Savo kasdieniame darbe susiduriu su keista dviprasmybe: būsto savininkai nebeįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina. Mano, kaip tarpininko tarp nuomininko ir nuomotojo, pozicija yra aiški - visas nuomos procesas nuo pradžios iki galo turi būti sklandus ir aiškus abejoms šalims. Nors daug kas po sėkmingo sandorio neklausia, kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų, pabandysiu atsakyti į klausimus, jei kažkas svarsto tai daryti legaliai.
Rengiantis išsinuomoti būstą, daugelis žmonių susiduria su klausimais, nuo ko pradėti, ko klausti būsto savininkų ir kokią sutartį pasirašyti. Šiame straipsnyje rasite išsamų gidą, kaip sėkmingai išnuomoti butą, įvertinant visus svarbius aspektus.
Pirmieji žingsniai link legalios nuomos
Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita.
Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti.
Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Mokesčių pasirinkimas: verslo liudijimas ar GPM?
Yra du būdai mokėti mokesčius už NT nuomos veiklą: verslo liudijimas arba 15% GPM tarifas. Kurį būdą pasirinkti - skaičiuoti ir spręsti jums. Kiekvienoje savivaldybėje yra nurodomas metinis mokestis.
Pagal verslo liudijimą galėsite išrašyti sąskaitas, paprasčiau registruoti pajamas ir mokėsite GPM. Jeigu nuspręsite nesirinkti verslo liudijimo, galite paprasčiausiai vesti buhalteriją ir kitų metų eigoje, pildydami pajamų deklaraciją VMI, nurodyti pajamas, gautas iš būsto nuomos bei sumokėti 15% dydžio GPM nuo tų pajamų.
Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
Mokesčių skaičiavimo pavyzdys
Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.
Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius.
Nuomos sutartis ir jos svarba
Legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo. Nors iš pirmo žvilgsnio gali pasirodyti, kad buto išnuomojimas yra paprastas procesas - įkelti skelbimą, parodyti butą, pasirašyti sutartį - realybėje kiekvienas žingsnis turi niuansų, galinčių nulemti, kaip greitai rasite nuomininką, kokio lygio bendradarbiavimo sulauksite, ir ar nuomos procesas bus sklandus.
Nuomos sutartyje turi būti užfiksuojamos pagrindinės nuomos sąlygos, esminiai abiejų šalių tarpusavio susitarimai, pareigos, teisės, mokestiniai įsipareigojimai ir sutarties galiojimo terminai. Mokestinėje dalyje turi būti užfiksuojamas mėnesinis nuomos mokestis bei depozito dydis, kuris, jei būstui nepadaryta žala, o visi mokėjimai atlikti laiku, bus grąžinamas nuomos pabaigoje.
Priėmimo-perdavimo aktas
Priėmimo-perdavimo aktas reikalingas tam, jog užfiksuotumėte kokia buvo būsto būklė prieš įsikeliant nuomininkui. Jame - raštu arba vaizdine medžiaga - galima užfiksuoti pagrindinius įrengimus. Jei tam būtinybės nematote, užtenka užfiksuoti tik mokesčių skaitiklių parodymus. Tai bus atskaitos taškas, nuo kurio pradėsite skaičiuoti mėnesines išlaidas už komunalines paslaugas. Tik pasirašius priėmimo-perdavimo aktą pradeda galioti nuomos sutartis.
Patarimai nuomotojams
Štai keletas patarimų, kurie padės jums sėkmingai išnuomoti savo būstą:
- Pritaikykite Būstą Nuomai
Priešingai, nei pardavimo atveju, nuomoti ruošiamas būstas turi būti apstatytas būtiniausiais baldais ir įranga. Kitaip tariant, paruoštas nuomininkams įsikelti ir gyventi. Didžiąja dalimi atvejų, būsto nuomotis ieškantys žmonės neturi priemonių, kuriomis galėtų būstą apstatyti patys. O ir investuoti į nuomojamas patalpas nėra linkę. Todėl patraukliausi objektai yra tie, kuriuose nuomininkas gali rasti visus jam reikalingiausius dalykus.
Pirmasis svarbus žingsnis - tinkamai paruošti būstą. Net jei jis techniškai tvarkingas, verta skirti dėmesio estetikai: sutvarkyti smulkius defektus, pakeisti perdegusias lemputes, atnaujinti dažus ar bent jau kruopščiai išvalyti patalpas. Švarus, prižiūrėtas ir tvarkingas butas iškart palieka gerą įspūdį - o tai reiškia didesnį susidomėjimą ir galimybę rinktis iš daugiau kandidatų.
- Nustatykite Kainą
Patraukli, situaciją rinkoje atitinkanti kaina yra potencialių nuomininkų susidomėjimą lemiantis veiksnys. Paprasčiausiu būdu ją nustatyti galima įvertinus panašaus tipo objektų kainas naujienų portaluose bei pasikonsultavus su nekilnojamojo turto brokeriais.
Per aukštai iškelta kaina gali atbaidyti rimtus nuomininkus, o per žema - sumažinti jūsų grąžą arba pritraukti netinkamą auditoriją. Rekomenduojama pasidomėti analogiškais objektais jūsų rajone ir nustatyti konkurencingą, bet pagrįstą kainą. Taip pat svarbu įvertinti ir mokesčių naštą, kurią kas mėnesį turės nešti nuomininkas. Jei šios išlaidos nėra didelės, tuomet nuomos kainos jomis kompensuoti nereikėtų. Tačiau, jei mokesčiai yra kur kas didesni, nei kituose nuomojamose objektuose, tuomet potencialius nuomininkus tai gali gąsdinti. Siekiant surasti kompromisą, šalčiausiais metų mėnesiais nuomininkams galima pritaikyti tam tikras mokestines lengvatas. Pavyzdžiui, šiek tiek sumažinti nuomos kainą.
Nusprendę nuomoti būstą, numatykite saugiklius, kuriais iškilus nemalonioms situacijoms - nemokumui ar padarytai žalai - apdrausite save. Efektyviausias ir paprasčiausias būdas tam yra depozitas. Įprastai jo dydis siekia dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydį.
- Paruoškite Nuomos Dokumentus
Įprastai nuomos atveju reikalingi dviejų tipų dokumentai: nuomos sutartis ir priėmimo-perdavimo aktas. Ji turėtų būti ne formalumas, o rimtas dokumentas, apibrėžiantis abiejų pusių atsakomybes, apmokėjimo tvarką, depozito grąžinimo sąlygas, terminus, naudojimosi taisykles. Geriau skirti šiek tiek daugiau laiko jos paruošimui dabar, nei susidurti su teisiniais nesusipratimais ateityje.
- Išreklamuokite Informaciją Apie Nuomojamą Būstą
Viena svarbiausių greito ir sėkmingo nuomininkų paieškos proceso sąlygų, yra tinkama būsto reklama. Aukštos kokybės nuotraukos, detalus ir patraukliai suformuluotas aprašymas, tinkamai parinkti informacijos sklaidos kanalai. Visa tai yra pagrindinės priemonės pasiekti ir pritraukti potencialaus nuomininko dėmesį.
- Nusiteikite Prisiimti Nuomotojo Pareigas
Nusprendus išnuomoti būstą, viena svarbiausių užduočių nuomotojui - nusiteikti bendradarbiauti su nuomininku pritaikant būstą jo poreikiams. Natūralu, kad kiekvienas naujas gyventojas savo gyvenamąją erdvę mato ir supranta skirtingai. Dėl to, siekiant malonaus ir sėkmingo būsto nuomos proceso, svarbu lankstus požiūris į pagrindinių nuomininko poreikių patenkinimą. Užtikrinus, jog nuomojamame bute nuomininkas jaučiasi patogiai, bus užtikrintas ir pagrindinis nuomotojo tikslas - pasiekta ilgalaikė nuoma.
Kaip išvengti klaidų nuomojantis būstą?
Rengiantis išnuomoti būstą, daugelis žmonių susiduria su klausimais, nuo ko pradėti, ko klausti būsto savininkų ir kokią sutartį pasirašyti. Šiame straipsnyje rasite išsamų gidą, kaip sėkmingai išnuomoti butą, įvertinant visus svarbius aspektus.
Finansinių galimybių įvertinimas ir vietos pasirinkimas
Pirmiausia, pradedant galvoti apie būsto nuomą, turite įvertinti savo finansines galimybes, tai yra, kokį biudžetą galite skirti būsto nuomai. Antras žingsnis - nuspręskite vietą, kurioje ketinate gyventi. Patariame rinktis gyvenamąją vietą, atsižvelgiant į savo gyvenimo būdą, tempą. Nepamirškite apsvarstyti susisiekimo galimybių, kad Jums būtų patogu nuvykti į darbovietę ar mokymosi įstaigą.
Nuspręskite, ar buto ieškositės savarankiškai, ar kreipsitės į NT nuomos agentūrą. Jei nusprendėte ieškoti būsto savarankiškai, prieš pradedant žiūrėti būsto nuomos skelbimus, turite išsianalizuoti norimo išsinuomoti turto kriterijus, kurie Jums būtų aktualūs.
Svarbūs klausimai prieš apžiūrą
Jei nusprendėte ieškoti būsto savarankiškai, prieš pradedant žiūrėti būsto nuomos skelbimus turite išsianalizuoti norimo išsinuomoti turto kriterijus, kurie Jums būtų aktualūs. Prieš apžiūrą turite gerai pagalvoti, ką atsakysite į savininko ar brokerio klausimus. Jūsų gali klausti: kur dirbate, ką studijuojate.
Pagrindiniai klausimai, kuriuos reikia užduoti:
- Mokesčiai: kiek yra mokama už šildymą, komunalinius mokesčius, koks yra bendrijos mokestis, kas administruoja namą.
- Ar butas nežadamas parduoti.
- Ar būstas yra nuomojamas būtent toks, koks yra matomas nuotraukose.
- Ar būstas bus nuomojamas su baldais ir buitine technika, ar reikės papildomų investicijų norint pilnavertiškai gyventi.
Apžiūra ir svarbūs aspektai
Apžiūros metu atkreipkite dėmesį, ar bute nėra pelėsio, ar butas yra tvarkingas. Jeigu butą Jums aprodo savininkas, pasikalbėkite apie komunalinių mokesčių mokėjimą. Dažniausiai už komunalinius mokesčius moka savininkas, o nuomininkas jam paduoda pinigus, tačiau kas atsitiktų, jei nuomininkas duoda pinigus, o savininkas nemoka ir staiga yra atjungiama elektra arba dujos?
Neapsigaukite ir nemokėkite iš anksto jokių avansinių mokėjimų, kol nematėte turto. Mokėjimus galima daryti tik pasirašius sutartį ir įsitikinus, kad butą nuomoja savininkas arba jo įgaliotas asmuo.
Nuomotojo atsakomybės
Nuomojant butą svarbu žinoti kokias pareigas ir atsakomybes turite jūs ir nuomininkai. Negalite nevykdyti savo įsipareigojimų, bet tuo pačiu negalite leisti, kad savo pareigas, numatytas sutartyje, pažeistų butą besinuomojantys asmenys.
Brokerio paslaugos
Be to, prieš nuomojant verta pasisamdyti tarpininkus (brokerius). Jie pasieks didesnę klientų auditoriją, optimizuos skelbimą, aprodys namus suinteresuotiems asmenims bei greičiau sudarys sandorius.
Pagrindiniai žingsniai sėkmingai išnuomoti butą
| Žingsnis | Aprašymas |
|---|---|
| Būsto paruošimas | Apstatyti būtiniausiais baldais, sutvarkyti defektus, pasirūpinti švara ir tvarka. |
| Kainos nustatymas | Įvertinti rinkos kainas, atsižvelgti į mokesčius, nustatyti konkurencingą kainą. |
| Dokumentų paruošimas | Parengti nuomos sutartį ir priėmimo-perdavimo aktą. |
| Reklama | Padaryti kokybiškas nuotraukas, parašyti detalų aprašymą, pasirinkti tinkamus sklaidos kanalus. |
| Bendravimas su nuomininkais | Būti profesionaliu, aiškiai apibrėžti lūkesčius, pasidomėti nuomininko reputacija. |