Kada daugiabutis skaitosi priduotas statyba?

Nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų.

Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.

Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.

Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.

Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.

Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, pabrėžtina, kad įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.

Vis dėlto, anot specialistų, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.

Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

Vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.

Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo).

Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre.

Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.

Lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.

Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras.

Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc.

Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma. Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.

Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.

Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.

Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Informuojame, kad Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 24 punkte nurodyta, kad atskirų nekilnojamųjų daiktų (butų, kontorų ir kitų panašių), sudarančių statinį, duomenys nekilnojamojo turto kadastre keičiami tik po to, kai pakeisti viso statinio kadastro duomenys, sudaryta ar atnaujinta statinio kadastro duomenų byla ir kadastro duomenys ar jų pakeitimai įrašyti į kadastrą.

Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, nurodytų Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 11 straipsnyje, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas.

Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas. Nekilnojamojo turto registro nuostatai nustato prašymų pakeisti nekilnojamojo daikto duomenis tvarką.

Nuostatų 26 punkte nurodyta, kad prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daikto turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo paduoda pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą.

Prašymą asmuo gali paduoti asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu. Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 12 straipsnyje nurodyti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų įrašymo į nekilnojamojo turto kadastrą ir jų pakeitimo teisiniai pagrindai.

Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 84-1.2.

Daugiabučio atnaujinimo užbaigimas ir atliktų darbų patikrinimas yra ne ką mažiau svarbus etapas nei paties projekto parengimas. Jei randama trūkumų ar statybos klaidų - renovacijos procesas negali būti baigiamas, statybos užbaigimo aktas pasirašomas tik tada, kai visos problemos yra išsprendžiamos.

Renovacijos pabaiga

Įgyvendinus daugiabučio namo atnaujinimą, objektas turi būti priduotas valstybinei komisijai ir turi būti gautas statybos užbaigimo aktas. Anot specialistų, statytojas arba jo įgaliotas asmuo kreipiasi į VTPSI per informacinę sistemą „Infostatyba” ir pateikia privalomus dokumentus.

Šių dokumentų sąrašą galima rasti statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas”.

Dokumentai patikrinami, sužiūrima, ar gauta visa reikiama dokumentacija, ir ji nukreipiama komisijos nariams. Komisijos nariai pagal kompetenciją būna įvairūs, atsižvelgiama, kas pastate turi būti.

Modernizuojamų namų pridavimo komisijoje dažniausiai dalyvauja Visuomenės sveikatos centro, Priešgaisrinės gelbėjimo valdybos, Valstybinės energetikos inspekcijos, savivaldybės atstovai.

Dažniausios klaidos

Statybos užbaigimo metu priduodant atnaujinamus (modernizuojamus) namus dažniausiai pasitaikančios klaidos yra nepabaigti esminiai statybos darbai (pastato šiltinimas, pastato šildymo sistemos įrengimas ir pan.), nepateikti reikiami dokumentai (nepateiktos panaudotų medžiagų deklaracijos, nevisiškai užpildyta vykdomoji dokumentacija ir pan.), neatlikti tyrimai (nepadaryti vandens tyrimai, negautos elektros pažymos), neįvykdyti numatyti išardymo darbai, pasitaiko ir statybos broko.

Komisijos nariai nurodo savo pastabas ir sprendžiama, sustabdyti ar nutraukti objekto pridavimo procedūrą.

Svarbūs visi proceso dalyviai

Kad kuo mažiau pasitaikytų tokių situacijų, kai atnaujinamas daugiabutis namas nepriduodamas dėl rastų trūkumų, specialistas skatino užtikrinti gerą proceso priežiūrą ir kontrolę: tam reikalingas nuolatinis ir akylus pastato administratoriaus dalyvavimas, patyręs techninis prižiūrėtojas ir tinkami bei patikimi rangovai.

tags: #kada #daugiabutis #skaitosi #priduotas