Paklausa būstui Lietuvoje - didesnė nei bet kada anksčiau. Yra daug NT savininkų, kurie nori išnuomoti savo turimus butus, o taip pat yra ne ką mažiau žmonių, kurie mielai tuos butus nuomotųsi. Tačiau viskas nėra taip paprasta, kaip atrodo iš pirmo žvilgsnio. Norint, kad viskas pavyktų sklandžiai bei nekiltų neišsprendžiamų ginčų ar nemalonių nesklandumų, reikia žinoti kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą ir kokia to nauda.
Norint išnuomoti savo butą ar namą pirmiausiai reikia įvertinti ir nusistatyti esminius nuomos kriterijus. Pateikiu sąrašą klausimų, kurie padės nuspręsti apie svarbiausias nuomos sąlygas bei informaciją, kuri padės būsto nuomos eigoje.
Nuomos kriterijų nustatymas
Jei linkstate prie ilgalaikės nuomos, nusistatykite, koks turi būti jūsų nuomininkas. Žinoma, visi nori idealių, tvarkingų, stabilių jaunų porų be gyvūnų ir vaikų. Tačiau svarbu sau atsakyti į tuos klausimus, nes pažįstu daugybę savininkų, kurie bando surasti idealų nuomininką už neįtikėtiną kainą ir jiems nepavyksta. Tokie butai stovi tušti po pusmetį, metus, o kartais ir dar ilgiau. Aš manau, kad tie žmonės tiesiog patys save ,, įvarė į kampą”,kurį apibūdintume maždaug taip: ,,Na, jeigu tiek pralaukiau, palauksiu ir dar - blogiau nebus”. Tvirtai pasakysiu, tikrai bus, nes kiekviena diena - tai jūsų neuždirbti pinigėliai.
Nuomos sutartis - būtinas žingsnis
Būtinai sudarykite išsamią nuomos sutartį, kuria būsite apsaugoti tiek jūs, tiek jūsų turtas. Sutarties nebūtina registruoti registrų centre, tačiau pasirašyti ją būtina. Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Kam gi to reikia? Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais.
Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Labai rekomenduojama sudaryti nuomos sutartį, kurioje reikėtų numatyti ne tik svarbiausias pareigas ir atsakomybes (jūsų ir nuomininkų), tačiau ir atlygių dydžius, ginčų sprendimo tvarką ir kitus, svarbiausius niuansus. Tokią sutartį vertėtų sudaryti su brokerių arba teisininkų pagalba. Įprastų šablonų gali ir neužtekti.
Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.
Mokesčiai už NT nuomą
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Šiuo metu, mokesčius už NT nuomos veiklą, galima mokėti dviem būdais: verslo liudijimas arba 15% GPM tarifas. Kurį būdą pasirinkti - skaičiuoti ir spręsti jums.
Verslo liudijimas
Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Kiekvienoje savivaldybėje yra nurodomas metinis mokestis, 2020 m. Kaune jis yra 520 eurų. Vilniuje toks mokestis yra 684 eurai, Kaune - 520 eurų, Klaipėdoje - 209 eurai. Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
15 proc. GPM
Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų. Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.
Ką pasirinkti?
Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius.
Pirmą kartą nuomojantis butą
Kiti svarbūs aspektai
Savo kasdieniniame darbe susiduriu su keista dviprasmybe. Būsto savininkai nebeįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina. Mano, kaip tarpininko tarp nuomininko ir nuomotojo, pozicija yra aiški - visas nuomos procesas nuo pradžios iki galo turi būti sklandus ir aiškus abejoms šalims. Nors daug kas po sėkmingo sandorio neklausia,kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų. Pabandysiu atsakyti į klausimus jei kažkas svarsto tai daryti legaliai.
Pagal verslo liudijimą galėsite išrašyti sąskaitas, paprasčiau registruoti pajamas ir mokėsite GPM. Jeigu nuspręsite nesirinkti verslo liudijimo, galite paprasčiausiai vesti buhalteriją ir kitų metų eigoje, pildydami pajamų deklaraciją VMI, nurodyti pajamas, gautas iš būsto nuomos bei sumokėti 15% dydžio GPM nuo tų pajamų.
Kai išspręsite teisinius niuansus, galite sukurti skelbimą portaluose ir/ar socialiniuose tinkluose bei pradėti būsto demonstracijas.
Norėdami sužinoti, kaip gerai išreklamuoti butą, paskaitykite skyrelį ,,Kaip parduoti turtą”. Nepagailėkite pinigų reklamai, t.y. Asmenys, kurie yra mokūs, t.y. Nuomininkus pasirinkti yra paprasta, kai žinai, ko ieškai. Idealiausi nuomininkai yra MOKŪS nuomininkai. Mokumą užtikrinti galima tik vienu būdu - imti mokesčius į priekį už 2 mėn.
Be to, prieš nuomojant verta pasisamdyti tarpininkus (brokerius). Jie pasieks didesnę klientų auditoriją, optimizuos skelbimą, aprodys namus suinteresuotiems asmenims bei greičiau sudarys sandorius.
Nuomotojo pareigos ir atsakomybės
Nuomojant butą svarbu žinoti kokias pareigas ir atsakomybes turite jūs ir nuomininkai. Negalite nevykdyti savo įsipareigojimų, bet tuo pačiu negalite leisti, kad savo pareigas, numatytas sutartyje, pažeistų butą besinuomojantys asmenys.
Kaip pasiruošti nuomininkui?
Visų pirma reikėtų aiškiai apsibrėžti savo biudžetą. Skelbime nurodoma kaina dar nėra viskas, nes kai kuriuose skelbimuose ji rašoma be komunalinių mokesčių, o kituose - jie įtraukti į nuomos kainą. Paprastai žmonės pirmiausiai ieško atitinkamo dydžio buto, o antroje vietoje žiūri į mikrorajoną, kuriame namai yra. Visgi mes patartume didelį dėmesį kreipti į visus paminėtus kriterijus, nes darydami kompromisus, ilgainiui vis tiek nebūsite patenkinti.
Vidutiniškai būstą išnuomoti trunka apie 20-40 dienų, todėl galite panašiai laiko skirti paieškai ir neskubėti. Be to, labai nemažai nuomotojų ieško nuomininkų į priekį. Pasiruoškite avanso sumą (paprastai ji siekia 1 mėnesio nuomos dydį). Be galo svarbūs ir patys nuomotojai.
Atvykus į butą apžiūrai, geriausia tai daryti dienos metu, kuomet patalpą pamatysite dienos šviesoje, apžiūrėkite aplinką ir pasivaikščiokite aplink pastatą bei kvartalą. Užėję į butą apžiūrėkite baldus, vonios kambarį, sienas, langus, šildymo sprendimus. Jeigu namuose užleista vonia, virtuvė ir tualetas - nieko gero galite nesitikėti. Baldai turėtų būti patogūs ir nesudėvėti. Labai skeptiškai žiūrėkite į patalpas, kuriose trūksta gryno oro arba yra per šalta. Jeigu neišspręsti ventiliavimo bei šildymo sprendimai, kils labai daug diskomforto. Naujos statybos namuose pelėsį rasti beveik nerealu, bet senesnės statybos namo bute jis tikrai gali būti - apžiūrėkite kampus ir sienas.
Prieš nuomojantis butą būtinai pasirūpinkite tuo, kad būtų sudaryta nuomos sutartis. Stenkitės mokėjimus atlikti laiku, draugiškai bendraukite su nuomotojais (būsto šeimininkais) ir netrikdykite kaimynų rimties.
Naudinga informacija nuomininkams
Rengiantis išsinuomoti būstą žmonės dažnai nežino nuo ko pradėti, ko klausti būstų savininkų, kokią sutartį pasirašyti. Pirmiausia pradedant galvoti apie būsto nuoma, turite įvertinti savo finansines galimybes, tai yra kokį biudžetą galite skirti būsto nuomai. Antras žingsnis, nuspręskite vietą, kurioje ketinate gyventi. Patariame rinktis gyvenamąją vietą, atsižvelgiant į savo gyvenimo būdą, tempą. Nepamirškite apsvarstyti susisiekimo galimybių, kad Jums būtų patogu nuvykti į darbovietę ar mokymosi įstaigą. Nuspręskite ar buto ieškositės savarankiškai ar kreipsitės į NT nuomos agentūrą.
Jei nusprendėte ieškoti būsto savarankiškai, prieš pradedant žiūrėti būsto nuomos skelbimus turite išsianalizuoti norimo išsinuomoti turto kriterijus, kurie Jums būtų aktualūs.
- Mokesčiai. Kiek yra mokama už šildymą, komunalinius mokesčius, koks yra bendrijos mokestis, kas administruoja namą. Gali pasitaikyti situacijų, kad būsto savininkas Jus bandys įtikinti, kad komunaliniai mokesčiai nuomojamame bute yra itin pigus. Tačiau, jeigu norite būti tikrai įsitikinę mokesčių dydžiu, reikėtų paprašyti, kad savininkas atsiųstų bent kelių mėnesių sąskaitas.
- Būtinai paklauskite ar butas nežadamas parduoti.
- Visada naudinga paklausti savininko ar būstas yra nuomojamas būtent toks koks yra matomas nuotraukose. Ar būstas bus nuomojamas su baldais ir buitine technika, ar reikės papildomų investicijų norint pilnavertiškai gyventi.
Prieš apžiūrą turite gerai pagalvoti ką atsakysite į savininko ar brokerio klausimus. Jūsų gali klausti: kur dirbate, ką studijuojate. Apžiūros metu atkreipkite dėmesį ar bute nėra pelėsio ar butas yra tvarkingas. Jeigu butą Jums aprodo savininkas, pasikalbėkite apie komunalinių mokesčių mokėjimą. Dažniausiai už komunalinius mokesčius moka savininkas, o nuomininkas jam paduoda pinigus, tačiau kas atsitiktų, jei nuomininkas duoda pinigus, o savininkas nemoka ir staiga yra atjungiama elektra arba dujos?
Butų nuoma yra pelningas verslas, tad dažnai galima pakliūti į negerų žmonių spąstus. Neapsigaukite ir nemokėkite iš anksto jokių avansinių mokėjimu, kol nematėte turto. Mokėjimus galima daryti tik pasirašius sutartį ir įsitikinus, kad butą nuomoja savininkas arba jo įgaliotas asmuo.
Jei nusprendėte, kad apžiūrėtas turtas visiškai atitinka Jūsų lūkesčius ir gali tapti Jūsų išsvajotais namais, būtinai pasirašykite nuomos sutartį ir priėmimo - perdavimo aktą. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tiksliai, pagal su nuomotoju aptartas sąlygas. Sutartyje reikia apibrėžti ne vien terminą ir kainą, bet ir esančio turto stovį, kad ateityje nekiltų jokių manipuliacijų nei iš vienos nei iš kitos šalies. Tai yra labai svarbus dokumentas ir jį reikia pasirašyti atsakingai.
Verslo liudijimo tipai
Pasirinkus verslo liudijimą, a) punkte paminėtas verslo liudijimo tipas tinka įprastai buto nuomai be papildomų paslugų. Na, o b) punktas geriau tiks tiems, kurie nori savo butą listinguoti AirB&B arba panašiose platformose ir teikia ne tik apgyvendinimo, bet ir maitinimo ar panašias paslaugas.