Nuomininkų registravimo tvarka Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Ieškantiems kur išsinuomoti gyvenamą būstą arba norintiems išnuomoti patalpas dažnai kyla klausimas, kur rasti nuomininką arba nuomotoją.

Paprastai šios problemos sprendimas vienas - skelbimai. Laikraščiuose, internete, skelbimų lentose - visi būdai geri, bet priklausomai nuo to, ko ieškote, vieni tinkamesni už kitus.

Butų nuoma Vilniuje, Kaune ir kituose miestuose yra pakankamai populiari - nuomojami butai, namai, netgi kambariai.

Suradus tinkantį nuomininką, būtina sudaryti buto nuomos sutartį.

Neverta net rekomenduotiems pažįstamiems nuomoti patalpų nelegaliai ir be sutarties - nors už nuomą gaunami pinigai bus keliais litais didesni, tačiau nuomininkui stipriai įsiskolinus, nuniokojus butą arba kilus kitai dviprasmiškai situacijai (pvz. dėl nuomininko kaltės bute kilo gaisras ir nukentėjo kaimyniniai butai) bus aiški nuomininko atsakomybė, ir nuomotojas galės esant reikalui kreiptis į teisėsaugą, savo interesus ginti teisme.

Buto nuomos sutartis

Buto nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, apsaugantis tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesus.

Šiame straipsnyje aptarsime esmines nuomos sutarties sąlygas, dažniausiai pasitaikančias klaidas ir pateiksime patarimus, kaip sudaryti teisiškai pagrįstą ir abiem pusėms naudingą susitarimą.

Nuomos sutartis - būtinas dokumentas nuomojant būstą.

Kada pasirašoma buto nuomos sutartis?

Buto nuomos sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis.

Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas.

Tačiau niekas netrukdo iš karto sudaryti pilnavertę buto nuomos sutartį, aiškiai nurodant, jog faktinis naudojimasis prasidės vėliau - po sutarto laikotarpio.

Kodėl svarbu sudaryti buto nuomos sutartį?

Buto nuomos sutartis yra svarbi apsaugos priemonė tiek nuomotojui, tiek nuomininkui - ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams.

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nesumoka nuomos, pažeidinėja tvarkos taisykles ar išsikrausto nesilaikant nuomos termino, bet lygiai taip pat - kai pats nuomotojas vėliau keičia susitarimo sąlygas: didina nuomos kainą ar pradeda reikalauti apmokėti renovacijos išlaidas, kurios nuomininkui nepriklauso.

Net jei sutartis nėra registruota Registrų centre, ji vis tiek yra teisėtai galiojantis dokumentas, kuriuo galima remtis ginčo atveju.

Esminės nuomos sutarties sąlygos:

• Sutarties šalys: Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.
• Nuomos objektas: Nuomos sutartyje yra labai svarbus pats nuomos objektas. Labai dažnai susiklosto situacijų, kai asmenys įsivaizduoja, kad tam tikrose patalpose bus galima vykdyti tam tikrą veiklą, galvoja, kad galės pakeisti patalpų paskirtį, o tada tarp šalių prasideda ginčai.
• Komunaliniai mokesčiai: Nuomos sutartyje būtina nurodyti kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą, t.y. pats nuomininkas, ar nuomotojas.
• Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos: Sudarant būsto nuomos sutartį būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuris gali būti surašomas kaip atskiras dokumentas, arba įtraukiamas į sudaromą nuomos sutartį.

Būsto perdavimo-priėmimo akte rekomenduojama nurodyti:

• Nuomojamo būsto adresą ir jo bendrą plotą;
• Kartu su būstu perduodamus baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus;
• Skaitliukų rodmenis, pavyzdžiui, elektros, šilto ir karšto vandens parodymus.

Būsto būklę ir visų jame esančių daiktų defektus rekomenduotina užfiksuoti nuotraukomis ir jas pridėti prie perdavimo-priėmimo akto.

Esamų defektų aprašymas ir jų fotofiksacija leidžia išvengti ginčų ir įvairių interpretacijų nuomos sutarties pabaigoje dėl buvusios daiktų būklės jų perdavimo metu.

Dažniausios klaidos sudarant buto nuomos sutartį

Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai.

Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas.

Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.

Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi.

Visos šios klaidos lengvai išvengiamos, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.

Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys.

Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių.

Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį.

Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą.

Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.

Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos.

Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.

Nuomos sutarties registravimas

Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre.

Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių.

Pavyzdžiui, nuomos sutarties išviešinimas garantuoja nuomininkui, kad keičiantis išnuomoto būsto savininkui nuomos sutartis liks galioti, t.y., kad naujasis būsto savininkas neturės teisės nutraukti nuomos sutarties, teigdamas, kad jo ir nuomininko nesieja jokia sutartis.

Tuo tarpu nuomotojui nuomos sutarties įregistravimas gali būti naudingas išvengiant atsakomybės dėl žalos atlyginimo, kurią sukėlė nuomininkas.

Mokesčiai už nuomą

Nuomojant būstą legaliai, reikia mokėti mokesčius valstybei.

Yra du būdai tai padaryti:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Kainos skirtinguose miestuose skiriasi.
• 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Kas labiau apsimoka?

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas.

Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.

Nepageidaujami nuomininkai

Būstų nuomos rinkai išliekant populiariai, nuomojamų būstų savininkams tai suteikia galimybę ne tik paprašyti didesnės nuomos kainos, bet ir pasirinkti pačius nuomininkus.

Veiksnys, kuris dažniausiai užkerta kelią išsinuomoti būstą, yra augintiniai.

Pasak specialistų, nuomotojams nepatinka ir gyventojai su mažais vaikais.

Taip pat vengia rūkančių, turinčių žalingų įpročių ar nemokių asmenų.

Iškeldinimas

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra.

Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.

Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.

Apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą.

Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.

Nuomos sutartis - būtinas dokumentas

NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakoja, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių.

Jis teigia, kad sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi.

Ji visais atvejais yra reikalinga.

Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas.

„Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas - grynaisiais pinigais ar pavedimu. Dar svarbu susitarti dėl turto naudojimo, jo perdavimo, grąžinimo sąlygų“, - pataria NT brokeris.

Mokesčių mokėjimo būdai

VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigia, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamos.

„Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis.

Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentuoja VMI atstovė.

R. Virvilienė sako, kad gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“.

R. Virvilienės teigimu, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga gali būti teikiama tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims.

Pirmiausia pradedant galvoti apie būsto nuoma, turite įvertinti savo finansines galimybes, tai yra kokį biudžetą galite skirti būsto nuomai.

Antras žingsnis, nuspręskite vietą, kurioje ketinate gyventi.

Patariame rinktis gyvenamąją vietą, atsižvelgiant į savo gyvenimo būdą, tempą.

Nepamirškite apsvarstyti susisiekimo galimybių, kad Jums būtų patogu nuvykti į darbovietę ar mokymosi įstaigą.

Nuspręskite ar buto ieškositės savarankiškai ar kreipsitės į NT nuomos agentūrą.

Svarbūs klausimai prieš nuomojantis būstą

• Mokesčiai. Kiek yra mokama už šildymą, komunalinius mokesčius, koks yra bendrijos mokestis, kas administruoja namą.
• Būtinai paklauskite ar butas nežadamas parduoti.
• Visada naudinga paklausti savininko ar būstas yra nuomojamas būtent toks koks yra matomas nuotraukose.
• Ar būstas bus nuomojamas su baldais ir buitine technika, ar reikės papildomų investicijų norint pilnavertiškai gyventi.

Jei nusprendėte, kad apžiūrėtas turtas visiškai atitinka Jūsų lūkesčius ir gali tapti Jūsų išsvajotais namais, būtinai pasirašykite nuomos sutartį ir priėmimo - perdavimo aktą.

Nuomos sutartis turi būti sudaryta tiksliai, pagal su nuomotoju aptartas sąlygas.

Sutartyje reikia apibrėžti ne vien terminą ir kainą, bet ir esančio turto stovį, kad ateityje nekiltų jokių manipuliacijų nei iš vienos nei iš kitos šalies.

Tai yra labai svarbus dokumentas ir jį reikia pasirašyti atsakingai.

Komunalinių mokesčių mokėjimo būdai

Yra trys pagrindiniai būdai, kaip galima apmokėti komunalinius mokesčius:

• Nuomininkas kiekvieną mėnesį 20-25 d. pavedimu perveda pinigus savininkui.
• Nuomininkas apmoka mokesčius pats per www.vienasaskaita.lt.
• Savininkas apmoka komunalinius mokesčius savarankiškai, neapkraunant nuomininkų.

tags: #kokia #tvarka #registruojant #nuomininkus