Ką Daryti, Kai Pastatas Stovi Ant Svetimo Sklypo?

Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi.

Šiame straipsnyje aptarsime situaciją, kai pastatas stovi ant svetimo žemės sklypo, kokios galimos problemos ir kaip jas spręsti.

Pastato Paskirtis ir Jos Svarba

Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.

• Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui.
• Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.

Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius.

Paskirties Keitimas

Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.

Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla. Aišku, kirpyklai galioja ir kiti reikalavimai, kuriuos nustato Nacionalinis visuomenės sveikatos centro departamentas.

Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo. Deja, piktnaudžiauti tokia situacija nepavyks ir didelėje patalpoje vykdant skirtingą veiklą, teks pastatą suskirstyti į mažesnius objektus. Vienoje vietoje daržinės, viešbučio, garažo, sandėlio, pirties, dirbtuvių ir gydymo įstaigos surasti nepavyks.

Reikalingi Dokumentai Paskirties Keitimui

Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę.

Reikalingas:

• Prašymas pakeisti patalpų paskirtį.
• Kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai.

Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.

Žemės Sklypo Paskirtis

Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.

Teisiniai Aspektai ir Konfliktų Sprendimas

Advokatų kontoros „Marger“ vyresnioji teisininkė, advokatė Eleonora Maciejevska komentare žiniasklaidai aptaria, kokiais atvejais daugiabučio gyventojai gali naudotis greta daugiabučio esančiu žemės sklypu ir ką daryti, jei kyla konfliktas dėl žemės sklypo naudojimo.

„Nuosavybė - neliečiama, o svetimo turto naudojimas - tik su savininko sutikimu. Šie principai aiškiai įtvirtinti Lietuvos Konstitucijoje ir Civiliniame kodekse. Kitaip tariant, kiekvienas savininkas turi teisę laisvai valdyti, naudoti ir disponuoti savo turtu, o kiti asmenys negali naudotis svetima nuosavybe be savininko sutikimo. Tačiau praktikoje, ypač daugiabučių namų aplinkoje, susiklosto situacijos, kai prie daugiabučio esantis žemės sklypas yra būtinas daugiabučių namo gyventojų kasdieniams poreikiams, nors jis priklauso kitam asmeniui“, - rašo advokatė.

Kaip išskiria, visgi kiekviena situacija yra individuali, todėl svarbu žinoti, kad tokios situacijos sprendžiamos atsižvelgiant į konkrečius faktus: sklypo faktinį naudojimą, statybos projektus, statybos leidimus ir kitus dokumentus.

Daugiabučio gyventojų teisė naudotis tam tikru sklypu priklauso nuo kelių esminių kriterijų:

• Ar žemės sklypas buvo suformuotas kaip daugiabučio aptarnavimui būtinas objektas?
• Ar žemės sklypas buvo numatytas daugiabučio statybos projekte kaip bendrojo naudojimo plotas gyventojams?
• Ar gyventojai tuo sklypu naudojasi nuo pastato pastatymo momento?
• Ar žemės sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pvz., patekimui į pastatą, automobilių parkavimui)?

Jeigu atsakymai į šiuos klausimus yra teigiami, tuomet galima svarstyti, kad sklypas gali būti laikomas daugiabučio priklausiniu, kaip tai numatyta Civilinio kodekso 4.19 straipsnyje. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pabrėžęs, kad svarbu ne tik fizinis ryšys tarp pastato ir sklypo, bet funkcinis ryšys: ar tas sklypas nuolat tarnauja pastato naudojimui pagal paskirtį.

Todėl daugiabučio gyventojai galėtų naudotis šalia daugiabučio esančiu ir kitam asmeniui priklausančiu žemės sklypu šiais atvejais:

• Kai sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pavyzdžiui, norint privažiuoti prie įėjimo, patekti į butus, statyti automobilius).
• Kai sklypas laikytinas priklausiniu - nors nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui, tačiau yra skirtas tarnauti pastato naudojimui.
• Kai teismas nustato servitutą - teisę naudotis sklypu būtiniems poreikiams (pvz., privažiavimui, automobilių parkavimui).

„Tačiau tais atvejais, kai žemės sklypas, nors ir esantis prie pat daugiabučio namo, nėra būtinas šio namo aptarnavimui, gyventojai negali pretenduoti į teisę juo naudotis. Pavyzdžiui, jeigu sklypas yra suformuotas kitam pastatui aptarnauti, arba jeigu žemės sklypas naudojamas tik gyventojų patogumui (pavyzdžiui, trumpam automobilių statymui ar laisvalaikio veikloms), bet nėra būtinas pastato eksploatacijai pagal jo paskirtį, gyventojai neturėtų reikalauti teisės naudotis šiuo sklypu. Tas pats pasakytina ir tais atvejais, kai gyventojai turi kitų alternatyvių vietų automobiliams statyti ar patekti į daugiabutį - pavyzdžiui, kai įrengtos kitos stovėjimo aikštelės, pravažiavimai ar privažiavimai.

Svarbu suprasti, kad teisė naudotis svetima nuosavybe gali būti įgyvendinama tik tuomet, kai tai yra būtina, o ne tiesiog patogu. Jeigu žemės sklypas šalia daugiabučio yra vienintelė vieta, kur gyventojai gali statyti automobilius, o šis sklypas priklauso kitam asmeniui, žemės sklypo savininkas turi teisę į atlyginimą už naudojimąsi jo turtu.

Kompensacijos dydis nėra nustatytas teisės aktuose - jis nustatomas šalių susitarimu, atsižvelgiant į rinkos kainas už automobilių stovėjimo vietų nuomą, vietovės ypatumus, paklausą ir kitus veiksnius. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos ir kompensacijos dydžio galima kreiptis į teismą - teismas įvertins faktines aplinkybes ir nustatys tiek naudojimosi sąlygas, tiek atlygį už naudojimąsi.

Tuo atveju, jei žemės sklypas yra laikomas daugiabučio priklausiniu, gyventojai galėtų apsvarstyti galimybę įsigyti šį sklypą iš savininko. Tokiu atveju sprendimas dėl įsigijimo priimamas gyventojų balsų dauguma, ir jis yra privalomas visiems daugiabučio gyventojams - net ir tiems, kurie balsavo prieš ar nedalyvavo balsavime. Tai reiškia, kad net jei dalis gyventojų nepritaria sklypo pirkimui, jie vis tiek turės sumokėti savo dalį pagal nustatytą proporciją. Ši pareiga kyla iš bendrosios nuosavybės principų: gyvenant daugiabutyje, visi gyventojai privalo prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų įsigijimo, išlaikymo ir priežiūros.

Apibendrinant, daugiabučio gyventojų teisė naudotis šalia esančiu žemės sklypu priklauso nuo konkrečios situacijos: ar tas sklypas yra būtinas daugiabučio naudojimui pagal paskirtį, ar laikomas priklausiniu, ar tai tiesiog patogesnė, bet nebūtina erdvė. Jei sklypas yra būtinas pastato eksploatacijai, gyventojai gali turėti teisę juo naudotis, o esant nesutarimams dėl naudojimo tvarkos ar kompensacijos - šie klausimai gali būti sprendžiami teismine tvarka.

Kad tokie ginčai nekiltų arba būtų sprendžiami konstruktyviai, svarbu nelaukti konflikto, o imtis iniciatyvos: užmegzti dialogą su žemės savininku, ieškoti abiem pusėms priimtinų sprendimų - dėl naudojimosi sąlygų, kompensacijos ar net galimybės įsigyti sklypą bendru gyventojų sutarimu. Kuo anksčiau bus išspręstas šis klausimas, tuo daugiau aiškumo ir ramybės turės daugiabučio bendruomenė“, - komentare rašo vyresnioji teisininkė, advokatė Eleonora Maciejevska.

Ką Daryti, Jei Kaimynas Neteisėtai Naudoja Jūsų Žemę?

Lietuvoje dažna situacija, kad kaimynas neteisėtai naudoja daugiau žemės, nei jam priklauso - t.y. “atima” ar kitaip savo tikslais išnaudoja ir dalį kaimyninių sklypų žemės.

Pirmiausia, su kaimynu verta pamėginti susitarti geruoju. Jei pavyks būtina pasirašyti sutartį (kitaip kaimynas galės sakyti, kad nieko nesitarė).

Nepavykus susitarti, galite kaimyną skųsti. Taip pat įmanoma mėginti situaciją spręsti pačiam - pavyzdžiui, perkelti tvorą, jei kaimynas ją pastatė ne vietoje. Tačiau čia yra pavojus, kad jums pačiam skirs baudą už savavaldžiavimą (ypač jei kaimynas žemę užėmęs jau seniai ir jūs ilgai nieko nedarėte).

Prieš skundžiantis institucijoms būtina pasiruošti - surinkti informacijos apie savo ir kaimyno sklypus, kaimyno daromus pažeidimus, nepavykusius mėginimus su juo tartis. Reikės planų, nuotraukų, kitų dokumentų.

Susitarus su kaimynu, galima:

• Kad kaimynas jums mokėtų periodiškai (pvz. nuomą) už naudojimąsi jūsų žeme.
• Leisti jam naudotis jūsų žeme nemokamai.
• Nustatyti tikslią ribą tarp sklypų (kai ji neaiški / ginčijama).
• Kompensuoti už svetimo sklypo naudojimą (pvz. sumažinant žemės mokestį).
• Leisti tam tikru būdu naudotis svetimu sklypu ar jo dalimi (t.y. nustatyti servitutą).

Atkreiptinas dėmesį, kad, pavyzdžiui, jums pareiškus reikalavimą uždrausti neteisėtai naudotis jūsų sklypu, kaimynas gali reikšti reikalavimą (priešieškinį) leisti jam tam tikru būdu naudotis jūsų sklypu (t.y. nustatyti servitutą).

Viena dažniau pasitaikančių išimčių: atvejai, kai į kaimyno sklypą negalima patekti kitaip, kaip tik per aplinkinius sklypus (t.y. kaimyno sklypas iš visų pusių apsuptas sklypų ar vandens telkinių ir nėra šalia kelio). Tokiu atveju teismas ir turėtų nustatyti servitutą, leidžiantį kaimynui į savo sklypą važiuoti per svetimą (pvz. jūsų) žemę. Tačiau jeigu kaimynas pats padarė, kad negalėtų patekti į savo sklypą (pvz. atsitvėrė tvorą), servituto nustatyti neturėtų.

Svarbu! Jei norite gauti išaiškinimą konkrečiai jūsų atveju galite kreiptis į statybos inspekciją (VTPSI - valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija), kad specialistas išnagrinėjęs visus jūsų turimus dokumentus konstatuotų faktą apie jūsų namo teisėtumą.

Patalpų Paskirties Pokyčiai Nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.

Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.

Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan.

Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.

Patalpų Paskirties Grupių Pokyčių Lentelė

Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m.):

tags: #kai #sklypas #neprikauso #ant #kurio #jis