Dauguma mūsų butą perka 1-2 kartus per gyvenimą ir šiai svajonei įgyvendinti prisiima įsipareigojimų 20-30 metų laikotarpiui. Dėl to, labai svarbu prieš apsisprendžiant suvokti, kokius reikalavimus ir klausimus reikėtų iškelti pardavėjui.
Neretai prieš perkant būstą žmonės prioritetiniais aspektais iškelia kainą, vietą ir plotą. Tačiau tai jau yra pirmoji klaida. Labai dažnai pirkėją užvaldo emocijos ir jis pasiduoda pirkimo impulsui.
Eugenijaus Zarembos teigimu, jei perkant būstą yra apsvarstomi tik keliai aspektai, tai yra neatsakingo pirkimo pavyzdys. Tad siūlomoje atmintinėje pateikiami patarimai gali būti įvardinti kaip pirkėjo 10 Dievo įsakymų. Atmintinėje rasite 10 pagrindinių aspektų su trumpais vertinimo kriterijais, pagal kuriuos pirkėjas gali įvertinti būsimą būstą ir pats.
1. Pardavėjas
Pirmasis išskiriamas faktorius atmintinėje tai - pardavėjas. Naudinga pasidomėti, kiek metų jis egzistuoja rinkoje. Visą šią informaciją dažniausiai nesunkiai galima atrasti internete arba paklausti gyvai NT įmonės, iš kurios ketinate įsigyti savo naujuosius namus.
2. Paskirtis
Kitas klausimas, kurį vertėtų apsvarstyti - tai siūlomo buto (patalpos) paskirtis (gyvenamoji, poilsinė, komercinė, dirbtuvės ar kt.). Nuo to priklauso galimi mokesčiai, gyvenamosios vietos deklaravimo galimybės ir likvidumas.
3. Energiniai rodikliai
Trečias punktas - tai energiniai rodikliai. Kaip jau minėjome, tai vienas iš rodiklių, kurio nepamiršta ir mažiau atsakingi pirkėjai. Taigi perkant būstą apie energetinius rodiklius derėtų išsiaiškinti šiuos dalykus:
- Energinio naudingumo klasė
- Skaičiuojamosios energijos sąnaudos šildymui kWh/(m² x metai)
Eksperto nuomone, žmonės jau skiria A ir B būsto kategorijas, bet skirtinga klasė gali turėti skirtingus parametrus. Pavyzdžiui, šildymas - ar grindinis, ar radiatorių. Taip pat svarbu nepamiršti ir sandarumo bei pastato garso klasės.
Apie sandarumą vertėtų užklausti, koks jis yra (h-1 (kuo mažesnis skaičius, tuo pastatas sandaresnis)) ir, ar matuotas visas pastatas 100 proc. (ar patikrinti visi butai ir laiptinė, pardavėjas privalo pateikti tai patvirtinantį bandymų protokolą).
Kalbant apie garso klasę derėtų išsiaiškinti šiuos niuansus: koks ore sklindančio garso izoliavimo rodiklis; atstumai tarp kambarių nuo negyvenamosios paskirties patalpų arba garažo; kambariai nuo šalia esančių kitų butų; koks yra smūgio garso izoliavimo rodiklis ir aidėjimo trukmės rodiklis.
4. Inžinerinės sistemos
„Atsakingo pirkėjo atmintinės“ kūrėjai išskiria dar 5 punktus, kurių nevalia pamiršti. Tai - inžinerinės sistemos. Pardavėjo vertėtų išklausinėti apie vėdinimo sistemą (kokia ji: „natūrali“, mechaninė, mechaninė su rekuperatoriumi); išnagrinėti jos išbaigtumą (sistema veikianti visame bute, ar yra tik galimybė sistemą sumontuoti); kokia vidaus elektros instaliacija (ar išvedžiota po butą ar tik įvadinė dėžutė); ar vandentiekio ir nuotekų vamzdynai atvesti iki prietaisų.
5. Buto planas ir apdaila
Buto išbaigtumas priklauso ir nuo jo plano bei apdailos. Žinant savo poreikius reikia pasverti, kokio vidaus paruošimo jums reikėtų, kokie turėtų būti atskirų zonų plotai, kiekiai.
6. Infrastruktūra
„Veikmės“ vadovas pastebi, kad pirkėjai pastaruoju metu ypač daug dėmesio teikia devintajam atmintinės punktui - infrastruktūrai. Mąstant apie šį aspektą verta pagalvoti apie ateitį, pavyzdžiui, jei turite mažylį, galbūt Jums būtų pravartu ir saugu įsigyti būstą prie netoliese esančios svajonių mokyklos.
7. Kaina ir likvidumas
Na, ir, žinoma, dešimtasis punktas - kaina. Kalbant apie ją, svarbūs du dalykai. Pirmas, tai - įsigijimo kaina, t. y., už kiek būstą perki dabar ir antras - jo likvidumas.
„Dažnai žmonės prieš perkant būstą labiau mąsto apie dabartį ir pamiršta likvidumo klausimą, kuris labai svarbus. Juk vaikai užauga, palieka namus ir tuomet kyla klausimas, ar tikrai reikia tokių erdvių namų. Likvidumą reikia labai atidžiai įvertinti, įskaitant ir statybos kokybę, medžiagas, energinius rodiklius“.
8. Teisiniai niuansai
Pirkti būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą - tai vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime. Dažnai žmonės, radę svajonių butą ar namą, pasiduoda emocijoms ir pamiršta apie svarbius teisinius niuansus. Statistika rodo, kad apie 15-20 procentų nekilnojamojo turto sandorių Lietuvoje susiduria su įvairiomis teisinėmis problemomis.
Pirmasis ir svarbiausias dalykas - kruopščiai patikrinti visus dokumentus. Ne tik juos pažiūrėti, bet tikrai įsiskaityti ir suprasti, ką jie reiškia. Viena dažniausių klaidų - pasitikėti tik pardavėjo pateiktais dokumentais. Jis gali parodyti jums gražiai atrodančius popierius, bet tikroji situacija registre gali būti visai kitokia. Nekilnojamojo turto registras yra viešas, ir bet kas gali gauti išrašą. Jei pastebite, kad turtas per pastaruosius metus keletą kartų keitė savininkus - tai turėtų sukelti įtarimą.
8.1. Advokato pagalba
Daugelis žmonių mano, kad advokato paslaugos - tai perteklinės išlaidos. Ypač jei sandoris atrodo paprastas: perki butą iš statybos bendrovės ar per patikimą agentūrą. Advokatas ne tik patikrina dokumentus, bet ir parengia ar peržiūri pirkimo-pardavimo sutartį, užtikrina, kad joje būtų įrašytos visos būtinos sąlygos, apsaugančios jūsų interesus.
Pavyzdžiui, sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, kas atsitiks, jei pardavėjas nespės išsiregistruoti iš buto iki nustatyto termino. Arba kas bus, jei paaiškės, kad bute yra paslėptų defektų. Taip, advokato paslaugos kainuoja. Paprastam sandoriui gali tekti sumokėti nuo 300 iki 1000 eurų. Bet palyginkite tai su buto kaina - tai tik maža dalis.
8.2. Sutarties svarba
Sutartis - tai pagrindinis dokumentas, kuris apsaugo jūsų teises. Deja, daugelis žmonių ją pasirašo net neįsiskaitę, pasitikėdami, kad „čia standartinė sutartis, visi taip pasirašo”.
- Turto būklė ir defektai. Jei perkate naudotą būstą, sutartyje turi būti įrašyta, kokios būklės jis yra, kokie žinomi defektai. Jei pardavėjas teigia, kad defektų nėra - tai irgi turi būti įrašyta.
- Mokėjimo tvarka. Kaip ir kada bus pervedami pinigai? Ar visa suma iš karto, ar dalimis? Kokios garantijos, kad pardavėjas neišnyks su jūsų pinigais? Saugiausias būdas - naudoti notaro depozito sąskaitą.
- Turto perdavimo terminas. Kada tiksliai turėsite galimybę persikelti į įsigytą būstą? Ką darysite, jei pardavėjas vilkins išsikraustymo procesą?
- Komunalinių paslaugų skolos. Kas atsako už skolas, susikaupusias iki sandorio? Paprastai - pardavėjas, bet tai turi būti aiškiai įrašyta.
8.3. Hipotekos ir skolos
Kartais žmonės perka butus ar namus, kurie dar yra įkeisti bankui. Tai nėra draudžiama, bet reikia būti ypač atsargiems. Teoriškai pardavėjas turėtų iš gautų pinigų padengti paskolą ir tik tada perleisti turtą jums. Saugiausias variantas - kai sandoris vyksta su banko dalyvavimu. Jūs pervediete pinigus į notaro depozito sąskaitą, iš ten reikiama suma nueina bankui paskolos grąžinimui, likutis - pardavėjui, ir tik tada registruojamas nuosavybės teisių perdavimas. Jei pardavėjas siūlo kitokį variantą - pavyzdžiui, kad jūs pervestumėte jam pinigus, o jis pats atsiskaitys su banku - būkite labai atsargūs.
Dar vienas niuansas - įsitikinkite, kad pardavėjas neturi kitų skolų, dėl kurių turtas galėtų būti areštuotas. Jei žmogus turi didelių įsiskolinimų, kreditoriai gali kreiptis į teismą ir uždrausti jam disponuoti turtu.
8.4. Nauja statyba
Pirkti būstą iš statybos bendrovės naujai statomame name - tai populiarus pasirinkimas. Dažnai tokie butai būna pigesni nei antrinėje rinkoje. Pastaraisiais metais Lietuvoje bankrutavo ne viena statybos bendrovė, palikdama žmones su neužbaigtais namais ir prarastais pinigais. Kaip apsisaugoti? Pirma, rinkitės patikimas, ilgai rinkoje veikiančias bendroves. Pasidomėkite jų ankstesniais projektais - ar juos užbaigė laiku, ar nebuvo problemų. Antra, neskubėkite mokėti visą sumą iš karto. Geriausia mokėti dalimis, pagal statybų eigą. Dar vienas svarbus dalykas - sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, kada bus baigtas namas ir perduotas butas. Jei bendrovė vėluoja - turi būti numatytos baudos.
8.5. Bendrasavininkystė
Lietuvoje egzistuoja kelios bendrasavininkystės formos: bendroji jungtinė nuosavybė (dažniausiai tarp sutuoktinių) ir bendroji dalinė nuosavybė (kai kiekvienas turi konkrečią dalį). Bendroji jungtinė nuosavybė reiškia, kad abu savininkai turi vienodas teises į visą turtą, nepriklausomai nuo to, kas ir kiek įnešė pinigų. Bendroji dalinė nuosavybė leidžia tiksliai apibrėžti kiekvieno dalį. Svarbu suprasti, kad bendrasavininkas negali tiesiog parduoti savo dalies kam nori. Kiti bendrasavininkai turi pirmumo teisę ją įsigyti.
9. Papildomos išlaidos
Perkant nekilnojamąjį turtą, reikia mokėti ne tik jo kainą.
- Notaro paslaugos. Nekilnojamojo turto sandoriai turi būti patvirtinti notaro. Notaro mokestis priklauso nuo sandorio sumos ir paprastai sudaro nuo 100 iki 500 eurų.
- Registravimo mokestis. Kad sandoris būtų teisiškai galiojantis, jis turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.
- Nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis. Jei perkate būstą, kuris nėra jūsų pirmasis, gali tekti mokėti 15 procentų mokestį nuo turto vertės, viršijančios 150 000 eurų.
- Tarpininkavimo mokestis. Jei perkate per nekilnojamojo turto agentūrą, jos paslaugos paprastai kainuoja 2-5 procentus nuo sandorio sumos. Kartais moka pardavėjas, kartais pirkėjas, o kartais - abu.
- Advokato paslaugos.
Visa tai sudėjus, papildomos išlaidos gali siekti kelis tūkstančius eurų.
10. Po sandorio
Pasirašėte sutartį, sumokėjote pinigus, gavote raktus - atrodo, viskas baigta. Bet dar ne visai.
- Pirma, įsitikinkite, kad nuosavybės teisės tikrai užregistruotos jūsų vardu. Kartais pasitaiko techninių klaidų ar delsos, ir registracija užtrunka ilgiau nei tikėtasi.
- Antra, perregistruokite komunalines paslaugas savo vardu. Susisiekite su elektros, dujų, vandens tiekėjais, interneto ir TV operatoriais.
- Trečia, apdrausti turtą. Nors tai nėra privaloma (išskyrus atvejus, kai turite hipotekinę paskolą), bet labai rekomenduotina. Gaisras, potvynis ar kiti nelaimingi atsitikimai gali sunaikinti jūsų investiciją.
- Ketvirta, jei pirkote butą daugiabučiame name, susipažinkite su bendrijos veikla. Sužinokite, kokie yra metiniai mokesčiai, ar nėra planuojamų didelių remontų, kaip priimami sprendimai.
- Penkta, jei pirkote namą su sklypu, patikrinkite ribas. Geriausiai pasikviesti geodezininkus, kurie tiksliai nustatys, kur baigiasi jūsų žemė ir prasideda kaimyno. Tai padės išvengti ginčų ateityje.
Ir pagaliau - nesiskubėkite daryti didelių investicijų į remontą ar rekonstrukciją, kol nepragyvensite naujame būste bent kelis mėnesius. Per tą laiką gali paaiškėti dalykų, kurių iš pradžių nepastebėjote - pavyzdžiui, kad žiemą kambarys labai šalta, arba kad kaimynai iš viršaus labai triukšmingi.
Nekilnojamojo turto pirkimas - tai sudėtingas procesas, kuriame slypi daug galimų spąstų. Bet jei žinosite, į ką atkreipti dėmesį, kokių klaidų vengti ir kada pasitelkti specialistų pagalbą, galėsite apsaugoti savo teises ir išvengti nemalonių staigmenų. Svarbiausia - neskubėti, viską kruopščiai patikrinti ir nepasiduoti vien emocijoms.
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą
- Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas. Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą. Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas.
- Nekilnojamojo turto vertinimas. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
- Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
- Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.
Klausimai apie būsto būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą. Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio.
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Dokumentai, kurių reikia parduodant butą
Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.
Pateikiame sąrašą:
- Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- VĮ Registrų centro išrašas;
- Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
- Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai;
- Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti;
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.
Pagrindiniai Dokumentai, Reikalingi Pardavimo Sandoriui Vykdyti
- Pirkėjų ir pardavėjų galiojantys asmens dokumentai
- Turto įsigijimo dokumentai
- Pirkimo-pardavimo sutartis
- Paveldėjimo dokumentai ar dovanojimo aktas
- Kadastrinių matavimų byla
Papildomi Dokumentai, Atsižvelgiant Į Situaciją
- Energetinio naudingumo sertifikatas
- Bendrijos pažyma
- Banko leidimas
- Teismo leidimas
- Sutuoktinio sutikimas
- Teismo sprendimas dėl turto padalijimo
- Kreditoriaus leidimas parduoti