Žemės sklypo plotas yra vienas svarbiausių aspektų, į kurį reikia atkreipti dėmesį perkant ar planuojant veiklą sklype. Tai apima ne tik fizinį žemės dydį, bet ir įvairius teisinius bei techninius reikalavimus, kurie gali turėti įtakos jo naudojimui.
Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kas sudaro žemės sklypo plotą, kaip jis apskaičiuojamas, kokie dokumentai reikalingi perkant sklypą ir į ką svarbu atkreipti dėmesį, kad jūsų investicija būtų sėkminga.
Žemės sklypo plano schema
Žemės Sklypo Dalys ir Jų Nustatymas
Žemės sklypo dalys, skirtos jame esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, nustatomos vadovaujantis įvairiais Lietuvos Respublikos teisės aktais. Šie aktai apibrėžia, kaip nustatyti minimalų žemės sklypo plotą, reikalingą statiniams eksploatuoti.
Žemės sklypo dalių plane pažymimas kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui eksploatuoti reikalingas minimalus žemės sklypo plotas, o plano specifikacijos lentelėje nurodomi indeksais pažymėtų žemės sklypo dalių plotai.
Mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, išskyrus kultūros paveldo objektus, įrašytus į Lietuvos Respublikos nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą, nustatomas pagal formulę:
Smin = Astat + Spriež
Kur:
- Smin - mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, kurį sudaro statinio užimamas plotas ir statiniui prižiūrėti (prie jo privažiuoti, prieiti) reikalingas plotas.
- Astat - statinio užimamas plotas, kuris atitinka statinio konstrukcijų (taip pat ir išsikišusių konsolinių konstrukcijų, stogo konstrukcijų, balkonų ir kt.) projekciją į žemės paviršių.
- Spriež - statiniui prižiūrėti reikalingas plotas (kvadratiniais metrais), kuris apskaičiuojamas pagal formules:
- kai statinio užimamas plotas < 250 m2, Spriež = 6 √Astat · 2,00;
- kai statinio užimamas plotas ≥250 m2 ir < 2 000 m2 , Spriež = 6 √Astat · 3,00;
- kai statinio užimamas plotas ≥2 000 m2, Spriež = 6 √Astat · 10,00.
Taigi, apskaičiuojamas minimalus žemės sklypo plotas, reikalingas pastatui eksploatuoti, kuris yra pažymimas žemės sklypo plane. Likusi žemės sklypo dalis yra paskirstoma proporcingai pastatų bendrajam plotui ir yra naudojama bendrai.
Svarbūs Aspektai Prieš Įsigyjant Sklypą
Pirkdami sklypą, jūs perkate galimybes. Būtent galimybių išsiaiškinimas, kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
Ką daryti? Niekada netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realybė atrodytų jums. Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti.
Jeigu, gavus šią pradinę informaciją, jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.
Sklypo Dokumentai
Tiesioginiai sklypo dokumentai:
- Sklypo įsigijimo dokumentas
- Kadastrinių matavimų byla
Kiti svarbūs dokumentai:
- Turto nuosavybės pažymėjimas
- Įgaliojimas (jei reikia)
- Savininko asmens dokumentas
Svarbūs aspektai:
- Nuosavybės dokumento gavimo data
- Kadastro žemėlapiai
- Preliminarūs geodeziniai patavimai
Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.
Detalusis Planas
Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba.
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas Jums sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“.
Kaip Tikrinti Informaciją apie Sklypą?
Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiktą daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai, ir jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai.
Kur reikia ieškoti atsakymų į visus klausimus?
- Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą.
- Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.
Gruntas ir Jo Svarba
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius.
Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Užstatymo Tankis
Užstatymo tankis - tai yra pirmo aukšto visų statinių (jeigu gali būti keli) antžeminės dalies ploto santykis su sklypo santykiu.
Užstatymo Ploto Skaičiavimas
Į užstatymo plotą skaičiuojami visi statiniai esantys ant žemės - pastatai, priestatai, terasos, ūkiniai ir kitokios paskirties pastatai ir pastatėliai, įėjimų laiptai, taip pat kabančios konstrukcijos - pastogės, balkonų išsikišimai, stoginės.
Projektuojant pastatus ir skaičiuodami sklypo leistiną ir faktinį užstatymo plotą, jei nėra teritorijų planavimo dokumentų, kurie iškart numato galimą sklypo užstatymo plotą, vadovaujamės STR 2.02.09:2005 9 priedu.
Kuo sklypas didesnis, tuo mažesnis užstatymo plotas (tankis).
Pavyzdžiai:
- Jei sklypas yra 6 arų (t.y. 600m²), tuomet leistinas užstatymo tankis yra 35%, t.y. leistina užstatyti 210m².
- Jei sklypas yra 25 arų (t.y. 2500m²), tuomet leistinas užstatymo tankis yra 20%, t.y. leistina užstatyti 500m².
Taigi, nuo sklypo ploto yra suskirstyta, kiek leidžiama sklypą užstatyti, kaip ir minėjau - kuo sklypas didesnis, tuo užstatymo tankio procentas yra mažesnis.
Pastato užstatymo plotas - aukšto horizontalaus pjūvio (projekcijos) plotas. Į šį plotą įskaičiuojami po pastatu padarytų įvažų, erdvių žmonėms praeiti ir kitoms reikmėms, portikų, terasų, įėjimo į pastatą laiptų (aikštelių), įvažiavimų į garažus, šviesduobių, krovinių nuleidimo duobių plotai.
Dažnai matininkai deda plotą užstatymo keliais būdais: arba visą plotą rašo, arba išmatuoja viską kas užstatyta su trinkelėm ir t.t., arba tik namo kampus numatuoja ir kiek užima rašo.
Specialiosios Naudojimo Sąlygos ir Apribojimai
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas.
Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime.
Kaip Apsisaugoti Nuo Rizikos?
Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.
Išvados
Žemės sklypo ploto nustatymas ir įvertinimas yra kompleksinis procesas, reikalaujantis atidumo ir išsamios informacijos. Tik tinkamai išanalizavus visus aspektus, galima priimti teisingą sprendimą ir išvengti nemalonių staigmenų ateityje.