės nuomos veiklą jau aštuonerius metus vykdantis apartamentų savininkas Ignas Vanagas sako turintis leidimą teikti paslaugas, tačiau tai neapsaugo nuo sankcijų.

„Savivaldybė baudžia ir skiria 350 eurų baudą už tai, kad šitą veiklą vykdom ne viešbučių paskirties patalpose, o gyvenamosiose arba administracinėse patalpose“, - sakė „The Joseph“ įkūrėjas Ignas Vanagas.

Anot savivaldybės, tai nėra išskirtinė situacija, patikrinimai atliekami visada, jei tik gaunamas pranešimas apie galimus pažeidimus. „Dabar jie išsiėmę leidimus užsiimti trumpalaike nuoma, bet neatsižvelgia, kad yra kiti įstatymai, kurie apriboja, kokioje teritorijoje, kokioje vietoje gali teikti.

Daugiabutis. „Kad tai taptų viešbučio paskirties patalpos, reikalingas atskiras įėjimas iš gatvės ir pločiai visokių koridorių - tai galima tai naujam objekte galbūt daryti, bet tikrai ne Vilniaus senamiestyje, kur negali į kiekvieną butą padaryti įėjimo, o kaip su fasadais? Tai yra pertekliniai reikalavimai, jie yra neįgyvendinami“, - sakė I.

„Rengiamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo pakeitimas dėl statinio patalpų naudojimo ne pagal paskirtį ir jame numatyta išimtis liečianti ir apgyvendinimo paslaugas, kad gyvenamosiose patalpose ir gyvenamuosiuose pastatuose būtų galima vykdyti trumpalaikio apgyvendinimo veiklą“, - teigė E.

Trumpalaikės Nuomos Apmokestinimo Ypatumai

Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla.

• Verslo liudijimas (043 Kodas): Tinkamas didesnėms pajamoms ir nuolatinei veiklai dėl fiksuotų mokesčių, tačiau reikalauja mokėti PSD ir VSD.
• Gyventojų pajamų mokestis (15% GPM): Netinkamas, jeigu planuojate dirbti su pardavimų platformomis, nes mokesčiai skaičiuojami nuo didelės dalies ir riboja sąskaitų išrašymo galimybes juridiniams asmenims.
• Individuali veikla: Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“. Individualiai veiklai taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo pajamų sumos.

Verslo Liudijimo Detalės

Vienas pirmųjų „namų darbų“, kuriuos turite atlikti prieš pradedant trumpalaikės nuomos verslą, tai išsiimti verslo liudijimą. Veiklą reikia vykdyti legaliai!

Jei paskambinsite į VMI, jums trumpai pasakys, jog jums reikalingas verslo liudijimas su kodu 043. Tačiau mes pabūsime nepatiklūs ir pasidomėsime prieinamuose VMI šaltiniuose.

Dokumente darome paiešką ir ieškome mums reikiamų frazių - nuoma, apgyvendinimo, trumpalaikė. Arba žinoma, skaitome visus 4 lapus smulkiu šriftu ir ieškome kažko panašaus 🙂

Rezultatai:

• 010 Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas (įeina į EVRK klasę 55.20)
• 043 Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas (įeina į EVRK klases 55.20; 55.90)
• 051 Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma už vieną objektą (išskyrus apgyvendinimo paslaugas (kaimo turizmo paslaugas arba nakvynės ir pusryčių paslaugas) **, (įeina į EVRK klasę 68.20)

Pirmiausia, reikia žinoti, jog visos veiklos Lietuvoje klasifikuojamos, tam yra Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorius (EVRK). Prie kiekvieno verslo liudijimo kodo surašyta kokia EVRK klasė atitinka šį verslo liudijimo kodą. Todėl einame tikrinti 55.20, 55.90, 68.20 EVRK kodų.

Gerai įsiskaičius suprantama, jog trumpalaikė nuoma atitinka 55.20 ir 55.90 EVRK kodus, o 68.20 yra ilgalaikė nuoma. Taigi, trumpalaikei nuomai skirtas 043 verslo liudijimo kodas.

Tie, kurie dirba senokai, ir nelabai mėgsta sekti naujienų susijusių su mokesčiais ir įstatymų pakeitimais, gali būti negirdėję apie pokyčius bei anksčiau plačiau naudotą 051 verslo liudijimą iš įpročio naudoja ir toliau. Tačiau jis trumpalaikei nuomai nebetinka jau nuo 2020 m. liepos 1 d.

Verslo liudijimo kaina priklauso nuo savivaldybės, kurioje dirbama. Geriausia vieta pasitikrinti yra Verslo liudijimų skaičiuoklė.

Verslo liudijimą galima imti ir nepilnam mėnesiui, pavyzdžiui, tik dienoms, kai turite atvykstančių svečių. Šiuo klausimu nesismulkinu ir paprastai perku verslo liudijimą mažiausiai mėnesiui, o paprastai keliems mėnesiams iš karto. Laikas prisijungti ir pildyti anketą kainuoja daugiau, nei sutaupytas centas imant verslo liudijimą ne visam mėnesiui.

Negyvenamosios Paskirties Butų Nuoma

Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) atkreipia dėmesį, kad negyvenamosios paskirties butų nuoma yra registruojama kiek kitaip nei gyvenamosios paskirties. Negyvenamosios paskirties būstai - tai patalpos, kurios dokumentuose nėra registruotos kaip gyvenamosios. Jos gali būti poilsio apartamentai, viešbučio tipo kambariai ar kitos paskirties patalpos, pritaikytos trumpalaikei nuomai.

Gyvenamosios paskirties būsto nuomai dažnai taikomas supaprastintas apmokestinimas - galima rinktis individualią veiklą arba verslo liudijimą pagal nuomos veiklą. Tačiau negyvenamosios paskirties būstų nuomos atveju viskas vyksta kiek sudėtingiau. Pavyzdžiui, paprastas verslo liudijimas, skirtas gyvenamosios paskirties patalpų nuomai, negalioja tokioms patalpoms kaip viešbučio paskirties butai.

Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, negyvenamosios paskirties patalpų nuoma nėra laikoma individualia veikla, todėl šiai veiklai nereikia registruoti individualios veiklos pagal pažymą.

Kaip Pasirinkti Tinkamą Verslo Liudijimą?

Norint legaliai vykdyti negyvenamosios paskirties patalpų nuomą poilsiautojams, būtina pasirinkti tinkamą verslo liudijimą. Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos Mokestinių prievolių departamento vadovė Laimutė Mačernienė išsamiai paaiškino, kokį verslo liudijimą turėtų rinktis Palangos nuomotojai, turintys negyvenamosios paskirties butus:

„Tokios paskirties buto nuomai, renkantis veiklą su verslo liudijimu, galima įsigyti 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimo“ verslo liudijimą. Su šiuo verslo liudijimu galima teikti trumpam (dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui) apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, taip pat pusryčių paslaugą, neteikiant kitų papildomų paslaugų.“

Tai reiškia, kad jei norite nuomoti negyvenamosios paskirties butą ir teikti nakvynės paslaugas, turite įsigyti būtent šį verslo liudijimą. Tačiau svarbu pažymėti, kad jis suteikia teisę teikti tik nakvynės ir pusryčių paslaugas - papildomos paslaugos, tokios kaip pilnas maitinimas ar ekskursijų organizavimas, jau reikalautų kitos veiklos registracijos.

L. Mačernienė taip pat pabrėžė, jog nuomotojas privalo savarankiškai administruoti veiklą, priimti rezervacijas ir nustatyti kainas, nes jeigu viską tvarko tokios platformos kaip „Booking.com“ ar „Airbnb“, šis verslo liudijimas jau nebetiks:

„Atkreipiame dėmesį, kad minėtas verslo liudijimas nesuteikia galimybės teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones, jei tos įmonės viską tvarko už turto nuomotoją, t. y. savininko vardu sukuria platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, jas administruoja, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir pan.“

Mokesčių Prievolės

Svarbu nepamiršti deklaruoti gautas pajamas ir susimokėti galiojančias mokesčių prievoles. Įsigijus verslo liudijimą su veiklos kodu 043, privalėsite mokėti fiksuotą pajamų mokestį, kurio dydį nustato savivaldybės taryba. Be to, teks mokėti privalomojo sveikatos draudimo (PSD) ir valstybinio socialinio draudimo (VSD) įmokas. Šių įmokų dydžiai priklauso nuo minimalios mėnesinės algos (MMA) ir kitų veiksnių. Metams pasibaigus, iki gegužės 1 d., būtina pateikti metinę pajamų deklaraciją.

Beje, reikia įsidėmėti, jog vykdant tokią veiklą gali atsirasti prievolė mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM). Jei per metus jūsų pajamos iš ekonominės veiklos viršija 45 000 eurų, privalote registruotis PVM mokėtoju ir nuo teikiamų paslaugų skaičiuoti 21% PVM. Tai galioja ir apgyvendinimo paslaugoms, teikiamoms su 043 kodo verslo liudijimu.

Jei planuojate teikti papildomas paslaugas, tokias kaip pilnas maitinimas, pramogų organizavimas ar kitos paslaugos, turite įsigyti atitinkamus verslo liudijimus arba registruoti individualią veiklą pagal pažymą. Kaip jau minėta, svarbu atkreipti dėmesį ir į papildomų paslaugų teikimą.

Nesilaikant nustatytų reikalavimų, gali kilti teisinių pasekmių, tokių kaip baudos ar netgi veiklos apribojimai. Todėl svarbu užtikrinti, kad visa veikla būtų vykdoma laikantis galiojančių teisės aktų.

Nauji Mokesčių Pakeitimai ir Poveikis Nuomotojams

Nuo 2025 m. sausio 1 d. įsigaliojo pakeitimai, kurie numato, kad trumpalaikės nuomos verslu užsiimantiems asmenims nebegalima naudotis verslo liudijimu. VMI išleido išaiškinimą, kad visi kas naudojasi tarpininkų / administratorių paslaugomis, nuo 2025.01.01 nebegalės naudotis verslo liudijimu nuomai, o privalės mokėti GPM nuo visų pajamų.

Iki 2024m pabaigos buvo galima išsiimti Verslo liudijimą (VL) susimokant vienkartinę įmoką.

Vietoj anksčiau galiojusios fiksuotos įmokos už verslo liudijimą, dabar reikės mokėti 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo visų pajamų.

Dėl šių pakeitimų, nuomotojams tenka atimti 15% GPM, komisinius tarpininkams, valymo ir administravimo išlaidas, taip pat komunalinius mokesčius, neišvengiamą kai kurių baldų ar įrangos atnaujinimą. Dėl to gali sumažėti galutinis pelnas.

Pasikeitus sąlygoms, ilgalaikė nuoma gali tapti patrauklesne alternatyva. Toks modelis garantuoja mažiau streso ir stabilesnes pajamas. Be to, komunalinius mokesčius tokiu atveju susimoka pats nuomininkas.

MB „Romara“ įkūrėjas Marius Lepeška teigia, kad nėra vieno paties geriausio atsakymo, kuris modelis yra geresnis ir atneša didesnį pelną. Tai priklauso nuo daugybės veiksnių, pavyzdžiui, buto lokacijos mieste, jo būklės bei paties savininko požiūrio.

Pajamų dydis priklauso nuo keletos veiksnių, tokių kaip nuomininkų kaita, sezoniškumas ir buto lokacija.

Trumpalaikės Nuomos Privalumai ir Trūkumai

Nekilnojamas turtas jau seniai yra laikomas pelninga investicija. Ilgalaikės nuomos privalumus ir konceptą žino kone kiekvienas, bet apie trumpalaikę nuomą klientams vis dar iškyla begalės klausimų ir baimių.

Norint, kad trumpalaikė nuoma būtų pelninga, labai svarbi apartamentų lokacija. Trumpalaikė nuoma yra labiausiai paplitusi turistų tarpe, kurie nori susipažinti su miesto centru ir nėra linkę apsistoti ne centrinėje miesto dalyje.

Klientai vadovaujasi stereotipu, kad dažnai keičiantis gyventojams, butas dėvisi žymiai greičiau. Tačiau yra priešingai, svečiai, kurie atvyksta neilgam laiko tarpui, dažniausiai apartamentuose praleidžia itin nedaug laiko, tad ir buto nusidėvėjimo tikimybė tampa mažesnė. Trumpalaikei nuomai skirti butai yra prižiūrimi atidžiau. Po kiekvieno išvykusio svečio butas išvalomas, todėl pastoviai užtikrinant švarą yra sulėtinamas dėvėjimosi procesas.

Dar viena priežastis, kodėl žmonės vengia nuomoti savo turtą trumpam laikotarpiui yra baimė, kad reikės rūpintis nuomininkų paieška, įkėlimu bei išsikėlimu. Tačiau, kad nereiktų šių darbų atlikti patiems būsto savininkams, turtą galima patikėti trumpalaikės nuomos administratoriui. Prižiūrinti įmonė pasirūpina trumpalaikės nuomos sistemų, tokių kaip airbnb.com ar booking.com, administravimu, komunikacija su svečiais, kasdienių kainų ir užimtumo kontrole, nuomininkų atvykimo bei išvykimo organizavimu, būsto valymu ir net skalbyklų paslaugomis.

Dažnai klientai klausia mūsų, kokias pajamas jiems gali sugeneruoti trumpalaikė nuoma. Trumpalaikės nuomos pajamos priklauso nuo kelių veiksnių. Pirmiausia tai, kaip dažnai keičiasi būsto svečiai. Kuo trumpiau svečiai apsistoja, tuo kaina didesnė, kuomet svečiai apsistoja savaite ir ilgiau, galime pritaikyti nuolaidą. Dar vienas labai svarbus veiksnys - sezoniškumas. Skirtingai nuo ilgalaikės nuomos, trumpalaikės nuomos kaina skiriasi kiekvieną mėnesį. Iš savo patirties galime teigti, kad trumpalaikei nuomai geriausias laikas yra Naujųjų metų išvakarės bei vasaros laikas, kai kainos gali būti iki 3 kartų didesnės nei įprastai. Kitas svarbus rodiklis yra svarbūs įvykiai apgyvendinimo vietoje, pavyzdžiui, sporto a...

Patalpų Paskirtis Ir Jos Svarba

„Pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami. Tai reiškia, kad patalpos turi būti eksploatuojamos pagal statybos dokumentuose nustatytą ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį, o ne pagal savininko norimą vykdyti veiklą“, - teigia teisės firmos „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Gabrielė Raižytė-Džulė.

„Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, - sako G.Raižytė-Džulė.

Gyvenamosios ir apgyvendinimo paskirties patalpų atskyrimas nėra formalus - gyvenamosios paskirties patalpoms taikomi papildomi reikalavimai, susiję su insoliacija, garso izoliacija, poilsio ir želdynų zonomis, automobilių stovėjimo vietomis bei kita infrastruktūra. Jie skirti užtikrinti tinkamas sąlygas nuolatiniam gyvenimui ir apsaugoti gyventojų gyvenimo kokybę, todėl paskirčių sistema balansuoja individualius savininkų interesus ir kaimynų teises.

„Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu. Triukšmas, padidėję lankytojų srautai, automobilių statymas ar bendrųjų patalpų naudojimas tiesiogiai veikia kaimynus, todėl teisės aktai ir numato, kad ne kiekviena veikla yra suderinama su gyvenamąja aplinka“, - pažymi „Sorainen“ teisininkė.

Kada Gyvenamosios Patalpos Gali Būti Naudojamos Kitaip

Dėl šios priežasties teisės aktai numato ne bendrą leidimą vykdyti komercinę veiklą gyvenamosiose patalpose, o aiškiai apibrėžtas išimtis.

„Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtintame Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše įtvirtintas baigtinis veiklų sąrašas, kurios laikomos suderinamomis su gyvenamąja paskirtimi, jeigu jos nepažeidžia kaimynų interesų ir bendrojo naudojimo objektų. Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Teisiniu požiūriu tai nėra saugi prielaida“, - pabrėžia G.Raižytė-Džulė.

Trumpalaikio apgyvendinimo veikla pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą į šias išimtis nepatenka, išskyrus atvejus, kai ji vykdoma kaimuose ar viensėdžiuose esančiose gyvenamosiose patalpose. Miestuose, ypač daugiabučiuose namuose, tokia veikla dažnai susiduria ne tik su patalpų paskirties, bet ir su kitų patalpų savininkų teisių klausimu - sprendimai dėl veiklos vykdymo tam tikrais atvejais siejami su kaimynų sutikimais, o praktikoje būtent gyventojų skundai dažniausiai inicijuoja savivaldybių patikrinimus.

„Gyventojai neretai vadovaujasi logika, kad jeigu veikla vykdoma ilgą laiką ir niekas nesiskundė, ji yra teisėta. Tačiau pastatų ir patalpų naudojimo priežiūra grindžiama atitiktimi teisės aktams - savivaldybės privalo reaguoti gavusios pranešimų apie galimus pažeidimus“, - dėmesį atkreipia „Sorainen“ teisininkė.

Ji atkreipia dėmesį, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį fiziniams asmenims gali būti skiriama bauda nuo 280 iki 3 000 eurų, o už pakartotinį pažeidimą - nuo 400 iki 6 000 eurų. Juridiniams asmenims numatytos didesnės sankcijos - nuo 3 000 iki 15 000 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju - nuo 5 500 iki 18 000 eurų.

„Šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, tačiau iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas, todėl veiklą rekomenduojama vertinti, remiantis šiandien galiojančiomis taisyklėmis“, - reziumuoja G.Raižytė-Džulė.

Tikimasi, kad pakeitimai įsigalios dar šiais metais.

Lentelė. Trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos palyginimas

tags: #istatymo #pakeitimas #del #trumpalaikes #nuomos