Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) nuolat stebi ir analizuoja pajamas, gaunamas iš būsto nuomos, ypatingą dėmesį skirdama elektroninėms platformoms, tokioms kaip „Airbnb“ ir „Booking.com“.
Elektroninė komercija. Šaltinis: VMI
VMI išanalizavus 2019 - 2020 m. duomenis apie Lietuvos gyventojų „Airbnb.com“ platformai už tarpininkavimo paslaugas sumokėtus komisinius mokesčius, po 70 atliktų kontrolės veiksmų nustatyta beveik 200 tūkst. eurų papildomai mokėtinų mokesčių suma. Artimiausiu metu laukiama duomenų apie platformų gautus komisinius mokesčius už 2021 ir 2022 metų laikotarpius, juos gavus - jie bus peržiūrimi įprasta tvarka, lyginant su kitais VMI turimais duomenimis, o pastebėjus neatitikimus, imamasi atitinkamų kontrolės veiksmų.
Elektroninėje erdvėje savo veiklą vykdantiems gyventojams galioja tos pačios taisyklės kaip ir kitiems verslininkams, primena VMI. Mokestine prasme nėra skirtumo, kokioje verslo srityje vykdoma neregistruota veikla, neapskaitomos pajamos, nemokami mokesčiai, todėl atsakomybė dėl pažeidimų elektroninėje komercijoje sprendžiama bendra tvarka. Priežiūros bei kontrolės veiksmai, procedūros išlieka tradiciniai: stebėsena, operatyvus patikrinimas, mokestinis tyrimas ar patikrinimas.
VMI Kontrolės departamento vyr. patarėjas Rolandas Puncevičius aiškina: „Šiuo metu per platformas būstą nuomojančių gyventojų priežiūra vykdoma analizuojant iš tam tikrų platformų gautus duomenis. Vertinamas užsakymų skaičius, bendra jų vertė ir pan., o duomenys lyginami su kitais VMI turimais duomenimis, tad neatitikimai nustatomi nepriklausomai nuo atsiskaitymo pobūdžio - grynieji, pavedimas į banko sąskaitą, ir panašiai“.
Kaip teisingai apmokestinti nuomos pajamas?
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo pakeitimai nuo 2026 metų
Pajamos gautos iš gyvenamosios paskirties patalpų nuomos, nepriklausomai nuo to, ar jos būtų nuomojamos tiesiogiai, ar per tarpininką („AirBnB“ ar „Booking.com“ ir panašiai), gyventojo pasirinkimu gali būti apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu arba sumokant fiksuotą gyventojų pajamų mokestį (GPM) įsigyjant veiklą atitinkantį verslo liudijimą (VL).
Kai gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos ne su verslo liudijimu, tai GPM sumokėjimo tvarka priklauso nuo to, kam (kokiam asmeniui ar įmonei) išnuomojamas gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas. Kai būstas nuomojamas gyventojui jo asmeniniam naudojimui ar užsienio įmonei (kaip dažniausiai ir būna, kai būstas nuomojamas trumpam laikui per tokias platformas kaip „AirBnB“), gautos nuomos pajamos priskiriamos B klasės pajamoms. Tokiu atveju gautas nuomos pajamas deklaruoti bei sumokėti turės pats turto nuomotojas, pateikdamas metinės pajamų deklaraciją.
R.Puncevičius nurodė: „Kai kuriais atvejais, kai NT nuomojamas Lietuvos įmonei, ar užsienio įmonės Lietuvoje įregistruotam filialui (nuolatinei buveinei), ar gyventojui, kuris nuomojamą turtą naudotų savo individualiai veiklai vykdyti, tai iš tokių asmenų gautos nuomos pajamos butų priskiriamos A klasės pajamoms. Nuo tokių pajamų apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti į biudžetą pajamų mokestį bei pajamas ir apskaičiuotą pajamų mokestį deklaruoti privalėtų nuomos pajamas išmokantys asmenys (turto nuomininkas)“.
Gyventojams būstą nuomojant su VL - nepriklausomai nuo to ar tiesiogiai, ar per tarpininkų platformas - sumokomas fiksuoto dydžio GPM. Vienam būstui - vienas verslo liudijimas. Tais atvejais, kai pajamos iš šios nuomos kalendoriniais metais viršija 45 tūkst. eurų, tai minėtą sumą viršijanti tokių pajamų dalis apmokestinama taikant 15 proc. GPM tarifą. Pajamų mokestis nuo 45 tūkst. eurų viršijančios sumos sumokamas pasibaigus metams, iki kitų metų gegužės 1 d., deklaruojant metines pajamas.
Kalbant apie būsto nuomos gyventojų deklaruojamas pajamas, VMI pastebi, kad auga tiek su VL šią veiklą vykdančių, tiek pajamų mokesčio deklaracijoje nuomos pajamas deklaruojančių gyventojų skaičius bei jų deklaruojamos pajamos ir mokėtini mokesčiai.
Deklaruotos nuomos pajamos pajamų mokesčio deklaracijoje
| Metai | Nuomos pajamas deklaravę gyventojai | Deklaruotos pajamos | Sumokėtas GPM |
|---|---|---|---|
| 2019 | 64,9 tūkst. | 193 mln. Eur | 29 mln. Eur |
| 2020 | 67,2 tūkst. | 211 mln. Eur | 31,9 mln. Eur |
| 2021 | 70,6 tūkst. | 246 mln. Eur | 37,3 mln. Eur |
| 2022 | 73,7 tūkst. | 290 mln. Eur | 44,1 mln. Eur |
VMI duomenys; *visas NT, tai ne tik gyvenamosios paskirties
Nauji pokyčiai ir reikalavimai
Teigiamų pokyčių tikimasi ir dėl šiemet visose Europos Sąjungos (ES) šalyse įsigaliojusių naujiems duomenų teikimo reikalavimų, dėl kurių ES veikiančių platformų operatoriams reikės VMI teikti duomenis apie ten veikiančių pardavėjų gautas pajamas, priskaičiuotus mokesčius ar komisinius. R.Puncevičius nurodo: „Tai aktualu toms skaitmeninėms platformoms, kuriomis naudojasi pardavėjai, vykdantys komercinę veiklą ar už savo teikiamas paslaugas, parduodamas prekes gauna atlygį. Pavyzdžiui, UAB „Pigu“, UAB „Wolt LT“, „Ebay“ ir pan. Pirmą kartą už praėjusius kalendorinius metus duomenis platformų operatoriai turės pateikti iki 2024 m. sausio 31 d.“
Komercinei veiklai vis dažniau persikeliant į elektroninę erdvę, VMI skyrė ir toliau skirs ypatingą dėmesį verslui e. erdvėje. Po 2020 - 2022 m. šioje srityje atliktų kontrolės veiksmų - bendrai nustatyta 11 mln. eurų papildomų mokesčių suma.
Verslo liudijimų panaikinimas ir lengvatos
VMI aiškina, kad fiksuotą pajamų mokestį, arba vadinamąją verslo liudijimo „kainą“, kuri mokama išsiimant verslo liudijimą, nustato savivaldybių tarybos. Kaina priklauso nuo pasirinktos veiklos teritorijos, veiklos rūšies, savivaldybių tarybų nustatytų lengvatų ir pasirinktos veiklos vykdymo trukmės, kuri gali būti nuo vienos dienos iki metų. Nustatant verslo liudijimo kainą, savivaldybės savo sprendimu gali taikyti įvairias lengvatas tam tikriems gyventojams, pavyzdžiui, senjorams, vienišiems tėvams, moksleiviams ir studentams, bedarbiams ir kt.
Jei nebeliks galimybės su verslo liudijimu verstis būsto nuoma, dings ir šiuo metu taikomos lengvatos. VMI duomenimis, šiais metais besiverčiančių gyvenamosios paskirties patalpų nuoma su verslo liudijimu yra 19 769 gyventojai, o lengvatos priklauso 9 142 gyventojams. Palyginimui, iš viso 2023 m. verslo liudijimus bet kuriai veiklai yra įsigiję 67 664 asmenys, maždaug pusė jų moka lengvatinį GPM (30 442 asmenys).
Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybė, kur šiemet nustatytas fiksuotas pajamų mokesčio dydis nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas metams 684 Eur, taiko šias lengvatas: 50 proc. gauna pensininkai, 25 proc. - bedarbiai, užregistruoti Užimtumo tarnyboje, o ilgalaikiai bedarbiai - 90 proc., 50 proc. lengvata priklauso daugiavaikėms šeimoms, auginantiems neįgalų vaiką ar vienišiems tėvams, 70 proc. - mokiniai ir studentai, 50-90 proc. neįgalieji, 99 proc. - gyventojai, per paskutinius 12 mėnesių grįžę į Lietuvą, karo pabėgėliai iš Ukrainos ir asmenys, nuomojantys būstą karo pabėgėliams iš Ukrainos.
Kai kuriose savivaldybėse verslo liudijimą būsto nuomai galima įsigyti kone už dyką. Štai Ignalinos raj., Jonavos raj., Klaipėdos raj. savivaldybėse galima įsigyti verslo liudijimą metams būsto nuomai vos už 1 eurą. Tiesa, yra viena sąlyga - šia veikla galima verstis tik savivaldybės teritorijoje. O visoje Lietuvoje būstą nuomoti galima įsigijus verslo liudijimą Panevėžio raj. savivaldybėje.
Ekspertų nuomonės
Bendrovės „Numai‟ vadovas Aurimas Čiagus teigia, kad esminė problema nesprendžiama: „Pakeitimas būtų geras, bet problema egzistuoja kitur - apie pusę nuomotojų išvis nemoka jokių mokesčių, ir ši dalis po pakeitimų gali dar labiau išaugti. Mūsų skaičiavimais, maža dalis verslininkų (gal tik apie 10 proc.), kurie verčiasi būsto nuoma, mokesčius moka per verslo liudijimus. Daugmaž apie 50-60 proc. išvis nemoka jokių mokesčių, likę 35-40 proc. deklaruoja GPM ir moka 15 proc. Šiai nuomotojų daliai lyg ir atpinga, nes jie mokės mokesčius nuo 80 proc. pajamų, o verslo liudijimų nelikus jų turėtojams mokesčiai turėtų padidėti“.
Mokesčių ekspertas Kęstutis Lisauskas mano, kad verslo liudijimų būsto nuomai naikinimas - teisingas žingsnis, užkirsiantis kelią piktnaudžiavimui lengvatomis. „Normalioje sistemoje tokių nesąmonių neturėtų būti“, - pabrėžia jis.
Kur Lietuvoje nuomoti būstą brangiausia?
VMI duomenimis, iš viso 2023 m. verslo liudijimus yra įsigiję 67664 asmenys, populiariausia veikla - gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, kuria verčiasi 18 850 verslo liudijimų turėtojų. Daugiausia būsto nuoma su verslo liudijimais verčiamasi šalies didmiesčiuose ir rajonuose: Vilniaus m. savivaldybėje (9246), Klaipėdos m. savivaldybėje (3181), Kauno m. sav. (2815), Kauno r. sav. (450) ir Vilniaus r. sav. (303).
Daugiausia už verslo liudijimus šiais metais gyvenamosios paskirties būsto nuomą, kai ja galima verstis bet kur Lietuvoje, moka Elektrėnų sav. gyventojai (850 Eur), Plungės raj. gyventojai (841 Eur), Druskininkų sav. gyventojai (828 Eur), Mažeikių raj. gyventojai (774 Eur) ir Neringos sav. gyventojai (684 Eur). Konkrečioje savivaldybės teritorijoje, t. y. ten, kur išduotas verslo liudijimas, verstis būsto nuoma brangiausia Palangos ir Vilniaus m. savivaldybėse (verslo liudijimai čia kainuoja po 684 Eur), Šiaulių m. ir Panevėžio m. savivaldybėse (po 500 Eur).
Būsto nuoma. Šaltinis: vz.lt
Kas keistųsi nuo kitų metų?
Nuo kitų metų siūloma atsisakyti fiksuoti GPM tarifą ir taikyti 15 proc. GPM tarifą nuo 80 proc. pajamų. Finansų ministerija paaiškino, kodėl siūloma atsisakyti verslo liudijimo būsto nuomai. „Vertinant nuolat didėjantį mokesčių administratoriaus teikiamų su pajamų deklaravimu susijusių paslaugų spektrą, taip pat siekiant vienodesnio visų pasyvių, įskaitant iš turto nuomos, pajamų apmokestinimo ir užtikrinant nuoseklų traktavimą, kad fiksuotas gyventojų pajamų mokestis gali būti mokamas tik už pajamas, gautas vykdant individualią veiklą, siūloma atsisakyti verslo liudijimo nekilnojamojo turto, t. y. gyvenamosios paskirties patalpų, nuomai“, - pažymi ministerija.
Anot jos, atsisakius verslo liudijimo nekilnojamojo turto nuomai, būtų sudarytos sąlygos gyvenamosios nuomos patalpas apmokestinti vienodu principu. Tai reiškia - nuomos pajamos būtų apmokestinamos 15 proc. GPM tarifu, sudarant galimybę dalį pajamų (20 proc.) skirti patalpoms remontuoti ar pan. „Kitaip tariant, siūloma sumažinti apmokestinamą bazę, nuomojant patalpas gyventojams. Įvertinant tai, jog skirtingai nei kitais, savo esme iš kapitalo investicijų gaunamų pasyvių pajamų atvejais, pvz., dividendai, palūkanos, nuomojant nekilnojamąjį turtą patiriamos išlaidos, į kurias šiuo metu neatsižvelgiama, siūloma apmokestinant pajamas iš turto nuomos kitiems gyventojams (išskyrus žemę) jas mažinti 20 proc. gautų pajamų dydžio suma, kas lemtų, kad efektyvus mokesčio tarifas nuomos pajamų atveju būtų mažesnis ir sudarytų 12 proc.“, - komentuoja Finansų ministerija.
Finansų ministerija iš naujų nuomos mokesčių tikisi papildomai surinkti 5 mln. eurų.
Gyvenamųjų patalpų nuoma
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant. Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Iš nuomos gaunamų pajamų apmokestinimas gyventojų pajamų mokesčiu
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR. Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis. Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.
Gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Prievolė „Sodrai“
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.