Šiame straipsnyje aptarsime buto nuomos sąlygas per darbo biržą, verslo liudijimus, apmokestinimą, reikalavimus nuomojamam turtui ir patarimus, kaip rasti patikimus nuomininkus.
Verslo Liudijimai ir Veiklos Rūšys
Norint legaliai nuomoti būstą, svarbu pasirinkti tinkamą veiklos rūšį ir įsigyti atitinkamą verslo liudijimą. Štai keletas galimų variantų:
- 010 Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas (įeina į EVRK klasę 55.20): Šis verslo liudijimas skirtas kaimo turizmo paslaugoms teikti, kai kartu sudaromos sąlygos tenkinti maitinimo, poilsio, pramogų ar renginių organizavimo poreikius. Su šiuo verslo liudijimu poilsio, pramogų ar renginių organizavimo paslaugas galite teikti tik asmenims, kuriems yra teikiamos apgyvendinimo paslaugos. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*. Apgyvendinimo paslaugų veikla turi būti vykdoma laikantis Turizmo įstatyme nustatytų reikalavimų ir turint leidimą teikti apgyvendinimo paslaugas. Todėl, prieš pradedant vykdyti apgyvendinimo paslaugų veiklą turėtumėte pasidomėti dėl reikalavimų, nustatytų teikiant apgyvendinimo paslaugas ir leidimų šios veiklos vykdymui išdavimo (informaciją pagal kompetenciją galėtų suteikti Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba el. Nekilnojamo turto paskirtis gali būti bet kurios rūšies (poilsio, viešbučių ir pan.).
- 043 Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas (įeina į EVRK klases 55.20; 55.90): Su šiuo verslo liudijimu galite teikti trumpam, paprastai, dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, neteikiant kitų papildomų paslaugų. Su šiuo verslo liudijimu galite teikti tik pusryčius, o ne pilną maitinimą. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*.
- 051 Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma už vieną objektą (įeina į EVRK klasę 68.20): Su šiuo verslo liudijimu galite nuomoti (tiek ilgalaikei, tiek trumpalaikei nuomai) tik gyvenamosios paskirties patalpas ir tik gyventojams, neteikiant maitinimo, patalpų valymo, poilsio poreikių tenkinimo paslaugų. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos). Su šiuo verslo liudijimu negalite nuomoti patalpų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*. Su šiuo verslo liudijimu galite nuomoti patalpas per platformas, tokias kaip Booking.com, Airbnb ir pan., jeigu visus aktyvius veiksmus (pvz., fotografuojate patalpas, talpinate skelbimus, prižiūrite bei tvarkote patalpas) atliekate patys savarankiškai. Nekilnojamojo turto paskirtis turi būti „gyvenamoji“. Turite įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
*Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.
Gyvenamųjų Patalpų Nuoma
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant. Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Iš Nuomos Gaunamų Pajamų Apmokestinimas Gyventojų Pajamų Mokesčiu
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR.
Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis.
Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.
Gyventojų Pajamų Mokesčio Apskaičiavimas, Deklaravimas ir Sumokėjimas
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Prievolė „Sodrai“
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.
Kaip Apmokestinamos Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamos?
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
- nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Dažniausiai Užduodami Klausimai (DUK)
Klausimas: Bute deklaruota gyvenamoji vieta daugiau nei du metus. Tačiau gan dažnai butas yra nuomojamas trumpalaikei nuomai su verslo liudijimu, kuriame yra nurodytas būtent šio buto adresas. Ar šio buto pardavimo atveju vistiek galima būtų taikyti GPM įst. 17 str. 53 p.?
Atsakymas: Taip, lengvata pagal GPM įstatymo 17 str. 53 p. taikoma, jei bute buvote deklaravę gyvenamąją vietą bent 2 metus iš eilės iki pardavimo.
Klausimas: Norime pirkti butą, bet neturime pradinio įnašo į banką, kad paimti paskolą butui. Ar yra galimybė įsigyti butą be pradinio įnašo? Girdejau yra budai kaip isperkamuoji nuoma... kaip jinai veikia... ar imanoma is vis jieskotis buto zmonems be pradinio inaso.
Atsakymas: Atsakymas į klausimą yra ruošiamas ir artimiausiu metu jį pateiksime.
Klausimas: Noriu paklausti, esu situacijoje, kad turiu likutine paskola kotedzui, kuris buvo pirktas uz 120000eur, liko moketi 96000eur, taciau kotedzas nuomojamas ir nuoma dengia daugiau, negu menesine imoka.
Atsakymas: Atsakymas į klausimą yra ruošiamas ir artimiausiu metu jį pateiksime.
Kiti Klausimai
- Jeigu nupirktas butas su paskola bankui ir jis nuomojamas, bet bankui apie tai nepranešta.
- Aš su tėvais gyvenu savivaldybės bute nuo 1999 metų, labai norėtume jį privatizuoti, bet deja bankai paskolos neduoda dėl mažų pajamų. Tėtė turi I grupę (25%), mama II grupę (35%) invalidumų.
- Jei įsigyju butą su valstybės remiama paskola, pagal įstatymą (13 straipsnis), butą negalima perleisti 5 metus?
- Šiuo metu nuomoju butą Šiauliuose. Moku nuomą kas mėnesį po 200€ ir dar už komunalines. Norėčiau nusipirkti savo nuosava butą. Geriau mokėsiu paskolą tuos 200€, nei nuomą. Mano mėnesio pajamos šiuo metu yra į rankas 520€, vaiko pinigai kas mėnesį yra 160€. Nuo rugpjūčio mėnesio atlyginimas truputį didės. Kiek galėčiau gauti pinigų būsto įsigijimui? O jeigu neužtenka atlyginimo, tai koks jo dydis turėtų būti, kad būtų galima gauti paskolą. Galite galvoti apie 20-30 tūkst. eur paskolą.
- Radome namą už 140tūkst eurų. turime du butus. Mastome visas alternatyvas kaip geriau pasielgti. Parduot abu butus ir imti mažesnę paskolą, ar galbūt nuomot juos (vienas jau nuomojamas, kitame patys gyvename) ir iš gaunamų pajamų mokėt paskolą. Bet, neaišku ar tokia suma mums bus suteikta.
- Norėtume įsigyti NT už ~50000eur. Sutuoktinis dirba užsienyje apie 4metus pagal neterminuotą darbo sutartį su stabiliai didėjančiomis pajamomis (atskaičius mokesčius ~3000eur/mėn). Aš pati turiu Asmeninį turtą, t.y. butą. Ar įmanoma gauti paskolą NT įsigyjimui be pradinio įnašo, bet tarkim užstatant savo pačios butą?
- Esu vienas, pajamos minimum 650 į rankas (paskutinių 6 mėnesių vidurkis apie 1200 į rankas) ar galima gauti paskolą (apie 50000) be pradinio įnašo?
Pagal pateiktas pajamas paskolą turėtumėte gauti (žinoma reiktų vertinti kredito istoriją, žiūrėti pajamų šaltinį), tačiau privalote turėti pradinį įnašą. Būsto paskolos išduodamos TIK su pradiniu įnašų, mažiausias įnašas 15%, tačiau priklausomai nuo būsto ar Jūsų finansinės situacijos pradinio įnašo gali paprašyti ir didesnio. Bet pradinis įnašas privalomas.
Kaip Pasirinkti Nuomininkus?
Nuomininkų paieška yra svarbi, nes nuo to priklauso Jūsų būsto saugumas ir finansinė sėkmė. Kuo daugiau rasite potencialių nuomininkų, tuo turėsite geresnius šansus išsirinkti patikimą nuomininką.
Nuomininkų Paieškos Būdai
- Giminės, draugai ir pažįstami: Nerekomenduojama dėl galimų buitinių problemų ir finansinių nesklandumų.
- Pažįstami bei draugų draugai: Galima rasti per skelbimus socialiniuose tinkluose.
- Nepažįstami asmenys: Lengviausia rasti per skelbimus internetinėje svetainėje (ypatingai didmiesčiuose). Mažuose miesteliuose efektyvūs skelbimai vietiniuose laikraščiuose.
- Brokerio paslaugos: Jeigu neturite laiko pats ieškoti nuomininkų ir aprodyti savo būstą, tuomet nekilnojamo turto brokerio paslauga Jums išties pravers. Kitu atveju, viską siūlyčiau daryti patiems, nes daugelis brokerių tik talpina skelbimus ir aprodo nuomojamas patalpas.
Skelbimo Pateikimas
Pirma, Jūs norite sulaukti tik tų žmonių, kurie yra potencialūs Jūsų klientai. Jūsų tikslas nėra sulaukti kuo daugiau susidomėjusių. Nėra tikslo gaišti laiką su žmonėmis, kurie greičiausiai net nesinuomos. Kad tokių būtų mažiau, Jūs privalote pateikti kuo detalesnę informaciją apie nuomojamą objektą. Būtina pridėti fotografijas, taip skelbimas bus peržiūrėtas daugiau kartų. Jeigu neįdedate nuotraukų, nuomininkas nežino ar verta gaišti laiką važiuojant apžiūrėti objektą, nes tikisi, kad būstas yra pačios prasčiausios būklės.
Nesistenkite apgauti nuomininkų pagrąžindami būsto vaizdelį - Jūs sugaišite ne tik savo, bet ir nuomininko laiką. Nuomininkai nėra kvaili. Jie anksčiau ar vėliau pastabės esamus trūkumus.
Kaina
Kaina, mano nuomone, turėtų būti galutinė ir nederinama. Būtinai tai paminėkite skelbime. Kitaip gi tauta nesupras. Visi bandys nusiderėti eurą kitą. Kodėl kaina turėtų būti galutinė? Dėl paprastos priežasties, jeigu įdėsite didesnę kainą, tuomet mažiau nuomininkų ras jūsų skelbimą, naudodami kainos filtrą.
Jeigu norite išnuomoti patalpas už maksimalią kainą, tuomet prasmingiau iš karto dėkite maksimalią nuomos kainą ir kas kelias dienas ją mažinkite, kol skelbimu susidomės pakankamas žmonių ratas, kad galėtumėte išsirinkti patikimą nuomininką.
Apžiūros Laikas
Skelbime taip pat nurodykite laiką, kada bus objekto apžiūrėjimo valandos. Tokiu atveju nereikės važinėti ir aprodyti būsto kiekvienam atskirai. Kiekvienam nuomininkui paskirkite atskirą laiką.
Asmeniškai rekomenduoju nuolinkus priimti, kas 15 min., nes verčiau kelias minutes palaukti kito nuomininko, nei bandyti bendrauti su dviem nuomininkais vienu metu.
Visų potencialių nuomininkų tikslas, kuo pirmesniems apžiūrėti būstą, kad turėtų geresnius šansus išsinuomoti būstą. Nuraminkite potencialius nuomininkus, kad būsto neišnuomosite anksčiau, nei jį apžiūrės visi norintys.
Pokalbis su Nuomininku
Paklauskite, kur nuomininkas gyveno prieš tai, kur gyveno dar anksčiau, taip susidarysite įspūdį ar nuomininkas dažnai linkęs keisti gyvenamąjį būtą. Kiek žmonių planuoja gyventi būste? Ar nuomininkas ruošiasi gyventi vienas, su draugu/drauge/sutuoktiniu ar planuoja įkelti visą taborą. Ar nuomininkas planuoja laikyti naminius gyvūnus.
Apibendrinant, Jums reikia surasti gerai įsitvirtinusį darbuotoją, gaunantį pastovias ir stabilias pajamas ir kuris be vargo gali padengti nuomos išlaidas. Prieš pasirašant sutartį būtina patikrinti ar nuomininko dokumentai sutampa su deklaruojama asmenybe.
Kitaip tariant, nebijokite paprašyti tapatybės dokumento, nėra čia jokios gėdos. Jūs tikrai nenorite išnuomoti būstą žmogui, kuris turi problemų su greitaisiais kreditais ar nesugeba apmokėti telefono sąskaitos. Kredito istoriją galima patikrinti dviem būdais: mokamai ir nemokamai.
Jėgų nuomininkas atitinka aukščiau išvardintus kriterijus, tuomet Jūs radote tinkamą žmogų. Galiausiai privalote įforminti sandorį su nuomininku, o tam reikalinga buto nuomos sutartis.
Mokesčių Tarifai Nuomojant Būstą (2024 metai)
| Pajamų suma | Mokesčio tarifas |
|---|---|
| Iki 136 334 EUR | 15% |
| Virš 136 334 EUR | 20% |